Investir dans la Pierre Papier
Avantages et inconvénients d'investir dans la pierre papier
Investir dans la pierre papier : la "pierre papier", c'est quoi ?
Cette image renvoie à la nature de l'investissement. L'investisseur détient de l'immobilier sous forme de parts de société (= du papier) et non pas de l'immobilier en direct (= de la pierre). On parle aussi souvent d'immobilier papier. La gestion de la société et du bien immobilier est confiée à un gérant qui aura pour mission de gérer votre investissement pour votre compte.
L’investisseur n’achète pas un bien immobilier en direct, en réalité, il acquiert des parts ou des actions de sociétés qui sont investies dans l’immobilier. On dit Pierre, car l'épargne est indirectement investie dans la Pierre. On parle de sous-jacent immobilier, détenu par l’intermédiaire d’une société.
Investir dans la pierre papier : les différentes formes
La SCPI
La SCPI est la forme de Pierre Papier la plus répandue. Son fonctionnement est proche de l’investissement direct que ce soit au niveau de la fiscalité (les revenus sont taxés comme des revenus fonciers) ou au niveau des montages financiers (vous pouvez acheter les parts à crédit). Les frais d’acquisition et de gestion sont bien entendu un peu supérieurs à ceux de l’immobilier direct. Certaines SCPI donnent accès à des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Malraux ou le déficit foncier (et, par le passé, la loi Scellier, en vigueur de 2009 à 2012, puis le Pinel, jusqu’en 2024). Les SCPI de rendement distribuent des revenus réguliers (non garantis, et parfois en baisse comme en 2023-2024 avec la correction des valeurs immobilières), alors que les SCPI de capitalisation visent une plus-value à terme. Les SCPI sont des placements à long terme, car investis sur l'immobilier. Elles offrent de la souplesse aux investisseurs pour construire progressivement un capital et disposer à terme d’un complément de ressources par exemple pour la retraite.
L'OPCI
Les OPCI complètent l’offre Pierre Papier. Les OPCI sont des produits d'épargne orientés vers l’immobilier locatif. Les particuliers peuvent souscrire des parts ou des actions d’OPCI via des contrats d’assurance-vie ou dans le cadre de l’épargne salariale.
Les OPCI se distinguent des SCPI par une diversification accrue de leur patrimoine qui peut être constitué d'une part plus ou moins importante de valeurs mobilières. Ils en retirent une liquidité accrue. La création des organismes de placement collectif dans l’immobilier est un facteur de modernisation de la Place financière de Paris. Ces outils doivent lui permettre de jouer un rôle prépondérant en matière immobilière, en offrant à la fois des SIIC et des produits de gestion collective immobilière.
La SIIC
Alors que l’immobilier et la bourse sont souvent mis en opposition, certaines sociétés cotées, foncières ou SIIC ont pour objet la possession et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elles capitalisent sur les avantages de la Pierre comme par exemple, la sécurité du sous jacent ou encore son rendement locatif et ceux des titres cotés, comme la liquidité. Les SIIC peuvent constituer à long terme un bon compromis entre l'immobilier et les marchés financiers : un bon investissement en vue de la retraite.
Investir dans la pierre papier : les formes dérivées
La pierre papier ou l'immobilier papier peut s'orienter vers des sous jacents immobiliers plus atypiques comme les terrains agricoles, les vignes, les forêts...
Les Groupements Fonciers Viticoles (GFV)
Investir dans un groupement foncier viticole, c’est devenir indirectement propriétaire d’une parcelle de vigne. C’est un placement atypique qui est réservé à une clientèle avertie. Quand vous achetez une part de GFV, vous devenez associé d'une société, elle-même propriétaire d’une parcelle de vigne. Le ticket d'entrée se situe autour de 20 000 €. L’intérêt patrimonial des Groupements Fonciers Viticoles est fiscal et successoral. Pas moins de 80 % des GFV sont proposés en région bordelaise. Le capital n’est pas garanti. Le GFV est peu liquide : vous pouvez toujours céder vos parts, encore faut-il trouver un acheteur et la cession supporte un droit d’enregistrement de 5 %. Ces investissements en GFV ont une rentabilité qui fluctue entre 1,5 % et 3 % par an. Le bénéfice est fonction de la qualité du vin et donc de son prix.
Les investisseurs sont payés en nature. Ils bénéficient de bouteilles de vin ou de tarifs préférentiels sur leur achat auprès de l’exploitant. La valeur des parts est indexée sur l’évolution du prix du foncier.
Dans le domaine fiscal, les recettes réparties sont imposées selon leur origine. Il s’agit de revenus fonciers soumis au régime du microfoncier, avec une réduction forfaitaire de 30 % ou imposable après déduction des frais réels. Une petite partie des sommes composant le rendement servi peut correspondre à des produits financiers. Ils sont comptés dans la déclaration de revenus et supportent l’impôt au barème progressif. Les parts étaient exonérées d’impôt de solidarité sur la fortune à hauteur de 75 % dans la limite de 101 897 €, puis de 50 % au-delà ; ce régime a été repris pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui a remplacé l’ISF en 2018. Pour les droits de donation et de succession, le seuil de 75 % a été porté à 300 000 € en 2019. Les gains de cession relèvent du régime des plus-values immobilières : ils sont exonérés d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Les Groupements Fonciers Forestiers
Ce sont des sociétés civiles particulières. Ces groupements ont pour objectifs de constituer, d'améliorer, d'équiper, de conserver, de gérer un ou plusieurs massifs forestiers ou d'acquérir des forêts ou des terrains à boiser.
Ces groupements ont la possibilité de comporter parmi les forêts et terrains à repiquer (sur autorisation administrative) quelques terrains à vocation pastorale. En revanche, leur taille ne doit pas excéder une certaine limite (selon arrêté préfectoral). Le capital social ne peut pas être constitué par des titres négociables.
La rentabilité dépend de l’évolution de la valeur du foncier, de la croissance et de l’amélioration du stock de bois dans le temps, des revenus de vente de bois et des revenus complémentaires comme, par exemple, le droit de chasse. La performance peut être affectée par un prix de l’achat d’origine trop élevé, par la baisse de prix de vente du bois ou par une mauvaise gestion.
Les Groupements Fonciers Agricoles (GFA)
Un Groupement Foncier Agricole (GFA) est une société de propriétaires fonciers dont le but est de détenir des terres agricoles. Il permet bien souvent aussi aux agriculteurs de séparer la propriété foncière et l'exploitation. Les associés reçoivent des parts en contrepartie de leurs apports et ont un droit de vote proportionnel aux quotes-parts détenues. On distingue le GFA d’investissement et le GFA familial.
- Le GFA d’investissement
Le GFA d’investissement est formé avec pour objectif de constituer une exploitation rentable, en déchargeant l’exploitant du poids des investissements. On y trouve des associés qui ont un rôle d'investisseur.
- Le GFA familial
Le GFA familial est composé de membres de la même famille. Il est un outil de transmission qui permet de garder l’unité de l’exploitation en cas de succession. Autrement dit, l'exploitant évite ainsi le partage ou l’indivision de sa propriété foncière sur laquelle repose son exploitation.
Transformer un patrimoine foncier en parts sociales cessibles permet en cas de succession d'appliquer aux décisions la règle de la majorité (et non plus l'unanimité comme dans l'indivision). Cela permet aussi d'assurer que l'exploitation ne sera pas découpée en morceaux, en conservant l'unité de la propriété foncière par le GFA.
Le propriétaire bénéficie d’une exonération des droits de mutation à titre gratuit de 75 % de la valeur jusqu’à 300 000 € (101 897 € avant 2019) et de 50 % au-delà. Pour bénéficier de ces avantages, il y a certaines conditions :
- Le donateur ou le défunt doit détenir les parts depuis plus de 2 ans
- Le GFA doit s’interdire le faire-valoir direct dans ses statuts
- Le GFA doit louer par bail à long terme tous les biens immobiliers qui constituent son patrimoine depuis plus de 2 ans
- Les donataires ou héritiers doivent conserver les parts pendant 5 années minimum.
Au niveau de l’impôt sur la fortune (ISF, puis IFI depuis 2018), les parts de GFA sont entièrement exonérées dès lors que le bien est qualifié de bien professionnel. L’exonération totale s’applique sous certaines conditions :
- Statuts interdisant l’exploitation directe ;
- Biens ruraux donnés à bail à long terme ;
- Parts détenues depuis plus de 2 ans ;
- Parts représentatives d'apports en nature ;
- Le preneur utilise le bien rural dans l'exercice de sa profession principale.
Les parts de GFA ne sont que partiellement exonérées d'IFI (75 % jusqu’à 101 897 €, 50 % au-delà) si seules les conditions suivantes sont remplies :
- Biens ruraux donnés à bail à long terme ;
- Parts représentatives d'apports en nature ;
- Statuts interdisant l’exploitation directe ;
Investir dans la pierre papier : les avantages
Un des avantages de la Pierre Papier est que vous êtes totalement déchargé de la gestion administrative, car elle est réalisée par un professionnel. Les parts peuvent être mises dans un contrat d’assurance-vie, vous pourrez cumuler les avantages fiscaux de l'assurance vie et de l'immobilier.
Investir dans la pierre papier
Les revenus fonciers ne sont pas garantis, c’est-à-dire qu’ils dépendent de la qualité des actifs, des plus-values potentielles des immeubles choisis à long terme, de la stabilité des “locataires”, des baux négociés et de la conjoncture économique.
