Loi Cosse

La loi Cosse, c'est quoi ?

Créé par la loi de finances rectificative pour 2016 et appliqué à partir du 1er janvier 2017, le dispositif Cosse permettait aux propriétaires de bénéficier d’un abattement sur leurs revenus locatifs en contrepartie d’un engagement social.

Porté par la ministre du Logement Emmanuelle Cosse, il visait à remettre sur le marché locatif des biens vacants ou à rénover, à loyer abordable.

Pour obtenir ces abattements fiscaux, le propriétaire devait signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat), qui fixait les conditions de location.

Le logement devait impérativement être loué pendant au moins 6 ans, ou 9 ans si l’Anah contribuait financièrement aux travaux.

Quels logements étaient concernés par la loi Cosse ?

Ce dispositif concernait aussi bien des logements situés en métropole qu’en outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion et Mayotte), anciens ou neufs, loués non meublés à titre de résidence principale du locataire.

Le propriétaire signataire d’une convention avec l’Anah devait louer son bien à des ménages dont les ressources respectent un certain plafond et à un loyer plafonné.

L’ANAH a aussi pour objectif de rénover le parc immobilier tout en louant avec un objectif social. Pour obtenir des subventions sur les travaux, il faudra vérifier l'éligibilité de ces travaux auprès de l’ANAH.

Pouvait-on cumuler les opérations Cosse ?

La loi Cosse ne pouvait pas se cumuler sur un même logement avec d’autres dispositifs comme le Pinel, et le micro-foncier était incompatible avec la déduction spécifique. Il était en revanche possible de cumuler cette déduction fiscale avec d’autres aides ou subventions de l’ANAH (Travaux de rénovation, location avec un mandat de gestion,...).

Quelles étaient les zones éligibles à la loi Cosse ?

Les zones de la loi Cosse étaient identiques à celles de la loi Pinel :

• Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne
• Zone A : proche banlieue parisienne, Côte d'Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice.
• Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse.
• Zone B2 : autres communes de plus de 50.000 habitants.
• Zone C : reste du territoire (communes et agglomérations de moins de 50.000 habitants).

Zones A, ABis et B1 : Les grandes agglomérations

Ces zones se caractérisent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de bien immobilier amenant à des difficultés pour accéder au logement sur le parc locatif existant, le taux de l’abattement était de :

• 30 % d’abattement sur les revenus bruts pour les bien loués dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
• 70 % d’abattement sur les revenus bruts pour ceux loués dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.

Zone B2 : Les agglomérations moyennes

Ici aussi, la principale caractéristique est le déséquilibre entre l’offre et la demande. le taux d’abattement de cette zone était donc de :

• 15 % d’abattement sur les revenus bruts des résidences louées dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
• 50 % d’abattement sur les revenus bruts des habitations louées dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.

Zone C :

En gros, le « reste » de la France : les petites villes et les zones rurales

La plupart des investissements réalisés se situent dans des quartiers à faible loyers, donc ni en zone A ou ni en B.

En zone C, aucun abattement sur les revenus fonciers, sauf si le bailleur louait un logement dans le cadre de l’intermédiation locative. L’objectif est de confier le logement à une tierce personne (agence immobilière spécialisée dans le social ou à un organisme agréé) pour qu’il trouve un locataire ou avec un mandat de gestion afin de le louer à des personnes en situation précaire.

Quels étaient les plafonds de loyers de la loi Cosse ?

Concernant la loi Cosse on distingue 3 plafonds différents:

• Plafond intermédiaire
• Plafond social
• Plafond très social

Plafonds des loyers 2019 en fonction du type de plafond (barème historique)

Les plafonds de loyers en loi Cosse permettent de combler les besoins de logements sociaux, tout en offrant aux propriétaires un avantage fiscal. Cela limite l’augmentation des prix des loyers dans une logique d’accessibilité à ceux qui en ont besoin.

Le montant du loyer est fixé en fonction de la surface du logement et de la zone où il se situe.

Pour calculer ce montant on multiplie le barème fixé par l’État avec la surface du bien.

Quels étaient les plafonds de ressources de la loi Cosse ?

Les revenus des locataires d’un bien acquis sous la loi Cosse ne doivent pas dépasser un certain seuil. L’objectif étant de s’assurer que les biens soient loués aux personnes avec de faibles revenus et ayant du mal à se loger.

Pour le plafond de loyer intermédiaire, les plafonds de ressources sont identiques à ceux de la Loi Pinel.

Secteur intermédiaire

Secteur social

Secteur très social

Ces plafonds sont imposés aux biens financés par un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI)

Quelle économie d’impôts offrait la loi Cosse ?

Voici l’abattement applicable en fonction des 3 secteurs :

La déduction fiscale de la loi Cosse s’appliquait de la façon suivante :

• de 15% à 70% déduit en fonction des loyers et de la zone où se trouve le logement, pour une location classique
• 85% de déduction fiscale pour une location solidaire et sécurisée, via une agence immobilière sociale ou une association agréée.

Quel est le montant pris en compte pour le calcul de l’économie d’impôts Cosse ?

La loi Cosse offrait un abattement sur les revenus fonciers de l’investissement à venir. Il n’y a donc pas de diminution d’impôts au sens de la loi Pinel par exemple. La loi Cosse permettait en fait d’investir dans un bien immobilier qui sera très faiblement fiscalisé tout en touchant éventuellement les subventions de l’ANAH.

Pour calculer la réduction d’impôts foncier en loi Cosse, il suffisait de multiplier les revenus bruts du bailleur par le pourcentage de l’abattement offert par le dispositif en fonction des différents plafonds (intermédiaire, social ou très social).

Exemple :

Vous achetiez un bien immobilier de 100 000 € éligible au dispositif Cosse. Ce bien génère 4000€ de revenus fonciers bruts par an. Vous êtes en zone A en plafond Social. Votre abattement est donc de 70%. Au lieu de déclarer 4000€ de revenus fonciers bruts, vous allez déclarer grâce à la loi Cosse 1200€, soit une diminution de vos revenus fonciers de 2800€.

Quels étaient les engagements de location pour un bien Cosse ?

Les biens doivent être loués pour une durée de 6 ans si la convention les liant à l’Anah ne prévoyait pas de travaux, et de 9 ans si elle prévoyait des travaux subventionnés par l’ANAH.

La location du bien prend effet au moment où le propriétaire conclut le premier bail. Il est possible de renouveler l’engagement de location pour une durée de 3 ans.

Pouvait-on louer à ses enfants ou à ses parents en loi Cosse ?

Non, un bien en loi Cosse ne pouvait en aucun cas être loué à un membre de la famille du bailleur. Au cas où l’investissement se fait via une société, il est aussi interdit de louer le bien à un membre de la famille d’un des associés.

Pouvait-on investir en société en loi Cosse ?

En SCI

La loi Cosse permettait d’investir via une SCI, à condition que celle-ci ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

Autres types de sociétés

Les sociétés pouvant investir en loi Cosse étaient celles qui n’étaient pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Toutes les autres sociétés type SAS ne peuvent investir dans un bien par le biais de la loi Cosse.

Pouvait-on investir en SCPI en loi Cosse ?

Oui, l’investissement via une SCPI était possible, celle-ci n’étant pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

Que se passe-t-il à la revente d’un bien en loi Cosse?

Avant la fin de l’engagement de location

Revendre un bien en loi Cosse avant la fin de l’engagement de location était sanctionné par une remise en cause de l’avantage fiscal. L’année où a lieu l’annulation de l’engagement le ou les investisseurs devaient reverser à l’État la totalité des déductions fiscales obtenues depuis l’origine.

Cependant, dans des cas particuliers comme le décès du propriétaire, l’avantage fiscal n’est pas remis en cause (cf:Article L341-4 du code de la sécurité sociale).

Après la fin de l’engagement de location

Après la fin de l’engagement, il est possible de revendre un bien en loi Cosse. Cependant, vous pouvez également le re-louer afin de générer des revenus complémentaires ou l’utiliser personnellement.

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