Investir pour défiscaliser

Chaque année, vous vous dites la même chose : vous payez trop d’impôts ? L’immobilier peut vous permettre d’alléger votre fiscalité.

Mais en fait défiscaliser, c'est quoi ?

Investir dans la pierre n’a pas seulement pour but de générer des revenus locatifs, il existe de nombreux dispositifs qui permettent de réduire votre imposition en plus de vous construire un patrimoine. Avec ou sans apport, il est désormais possible de bénéficier d’avantages fiscaux. L’investissement défiscalisant dans la pierre a la particularité de pouvoir être financé à crédit.

Réduire ses impôts grâce à l'immobilier

En défiscalisation, tout est question de trouver le dispositif qui vous correspond. Pour ce faire, il faut déterminer votre profil et vos objectifs pour choisir l’outil le mieux adapté, car chaque outil a ses avantages et ses limites. Voici les principales lois d'investissement immobilier qui s’offrent à vous :

• Loi Pinel (en vigueur du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024, aujourd’hui fermée) : en investissant dans un logement neuf dans un but locatif, on bénéficiait d’une réduction d’impôt de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans du prix de revient du bien (taux réduits en 2023 et 2024 hors Pinel+). Depuis février 2026, le statut du bailleur privé (dispositif « Jeanbrun ») a pris le relais, sous forme d’amortissement. Le Pinel comprenait des conditions :
  • l’investissement était retenu dans la limite de 300 000 € et le bien devait être situé dans des zones géographiques déterminées ;
  • le logement devait être neuf (ou assimilé) ;
  • il devait respecter la réglementation énergétique en vigueur (RT 2012, puis RE2020).
• Loi Malraux : elle permet d’investir dans des bâtiments anciens nécessitant des travaux de réhabilitation. Ce dispositif permet une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :
  • 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, en QAD (quartiers anciens dégradés) ou dans des quartiers conventionnés NPNRU ;
  • 22 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine.
• Loi Censi-Bouvard (en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022, aujourd’hui fermée) : elle s’appliquait à un investissement locatif en résidence de services sur une durée minimale de 9 ans. La réduction d’impôt sur le revenu était de 11 % du montant hors taxe de l’investissement, et la TVA pouvait être récupérée. Ce dispositif demandait de respecter certaines conditions :
  • acheter un bien dans une résidence services pour étudiants ou seniors, ou un EHPAD (les résidences de tourisme en étaient exclues depuis 2017) ;
  • s’engager pour 9 ans minimum.
• Le déficit foncier : il permet d’effacer ses revenus fonciers et d’imputer l’excédent de charges (hors intérêts d’emprunt) sur le revenu global, jusqu’à 10 700 € par an. Cependant, des conditions sont à respecter, dont la principale est l’obligation de louer l’immeuble jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Le Denormandie (jusqu’au 31 décembre 2027) et le statut du bailleur privé (avec au moins 30 % de travaux) complètent l’offre dans l’ancien.

Si l’acquisition d’un bien vous semble disproportionnée au regard de votre patrimoine ou de vos revenus ou que vous ne souhaitez pas avoir recours au crédit, il existe des solutions pour vous.

Le crowdfunding immobilier pour diminuer vos impôts !

L’investissement participatif immobilier ou crowdfunding immobilier peut vous permettre de doser votre investissement par part de 500€ afin d’optimiser votre défiscalisation. Pour ce faire, il suffit de choisir un bien immobilier ou investir à plusieurs dans la catégorie de défiscalisation souhaitée. Que vous souhaitiez gommer des revenus fonciers ou réduire votre imposition, le crowdfunding immobilier vous offrira une solution dosée et équilibrée, parfaitement adaptée à votre situation patrimoniale.

La Pierre Papier pour défiscaliser

Les SCPI fiscales ou les sociétés civiles de placement immobilier peuvent aussi vous aider dans votre objectif de minorer vos impôts. L’avantage est de vous permettre d’investir avec seulement 1000€. Cela vous permettra d’acquérir une part d’un portefeuille de biens. Vous récupérerez un prorata des revenus locatifs en fonction de votre mise de départ. Il existe plusieurs types de SCPI de défiscalisation, fondées sur les mêmes principes que les lois vues ci-dessus. Les SCPI fiscales permettent de réduire immédiatement vos impôts sur une longue durée. En revanche, il ne faut pas s’attendre à des rendements élevés contrairement aux SCPI de bureaux ou de commerce. On retrouve donc :

• SCPI Pinel (fermées aux nouvelles souscriptions défiscalisantes depuis la fin du dispositif, le 31 décembre 2024)
• SCPI Malraux
• SCPI déficit foncier

Les SCPI peuvent ainsi être un bon compromis entre défiscalisation et petit budget, il faut cependant bien choisir en fonction de son cas la SCPI la plus adaptée.

Retrouvez toutes les bonnes raisons d'investir dans l'immobilier :