Risques

Dernière mise à jour : 1 Février 2022

Les souscripteurs ou acquéreurs potentiels sont invités à examiner l’ensemble des informations contenues dans la description du produit, y compris les facteurs de risques décrits dans la présente note, avant de procéder à la souscription de titres d’une société porteuse de projet ou d’acquérir un bien immobilier. La société « immome » (Dividom) considère que les facteurs suivants doivent être analysés avant de prendre toute décision de souscription de titres ou d’acquisition d’un bien immobilier. Ces risques sont aléatoires et la société « immome » (Dividom) n’est pas en mesure de s’exprimer sur leur éventuelle survenance.

La société « immome » (Dividom) considère que les facteurs décrits ci-après représentent les risques principaux inhérents aux titres et aux actifs immobiliers, mais qu'ils ne sont cependant pas exhaustifs. D’autres risques et incertitudes, qui ne sont pas connus de la société « immome » (Dividom) à ce jour ou qu’elle considère à la date de la présente note comme non déterminants, peuvent avoir un impact significatif sur les risques relatifs à la souscription de titres ou à l’acquisition d’un bien immobilier.

Les investisseurs potentiels doivent également lire les informations détaillées qui figurent par ailleurs dans la présente note et se faire leur propre opinion avant de prendre toute décision de souscription ou d’acquisition. En particulier, les investisseurs potentiels doivent faire leur propre évaluation des risques associés aux titres et aux actifs immobiliers avant d'investir et doivent consulter leurs propres conseillers financiers ou juridiques quant aux risques associés à cet investissement et quant à la pertinence de celui-ci à la lumière de leur propre situation (juridique, financière, fiscale, comptable).

Risques liés à l’actif immobilier

Risques liés à la perte de valeur du bien immobilier

La perte de valeur du bien immobilier peut être liée à plusieurs facteurs dont il est impossible de dresser une liste exhaustive mais comprenant tout particulièrement :

  • Une évolution négative du marché de l’immobilier, que celle-ci soit globale ou limitée
  • à la zone dans laquelle est situé le bien immobilier ;
  • La dégradation ou la destruction totale ou partielle du bien immobilier.

En cas de souscription via une société porteuse de projet, l’actif immobilier est chez Dividom toujours le sous-jacent du produit. Le bien immobilier constitue donc la principale valeur à l’actif de la société porteuse de projet. Lors de la dissolution de la société porteuse de projet, le produit de la revente du bien immobilier pourra être utilisé, notamment, en vue de rembourser, après désintéressement complet des créanciers de la société porteuse de projet, les souscripteurs du capital investi dans la société porteuse de projet au travers des titres. La perte de valeur du bien immobilier réduirait le montant ainsi redistribué, le cas échéant, aux associés lors de la dissolution. Ce montant reversé aux associés peut en conséquence être inférieur à celui versé pour la souscription des titres, voire nul.

Risques liés à la diminution des flux générés par le bien

Une diminution des flux de loyers d’un actif immobilier peut être liée à plusieurs facteurs dont il est impossible de dresser une liste exhaustive mais comprenant tout particulièrement :

  • Une évolution négative du marché de l’immobilier, que celle-ci soit globale ou limitée géographiquement à la zone dans laquelle est situé le bien immobilier, qui entraînerait une diminution du prix des loyers ;
  • Une diminution du taux d’occupation du bien immobilier, voire son inoccupation totale ;
  • Le non-paiement des loyers par les locataires.

En cas de souscription via une société porteuse de projet, l’actif immobilier est chez Dividom toujours le sous-jacent du produit. Les titres ouvrent aux souscripteurs un droit aux dividendes, qui représentent une fraction du bénéfice de la société porteuse de projet. Le bénéfice de la société porteuse de projet étant constitué des flux générés par le paiement des loyers par les locataires du bien immobilier, la diminution de ces flux aurait un impact négatif sur les dividendes perçus par les souscripteurs.

Risques liés à la SCI

Risques liés à la responsabilité des associés d’une SCI

Les associés d’une SCI sont indéfiniment tenus de ses dettes proportionnellement à leur part dans le capital social.

En particulier, en fonction (i) de l’évolution du prix de souscription entre la date de souscription de parts et la date de souscription et (ii) du nombre total final de porteurs de parts, le niveau de responsabilité de chaque porteur de parts pris individuellement peut évoluer significativement, le cas échéant très défavorablement pour les porteurs de parts concernés.

Risques liés à la SAS

Risques liés à la responsabilité des associés d’une SAS

Les associés d’une SAS sont tenus de ses dettes dans la limite de leur apport dans le capital social. La responsabilité limitée au montant des apports signifie que l’associé ne peut pas être poursuivi personnellement pour le paiement des dettes sociales de l’entreprise. À l’égard des tiers, les associés ne sont tenus du passif social que dans la limite de leurs apports

Risques liés aux titres

Risque de liquidité

Les titres sont non négociables, sujettes au respect des statuts, et ne peuvent être revendues sur un marché secondaire. En conséquence, les souscripteurs pourraient ne pas être en mesure de céder facilement leurs titres ou ne pas être en mesure de les céder sans devoir supporter le coût financier d’une moins-value en cas de revente des titres à un prix inférieur au prix de souscription.

Risque de change

La société porteuse de projet versera les dividendes attachés aux titres et toute autre somme due aux souscripteurs en euros, ce qui présente certains risques relatifs à la conversion des devises si les activités financières d’un souscripteur sont effectuées principalement dans une devise différente. Ces risques comprennent le risque que les taux de change puissent varier significativement (y compris des variations dues à la dévaluation de l’euro ou à la réévaluation de la devise du souscripteur) et le risque que les autorités ayant compétence sur la devise du souscripteur puissent imposer ou modifier le contrôle des changes. En conséquence, les montants versés aux souscripteurs peuvent s’avérer inférieurs à ceux escomptés.

Les titres peuvent ne pas être un investissement approprié pour tous les souscripteurs potentiels

Chaque souscripteur potentiel doit déterminer, sur la base de son propre examen et avec l'intervention de tout conseiller qu'il pourra juger utile selon les circonstances, l'opportunité d'une souscription aux titres au regard de sa situation personnelle. En particulier, chaque souscripteur potentiel devrait :

  • avoir une connaissance et une expérience suffisante pour évaluer de manière satisfaisante les titres, l'intérêt et les risques relatifs à une souscription des titres concernés et l'information contenue dans la présente Note ou dans tout autre document contractuel lié directement ou indirectement à la souscription ;
  • avoir accès à et savoir manier les outils d'analyse appropriés pour évaluer, à la lumière de sa situation personnelle et de sa sensibilité au risque, un investissement dans les titres et l'effet que ces dernières pourraient avoir sur l'ensemble de son portefeuille d'investissement ;
  • avoir des ressources financières et liquidités suffisantes pour faire face à l'ensemble des risques liés à la souscription des titres ;
  • comprendre parfaitement les modalités des titres et le fonctionnement de la société porteuse de projet à capital variable et être familier avec le comportement du marché immobilier ; et
  • être capable d'évaluer (seul ou avec l'aide d'un conseil financier) les scénarios possibles pour l'économie, les taux d'intérêt ou tout autre facteur qui pourrait affecter son investissement et sa capacité à faire face aux risques encourus.
Changements législatifs

Les titres, la SCI et la SAS sont régies par le droit français à la date de la présente note. Aucune assurance ne peut être donnée quant aux conséquences d’une décision judiciaire ou d’une modification de la législation ou de la réglementation française postérieure à la date de la présente note.

Fiscalité

Les acquéreurs d’un bien immobilier sont soumis à des impôts et taxes diverses en application avec la juridiction dont ils dépendent. Aucune assurance ne peut être donnée quant aux conséquences d’une modification de la fiscalité postérieure à la date de la présente note.

Les acquéreurs et les vendeurs potentiels des titres doivent savoir qu'il est possible qu'ils aient à payer des impôts ou autres taxes ou droits en application du droit ou des pratiques en vigueur dans les juridictions où les titres seront transférés ou dans d'autres juridictions. Dans certaines juridictions, aucune position officielle des autorités fiscales ni aucune décision de justice n'est disponible s’agissant du traitement fiscal applicable à des instruments tels que les titres. Les souscripteurs potentiels sont invités à consulter leur propre conseil fiscal au regard de leur situation personnelle en ce qui concerne la souscription, la détention, la rémunération, la vente et le remboursement des titres. Seul un tel conseil est en mesure de correctement prendre en considération la situation spécifique d'un souscripteur potentiel.

Perte de l’investissement dans les titres

Il existe un risque de non-remboursement des titres à la dissolution de la société porteuse de projet si cette dernière n'est alors plus solvable. Le non-remboursement ou le remboursement partiel des titres entraînerait de fait une perte de l'investissement dans les titres. Enfin, une perte en capital peut se produire lors de la vente d’un titre à un prix inférieur à celui payé lors de l'achat. Le souscripteur ne bénéficie d'aucune protection ou de garantie du capital investi dans le cadre des investissements proposés par Dividom.