La loi Pinel, c'est quoi ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation pour les particuliers qui veulent investir dans un logement neuf en vue de le louer. Cette loi remplace la loi Duflot depuis le 29 août 2014 et a été reconduit jusqu'au 31 décembre 2021 avec une restriction de son périmètre d'application. Elle vise à redynamiser et relancer l’investissement immobilier dans les villes où on retrouve une forte demande locative. Elle permet de se constituer un patrimoine immobilier locatif tout en faisant bénéficier aux investisseurs d’une réduction d’impôt sur 6, 9, voire 12 ans. L'objectif de la loi Pinel 2018 est de favoriser l'investissement immobilier dans les zones tendues, où la demande de logement est supérieure à l'offre.

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel 2018, les investisseurs doivent respecter certaines conditions :

  • Obligation d’acquérir le bien entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2021
  • Bien immobilier neuf, réhabilité ou en futur état d’achèvement
  • L’investisseur doit louer le logement pendant 6 ou 9 ans minimum
  • Le locataire doit faire usage du bien en tant que résidence principale
  • Respect des performances énergétiques de la norme RT 2012 ou du label Bâtiment Basse Consommation (BBC).
  • Le logement acquis doit être situé dans les zones tendues A bis, A et B1 pour profiter du dispositif. Les zones B2 et C, maintenant considérées comme "détendues"ne seront plus éligibles à la loi Pinel à partir de 2018, mais une dérogation préféctorale peut encore être faite à condition de justifier d'un permis de construire déposé avant le 31 décembre 2017 et d'acquérir le bien au cours de l'année 2018.

La loi Pinel concerne quel type de logement ?

Pinel neuf

La loi Pinel s’applique aux biens immobiliers acquis neufs ou en état d’achèvement. Le neuf peut aussi concerner un local ayant une autre affectation transformé en logement, un logement réhabilité ou faisant l’objet de lourdes réparations.

Pinel ancien

Les logements anciens peuvent aussi être concernés par la loi Pinel à condition qu’ils fassent l’objet d’importants travaux de rénovations ou d’une lourde réhabilitation visant à la création d’un logement assimilé neuf. Le bien ancien rénové doit respecter les mêmes critères que le Pinel neuf, à savoir :

  • une performance énergétique élevé ou le label environnemental BBC
  • faire usage d’habitation en respectant les bonnes conditions sanitaires, de décence et de sécurité physique.

Il faudra également être en mesure de fournir à l’administration fiscale une attestation prouvant l’état et la conformité du logement avant et après les travaux effectués.

Peut-on cumuler les opérations Pinel ?

Il est possible de cumuler les avantages fiscaux de la loi Pinel sur 2 investissements locatifs  Pinel par an à condition de ne pas dépasser le montant maximum total d’investissement de 300 000€ par an par foyer fiscal. Si vous dépassez le montant maximal de 300 000€, vous ne pourrez calculer votre économie d’impôts que dans la limite de 300 000€, le reste étant non pris en compte. Attention à bien respecter le plafond maximum des niches fiscales de 10 000 €/an.

En revanche, il est impossible de cumuler plusieurs régimes de défiscalisation sur un même bien. Par exemple, vous ne pouvez pas appliquer la loi Malraux ou le régime LMNP avec la loi Pinel sur le même investissement locatif.

Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?

La loi Pinel a pour but de dynamiser et inciter les investissements dans les zones où la demande locative est forte, c’est-à-dire où elle est très supérieure à l’offre. C’est pourquoi le législateur a effectué un zonage recentré dans le cadre de la loi Pinel 2018 afin de favoriser les investissements immobiliers dans les villes à forts besoins en logement. Ce zonage permet également aux propriétaires d’investir dans des endroits ou ils pourront louer facilement leurs biens.

Avant la réforme de 2018, on distinguait 5 zones éligibles au dispositif. A partir de Janvier 2018, on ne prendra en compte que les zones A bis, A et B1 dans le calcul de réduction d'impôts Pinel :

  • Zone A bis : 77 communes avec Paris, quelques villes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise
  • Zone A : 650 communes dont celles de la région Ile-de-France, de l’agglomération lyonnaise et lilloise, Montpellier, Marseille...
  • Zone B1 : 1 586 villes de plus de 250 000 habitants comprenant celles autour de Paris, La Rochelle, Bayonne, Dijon, Le Havre, Corse...

L'investissement immobilier dans la zone B2 et C a été prolongé jusqu'à fin 2018 à condition de justifier d'un permis de construire datant avant le 31 décembre 2017.

Quels plafonds de loyers pour la loi Pinel?

Les loyers sont plafonnés pendant toute la durée de la location en fonction des zones géographiques où le logement est situé.

   Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Plafond des loyers 2018 en Métropole 16,83€ 12,50€ 10,07€ 8,75€

Le plafond du loyer est calculé grâce à un coefficient multiplicateur obtenu en fonction de la surface du loyer, des zones géographiques où se situe le bien et des aléas du marché immobilier. Ce calcul est le suivant : 0,7 + (19 / Surface du logement). On arrondi le résultat obtenu à la deuxième décimale après la virgule, et ce coefficient ne peut pas au total excéder 1,2.

Pour être encore plus clair, illustrons cela par un cas concret. Si vous souhaitez louer un appartement neuf d’une surface de 60m² dans une ville située en zone A, il faudra effectuer ce calcul : 12.50€ x (0.7 + 19/60) = 12.71€/m² arrondi à deux décimales. Le loyer maximal  est donc plafonné à 762.6€ (12.71 x 60).

Quels plafonds de ressources pour la loi Pinel ?

Les loyers fixés par le propriétaire sont plafonnés mais c’est aussi le cas des ressources des locataires. Elles sont également définies en fonction de leur zone géographique et de la composition du foyer.

Le plafond de ces ressources est calculé par rapport au montant N-2 du revenu fiscal de référence du locataire. Ainsi, pour un bail en 2018, il faut prendre en compte les revenus de l’année 2016.

  Composition du ménage  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 37 126€ 37 126€ 30 260€ 27 234€
Couple 55 485€ 55 486€ 40 410€ 36 368€
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 72 737€ 66 699€ 48 596€ 43 737€
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 86 843€ 79 893€ 58 666€ 52 800€
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 103 326€ 94 579€ 69 014€ 62 113€
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 116 268€ 106 431€ 77 778€ 70 000€
Personne à charge supplémentaire +12 954€ +11 859€ +8 677€ +7 808€

Quelles économies d'impôts pour la loi Pinel ?

Un des changements majeurs du dispositif Pinel concerne le choix de la durée d’engagement de la location. Il est de 6 ou 9 ans et au-delà de ces délais, l’investisseur peut renouveler son engagement par période de 3 ans jusqu’à 12 ans maximum. La réduction d’impôt accordée est alors proportionnelle à la durée de cet engagement :

  • 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement de 6 ans
  • 18 % pour un engagement de 9 ans
  • 21 % pour un engagement de 12 ans

Dans le cas où l’engagement de départ est de 6 ans, l’investisseur peut le renouveler en période de 3 ans jusqu'à une durée de 12 ans au total.  Dans ce cas, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 6 % du prix de revient du logement pour les 3 premières années, et de 3 % pour les 3 années suivantes.

Si l’investisseur s’engage pour une durée de 9 ans, il a la possibilité de renouveler son engagement pour 3 ans avec une réduction d’impôt de 3 %.

Quand bénéficie-t-on de l'économie d'impôt Pinel ?

Pour bénéficier de sa réduction d’impôt relative à la loi Pinel, l’investisseur doit mettre en location son bien dans un délai de 12 mois suivant son acquisition ou sa livraison.

Il percevra sa défiscalisation l’année suivant la mise en location.  

Par exemple, si le locataire entre dans les lieux en 2018, son propriétaire touchera sa réduction d’impôt l’année 2019 et devra ainsi payer ses impôts normalement la première année alors même qu’il supporte déjà les charges de son investissement immobilier.

Dans la situation où un investisseur achète un bien ancien en vue d’être rénové et reconstruit, il devra attendre le délai de la construction ou de la rénovation et la mise en location.

Par exemple, si les travaux du bien débutent en 2018 et finissent en 2019, le bien sera loué en 2019 et l’investisseur touchera sa défiscalisation Pinel en 2020.  

Quel est le montant pris en compte pour le calcul de l'économie d'impôt Pinel ?

Pour bénéficier de ces économies d’impôts de la loi Pinel, l’investisseur peut effectuer au maximum deux investissements par an pour un montant total qui ne dépasse pas 300 000 €.  De plus, le prix d’achat au m² du logement habitable ne doit pas dépasser 5 500 €. Il est possible d’investir au delà de ce prix mais le plafond restera fixé à ce montant .

L’économie d’impôt est calculée par rapport au prix de revient de votre bien immobilier, c’est-à-dire le prix d’achat du logement auquel s’ajoutent les frais de notaire et d’autres frais annexes pour acquérir le bien.

Quelles sont les démarches administratives à effectuer pour louer un bien Pinel ?

Pour bénéficier les avantages de la loi Pinel, il faut remplir sa déclaration fiscale Annexe Pinel 2044 et 2044 EB comprenant :

  • La durée de l’engagement de la location
  • La déclaration de vos revenus locatifs perçus à partir de la mise en location du bien.
  • Le bilan foncier de l’opération (bénéfice ou déficit). Il se calcule en soustrayant vos frais et charges à vos loyers perçus

D’autres pièces justificatives peuvent s’ajouter à cette déclaration comme par exemple les documents notariés, le contrat de bail avec vos locataires, la taxe foncière, la déclaration d’achèvement des travaux pour la loi Pinel ancien.

Cette déclaration peut se faire à l’écrit ou par Internet sur le site www.pinel-impots-gouv.fr.

Puis-je louer à mes enfants ou parents avec la loi Pinel ?

Oui, vous avez la possibilité de louer le logement qui vous fait bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel à un ascendant ou descendant. Il faut cependant respecter quelques conditions :

  • Le locataire (enfant ou parent) ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire.
  • Les enfants qui résident dans le logement et qui louent à leur parent ne peuvent pas toucher l’aide au logement. Et réciproquement pour un enfant qui loue à un parent.

Puis-je investir en société en loi Pinel ?

En SCI

Vous pouvez bénéficier de la défiscalisation du dispositif Pinel en investissant dans une SCI (Société Civile Immobilière), vous permettant d’investir à plusieurs associés dans un bien ou programme immobilier. La réduction des impôts sera partagée entre les différents associés de la SCI selon le capital investi. En revanche, la SCI ne doit pas être soumise à l’Impôt sur les Sociétés pour pouvoir être éligible à la loi Pinel.

Autres types de société :

Les autres types de sociétés telles que les SA, SARL, SAS,… ne sont pas éligibles à la loi Pinel.

Puis-je investir en SCPI en loi Pinel ?

L’une des autres nouveautés de la loi Pinel est d’offrir les mêmes avantages fiscaux aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier qu’aux particuliers. Vous pouvez investir et acheter des parts dans une société civile qui se chargera de l’achat, de la gestion, de la location et de la revente des biens immobiliers. Les mêmes conditions s’appliquent aux SCPI comme la limite du plafond de l’investissement à 300 000€ par an et la conformité aux normes écologiques et de performances énergétiques (RT 2012 et label BBC).  Les loyers plafonnés fixés par les propriétaires ainsi que les ressources des locataires dépendent également de la zone géographique du logement.

La réduction d’impôt Pinel est ainsi calculée de la même façon que pour l’achat d’un logement neuf d’un particulier, c’est-à-dire sur la totalité du montant investi dans la SCPI. L’investisseur doit cependant s’engager à rester dans la société et conserver ses parts de capital jusqu’à la fin de l’engagement de la location.

Que se passe-t-il à la revente d'un bien en loi Pinel ?

Avant la fin de l’engagement de location

Il n’est pas possible de vendre votre bien avant la fin de la période d’engagement. Cela entrainera une annulation des avantages fiscaux obtenus et futurs.

Si le cas arrive, l’investisseur doit rembourser à l'Etat les réductions d’impôts dont il a bénéficié depuis le début de son investissement.

Il existe toutefois des exceptions à la vente de votre bien en loi Pinel avant la fin de l’engagement dans des cas particuliers comme le décès, l’invalidité ou la perte d’emploi du propriétaire.

Après la fin de l’engagement de location

Une fois les 6,9,12 ans achevés signifiant la fin de la location, la revente d’un appartement acheté en Loi Pinel est tout à fait possible, à condition que le propriétaire ne soit pas en situation de déficit foncier. Dans ce cas, l’investisseur peut revendre son bien à qui il souhaite en s’alignant au prix du marché.


 

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