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Conformité


Nous souhaitons ici vous expliciter les législations dont nous dépendons. Le but étant d’être parfaitement transparent vis à vis de nos clients et de vous faire comprendre les contraintes auxquelles Dividom est soumis.

Offre Solus Invest

Dividom est soumis à la loi Hoguet

Notre société est titulaire de la carte professionnelle de transactions immobilières et gestion locative et c’est notamment en cette qualité que nous intervenons auprès des investisseurs, conformément à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi « Hoguet ».

En effet, Dividom est soumis à la loi Hoguet de part la nature de la transaction définie par la loi :

“Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à : L'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ;”

Offre Club Invest

Dividom et la CJA (Compétence Juridique Appropriée)

La Compétence Juridique Appropriée, c’est la possibilité pour Dividom de vous conseiller et de rédiger pour vous des actes juridiques sous seing-privé comme un bulletin de souscription, des statuts, un pacte d’associé ou un règlement intérieur.

“Les personnes exerçant une activité professionnelle non réglementée, telle le conseil en gestion de patrimoine, ne peuvent donner des consultations juridiques que lorsque la profession qu'elles exercent bénéficie d'un agrément accordé par arrêté du garde des sceaux en application de l'article 60 de la loi n° 70-1130 du 31 décembre 1971 et à la condition qu'elles disposent d'une licence en droit ou justifient d'une compétence juridique appropriée telle que définie dans l'arrêté accordant l'agrément. En outre, cette activité juridique doit constituer l'accessoire direct de la prestation fournie au titre de l'activité principale.”.

Dividom est soumis au statut CIF (Conseil en Investissement Financier)

Pour rappel, conformément aux dispositions de l’article L.541-1 du Code monétaire et financier, les conseillers en investissements financiers sont les personnes exerçant à titre de profession habituelle les activités de :

  • conseil en investissement (au sens du 5 de l'article L.321-1 du Code monétaire et financier) ;
  • conseil portant sur la fourniture de services d'investissement mentionnés à l'article L. 321-1 ;
  • conseil portant sur la réalisation d'opérations sur biens divers définis à l'article L. 550-1. ;

Dividom exerce ces trois activités.

Dividom ne fournit pas de conseil portant sur la fourniture de services d’investissement

Dividom ne fournit aucun conseil portant sur l’un quelconque des services d’investissement listés à l’article L.321-1 du Code monétaire et financier, à savoir :

  • La réception et la transmission d'ordres pour le compte de tiers ;
  • L'exécution d'ordres pour le compte de tiers ;
  • La négociation pour compte propre ;
  • La gestion de portefeuille pour le compte de tiers ;
  • Le conseil en investissement ;
  • La prise ferme ;
  • Le placement garanti ;
  • Le placement non garanti ;
  • L'exploitation d'un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1.

En effet, les services d’investissement listés ci-dessus concernent des opérations portant sur des instruments financiers, et l’activité de Dividom concerne uniquement des opérations portant sur des parts sociales de SCI.

Dividom ne fournit aucun conseil portant sur la réalisation d'opérations sur biens divers

L’article L.550-1 Code monétaire et financier dispose dans sa version en vigueur depuis le 19 mars 2014 que :

  • « I. - Est un intermédiaire en biens divers :
  • 1° Toute personne qui, directement ou indirectement, par voie de communication à caractère promotionnel ou de démarchage, propose à titre habituel à un ou plusieurs clients ou clients potentiels de souscrire des rentes viagères ou d'acquérir des droits sur des biens mobiliers ou immobiliers lorsque les acquéreurs n'en assurent pas eux-mêmes la gestion ou lorsque le contrat leur offre une faculté de reprise ou d'échange et la revalorisation du capital investi ;
  • 2° Toute personne qui recueille des fonds à cette fin ;
  • 3° Toute personne chargée de la gestion desdits biens.
  • VI. - Le présent titre ne s'applique pas aux propositions portant sur :
  • 1° Des opérations de banque ;
  • 2° Des instruments financiers et parts sociales ;
  • »

L’activité de Dividom ne relève donc pas de l’activité d’intermédiaire en biens divers.

La fourniture de conseils en matière d’investissement immobilier locatif ne relève pas du statut de CIF

Enfin, l’activité consistant à conseiller ou proposer des investissements locatifs immobiliers défiscalisés ne relève pas du statut de CIF dont le champ d’application a été rappelé ci-dessus.

Dividom est soumis au statut IOBSP (Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement)

Dividom n’est pas soumis à l’appel public à l’épargne ou offre public de titres financiers

Notre activité relève et de l’article 1841 du code civil ni des dispositions légales introduites dans le code monétaire et financier par l’ordonnance du 30 mai 2014.

L’article 1841 du code civil dispose qu'Il est interdit aux sociétés n'y ayant pas été autorisées par la loi de procéder à une offre au public de titres financiers ou d'émettre des titres négociables, à peine de nullité des contrats conclus ou des titres émis. ».

La législation connaît un certain nombre d'exceptions qui permettent d'exclure du champ d'application de la loi un certain nombre de situations où le public n'a pas besoin de bénéficier d'une protection particulière.

L'une de ces exceptions est le placement privé.

En France, un placement privé est un placement qui s'adresse à un investisseur qualifié ou à un cercle restreint d’investisseurs.

Dividom se place précisément dans l’exception du “cercle restreint d’investisseurs”. Le groupe est réputé restreint s'il compte moins de 150 personnes selon l'article D. 411-4 du Code monétaire et financier modifié par le décret n°2012-1243 du 8 novembre 2012 - art. 2.

Offre Crowd Invest

Le nouveau cadre légal visant à protéger les futurs investisseurs sur les plateformes de Crowdfunding, stipule qu’il est désormais obligatoire pour les plateformes proposant du placement dans des sociétés types SA, SAS, SCCV de revoir leurs statuts conformément à l’ordonnance publié le 31 mai 2014 et entré en vigueur le 1er octobre 2014.

Les différents segments du financement participatif

  • Les dons : pas de réglementation particulière
  • Les prêts rémunérés : statut IFP obligatoire (intermédiaire en financement participatif)
  • L'investissement en fonds propres par émission d’actions de SA, SAS :
    • PSI Prestataire de Services d’Investissement pour les projets inférieurs à 1 000 000 €
    • CIP Conseiller en Investissement Participatif pour les projets supérieurs à 1 000 000 €

Dividom est soumis au statut CIP

L’article L. 547-1 du code monétaire et financier définit les conseillers en investissements participatifs comme « les personnes morales exerçant à titre de profession habituelle une activité de conseil en investissement mentionnée au 5 de l'article L. 321-1 portant sur des offres de titres de capital et de titres de créance définies par décret ».

Dividom a créé une société filiale ayant sa propre plateforme Crowdinvesting by Dividom. Cette filiale est soumise au statut CIP.

Dividom n’est pas soumis à l’appel public à l’épargne ou offre public de titres financiers

Notre activité relève de l’article 1841 du code civil et des dispositions légales introduites dans le code monétaire et financier par l’ordonnance du 30 mai 2014.

L’article 1841 du code civil dispose qu’«Il est interdit aux sociétés n'y ayant pas été autorisées par la loi de procéder à une offre au public de titres financiers ou d'émettre des titres négociables, à peine de nullité des contrats conclus ou des titres émis. ».

Dividom a créé une société filiale ayant sa propre plateforme Crowdinvesting by Dividom. Cette filiale est soumise au statut CIP. Le statut de CIP permet d’échapper aux contraintes de l’offre publique de titres financiers.

Offre Revente

Dividom est soumis à la loi Hoguet pour les parts de SCI

Notre société est titulaire de la carte professionnelle de transactions immobilières et gestion locative et c’est notamment en cette qualité que nous intervenons auprès des investisseurs, conformément à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi « Hoguet ».

En effet, Dividom est soumis à la loi Hoguet de part la nature de la transaction définie par la loi :

« Achat, vente de parts de SCI. Les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives notamment à l’achat ou à la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble (loi 70-9 du 2 janvier 1970, art. 1er, 5°). Le non-respect de cette réglementation, et notamment le défaut de carte professionnelle, est sanctionné pénalement (loi 70-9 du 2 janvier 1970, art. 14) »

Pour tous les projets dont les sociétés porteuses sont gérées par Dividom

Dividom n’est pas soumis à l’AIFM

La directive européenne de l’AIFM (n02011/61/UE) définit la notion de Fonds d’Investissement Alternatifs.

Les véhicules utilisés pour l’investissement immobilier ne s’analysent pas en des Fonds Investissement Alternatifs.

Pour mémoire, sont des FIA au sens de l’article L.214-24 du Code monétaire et financier les fonds d’investissement qui :

« 1° Lèvent des capitaux auprès d'un certain nombre d'investisseurs en vue de les investir, dans l'intérêt de ces investisseurs, conformément à une politique d'investissement que ces FIA ou leurs sociétés de gestion définissent ; 2° Ne sont pas des OPCVM. »

A ce titre, toute forme de véhicule par lequel plusieurs investisseurs procèdent ensemble à des investissements immobiliers dont ils confient la gestion à un tiers sans garder la prise de décision d'investissement ou de désinvestissement sur les actifs immobiliers est un FIA régulé devant, notamment, être géré par une société de gestion agréée par l'AMF conformément aux articles L.214-24 et L.532-9 du Code monétaire et financier.

Néanmoins, les sociétés civiles immobilières ou les sociétés par actions simplifiées créées à l’initiative de Dividom ne sont qu'un cadre juridique destiné à faciliter l'exploitation en commun d'un ou de plusieurs actifs immobiliers détenus collectivement. En effet, ces SCI ou SAS n’ont pas pour objet de lever des capitaux en vue de les investir conformément à une politique d'investissement définie par la SCI ou par sa gérance ou par la SAS est sa présidence..

Ainsi les associés de la SCI ou les actionnaires de la SAS se voient accorder les pouvoirs nécessaires à la conduite des opérations courantes relatives à la gestion de la société et conservent également une compétence exclusive pour les décisions d'investissement ou de désinvestissement sur les actifs immobiliers. En conséquence, il n’existe pas de « politique d’investissement définie » au sens de l’article L.214-24 du Code monétaire et financier et de la directive AIFM confiée par les associés de la SCI à son gérant ou par les actionnaires de la SAS à son président et celle-ci n’est pas susceptible d'être qualifiée de fonds d'investissement alternatif.