Encadrement des loyers à Lille : où en est la prolongation, et ce que cela change pour un bailleur

À Lille, Hellemmes et Lomme, l’encadrement des loyers est une expérimentation qui prend fin entre le 23 et le 25 novembre 2026, selon les sources. Une proposition de loi qui la prolonge de deux ans a été adoptée par le Sénat le 21 octobre 2026. L’Assemblée nationale l’examine le 18 novembre. Au 12 novembre 2026, rien n’est définitivement adopté.

Cet article dit où en est le texte, ce qui se passe selon que la prolongation entre en vigueur ou non, et ce que cela change pour un bailleur : loyers de référence par secteur, complément de loyer, baux en cours, sanctions. Chaque chiffre est donné avec sa source et sa date.

L’essentiel en bref

• Échéance : l’arrêté du préfet du Nord en vigueur fixe les loyers de référence des baux signés du 1er avril au 24 novembre 2026. Aucun loyer de référence n’est publié pour la suite.
• Prolongation : le texte adopté par le Sénat porte la durée de l’expérimentation de huit à dix ans, dans les seules communes déjà concernées. L’Assemblée nationale l’examine en deuxième lecture le 18 novembre 2026.
• Plafond : le loyer de base ne dépasse pas le loyer de référence majoré, égal au loyer de référence augmenté de 20 %. Pour un deux-pièces non meublé construit avant 1946 : de 14,6 € à 18,7 € le m² par mois, hors charges, selon le secteur.
• Complément de loyer : réservé aux logements qui ont des caractéristiques particulières, et exclu notamment pour un logement classé F ou G.
• Sanctions : amende jusqu’à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société, après une mise en demeure du préfet.
• Baux en cours : le plafond d’un bail est celui en vigueur le jour de sa signature.

Où en est-on ? Le point au 12 novembre 2026

La proposition de loi « pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs » est en deuxième lecture à l’Assemblée nationale. La commission des affaires économiques a repris, sans le modifier, le texte voté par le Sénat (texte n° 3432, déposé le 4 novembre 2026). La discussion en séance publique est inscrite au mercredi 18 novembre 2026 (dossier législatif de l’Assemblée nationale). Au 12 novembre 2026, le texte n’est donc ni définitivement adopté, ni promulgué. Cet article sera mis à jour après la séance.

Les étapes du texte

23, 24 ou 25 novembre : trois dates selon les sources

L’expérimentation vient de l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Prévue pour cinq ans, elle a été portée à huit ans par la loi « 3DS » du 21 février 2022. Les sources ne donnent pas toutes le même dernier jour :

• le rapport du Sénat du 14 octobre 2026 retient le 23 novembre 2026 ;
• service-public.gouv.fr (page vérifiée le 1er novembre 2026) et l’arrêté du préfet du Nord visent les baux signés jusqu’au 24 novembre 2026 ;
• l’ANIL (analyse à jour au 23 juillet 2026) indique le 25 novembre 2026.

Pour Lille, le repère est l’arrêté préfectoral du 10 février 2026 : son article 4 le dit en vigueur du 1er avril 2026 au 24 novembre 2026.

Après le vote du 18 novembre : deux scénarios

L’issue du vote n’est pas connue. Les deux cas ci-dessous décrivent ce que prévoient les textes, sans présumer du résultat.

Scénario 1 : la prolongation entre en vigueur

Si l’Assemblée nationale adopte le texte sans le modifier, il est voté dans les mêmes termes par les deux assemblées : il est alors définitivement adopté. Il reste à le promulguer et à le publier au Journal officiel. Le Président de la République promulgue une loi dans les quinze jours qui suivent sa transmission au Gouvernement ; une saisine du Conseil constitutionnel suspend ce délai (articles 10, 45 et 61 de la Constitution).

Ce que contient le texte adopté par le Sénat :

• Durée : l’expérimentation passe de huit à dix ans, soit deux ans de plus. LCP situe le nouveau terme au 23 novembre 2028.
• Périmètre : inchangé. Aucune nouvelle commune ne peut demander l’encadrement ; Lille, Hellemmes et Lomme restent concernées.
• Sortie anticipée : la collectivité qui a demandé l’encadrement, ici la Métropole européenne de Lille, ou une commune peut demander la fin du dispositif avant son terme.
• Délais de recours du locataire : un an pour agir en diminution de loyer, à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits, contre trois ans aujourd’hui ; un an, au lieu de trois mois, pour contester un complément de loyer.
• Contrôle : le préfet peut déléguer son pouvoir de contrôle et de sanction aux maires, et plus seulement au maire de Paris. Le produit des amendes revient à la collectivité qui a reçu cette délégation.
• Déclaration des loyers : l’obligation de déclarer à l’administration fiscale le loyer hors charges des logements loués est avancée de 2029 à 2027.

Le Sénat a retiré du texte le plafonnement du complément de loyer à 20 % du loyer de référence majoré, que prévoyait la version venue de l’Assemblée nationale. Le texte ne change pas le montant des amendes.

Deux points restent à suivre dans ce scénario : la date de publication de la loi par rapport au terme de l’expérimentation, et l’arrêté préfectoral qui fixera les loyers de référence après le 24 novembre 2026. Aucun des deux n’est connu au 12 novembre 2026.

Scénario 2 : aucune prolongation n’est en vigueur à l’échéance

C’est notamment le cas si l’Assemblée nationale modifie le texte, qui repart alors au Sénat, ou si elle le rejette. Sans loi publiée, l’expérimentation s’arrête à son terme :

• l’arrêté préfectoral cesse de s’appliquer : il n’existe pas de loyer de référence pour un bail signé après le 24 novembre 2026 ;
• l’autre encadrement continue. Lille est en zone tendue : quand un logement est reloué après moins de 18 mois d’inoccupation, son loyer ne peut dépasser celui du précédent locataire que dans certains cas (révision selon l’indice de référence des loyers, travaux, loyer sous-évalué). Le décret qui fixe ce régime court jusqu’au 31 juillet 2027, selon service-public.gouv.fr ;
• ce régime ne plafonne pas le loyer d’une première mise en location ;
• pour un logement classé F ou G, le loyer d’un nouveau bail ne dépasse pas celui du précédent locataire, et la révision annuelle est interdite.

La Ville de Lille rappelle que les deux dispositifs coexistent et se cumulent : la fin du premier ne met pas fin au second.

Ce que cela change pour un bailleur, point par point

Les deux premières colonnes viennent de service-public.gouv.fr, de l’ANIL et du texte adopté par le Sénat. La dernière est une lecture des textes : aucune des publications officielles consultées ne décrit la sortie du dispositif.

Loyers de référence à Lille : les montants par secteur

L’arrêté préfectoral du 10 février 2026 découpe Lille, Hellemmes et Lomme en cinq secteurs. Pour chacun, il fixe un loyer de référence selon le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non du logement. Il vaut pour les baux signés du 1er avril au 24 novembre 2026.

Trois montants sont à distinguer, en euros par m² de surface habitable et par mois, hors charges :

• le loyer de référence, calculé à partir des loyers constatés par l’observatoire local des loyers ;
• le loyer de référence majoré, supérieur de 20 % : c’est le plafond du loyer de base ;
• le loyer de référence minoré, inférieur de 30 % : en dessous, le bailleur peut proposer une réévaluation au renouvellement du bail.

Logement non meublé construit avant 1946

Loyer de référence et, entre parenthèses, loyer de référence majoré :

Deux-pièces non meublé : le plafond selon l’époque de construction

Loyer de référence majoré :

Pour lire ces tableaux :

• exemple de calcul : un deux-pièces de 40 m², non meublé, construit avant 1946, en secteur 3. Plafond du loyer de base : 17,4 € × 40 m² = 696 € par mois, hors charges et hors complément de loyer ;
• meublé : le loyer de référence est augmenté de 0,7 € à 1,6 € le m² selon la catégorie ;
• colocation : la somme des loyers des colocataires ne dépasse pas le loyer de référence majoré du logement ;
• adresse : le secteur et les montants d’un logement se vérifient avec l’outil officiel ou le simulateur de la Ville de Lille. Les secteurs ne suivent pas les limites des quartiers.

Les prix de vente, les loyers d’annonce et les loyers observés à Lille figurent sur notre page sur l’investissement à Lille, avec la date et la source de chaque chiffre.

Complément de loyer : les conditions

Le complément de loyer s’ajoute au loyer de base et porte le loyer au-delà du loyer de référence majoré. Il n’est possible que si deux conditions sont réunies (service-public.gouv.fr) :

• le logement a des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, par comparaison avec les logements de la même catégorie du même secteur ;
• le loyer de base est égal au loyer de référence majoré.

Son montant et les caractéristiques qui le justifient sont écrits dans le bail et dans l’annonce.

Les cas où il est interdit

Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, aucun complément de loyer n’est possible si le logement présente l’une de ces caractéristiques (ANIL) :

• des sanitaires sur le palier ;
• des signes d’humidité sur certains murs ;
• un diagnostic de performance énergétique de classe F ou G ;
• des problèmes d’isolation thermique des murs ou du toit ;
• des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air ;
• un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
• des infiltrations ou des inondations venues de l’extérieur ;
• des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• une installation électrique dégradée ;
• une mauvaise exposition de la pièce principale.

La contestation

Le locataire a trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. C’est au bailleur de prouver que le complément est justifié. Sans accord, le locataire a trois mois après l’avis de la commission pour saisir le juge, qui peut annuler ou réduire le complément ; le loyer ainsi fixé s’applique depuis le début du bail. Le texte en discussion porte à un an le délai de contestation du complément de loyer.

Baux en cours : ce qui s’applique, ce qui reste à préciser

Le plafond d’un bail est le loyer de référence majoré en vigueur à la date de sa signature. Le site des services de l’État dans le Nord classe d’ailleurs les loyers de référence par période de signature ou de renouvellement des baux, depuis le 1er mars 2020.

Pendant le bail

Le loyer se révise une fois par an si une clause du bail le prévoit. La révision est interdite pour un logement classé F ou G, quand le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022.

Au renouvellement

• Le locataire peut demander une diminution si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de sa demande. Il la présente au moins cinq mois avant le terme du bail.
• Le bailleur peut proposer une réévaluation si le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré. Il la notifie au moins six mois avant le terme du bail. Le nouveau loyer ne dépasse pas le loyer de référence minoré ; pour un logement loué vide, la hausse est étalée sur plusieurs années. Elle est interdite pour un logement classé F ou G.
• En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation est saisie avant le juge.

À la relocation

Après moins de 18 mois d’inoccupation, le loyer ne peut dépasser celui du précédent locataire que dans trois cas : il n’a pas été révisé depuis douze mois, des travaux d’amélioration ou de mise aux normes ont été réalisés, ou il était sous-évalué. Tant que l’expérimentation s’applique, le nouveau loyer ne dépasse pas non plus le loyer de référence majoré.

Ce que les sources officielles ne disent pas

• Sans prolongation : le sort, après l’échéance, des recours et des sanctions qui visent un bail signé pendant l’expérimentation.
• Avec prolongation : l’application des nouveaux délais d’un an aux baux déjà signés. Le texte adopté par le Sénat ne contient pas de disposition transitoire sur ce point.
• Loi publiée après l’échéance : la règle applicable à un bail signé entre le terme de l’expérimentation et l’entrée en vigueur de la loi.

Pour un cas précis, l’ADIL du Nord et du Pas-de-Calais informe gratuitement bailleurs et locataires (03 59 61 62 59, du lundi au vendredi).

Contrôle et sanctions

La procédure est décrite par l’ANIL :

1. le préfet qui constate qu’un bail dépasse le loyer de référence majoré met le bailleur en demeure de mettre le contrat en conformité et de rendre le trop-perçu au locataire, dans un délai de deux mois ;
2. le bailleur a un mois pour présenter ses observations ;
3. sans régularisation, le préfet peut prononcer une amende, proportionnée aux faits : 5 000 € au plus pour une personne physique, 15 000 € au plus pour une personne morale, une société civile immobilière par exemple ;
4. l’amende n’empêche pas le locataire de demander une diminution de loyer.

À Lille, les signalements de loyers non conformes sont reçus par la direction de l’habitat de la Ville. Depuis la mise en œuvre du dispositif, 12 amendes ont été prononcées à Lille, pour un total de 70 460 €, selon les services du ministère chargé du Logement cités par le rapport du Sénat du 14 octobre 2026. Le même rapport précise que le contrôle du préfet ne porte pas sur le complément de loyer.

Autre cas : si le bail ne mentionne pas le loyer de référence et le loyer de référence majoré, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de les ajouter, dans le mois qui suit la prise d’effet du bail. Sans réponse sous un mois, il peut saisir le juge dans les trois mois de sa mise en demeure pour obtenir, s’il y a lieu, une diminution du loyer.

Bail à signer d’ici la fin novembre : les points à vérifier

1. Le secteur et la catégorie du logement, avec l’outil officiel : nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non.
2. La date de signature : elle détermine la règle applicable. Un bail signé jusqu’au 24 novembre 2026 relève de l’arrêté du 10 février 2026.
3. Les mentions du bail et de l’annonce : loyer de référence, loyer de référence majoré, complément de loyer et sa justification, dernier loyer du précédent locataire.
4. Le diagnostic de performance énergétique : en classe F ou G, pas de complément de loyer ni de hausse de loyer.
5. Les justificatifs d’un complément de loyer : en cas de contestation, la preuve revient au bailleur.
6. Le calendrier du texte : séance du 18 novembre 2026, puis promulgation éventuelle, à suivre sur les dossiers législatifs de l’Assemblée nationale et du Sénat.

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Sources et avertissement

Article informatif, à jour au 12 novembre 2026, avant le vote de l’Assemblée nationale. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles peuvent changer dans les jours qui viennent : pour un bail précis, rapprochez-vous de l’ADIL, d’un notaire ou d’un avocat.

Principales sources, consultées le 12 novembre 2026 (les deux textes de Légifrance ont été relevés le 11 novembre 2026) :

• Assemblée nationale : dossier législatif « Retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs » (étapes, séance publique du 18 novembre 2026)
• Assemblée nationale : texte de la commission des affaires économiques n° 3432, deuxième lecture, déposé le 4 novembre 2026
• Sénat : dossier législatif de la proposition de loi (page mise à jour le 12 novembre 2026)
• Sénat : texte n° 14 (2026-2027), proposition de loi modifiée par le Sénat le 21 octobre 2026
• Sénat : rapport n° 47 (2026-2027) de la commission des affaires économiques, déposé le 14 octobre 2026
• LCP : « Encadrement des loyers : les députés doivent se prononcer sur la prolongation de l’expérimentation », article du 3 novembre 2026, mis à jour le 5 novembre 2026
• service-public.gouv.fr : encadrement des loyers en zone tendue (F1314), page vérifiée le 1er novembre 2026
• service-public.gouv.fr : Lille, Hellemmes et Lomme, connaître les loyers de référence en vigueur du 1er avril au 24 novembre 2026 (R64882), page vérifiée le 16 mars 2026
• Préfet du Nord : arrêté du 10 février 2026 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Lille, applicable du 1er avril 2026 au 24 novembre 2026 (publié par la Ville de Lille)
• Services de l’État dans le Nord : site consacré à l’encadrement des loyers à Lille (arrêtés par période de signature des baux), cité à l’article 2 de l’arrêté du 10 février 2026
• Préfecture du Nord : la commission départementale de conciliation
• Ville de Lille : l’encadrement des loyers (arrêtés préfectoraux, complément de loyer, contacts)
• Ville de Lille : simulateur de l’encadrement des loyers
• ANIL : expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers dans les zones tendues, analyse juridique n° 2019-03, à jour au 23 juillet 2026
• ADIL du Nord et du Pas-de-Calais (réseau ANIL) : information gratuite des bailleurs et des locataires
• Conseil constitutionnel : Constitution du 4 octobre 1958, articles 10, 45 et 61
• Légifrance : loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140
• Légifrance : décret n° 2020-41 du 22 janvier 2020 fixant le périmètre de l’encadrement des loyers à Lille