Investir dans l'immobilier locatif pour se construire un patrimoine

Se constituer un patrimoine immobilier est la solution pour assurer votre avenir, financer votre retraite grâce à des revenus complémentaires et transmettre vos biens aux générations futures. Même s’il existe d’autres solutions d’épargne, l’immobilier reste la solution d’investissement préférée des Français. Grâce à son image attractive et sécuritaire les épargnants français plébiscitent encore et toujours l’immobilier qui permet de se constituer un patrimoine confortable et une sécurité financière, et cela même avec des revenus modestes.

La première pierre d’un patrimoine immobilier se constitue généralement de la résidence principale, et peut s’étendre par l’acquisition de biens locatifs ou de résidences secondaires.

L’investissement immobilier est un placement avantageux, notamment en terme de fiscalité pour les acquéreurs. Ces derniers peuvent bénéficier de réductions d’impôts intéressantes ou de rentabilités attractives en fonction de leur investissement et du type de bien (appartement, maison, bureau, local commercial, parking…). L’immobilier permet donc de se construire un patrimoine et de remplir ses objectifs sur le moyen et long terme, sans forcément fournir un effort d’épargne conséquent. Cet effort d’épargne étant diminué par les revenus locatifs générés par le projet et ou par les économies d’impôts reversées.

Votre patrimoine immobilier peut également se constituer grâce à l’investissement dans la pierre, notamment par le biais de SCI (Société Civile Immobilière) ou de SCPI (Société Collective de Placement Immobilier). L’investisseur acquiert des parts dans des sociétés mmobiliere et devient associé avec les autres détenteurs de parts sur un ou plusieurs biens immobiliers. Ces placements permettent de diversifier ses investissements par l’acquisition d’un ou plusieurs biens et de toucher des revenus locatifs au prorata du capital investi dans la société. Vous vous construisez ainsi votre patrimoine immobilier à moindre coût en minimisant les risques.

Avant toute chose, il est préférable d’effectuer un bilan patrimonial pour évaluer votre situation en faisant appel à des spécialistes en gestion de patrimoine et ainsi pouvoir investir dans l’immobilier en toute connaissance de cause et d’optimiser la transmission de votre capital.

Les différentes manières de diversifier son patrimoine immobilier :

Il existe plusieurs façons de se construire un patrimoine immobilier.

  • L'immobilier d'usage qui passe par l'achat de votre résidence principale et/ou de votre résidence secondaire et/ou de vos propres bureaux ou locaux professionnels. Il s’agit ici d’investir pour son propre usage pour se rendre indépendant et de ne pas avoir à payer un loyer ad vitam aeternam.
  • L'immobilier de rapport qu’on retrouve dans l’investissement locatif. L’investisseur perçoit des revenus issus de la location de son bien qui peuvent lui permettre de compléter ses revenus ou de rembourser un prêt bancaire. Deux grandes familles d’investissement immobilier se distinguent :
    • L’immobilier d’habitation qui concerne l’acquisition de maisons ou appartements dans le but d’héberger un ménage.
    • L'immobilier commercial ou professionnel qui concerne l’acquisition de bureaux, commerces, locaux commerciaux, entrepôts...

A savoir : depuis le changement de l’ISF en IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), l’assiette imposable se limite aux biens immobiliers non-professionnels. Ainsi, les loueurs en meublé professionnel sont exonérés de cet l’IFI. L’abattement de 30% sur la résidence principale est toujours d’actualité.

Se constituer un patrimoine tout en réduisant ses impôts

Des dispositifs font profiter les investisseurs d’avantages fiscaux et de réductions d’impôts en fonction du type de bien acheté. C’est par exemple le cas de la loi Pinel pour l’acquisition d’un logement neuf en résidence principale, le dispositif Censi-Bouvard pour l’achat de logement meublé en résidence de services, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Pour bénéficier de cette défiscalisation, l’investisseur doit souvent respecter des contreparties qui peuvent être : mettre en location son bien pour une durée minimale et/ou respecter des conditions liées à la fixation des loyers et/ou respecter un plafond relatif aux revenus des locataires... Les avantages fiscaux qui sont procurés à l’investisseur lui permettent d’amortir un partie de son bien immobilier sur le long terme.

Se construire un capital à crédit

Il est possible de vous constituer un patrimoine immobilier même si vous ne possédez pas d’apport et cela grâce à l’investissement à crédit. L’immobilier est un actif qui peut être financé à crédit par les banques si le projet immobilier est fiable et solide et que votre capacité d’endettement après opération n’est pas supérieur à 33%. De nos jours, les banques font profiter les futurs propriétaires de taux d’intérêts relativement bas qui incite l’investissement locatif.

Les montages à crédit sont appréciés par les investisseurs car le prêt est peu à peu remboursé grâce aux recettes locatives qu’ils perçoivent tous les mois grâce à la location, et notamment grâce aux autres gains potentiels liés aux réductions d’impôts et à la rentabilité de l’investissement. Les intérêts d’emprunt peuvent être également déduits de vos revenus fonciers, ce qui est un autre avantage conséquent pour les emprunteurs. On appelle cela l'effet de levier.

Pour en savoir plus sur l'investissement à crédit

La transmission de votre patrimoine immobilier

Il est important quand on se constitue un patrimoine immobilier qui est une opération à long terme, voir à très long terme, d’envisager immédiatement dès le montage des opérations la transmission de ce Patrimoine.

La transmission de votre patrimoine doit être bien préparée et optimisée afin de protéger vos proches et héritiers. La constitution d'une société civile immobilière (SCI) ou même d’une société patrimoniale (SC Patrimoniale) peuvent être une solution judicieuse pour transmettre votre patrimoine de votre vivant. Certains montages comme le démembrement des parts de SCI, la détention croisée de parts de SCI,.. permettent de se protéger et d'éviter une fiscalité lourde. Si l’un des associés décède, le bien est légué au conjoint survivant ou à ses héritiers qui peuvent rester dans le logement sans payer de droits de succession. Vous pouvez également transmettre des parts de la SCI à vos enfants tout en conservant les contrôle de vos biens.. Investir via une SCI permet aussi d’éviter tous les inconvénients de l’indivision entre les héritiers.

En savoir plus sur les SCI

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