Une SCI est une Société Civile Immobilière dans laquelle au minimum deux associés (personnes physiques ou morales) investissent à plusieurs dans un projet immobilier et partagent les bénéfices au prorata de leurs parts investies dans le capital de la société. Les associés sont responsables et solidaires, c’est-à-dire que si l’un d’eux se retrouve en situation de défaut de paiement, les autres associés doivent payer les mensualités dues en fonction des parts que chaque associé détient. Petite précision, les associés ayant donc payés pour le compte de l’associé défaillant pourront ensuite se retourner contre ce dernier pour exiger le remboursement des sommes dues. Les associés sont également soumis aux dettes sociales de la SCI, toujours en tenant compte du nombre de parts respectives investies dans la société.

La société est gérée et représentée par son ou ses gérant(s) et sa durée de vie maximale est de 99 ans. Une SCI peut être soit transparente fiscalement, c’est à dire que les revenus seront taxés au niveau des associés eux mêmes ou elle peut être soumise à l'Impôt sur les sociétés.

Pourquoi investir via une SCI dans un bien immobilier ? Nous tenterons d’expliquer ici les avantages de ce choix patrimonial.

Investir dans une SCI, pour préparer sa succession

La SCI peut être un bon moyen pour transmettre votre patrimoine et préparer ainsi votre succession. En effet, si l’un des associés décède, les parts de société investies sont léguées équitablement à ses héritiers. Si ces derniers ne souhaitent pas les garder, ils peuvent toujours les céder s’ils trouvent un acheteur potentiel qui devra obtenir l’agrément des autres associés conformément aux statuts. De plus, si vous souhaitez transmettre vos parts ou le bien immobilier il faut bien distinguer la donation et la succession. Dans le cadre d’une donation, cette opération ne sera pas soumise à l’impôt dans la limite d’une somme de 100 000€ depuis le 17 août 2012 pour chacun des enfants et de 31 395€ pour chaque petit-enfant. En cas de succession, le montant de l’imposition ne sera que de 5% sur la valeur des parts sociales (alors que les droits de succession peuvent monter jusqu’à 60% sur la valeur total du bien immobilier dans le cas d’un bien détenu hors SCI).

Investir en SCI va pouvoir vous permettre d’optimiser cette transmission :

  • en cédant les parts au fur et à mesure du temps, et en fonction de vos abattements
  • en conservant l’usufruit des parts si vous réalisez un démembrement des parts de la société
  • en conservant la gérance de la SCI et en choisissant votre successeur à la gérance
  • en ficelant les règles de vie de la SCI inscrites dans les statuts qui organisera la vie de la SCI après votre décès
  • en diminuant sensiblement vos droits de succession
  • ...
  • La SCI offre une grande souplesse et donc de nombreuses possibilités pour gérer la transmission de votre patrimoine et évitera à vos héritiers de tomber dans le piège de l’indivision.

    Investir dans une SCI, pour multiplier les opérations

    Investir dans une SCI, vous permet d’investir un montant plus faible et donc de pouvoir diversifier vos acquisitions et les multiplier plutôt que de mettre tous vos oeufs dans le même panier. . Sachez qu’en SCI, vous pouvez bénéficier des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, Malraux… qui vous proposent des avantages fiscaux intéressants sur le long terme.

    Investir dans une SCI familiale

    Investir dans une SCI familiale vous permet d’être propriétaire de biens immobiliers avec les membres de votre famille et de gérer votre ou vos bien(s) ensemble. Plusieurs avantages et un inconvénient principal. En effet, cela permet de répartir le risque sur plusieurs personnes en s’appuyant sur des personnes proches, fiables et ayant des compétences différentes (Papa fera les travaux, maman s’occupera de la comptabilité,…). Cela permet aussi de transmettre le patrimoine de génération en génération. Et cette transmission ne se fait pas forcément sur du capital mais souvent sur le fait que les aînés ayant une situation plus favorable vont venir porter le projet immobilier en permettant un emprunt bancaire au profit des autres associés ayant potentiellement une situation moins favorable ou en devenir.

    Mais cela a comme principal défaut de mêler argent et famille. Attention donc à ce que le contrat soit clair dès le début pour tout le monde, pour ne pas créer de jalousie ou de frustration. Sachez aussi que vous n’êtes pas obligé de mettre le même montant à la création dans le capital de la société.

    Investir dans une SCI en crowdfunding immobilier

    Investir en SCI en financement participatif, aussi appelé crowdfunding immobilier est une solution idéale pour devenir propriétaire d’un bien immobilier à plusieurs. Votre SCI est gérée par une société de crowdfunding via une plateforme 100% en ligne comme Dividom. Vous partagez votre bien et les revenus qui en découlent avec d’autres membres faisant partie de votre communauté. Vous pouvez investir dans la SCI à partir d’un montant très accessible (premier ticket d’entrée autour de 500€). Vous décidez à la majorité avec vos associés co-investisseur des décisions concernant votre bien commun et vous avez accès à tous les éléments concernant votre projet (comptes bancaires, état locatif, courriers,...) grâce à votre tableau de bord en ligne.

    Investir dans une SCI pour accroitre sa capacité de financement

    Dans le cadre d’un investissement en SCI, les banques utilisent différentes méthodes de calcul pour connaître l’endettement de chaque associé. L’avantage de la SCI est qu’elle permet de gagner en capacité d’endettement auprès des banques, comparativement à un investissement en nom propre ou en indivision.

    Pour illustrer, prenons le cas d’un couple qui souhaite investir dans un appartement locatif sans savoir s'ils doivent créer une SCI ou pas. Déjà propriétaires d’une maison qu’ils remboursent à crédit avec des mensualités de 12 000€ par an, Mr et Mme Martin ont un salaire global annuel de 72 000€. Ils souhaitent investir dans un appartement en empruntant à leur banque. Les remboursements prévisionnels de ce crédit sont de 10 000€ par an et ils espèrent que ce placement leur apportera des loyers annuels de 10 000€.

    A savoir que les banques effectuent généralement une décote des loyers perçus de 20 à 30% pour prendre en compte les charges, et les aléas de location. Prenons dans l’exemple la moyenne de 25% soit des loyers annuels prévisionnels de 7500€. Nous allons décomposer le calcul du taux d’endettement en cas d’investissement en SCI et le comparer à celui appliqué à l’achat en indivision ou en nom propre, sans passer par une SCI :

    Sans SCI Avec SCI

    Revenu de la SCI : 7 500€
    Charges annuelles : 10 000€
    Déficit de la SCI : 2 500€
    Revenu du couple 79 500€ (72 000 + 7500) 72 000€
    Charges annuelles 22 000€ (12 000+ 10 000) 14 500€ (12 000 + 2 500)
    Taux d'endettement 27,7%(22 000/79 500) 20,1% (14 500/72 000)

    Le fait de passer en SCI a donc permis à ce couple d’augmenter sa capacité d’endettement.

    Investir dans une SCI pour simplifier sa gestion comptable et financière

    La gestion locative de vos biens peut être prise en charge par un professionnel qui assure la la gestion du locataire. Avec la SCI, vous pouvez aussi confier la gérance à un tiers professionnel ou non, qui s’occupera de tout (comptabilité, travaux,...) et qui reversera aux actionnaires leurs revenus respectifs. Attention cependant, à ne pas donner trop de pouvoir sans contrôle au gérant pour éviter toute mauvaise surprise.

    La SCI permet aussi d’isoler comptablement l’opération immobilière. Vous avez un compte bancaire dédié et un chéquier pour effectuer les opérations. La gestion comptable devient donc plus aisée.

    Investir dans une SCI pour se laisser la possibilité de passer à l’impôt sur les sociétés

    Comme expliqué précédemment, les SCI sont le plus souvent imposables sous le régime d’impôt sur le revenu des associés. Toutefois, il est possible de renoncer à ce régime et de demander le régime d’impôt sur les sociétés (IS). Avec l’IS, le résultat imposable prend en compte la quasi-totalité des charges avec possibilité d'amortir le bien. Dans ce cas, la SCI bénéficie d’un taux réduit de 15% d’imposition pour les revenus inférieurs à 38 120€. Au dessus de ce montant s’applique le taux normal de 33.33%.

    Les associés devront décider ou non de distribuer la somme restante sous forme de dividendes entre les actionnaires, qui sera alors taxée selon le barème du régime de l’impôt sur le revenu après un abattement de 40%. Si vous choisissez d’amortir le bien, la fiscalité sur les revenus locatifs sera bien plus faible.

    L’inconvénient de l’IS pour les SCI ayant choisies l’amortissement est la plus-value taxable en cas de cession ou revente du bien immobilier. Elle se calcule en prenant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien auxquels sont déduits les amortissements réalisés. La fiscalité à la revente sera donc (beaucoup) plus élevée. Vous ne serez donc pas sous le régime des plus values immobilières avec une fiscalité dégressive dans le temps.

    Investir dans une SCI pour se protéger dans un couple

    Pour les couples non marié et non pacsé qui veulent investir dans un bien immobilier, la SCI peut être une bonne alternative. S’ils investissent ensemble dans un projet sans passer par une SCI, leur achat se fait en indivision. Cela signifie qu’ils ne peuvent pas agir sans un accord unanime. En cas de séparation cela peut créer des situations difficiles. De même en cas de décès de l’un des concubins, les parts sont transmises aux héritiers qui seront aussi en indivision avec la personne survivante. Et la encore, il faudra l’unanimité pour agir. Il vaut mieux donc bien s’entendre avec la belle famille de votre concubin ou même ces enfants d’un premier lit. Vous l’avez bien compris, les champs d’actions et marges de manoeuvre sont relativement réduites pour un couple en indivision. Avec la SCI, il vous sera conseillé de procéder à un démembrement croisé des parts entre les deux individus qui permettra de conserver l’usufruit des parts avec en plus une fiscalité allégée. Cela conduit à une récupération de la pleine propriété des parts de la SCI de l’un des concubins en cas de décès.

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