Pourquoi investir dans l'immobilier ancien ?
Avantages et inconvénients d'investir dans l'ancien
Pourquoi investir dans l'ancien
Les avantages et les inconvénients de l’investissement dans l’ancien ?
Depuis longtemps, la pierre renvoie l'image d'un investissement sûr. Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et vous hésitez entre acheter un bien immobilier neuf ou ancien? Généralement qualifié de valeur sûre l’investissement dans l’ancien permet d’accéder :
- à des meilleurs emplacements,
- à des prix inférieurs à l’immobilier neuf
- et vous offre en prime le cachet d’un bien ancien.
Mais ce n’est pas tout… Tout comme dans l'immobilier neuf, l'ancien est facilité par plusieurs avantages fiscaux : Pinel ancien, Malraux, PTZ… Des dispositifs qui vous permettent de réduire le coût des travaux de rénovation.
Dividom vous explique tout sur l’investissement immobilier ancien.
L'emplacement et le cachet de l'immobilier ancien : une valeur sûre et une attractivité locative optimisée !
Le choix de l’emplacement est essentiel en matière d’investissement immobilier locatif car il aura un impact direct sur la mise en location. Les biens anciens bénéficient des meilleurs emplacements car ils se situent souvent dans les centres villes historiques, proche de toutes les commodités, ce qui n’est pas le cas pour un logement neuf acheté en VEFA, qui sont généralement plus excentrés. Il est donc plus difficile de prévoir ce que deviendront les quartiers où ils se situent.
La mise en location à proximité des transports, du centre et des commerces sera simplifiée dû à une forte demande locative car les vieux quartiers et habitations attirent beaucoup. Les vacances locatives sont également plus rares grâce à un l’emplacement idéal et recherché.
D’autre part, les biens anciens bénéficient d’un certain charme ou cachet contrairement aux biens neufs ce qui garantit l’attractivité de ce type d’actif. Si votre bien est bien situé il aura alors tendance à prendre de la valeur , notamment si vous réalisez des travaux de rénovation.
Un prix moins élevé à l’achat : 20 à 30% moins cher que dans le neuf !
Le prix d’un bien ancien, dans un même quartier ou dans une même ville est moins élevé que le prix de l’immobilier neuf. En tant que propriétaire, vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat grâce aux différents travaux à effectuer dû souvent au mauvais état du logement.
Cette décote du prix est très avantageuse car elle vous apporte une rentabilité intéressante, même en comptant le cout des travaux. De plus, le bien a davantage de chance de prendre de la valeur sur le long terme et de vous apporter une plus-value considérable si vous souhaitez le revendre un jour.
Prix au m2 dans l'immobilier ancien et dans l'immobilier neuf, dans différentes villes :
| Villes | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Lille | 3 160€ / m² | 3 830€ / m² |
| Bordeaux | 4 260€ / m² | 4 290€ / m² |
| Unité urbaine de Montpellier | 2 640€ / m² | 4 210€ / m² |
| Unité urbaine de Rennes | 2 570€ / m² | 3 820€ / m² |
| Lyon | 3 050€ / m² | 4 440€ / m² |
| Seine Saint Denis | 3 310€ / m² | 4 210€ / m² |
Quels sont les avantages fiscaux de l'immobilier ancien ?
Le régime du déficit foncier
Le propriétaire d’un appartement ancien à rénover se retrouve généralement dans une situation de déficit foncier car les coûts des travaux à supporter sont plus élevés que les loyers qu’il touche. Il peut alors bénéficier de déduction des travaux d’entretien et de réparation sur les revenus fonciers imposables dans la limite de 10 700€ par an (taxe foncière, intérêts d’emprunts…). Ces travaux doivent avoir pour objectif de remettre en bon l’état le bien et apporter un confort supplémentaire ou améliorer les performances énergétiques pour pouvoir le louer aux futurs résidents. Cette déduction ne s’applique pas sur les travaux de construction par exemple. Le prix des travaux diffère en fonction de leur nature, de la superficie du bien et de son emplacement.
La loi Malraux
Cette loi de défiscalisation vous permet de bénéficier d’une réduction de 22% à 30% sur le montant des immeubles destinés à la location et à réhabiliter. Ces logements doivent être situés en centre-ville dans des secteurs bien précis.
Le dispositif Pinel Ancien
La loi Pinel Ancien vous permet d’obtenir une réduction d’impôts :
- de 12% pour un engagement de location sur 6 ans
- 18% sur 9 ans
- et 21% sur 12 ans
Le prêt à taux zéro
Ce prêt aidé par l’Etat vous permet de financier une partie de l’achat d’un bien immobilier sous conditions de ressources à ne pas dépasser et seulement si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les 2 années précédant le prêt. Le PTZ est également accordé dans l’immobilier ancien à condition que des travaux de rénovation soient effectués.
Les subventions
Certains travaux peuvent bénéficier de la subvention Anah, ce qui apporte un vrai coup de pouce pour le bailleur. L’agence Nationale de l’Habitat aide les propriétaires à financer les travaux nécessaires à l’amélioration du logement. Ces subventions dépendent du montant des travaux et de l’emplacement du bien et peuvent être de l’ordre de 30% à 40% (allant de 20 000€ à 50 000€). Cependant, ces travaux doivent au moins coûter 1500€ HT, sans quoi la subvention ne peut pas être bénéficiée.
La disponibilité
La disponibilité, en effet ce dernier étant déjà construit vous pouvez donc l’avoir plus tôt qu’un bien dans le neuf qui peut être en construction.
Les risques
Pour pouvoir acquérir la subvention de l’ANAH, le logement doit avoir 15 ans minimum et doit être occupé par le propriétaire en tant que résidence principale. De plus, les travaux demandent du temps, de l’argent et de la disponibilité. Dividom vous conseille d’acheter un bien ancien à proximité de votre lieu d’habitation pour pouvoir avoir un regard facile sur l’avancée des travaux et sur les éventuels problèmes.
