Analyse du marché immobilier locatif

Situé sur un axe stratégique Paris, Bruxelles et Londres, Lille n’en a pas moins perdu ses traditions et sa culture. Son architecture est colorée et les rues de la vieille ville animées et accueillantes. Pour y faire des affaires, il faudra en revanche se rapprocher des quartiers de la Gare Lille Flandres ou Vauban pour trouver une rentabilité élevée. Si l’approche est patrimoniale, le quartier du Vieux Lille ou la Grande Place apporteront stabilité et cadre de vie agréable.

Lille fait partie des villes où l’investissement y est fleurissant. Situé à 1h de Paris, 35 min de Bruxelles et 1h de Londres, la ville attire donc naturellement de nombreux cadres. Lille est également la 3ème ville étudiante de France.

Le Vieux-Lille

C’est le quartier historique de la ville, avec ses ruelles pavées et ses petites places. Le Vieux-Lille offre de belles opportunités immobilières. Les prix y sont cependant plus élevés que dans le reste de la ville, 3 436 euros en moyenne le m² et les rendements moins intéressants. C’est pourquoi les investisseurs misent sur la stabilité ou choisissent d’investir dans des locaux commerciaux ou des bureaux.

Le quartier Vauban

Proche des écoles et universités, le quartier Vauban est majoritairement fréquenté par les étudiants. Le prix moyen du m² est d’environ 2 900 euros, un bon compromis pour un investissement dans l’immobilier locatif meublé.

Le quartier Wazemmes

Le quartier de Wazemmes est également fréquenté par les étudiants. Plus festif que le quartier Vauban, le quartier offre de belles opportunités immobilières dans l’achat de bien à destination des étudiants. Le prix moyen du m² est de 2 800 euros.

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L'expert immobilier

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Après diverses expériences dans l'immobilier, Julien a choisi d'y consacrer tout son temps. Commercial de formation, il s'est ensuite réorienté en gestionnaire de patrimoine chez Arca Patrimoine, après avoir acquis les rouages du métier, il a lancé sa propre société d'investissement dans l'immobilier neuf, Proxym Conseil. Après la vente, il s'est dirigé vers la gestion locative de bien immobiliers neufs, en prenant les commandes de Proxym Immo Gestion. Actuellement directeur commercial et marketing chez Dividom, Julien est notre expert immobilier sur le secteur et s'occupe de la sélection de nos projets immobiliers. 

L'interview de l'expert immobilier

Pourquoi investir à Lille ?

Bénéficiant d’une position stratégique au coeur de l’eurorégion et des trois mastodontes Londres, Paris et Bruxelles, Lille est l’une des villes les plus attractives de l'hexagone. De par sa position et son réseau de transport très développé, il est possible de relier plusieurs capitales européennes en peu de temps, ce qui positionne Lille au centre d’activités économiques importantes et attire les entreprises et investisseurs. Lille dispose d’un atout géographique considérable mais également d’un patrimoine historique et culturel riche qui séduit les touristes de toute l’Europe. Mais pas que, la ville séduit également les étudiants de toute la France, en leurs proposant des campus universitaires réputés tels que l’université catholique, l’EDHEC, Skema et bien d’autres, cela propulsent Lille à la 3ème place des villes étudiantes françaises. Les jeunes actifs sont également très présents grâce à de nombreuses entreprises dynamiques portées par de grands sites tel qu’Euratechnologies. Le label FrenchTech obtenu par la ville montre son engagement dans les enjeux économiques futurs. Avec ces attraits, la ville connaît une croissance démographique forte, la plaçant deuxième au niveau national. Disposant de nombreux atouts, le marché immobilier lillois est l’un des plus avantageux, c’est pourquoi Lille a été élu 4ème ville où il faut investir en 2015. Le marché de l'immobilier locatif est en plein expansion cependant la demande de logement n’est pas satisfaite, ce qui garantit aux futurs investisseurs des retours optimaux. De plus, Lille est éligible à divers dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, et le régime LMNP.

Où investir à Lille ?

Lille compte de nombreux quartiers intéressants pour un investissement que ce soit locatif ou non, le Vieux Lille par exemple a connu une réhabilitation pour devenir le plus beau quartier de la ville. Au niveau de son centre ville, Lille affiche les prix les plus élevés de France. Ainsi, il est intéressant de se tourner vers des quartiers aux alentours tels que Vauban/Esquermes, qui est un quartier très actif de la ville. D’autres quartiers comme Bois Blanc, porté par Euratechnologies, ou Wazemmes sont également très en vogue.

Quartiers :

Vieux Lille

Ayant connu de grands de grands bouleversements urbains, le Vieux-Lille est un quartier historique et plein de charme avec ses ruelles pavées et ses petites places. Doté d’un patrimoine architectural riche, avec ses églises, sa cathédrale et ses demeures bourgeoises, c’est le quartier touristique de la ville. Ses atouts font de lui le quartier le plus huppé et recherché de la ville, le prix au m²  va également dans ce sens, en moyenne il faut compter entre 2000 et 4500 euros pour un appartement ainsi qu’entre 1900 et 4100 euros pour une maison. Cependant les rendements sont moins intéressants avec un loyer moyen de 14 euros par m².

Vauban/Esquermes

Situé à l’est de la ville, il dispose d’un patrimoine exceptionnel avec notamment la citadelle et l’université catholique qui accueille plus de 15 000 étudiants, c’est le quartier jeune de Lille. Plus de 50 hectares de nature sont présents dans ce quartier, véritable poumon vert de la ville, il comporte le parc zoologique, le jardin Vauban et le bois de Boulogne. Ces deux atouts sont très appréciés de ses habitants, sa proximité avec le centre-ville attire les investisseurs et les locataires. Fort de sa présence étudiante, les petits studio y sont très demandés, ce qui en fait un quartier idéal pour l’immobilier locatif. Les prix au m² y sont plus accessibles et varient entre 1700 et 4200 euros pour un appartement ainsi qu’entre 1400 et 3400 euros pour une maison. Le loyer moyen est d’environ 14 euros par m².

Bois Blanc

Situé à l’Ouest de Lille, le quartier Bois Blanc est un quartier ancien qui connaît depuis quelques années une réelle mutation avec le réaménagement des berges de la Deûle et l’installation d’Euratechnologies dans des anciennes usines. Ce centre dédié aux nouvelles technologies attire de nombreuses sociétés et leurs salariés. Positionné en périphérie de Lille, le quartier propose une proximité avec le centre grâce à son métro. Son dynamisme et renouveau économique, ainsi qu’une qualité de vie agréable de par ses nombreux espaces verts et commerces, séduisent de plus en plus de personnes. Malgré cet essor, le quartier reste très abordable et propose des opportunités d’investissements intéressantes avec des taux de rentabilité attrayant. Il faut compter entre 1600 et 3800 euros par m² pour un appartement ainsi qu’entre 1300 et 3100 euros pour une maison. Les loyers y sont proposés autour des 11 euros par m².

Dans quoi investir à Lille ?

Lille séduit toujours autant les étudiants, les touristes ou encore les parisiens qui y trouvent des logements plus abordables et une proximité avec la capitale (1h de TGV), ainsi les investisseurs y sont nombreux, ils profitent des résidences neuves pour se construire un patrimoine mais également défiscaliser en Pinel, LMNP ou Censi-Bouvard. Que ce soit à Lille ou dans sa périphérie, le retour des acheteurs s’effectue dans l’ancien comme dans le neuf.

Les studios ainsi que les appartements T2 situés dans le centre ou le Vieux-Lille sont les plus recherchés et trouvent rapidement preneur au niveau des primo accédants ou des parents qui investissent pour les études de leurs enfants. Les logements dans les quartiers Vauban, Saint-Michel et Bois Blanc partent également très rapidement. Lille se compose au trois quarts d’appartements, les maisons sont plus anciennes, du temps ouvrier et appartiennent au paysage de la ville. L’offre se concentre principalement sur les appartements anciens mais la ville tient une politique de construction, de belles perspectives verront le jour pour l’investissement dans le neuf.

Quelles sont les perspectives du marché immobilier à Lille ?

Après quelques années en berne, le marché immobilier de la métropole lilloise se porte beaucoup mieux, les acheteurs sont à nouveaux présents et les conditions de financement pour réaliser leur projet sont très intéressantes dus aux bas coûts des crédits bancaires. Les propriétaires quant à eux, se montrent plus accessibles en affichant enfin leurs biens aux prix du marché, ce qui entrainent des nouvelles transactions. Lille est même la métropole la moins chère de France en proposant des prix au m² allant de 3800 à 5000 euros. Les prix se sont stabilisés sur Lille et sa banlieue.

Le marché immobilier lillois connaîtra des beaux jours dans les années à venir, porté par l’agrandissement de son aéroport Lille-Lesquin profitant d’une desserte améliorée grâce à l’arrivée du tramway mais surtout par sa récente nomination, au profit de Paris, pour accueillir le festival des séries, prévu au printemps 2018, il a pour objectif d’être une vitrine culturelle et sociale qui attirera les professionnels du secteur.

 

Quelles sont les risques du marché immobilier à Lille ?

Entré en vigueur le 1er février 2017, l’encadrement des loyers sur Lille est un risque pour le marché immobilier, les loyers ne pouvant dépasser 20% un loyer de référence, la rentabilité de certains biens peut être touchée ainsi cette nouvelle réforme risque de rebuter certains investisseurs. De plus, avec une hausse de 70% des loyers de 2000 à 2012, les loyers Lillois demeurent parmi les plus élevés des grandes villes, surtout pour les petits logements, fortement représentés dans le marché lillois puisqu’ils représentent ⅔ du parc locatif.

Quelles sont les villes à proximité de Lille où il fait bon d'investir ?

Lille et sa métropole connaissent une métamorphose engagée depuis quelques années, de nombreuses villes se développent autour de la capitale des Flandres, c’est le cas de Lomme porté par Euratechnologies ou encore Mons-en-Baroeul qui dispose du centre commercial Euralille à quelques minutes.  

Lomme

Situé en périphérie de Lille, Lomme est l’une des seules villes de la métropole à être traversée intégralement par le métro, ce qui est un réel atout pour se déplacer. Lomme se situe à proximité des grands axes permettant de rejoindre Bruxelles,Valenciennes ou Paris. La ville est très dynamique et dispose de commerces, espaces verts et nouveaux logements. A deux pas d’Euratechnologies, Lomme est l’une des villes d’avenir de la métropole lilloise.

Mons-en-Baroeul

A seulement trois stations d’Euralille se trouve Mons-en-Baroeul, renouvelé et réaménagé, elle offre un cadre de vie idéale. Un nouvel éco-quartier voit le jour, ce qui témoigne de l’activité de la ville. Les investisseurs l’ont bien compris et investissent de plus en plus dans le centre de la ville.

Quelles sont les villes à proximité de Lille où il ne fait pas bon d'investir ?

Lille dispose de certains quartiers où il ne fait pas bon d’investir, c’est le cas de Lille Sud ou Moulins.

Moulins

Classé en zone franche urbaine, Moulins est un quartier populaire et sensible, il est touché par la pauvreté et le chômage est très élevé, environ 30%. De nombreux commerces souffrent de l’insécurité et des trafics en tout genre qui s’y trament, la population fuit le quartier et les investisseurs aussi.

Lille Sud

A l’instar de Moulins, Lille Sud est un quartier populaire et sensible de Lille. Au cours des dernières années le quartier a perdu de nombreux habitants, la pauvreté s’installe, et l’environnement social et urbain ne s’améliorent pas.

Quelle est votre expérience sur le marché immobilier de Lille ?

La région Lilloise est une région que je connais très bien, pour y avoir grandi et travaillé durant 7 ans dans tout corps de métier relatif à l'immobilier. J'ai d'ailleurs fondé plusieurs entreprises spécialisées dans l'investissement immobilier dans cette région. Mon expérience et ma connaissance du terrain me permettent d'être efficace et d'avoir une analyse complète sur ce marché.

 

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