Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?

Définition et fonctionnement

Qu'est-ce que la défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière permet de bénéficier de réductions d’impôts lorsqu’on décide d’investir dans un logement et de le mettre en location: l'investissement réalisé va permettre de récupérer une partie de cet investissement sous forme de réductions d’impôts. C’est en effet l’État qui incite à investir, pour deux raisons : soutenir la construction de logements neufs mais également pour la réhabilitation de logements anciens. Et sur le long terme, les investisseurs disposent d’un intérêt fiscal très attractif.

Comment cela fonctionne ?

La défiscalisation immobilière va dépendre de votre foyer et de votre profil. En effet, votre dossier prendra en compte deux éléments à savoir vos revenus imposables et la composition de votre ménage. Car la défiscalisation immobilière ne va pas uniquement permettre de réduire vos impôts elle aide aussi à préparer la transmission de votre patrimoine et votre retraite. Plusieurs dispositifs de défiscalisation existent et sont ainsi adaptés aux différents investissements :

Défiscaliser en investissant dans le neuf

Plusieurs dispositifs existent ou ont existé lorsqu’il s’agit d’investir dans le neuf :

La loi Pinel a été pendant dix ans le dispositif de défiscalisation le plus utilisé pour investir dans le neuf : elle permettait aux investisseurs qui achetaient un bien neuf pour le louer de bénéficier d’une réduction d’impôt, sous conditions de zone (A bis, A ou B1), de ressources des locataires et de durée de location (6, 9 ou 12 ans). Elle était en vigueur du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024 et n’est plus applicable aujourd’hui. Depuis février 2026, le statut du bailleur privé (dispositif « Jeanbrun ») a pris le relais : il permet d’amortir chaque année 3,5 % à 5,5 % de 80 % du prix d’un appartement neuf loué nu pendant 9 ans à loyer intermédiaire, social ou très social.
Le dispositif Censi-Bouvard : ce dispositif permettait d’obtenir une réduction d’impôt de 11 % pour un investissement dans un logement meublé en résidence de services (EHPAD, résidences pour étudiants ou seniors ; les résidences de tourisme en étaient exclues depuis 2017), en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans. Il était en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022 et n’est plus applicable aujourd’hui.

L’investissement en logement meublé (neuf et ancien)

Lorsque vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), vous pouvez également alléger fortement votre fiscalité : déduire vos différentes charges, amortir le mobilier et l’immobilier et, dans certains cas, bénéficier d’une exonération de plus-value. 2 possibilités :

Si ses recettes ne dépassent pas 23 000 € par an ou restent inférieures à ses autres revenus d’activité, il s’agit d’un loueur en meublé non professionnel (LMNP) : il peut déduire ses charges et amortir son bien, mais un éventuel déficit ne s’impute que sur ses revenus de location meublée des 10 années suivantes.
Au-delà de ces deux seuils, il s’agit d’un loueur en meublé professionnel (LMP) : son déficit (hors amortissements) est alors imputable sur son revenu global. Le statut de LMP a pour avantage également de pouvoir transmettre à ses héritiers son patrimoine immobilier avec une fiscalité plus faible.

Défiscaliser dans l'ancien

Le dispositif Malraux ainsi que la loi Monuments historiques vous permettent de diminuer votre facture fiscale, à condition de réaliser des travaux sur le bien :

La loi Malraux incite à investir pour préserver les centres-villes historiques et les remettre en état. La réduction et le montant associé vont dépendre de la zone d’implantation de l’immeuble. Le propriétaire doit en revanche s’engager à louer le bien pendant minimum 9 ans.
La loi Monuments Historiques quant à elle permet une défiscalisation lorsque vous investissez sur des monuments historiques. Ce dispositif permet d’imputer le montant des travaux ainsi que les intérêts d’emprunt associés : il n’existe pas de plafond de déduction ni d’obligation de location (le bien peut aussi être occupé par son propriétaire, avec des règles de déduction différentes). Le propriétaire doit en revanche conserver le bien pour une durée minimale de 15 ans.
Il existe aussi le dispositif Denormandie, ouvert jusqu’au 31 décembre 2027, qui a pour objet la rénovation de logements anciens en centre-ville, ainsi que le statut du bailleur privé, accessible depuis 2026 pour les logements anciens faisant l’objet d’au moins 30 % de travaux.