Communément appelé « Pierre Papier », les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont pour but l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. En pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers, destinés à l’habitation ou l’immobilier d’entreprise. La gestion de l’immobilier est assurée par une société spécialisée et agréée par l’AMF. En investissant, l’épargnant acquiert des parts de SCPI et devient donc associé. La société de gestion s’occupe de louer et d’entretenir les biens pour le compte des porteurs de parts. En échange, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges comme par exemple les frais d’entretien, de gestion locative, les travaux…

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Les différentes formes de SCPI

Il y a plusieurs types SCPI. Certaines sont des SCPI dites de rendement, orientées vers la distribution de revenus réguliers aux associés, et d’autres sont des SCPI dites « de plus-values » ou de capitalisation, celles-ci privilégient la valorisation à long terme du patrimoine par exemple en réalisant des travaux de rénovation. Il y a aussi des SCPI dites « fiscales », qui investissent dans des programmes à incitations fiscales par exemple Pinel, Duflot, Scelier, Malraux… et permettent de répartir les avantages fiscaux aux actionnaires.

Les SCPI : leur prix

Le prix de souscription d’une SCPI comprend la valeur nominale et une prime d’émission. La valeur nominale équivaut à la valeur constituant le capital social de la société. La prime d’émission est calculée en fonction de l’évolution de la valeur de la SCPI . Les frais de souscription et de gestion sont destinés à rémunérer la société. Ils avoisinent en générale les 10%.

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Les SCPI : la valorisation des parts

Les immeubles et les actifs détenus par la SCPI se valorisent tandis que la valeur nominale elle ne varie pas. La prime d’émission vient valoriser la SCPI. En cas de rachat, la plus value est calculée entre la valeur de revente d’une part diminuée du prix de souscription hors frais de souscription. Pendant l’investissement, des frais de gestion sont prélevés tous les ans sur les produits locatifs hors taxes encaissés par la société. Ils avoisinent les 10% et couvrent l’administration et la gestion du patrimoine de la SCPI.

Les SCPI et l'imposition

L’investisseur est imposé sur les revenus de la SCPI. C’est la société de gestion qui transmet à ses actionnaires un relevé individuel, prenant en compte les loyers perçus par la SCPI, les différentes charges, et la part de capital détenue par l’actionnaire. Ces revenus sont alors imposés sous le régime foncier.

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Les avantages d'un contrat assurance-vie

Vous pouvez aussi investir dans certaines SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie. Cela vous procurera plusieurs avantages:

  • Un prix d’achat réduit qui vient diminuer la commission de souscription et augmenter le rendement donné par la société de gestion.
  • Une fiscalité plus avantageuse. Vous oubliez la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières. C’est la fiscalité du contrat d’assurance vie qui s’applique
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