Nous souhaitons ici vous expliciter les législations dont nous dépendons. le but étant d’être parfaitement transparent vis à vis de nos clients et de vous faire comprendre les contraintes auxquelles Dividom est soumis.

Dividom et la loi Hoguet

Notre société est titulaire de la carte professionnelle de transaction immobilière et gestion locative, c’est notamment en cette qualité que nous intervenons auprès des investisseurs, conformément à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi “Hoguet”.

En effet, Dividom est soumis à la loi Hoguet de part la nature de la transaction définie par la loi :

“Les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à : l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis;”

Dividom est soumis à la loi Hoguet lorsqu’il propose de l’investissement immobilier direct

Dividom propose à ses clients certains biens à la vente. Les opérations d’achat et de vente sont soumises à la loi Hoguet et nécessitent la carte professionnelle de transaction immobilière dont nous sommes titulaires.

Dividom est soumis à la loi Hoguet lorsqu’il propose aux associés de revendre leurs parts

Dividom propose, aux associés désirant récupérer leurs liquidités, des outils de revente. La loi Hoguet s’applique pour les cessions de parts de SCI lorsque la SCI détient, au moment de la transaction, un actif immobilier. Lorsque Dividom se charge de la revente des parts d’un associé, il utilise le statut d’agent immobilier, soumis à la loi Hoguet.

Dividom est soumis à la loi Hoguet lorsqu’il s’occupe de la gestion des biens

Bien que la gestion des sociétés soit généralement confiée aux associés sous forme de votation en assemblée générale, Dividom peut être amené à s’occuper de la gestion de certains biens dans des circonstances exceptionnelles. Cette activité est soumise à la loi Hoguet.

Dividom et le statut CIF (Conseiller en Investissement Financier)

Qu’est ce que le statut CIF ?

Selon l’article L541-1 du code monétaire et financier :
« I. - Les conseillers en investissements financiers sont les personnes exerçant à titre de profession habituelle les activités suivantes :

  1. Le conseil en investissement mentionné au 5 de l'article L. 321-1 ;
  2. Le conseil portant sur la réalisation d'opérations de banque mentionnées à l'article L. 311-1 ;
  3. Le conseil portant sur la fourniture de services d'investissement mentionnés à l'article L. 321-1 ;
  4. Le conseil portant sur la réalisation d'opérations sur biens divers définis à l'article L. 550-1. »

Le conseiller en investissement financier doit se renseigner sur la situation financière de son client, et ainsi lui proposer le support d’investissement adéquat.

Le décret 2014-1315 du 3 novembre 2014 donne la définition notamment du conseil en investissement financier :
« 5° Constitue le service de conseil en investissement le fait de fournir des recommandations personnalisées à un tiers, soit à sa demande, soit à l'initiative de l'entreprise qui fournit le conseil, concernant une ou plusieurs transactions portant sur des instruments financiers. Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers précise la notion de recommandation personnalisée au sens de la présente disposition »

Dividom propose du conseil personnalisé en investissement financier : nous analysons la situation financière du client pour lui proposer l’investissement financier qui lui correspond et en l’orientant ensuite soit vers un produit d’investissement immobilier locatif individuel, soit vers un produit d’investissement immobilier locatif à un nombre d’investisseurs restreint.

Dividom, proposant essentiellement d’investir en devenant propriétaire de parts sociales de SCI, est il CIF ?

« Selon l’article L321-1 : Les services d'investissement portent sur les instruments financiers énumérés à l'article L. 211-1 et comprennent les services et activités suivants :
(…)
5. Le conseil en investissement
(…)»

L’article L 211-1 du code monétaire et financier dispose que les instruments financiers sont les titres financiers et les contrats financiers. On suppose donc que les parts sociales, n’étant pas des titres financiers sont exclues.

D’une part, on assimile les parts sociales à des titres financiers dans de nombreux cas : l’article 1841, dans sa version en vigueur jusqu’au 11 décembre 2016, interdit aux sociétés non autorisés de proposer une offre aux publics de titre financiers. Les parts sociales étaient aussi concernées par cet article bien que non mentionnées par le législateur, le terme de titres financiers étant alors utilisé pour regrouper les titres et les parts sociales.

D’autre part, l’AMF semble prendre en compte l’activité effective d’une entreprise pour la qualifier de conseiller en investissement financier.
Dans une décision de la commission des sanctions du 12 octobre 2016 à l’égard de la société ATYPIK PATRIMOINE, ayant le statut CIF, a proposé à des clients d’investir dans une plantation de Teck au Costa Rica, elle a affirmé ne pas avoir agi pour cette opération en tant que CIF, puisque les clients avaient signé une déclaration selon laquelle ils n’avaient reçu aucune prestation de conseil en investissement, et que la mention de conseiller en investissement n’était présente que dans 2 des 6 documents signés par le client.
L’AMF a considéré que la prestation de conseil en investissement s’apprécie in-concreto : après avoir considéré ses clients comme des investisseurs potentiels, la société leur a conseillé d’investir selon leurs profils tel qu’il a été défini dans une fiche remplie par eux. Il s’agit donc d’un conseil personnalisé donné à un client, répondant à la définition du service de conseil en investissement de l’article L541-1 du code monétaire et financier.
Conformément au raisonnement de l’AMF, si cette société n’avait pas eu le statut CIF, elle aurait exercé illégalement la profession.
Dividom proposant un conseil personnalisé à la situation de chaque client, répondant à la définition du conseiller en investissement financier, elle a donc fait le choix de se soumettre au statut de CIF.

Dividom et la CJA (Compétence Juridique Appropriée)

Le statut de CIF ne permet que de donner des conseils de nature financière aux clients. Pour parvenir au mieux à réaliser notre mission de conseil en investissement, le conseil en investissement financier légitimé par le statut CIF n’est pas suffisant, il nous faut aussi pouvoir conseiller le client sur des aspects juridiques (incidence du régime matrimonial sur la situation financière, la gestion de la succession, etc.) et fiscaux (Dividom propose du montage financier permettant la défiscalisation du nouvel investissement).

L'article L. 541-1 IV du code monétaire et financier rappelle que les conseillers en investissements financiers ne peuvent à titre habituel et rémunéré donner de consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé pour autrui que dans les conditions et limites des articles 54, 55 et 60 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 modifiée portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques. En application de l'article 54 de ladite loi, nul ne peut, à titre habituel et rémunéré, pratiquer l'activité de conseil juridique, d'une part, s'il n'est titulaire d'une licence en droit ou s'il ne justifie d'une compétence juridique appropriée et, d'autre part, s'il n'y est autorisé au titre des articles suivants et dans les limites qu'ils prévoient.

Pour pouvoir exercer ces conseils juridiques et fiscaux à titre accessoire de notre activité principale de CIF, il faut obtenir cet autre agrément : la Compétence Juridique appropriée.

Dividom ayant obtenu la Compétence Juridique Approprié, il peut vous conseiller et rédiger pour vous des actes juridiques sous seing privé comme des bulletins de souscription, des statuts, des pactes d’associés ou des règlements intérieurs.

Dividom et la directive AIFM

Qu'est-ce que la directive AIFM

La directive européenne 2011/61/CE (directive AIFM) sur les gestionnaires de fonds d’investissements alternatifs, publiée le 8 juin 2011, vise à établir un cadre européen harmonisé en matière d’agrément et de surveillance des gestionnaires, de transparence, et de protection des investisseurs.

À quoi s'applique-t-elle ?

Cette directive concerne les gestionnaires de FIA (fonds d’investissements alternatifs).Il n’y a pas de définition express de la notion de FIA dans le texte. Cependant, il nous donne deux informations :

  • Les FIA ne sont pas des OPCVM (organisme de placement collectif en valeurs mobilières)
  • Selon la directive, les FIA sont des organismes qui lèvent des capitaux auprès d’un certain nombre d’investisseurs en vue de les investir, dans l’intérêt de ces investisseurs, conformément à une politique d’investissement que ces FIA ou leur société de gestion définissent.

Dividom est-il concerné ?

DIVIDOM n’est pas un OPCVM puisqu’il propose non pas des valeurs mobilières mais des parts sociales à l’investissement.

DIVIDOM est une plateforme qui identifie des investisseurs potentiels, et, après avoir effectué un bilan patrimonial personnalisé, leur propose un projet d’investissement adapté à leurs attentes. Il s’agit donc de lever des fonds auprès d’investisseurs pour les investir dans leur intérêt.

Mais qu’en est-il de la notion de la « politique d’investissement définie » que doit suivre l’organisme pour être considéré par le texte comme un FIA ?

L’ESMA (Autorité européenne des marchés financiers), a publié 13 août 2013 le document ESMA/2013/611 appelé « orientation relative aux notions essentielles contenues dans la directive sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif »

Elle y interprète la définition des FIA, notamment la notion de « politique d’investissement définie ».

Selon l’ESMA, une entité disposant d’une politique relative aux modalités de gestion des capitaux regroupés en son sein en vue de générer un rendement collectif pour les investisseurs auprès desquels les capitaux ont été levés doit être assimilée à une entité disposant d’une politique d’investissement définie au sens de la directive AIFM.

DIVIDOM dispose-t-elle d’une politique d’investissement définie ?

Pour avoir une politique d’investissement définie, l’organisme concerné doit avoir une ligne directrice déterminée pour la gestion des capitaux souscrits.

DIVIDOM propose à ses investisseurs l’achat de parts sociales de SCI, une fois que toutes les parts sont souscrites, les investisseurs deviennent seuls associés d’une SCI dont la gérance est confiée à la SAS IMMOME, représenté par le président de DIVIDOM.

Or, pour les décisions relatives à la société, les seuls pouvoirs attribués à la SAS gérante sont ceux de l’agrément d’un nouvel associé, et de la variation du capital de la société.

Si la nomination du premier gérant est inscrite dans les statuts rédigés par DIVIDOM les associés peuvent à la majorité, modifier révoquer ce gérant et nommer quelqu’un d’autre.

Le siège et de l’objet social, de la durée, de la dénomination sociale initiale, sont inscrit dans les statut rédigés par DIVIDOM, mais les associés peuvent, par vote à la majorité qualifiée, modifier ces informations.

Les associés décident de la distribution des dividendes, de l’affectation du résultat, du recours à l’emprunt, de l’exclusion d’un associé, de la dissolution de la société, selon une majorité simple.

Pour toutes les autres modifications relatives à la vie de la société, les décisions sont prises à la majorité qualifiée.

Concernant les décisions relatives au bien immobilier, si le choix du bien immobilier, du montage juridique, du montage financier, du notaire, et du premier gestionnaire immobilier se font par simple souscription par les associés des parts sociales du projet ;

Les décisions relatives au bien immobilier comme la vente du bien immobilier, le changement ou la reconduction du gestionnaire immobilier, le choix du locataire, l’exclusion du locataire, le choix du loyer, le choix de réaliser des travaux et de l’entreprise réalisant des travaux ainsi que des matériaux utilisés, le choix des prestataires extérieurs (assurance, entretiens, etc.), choix des devis, de l’assemblée générale de copropriété, la revalorisation annuelle des loyers, du versement en compte courant d’associé sont prises par vote des associés à la majorité.

Dividom n’est pas soumise à cette directive

Une fois les parts sociales souscrites, DIVIDOM laisse aux associés le soin de prendre toutes les décisions relatives à la gestion de la SCI, et du bien immobilier lui même. Ils ne suivent donc pas une politique d’investissement définie par DIVIDOM mais font leurs propres choix.

DIVIDOM ne suivant pas une politique d’investissement définie au regard de l’interprétation de l’ESMA, il n’est pas un FIA au sens de la directive AIFM, et n’est donc pas soumise à cette directive.

Dividom et le statut CIP (Conseiller en Investissement Participatif)

L’article L 574-1 du code monétaire et financier définit les conseillers en investissement participatif comme “les personnes morales exerçant à titre de profession habituelle une activité de conseil en investissement mentionnée au 5° de l’article L 321-1 portant sur des offres de titres de capital et de titres de créance définies par décret.”

Dividom étant Conseiller en investissement financier, et ce statut étant incompatible avec celui de Conseiller en investissement participatif, Dividom a créé une société filiale ayant sa propre plateforme Crowdinvesting by Dividom. Cette filiale sera soumise au statut CIP

Dividom et l’offre publique des titres financiers

Concernant l’offre d’actions de SAS

Selon l’article 1841 du code civil dans sa version en vigueur jusqu’au 11 décembre 2016 : “Il est interdit aux sociétés n'y ayant pas été autorisées par la loi de procéder à une offre au public des titres financiers ou d'émettre des titres négociables, à peine de nullité des contrats conclus ou des titres émis.”.

Les actions de SAS étant des titres financiers, Dividom ne peut pas proposer au public d’investir dans ce type de produit. Dividom peut en revanche, proposer la souscription d’actions de SAS a un cercle restreint d’investisseurs. La directive 2010/73/EU, transposée par un décret du 8 novembre 2012 à augmenté seuil de 100 à 150 personnes. Dividom proposera aux investisseurs qui se disent intéressés par le projet, une offre d’investissement, mais seuls les 149 premiers investisseurs pourront se voir proposer cette offre.

Concernant l’offre de parts sociales de SCI

Dividom, proposant des parts sociales de SCI, n’était pas concerné par cet article, mais celui-ci a été modifié le 11 décembre 2016 dans ce sens :
“Il est interdit aux sociétés n'y ayant pas été autorisées par la loi de procéder à une offre au public de titres financiers, d'émettre des titres négociables ou de procéder à une offre au public, au sens de l'article L. 411-1 du code monétaire et financier, de parts sociales, à peine de nullité des contrats conclus ou des titres ou parts sociales émis.”

L’offre de parts sociales est désormais concernée par cet article. Dividom utilisera la notion de cercle d’investisseurs y compris pour l’offre de parts sociales de SCI.