Loi Pinel

La loi Pinel, c'est quoi ?

La loi Pinel était un dispositif de défiscalisation pour les particuliers qui voulaient investir dans un logement neuf en vue de le louer. Elle a remplacé la loi Duflot à compter du 1er septembre 2014 et a été reconduite jusqu'au 31 décembre 2024, avec une restriction progressive de son périmètre d'application. Elle visait à relancer l’investissement immobilier dans les villes où la demande locative est forte, en permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur 6, 9, voire 12 ans. À partir de 2018, elle a été recentrée sur les zones tendues, où la demande de logement est supérieure à l'offre.

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, les investisseurs devaient respecter certaines conditions :

• Obligation d’acquérir le bien entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2024
• Bien immobilier neuf, réhabilité ou en futur état d’achèvement
• L’investisseur doit louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans.
• Le locataire doit faire usage du bien en tant que résidence principale
• Respect des performances énergétiques de la norme RT 2012 ou du label Bâtiment Basse Consommation (BBC), puis de la RE2020 et, à partir de 2023, de critères renforcés pour le taux plein (Pinel+).
• Le logement acquis devait être situé dans les zones tendues A bis, A et B1. Les zones B2 et C, considérées comme « détendues », n’étaient plus éligibles à partir de 2018, sauf dérogation transitoire pour les permis de construire déposés avant le 31 décembre 2017 et les acquisitions réalisées en 2018. Depuis 2021, le dispositif était en outre réservé aux logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs.

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La loi Pinel concerne quel type de logement ?

Pinel neuf

La loi Pinel s’appliquait aux biens immobiliers acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement. Le neuf peut aussi concerner un local ayant une autre affectation transformé en logement, un logement réhabilité ou faisant l’objet de lourdes réparations.

Pinel ancien

Les logements anciens pouvaient aussi être concernés par la loi Pinel à condition de faire l’objet d’importants travaux de rénovation ou d’une lourde réhabilitation visant à la création d’un logement assimilé neuf. Le bien ancien rénové doit respecter les mêmes critères que le Pinel neuf, à savoir :

• une performance énergétique élevée ou le label environnemental BBC
• faire usage d’habitation en respectant les bonnes conditions sanitaires, de décence et de sécurité physique.

Il faudra également être en mesure de fournir à l’administration fiscale une attestation prouvant l’état et la conformité du logement avant et après les travaux effectués.

Pinel ancien 2019

Il s'agissait d'un nouveau dispositif introduit par la loi de finances pour 2019, appelé dispositif Denormandie, qui a complété la loi Pinel dans l’ancien à partir du 1er janvier 2019. Contrairement au Pinel, il est toujours en vigueur, jusqu’au 31 décembre 2027.

Peut-on cumuler les opérations Pinel ?

Il était possible de cumuler les avantages fiscaux de la loi Pinel sur 2 investissements locatifs par an à condition de ne pas dépasser le montant maximum total d’investissement de 300 000€ par an par foyer fiscal. Si vous dépassez le montant maximal de 300 000€, l’économie d’impôts n’était calculée que dans la limite de 300 000 €, le reste étant non pris en compte. Attention à bien respecter le plafond maximum des niches fiscales de 10 000 €/an.

En revanche, il était impossible de cumuler plusieurs régimes de défiscalisation sur un même bien. Par exemple, vous ne pouvez pas appliquer la loi Malraux ou le régime LMNP avec la loi Pinel sur le même investissement locatif.

Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?

La loi Pinel avait pour but de dynamiser et d’inciter les investissements dans les zones où la demande locative est forte, c’est-à-dire où elle est très supérieure à l’offre. C’est pourquoi le législateur a effectué un zonage recentré dans le cadre de la loi Pinel 2018 afin de favoriser les investissements immobiliers dans les villes à forts besoins en logement. Ce zonage permettait également aux propriétaires d’investir dans des endroits où ils pourraient louer facilement leurs biens.

Avant la réforme de 2018, on distinguait 5 zones éligibles au dispositif. À partir de janvier 2018, seules les zones A bis, A et B1 ont été prises en compte dans le calcul de réduction d'impôts Pinel :

• Zone A bis : 77 communes avec Paris, quelques villes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise
• Zone A : 650 communes dont celles de la région Ile-de-France, de l’agglomération lyonnaise et lilloise, Montpellier, Marseille...
• Zone B1 : environ 1 500 communes, dont les agglomérations de plus de 250 000 habitants, comprenant celles autour de Paris, La Rochelle, Bayonne, Dijon, Le Havre, Corse...

L'investissement immobilier dans la zone B2 et C a été prolongé jusqu'à fin 2018 à condition de justifier d'un permis de construire datant avant le 31 décembre 2017.

Quels plafonds de loyers pour la loi Pinel en 2020 et 2021 ?

Les loyers étaient plafonnés pendant toute la durée de la location en fonction des zones géographiques où le logement est situé.

Le plafond du loyer est calculé grâce à un coefficient multiplicateur obtenu en fonction de la surface du loyer, des zones géographiques où se situe le bien et des aléas du marché immobilier. Ce calcul est le suivant : 0,7 + (19 / Surface du logement). On arrondit le résultat obtenu à la deuxième décimale après la virgule, et ce coefficient ne peut pas au total excéder 1,2.

Pour être encore plus clair, illustrons cela par un cas concret. Si vous souhaitez louer un appartement neuf d’une surface de 60m² dans une ville située en zone A, il faudra effectuer ce calcul :

arrondi à deux décimales. Le loyer maximal est donc plafonné à 789,60€ (13.16 x 60).

Quels plafonds de ressources pour la loi Pinel en 2021 ?

Les loyers fixés par le propriétaire étaient plafonnés, mais c’était aussi le cas des ressources des locataires, également définies en fonction de leur zone géographique et de la composition du foyer.

Le plafond de ces ressources est calculé par rapport au montant N-2 du revenu fiscal de référence du locataire. Ainsi, pour un bail en 2021, il faut prendre en compte les revenus de l’année 2019.

Quelles économies d'impôts pour la loi Pinel ?

L’une des nouveautés du dispositif Pinel concernait le choix de la durée d’engagement de la location. Il est de 6 ou 9 ans et au-delà de ces délais, l’investisseur peut renouveler son engagement par période de 3 ans jusqu’à 12 ans maximum. La réduction d’impôt accordée était alors proportionnelle à la durée de cet engagement (taux jusqu’en 2022) :

• 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement de 6 ans
• 18 % pour un engagement de 9 ans
• 21 % pour un engagement de 12 ans

Dans le cas où l’engagement de départ est de 6 ans, l’investisseur peut le renouveler en période de 3 ans jusqu'à une durée de 12 ans au total. Dans ce cas, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 6 % du prix de revient du logement pour les 3 premières années, et de 3 % pour les 3 années suivantes.

Si l’investisseur s’engage pour une durée de 9 ans, il a la possibilité de renouveler son engagement pour 3 ans avec une réduction d’impôt de 3 %.

La loi Pinel prolongée jusqu’en 2024, puis supprimée

La loi de finances pour 2021 a reconduit le Pinel jusqu’au 31 décembre 2024, avec une aide dégressive sur les deux dernières années (sauf pour les logements « Pinel+ », qui conservaient les taux historiques). Le dispositif a pris fin comme prévu le 31 décembre 2024 et n’a pas été prolongé.

Quelles étaient les réductions d’impôt en 2023 ?

de 12% à 10,5% pour un engagement de 6 ans

de 18% à 15% pour un engagement de 9 ans

de 21% à 17,5% pour un engagement de 12 ans

Quelles étaient les réductions d’impôt en 2024 ?

de 10,5% à 9% pour un engagement de 6 ans

de 15% à 12% pour un engagement de 9 ans

de 17,5% à 14% pour un engagement de 12 ans

Quand bénéficie-t-on de l'économie d'impôt Pinel ?

Pour bénéficier de sa réduction d’impôt relative à la loi Pinel, l’investisseur devait mettre en location son bien dans un délai de 12 mois suivant son acquisition ou sa livraison.

Il percevra sa défiscalisation l’année suivant la mise en location.

Par exemple, si le locataire entre dans les lieux en 2018, son propriétaire touchera sa réduction d’impôt l’année 2019 et devra ainsi payer ses impôts normalement la première année alors même qu’il supporte déjà les charges de son investissement immobilier.

Dans la situation où un investisseur achète un bien ancien en vue d’être rénové et reconstruit, il devra attendre le délai de la construction ou de la rénovation et la mise en location.

Par exemple, si les travaux du bien débutent en 2018 et finissent en 2019, le bien sera loué en 2019 et l’investisseur touchera sa défiscalisation Pinel en 2020.

Quel est le montant pris en compte pour le calcul de l'économie d'impôt Pinel ?

Pour bénéficier de ces économies d’impôts de la loi Pinel, l’investisseur pouvait effectuer au maximum deux investissements par an pour un montant total qui ne dépasse pas 300 000 €. De plus, le prix retenu était plafonné à 5 500 € par m² de surface habitable : il était possible d’acheter plus cher, mais la réduction était calculée dans cette limite.

L’économie d’impôt est calculée par rapport au prix de revient de votre bien immobilier, c’est-à-dire le prix d’achat du logement auquel s’ajoutent les frais de notaire et d’autres frais annexes pour acquérir le bien.

Quelles sont les démarches administratives à effectuer pour louer un bien Pinel ?

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il faut remplir chaque année la déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044) et l’annexe 2044 EB, comprenant :

• La durée de l’engagement de la location
• La déclaration de vos revenus locatifs perçus à partir de la mise en location du bien.
• Le bilan foncier de l’opération (bénéfice ou déficit). Il se calcule en soustrayant vos frais et charges à vos loyers perçus

D’autres pièces justificatives peuvent s’ajouter à cette déclaration comme par exemple les documents notariés, le contrat de bail avec vos locataires, la taxe foncière, la déclaration d’achèvement des travaux pour la loi Pinel ancien.

Puis-je louer à mes enfants ou parents avec la loi Pinel ?

Oui, le logement ouvrant droit aux avantages fiscaux de la loi Pinel pouvait être loué à un ascendant ou un descendant. Il faut cependant respecter quelques conditions :

• Le locataire (enfant ou parent) ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire.
• Le locataire membre de la famille ne peut pas percevoir d’aide personnelle au logement (APL) pour ce logement.

Puis-je investir en société en loi Pinel ?

En SCI

Vous pouvez bénéficier de la défiscalisation du dispositif Pinel en investissant dans une SCI (Société Civile Immobilière), vous permettant d’investir à plusieurs associés dans un bien ou programme immobilier. La réduction des impôts sera partagée entre les différents associés de la SCI selon le capital investi. En revanche, la SCI ne doit pas être soumise à l’Impôt sur les Sociétés pour pouvoir être éligible à la loi Pinel.

Autres types de société :

Les autres types de sociétés telles que les SA, SARL, SAS,… ne sont pas éligibles à la loi Pinel.

Puis-je investir en SCPI en loi Pinel ?

La loi Pinel offrait également des avantages fiscaux aux souscripteurs de parts de SCPI Pinel. Vous pouvez investir et acheter des parts dans une société civile qui se chargera de l’achat, de la gestion, de la location et de la revente des biens immobiliers. Les mêmes conditions s’appliquent aux SCPI comme la limite du plafond de l’investissement à 300 000€ par an et la conformité aux normes écologiques et de performances énergétiques (RT 2012 et label BBC). Les loyers plafonnés fixés par les propriétaires ainsi que les ressources des locataires dépendent également de la zone géographique du logement.

La réduction d’impôt Pinel était calculée de la même façon que pour l’achat d’un logement neuf d’un particulier, c’est-à-dire sur la totalité du montant investi dans la SCPI. L’investisseur doit cependant s’engager à rester dans la société et conserver ses parts de capital jusqu’à la fin de l’engagement de la location.

Que se passe-t-il à la revente d'un bien en loi Pinel ?

Avant la fin de l’engagement de location

Vendre son bien avant la fin de la période d’engagement entraîne la remise en cause des avantages fiscaux obtenus et futurs. Cette règle s’applique toujours aux investisseurs encore engagés.

Si le cas arrive, l’investisseur doit rembourser à l'Etat les réductions d’impôts dont il a bénéficié depuis le début de son investissement.

Il existe toutefois des exceptions à la vente de votre bien en loi Pinel avant la fin de l’engagement dans des cas particuliers comme le décès, l’invalidité ou la perte d’emploi du propriétaire.

Après la fin de l’engagement de location

Une fois les 6, 9 ou 12 ans d’engagement achevés, la revente d’un appartement acheté en loi Pinel est tout à fait possible (attention toutefois si un déficit foncier a été imputé sur le revenu global au cours des trois dernières années, car il serait alors remis en cause). Dans ce cas, l’investisseur peut revendre son bien à qui il souhaite en s’alignant au prix du marché.