Investir dans l'ancien

Les avantages et les inconvénients de l’investissement dans l’ancien ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et vous hésitez entre acheter un bien immobilier neuf ou ancien? Généralement qualifié de valeur sûre l’investissement dans l’ancien permet d’accéder :

  • à des meilleurs emplacements,
  • à des prix inférieurs à l’immobilier neuf
  • et vous offre en prime le cachet d’un bien ancien.
  • Mais ce n’est pas tout… il faut savoir que l’immobilier ancien donne accès à plusieurs avantages fiscaux : Pinel ancien, Malraux, PTZ…

    Dividom vous explique tout sur l’investissement immobilier ancien.

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    L' emplacement et le cachet de l'immobilier ancien : une valeur sûre !

    Le choix de l’emplacement est essentiel en matière d’investissement immobilier locatif car il aura un impact direct sur la mise en location. Les biens anciens bénéficient des meilleurs emplacements car ils se situent souvent dans les centres villes historiques, ce qui n’est pas le cas pour un logement neuf acheté en VEFA par exemple, qui sont plus excentrés. Il est donc plus difficile de prévoir ce que deviendront les quartiers où ils se situent.

    La mise en location à proximité des transports, du centre et des commerces sera simplifiée dû à une forte demande locative car les vieux quartiers et habitations attirent beaucoup. Les vacances locatives sont également plus rares grâce à un l’emplacement idéal et recherché.

    D’autre part, les biens anciens bénéficient d’un certain charme ou cachet contrairement aux biens neufs ce qui garantit l’attractivité de ce type d’actif. Si votre bien est bien situé il aura alors tendance à prendre de la valeur , notamment si vous réalisez des travaux de rénovation.

    Un prix moins élevé à l’achat : 20 à 30% moins cher que dans le neuf !

    Le prix d’un bien ancien, dans un même quartier ou dans une même ville est moins élevé que le prix de l’immobilier neuf. En tant que propriétaire, vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat grâce aux différents travaux à effectuer dû souvent au mauvais état du logement. Cette décote du prix est très avantageuse car elle vous apporte une rentabilité intéressante, même en comptant le cout des travaux. De plus, le bien a davantage de chance de prendre de la valeur sur le long terme et de vous apporter une plus-value considérable si vous souhaitez le revendre un jour.

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    Quels sont les avantages fiscaux de l'immobilier ancien ?

    Le régime du déficit foncier

    Le propriétaire d’un appartement ancien à rénover se retrouve généralement dans une situation de déficit foncier car les coûts des travaux à supporter sont plus élevés que les loyers qu’il touche. Il peut alors bénéficier de déduction des travaux d’entretien et de réparation sur les revenus fonciers imposables dans la limite de 10 700€ par an (taxe foncière, intérêts d’emprunts…). Ces travaux doivent avoir pour objectif de remettre en bon l’état le bien et apporter un confort supplémentaire ou améliorer les performances énergétiques pour pouvoir le louer aux futurs résidents. Cette déduction ne s’applique pas sur les travaux de construction par exemple. Le prix des travaux diffère en fonction de leur nature, de la superficie du bien et de son emplacement.

    La loi Malraux

    Cette loi de défiscalisation vous permet de bénéficier d’une réduction de 22% à 30% sur le montant des immeubles destinés à la location et à réhabiliter. Ces logements doivent être situés en centre-ville dans des secteurs bien précis.

    En savoir plus sur la loi Malraux

    Le dispositif Pinel ancien

    La loi Pinel Ancien vous permet d’obtenir une réduction d’impôts de 12% pour un engagement de location sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.

    En savoir plus sur la loi Pinel ancien

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    Les avantages fiscaux

    Et la possibilité de profiter de la réduction d’impôts avec la loi Malraux. Le bien doit être situé dans un secteur sauvegardé ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) et qu’il a besoin de travaux.

    Les subventions

    Certains travaux peuvent bénéficier de la subvention Anah, ce qui apporte un vrai coup de pouce pour le bailleur. L’agence Nationale de l’Habitat aide les propriétaires à financer les travaux nécessaires à l’amélioration du logement. Ces subventions dépendent du montant des travaux et de l’emplacement du bien et peuvent être de l’ordre de 30% à 40% (allant de 20 000€ à 50 000€). Cependant, ces travaux doivent au moins coûter 1500€ HT, sans quoi la subvention ne peut pas être bénéficiée.

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    La disponibilité

    La disponibilité, en effet ce dernier étant déjà construit vous pouvez donc l’avoir plus tôt qu’un bien dans le neuf qui peut être en construction

    Les risques

    Pour pouvoir acquérir la subvention de l’ANAH, le logement doit avoir 15 ans minimum et doit être occupé par le propriétaire en tant que résidence principale. De plus, les travaux demandent du temps, de l’argent et de la disponibilité. Dividom vous conseille d’acheter un bien ancien à proximité de votre lieu d’habitation pour pouvoir avoir un regard facile sur l’avancée des travaux et sur les éventuels problèmes.

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