Investir dans un bien en loi Cosse

La Loi Cosse c’est quoi?

Établi par la loi des finances pour 2016 et appliqué depuis le 1er janvier 2017. La loi Cosse est un nouveau dispositif permettant aux propriétaires de bénéficier d’une réductions sur leurs revenus locatifs en compensation de leur engagement social.

En vigueur depuis le 1 février 2017, la loi Cosse désigne le nouveau dispositif fiscal pour tous les propriétaires bailleurs afin de remettre sur le marché de la location tous les biens vacants ou à rénover. Créée par la ministre du logement Emmanuelle Cosse par voie d'amendement au projet de loi de finances 2017.

Pour obtenir ces abattements fiscaux, le propriétaire du bien doit signer une convention avec l’ANAH (Agence Nationale pour l’Habitat). Les conditions de location sont fixées par celle-ci.

Le logement doit impérativement être louer pour une durée minimum de 6 ans. Si l’ANAH contribuent financièrement aux travaux, le bailleur doit louer son bien pour une durée minimum de 9 ans.

La loi Cosse concerne quel type de Logement?

Ce dispositif concerne aussi bien des logements situés sur le territoire français que sur celui de l’outre-mer (Guadeloupe,Guyane, Martinique, Réunion et Mayotte). Il concerne aussi bien l’ancien que le neuf, loués non meublé en tant que résidence principale du locataire.

Lorsqu’un propriétaire signe une convention avec l’ANAH, il se doit de louer son bien à des ménages dont les ressources respectent un certain plafond et à un loyer plafonné.

L’ANAH a aussi pour objectif de rénover le parc immobilier tout en louant avec un objectif social. Pour obtenir des subventions sur les travaux, il faudra vérifier l'éligibilité de ces travaux auprès de l’ANAH.

Peut-on cumuler les opérations Cosse?

La loi Cosse ne peut pas se cumuler sur un même logement avec d’autres dispositifs comme Pinel. Le micro-foncier est incompatible avec la nouvelle déduction forfaitaire. Cependant, il est possible de cumuler cette déduction fiscale avec d’autres aides ou subventions de l’ANAH (Travaux de rénovation, location avec un mandat de gestion,...).

Quelles sont les zones éligibles à la loi Cosse?

Les zones de la Loi Cosse sont identiques aux zones de la loi Pinel. Ce sont les suivantes:

Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne
Zone A : proche banlieue parisienne, Côte d'Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice.
Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse.
Zone B2 : autres communes de plus de 50.000 habitants.
Zone C : reste du territoire (communes et agglomérations de moins de 50.000 habitants).

Zones A, ABis et B1 : Les grandes agglomérations

Ces zones se caractérisent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de bien immobilier amenant à des difficultés pour accéder au logement sur le parc locatif existant, le taux de la réduction sera de :

30 % d’abattement sur les revenus bruts pour les bien loués dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
70 % d’abattement sur les revenus bruts, pour ce loués dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.

Zone B2 : Les agglomérations moyennes

Ici aussi, la principale caractéristique est le déséquilibre entre l’offre et la demande. le taux de réduction de cette zone est donc de:

15 % d’abattement sur les revenus bruts des résidences louées dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
50 % d’abattement sur les revenus bruts des habitations louées dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.

Zone C :

En gros : le « reste » de la France : les petites villes et les zones rurales

La plupart des investissements réalisés se situent dans des quartiers à faible loyers, donc ni en zone A ou ni en B.

En zone C, aucun abattement sur les revenus fonciers exceptée si le bailleur loue un logement dans le cadre de l’intermédiation locative. L’objectif est de confier le logement à une tierce personne (agence immobilière spécialisée dans le social ou à un organisme agréé) pour qu’il trouve un locataire ou avec un mandat de gestion afin de le louer à des personnes en situation précaire.

Quels plafonds de loyers pour la loi Cosse?

Concernant la loi Cosse on distingue 3 plafonds différents:

Plafond intermédiaire
Plafond social
Plafond très social

En 2017, les plafonds des loyers (en m2) en fonction des 3 plafonds sont:

	Plafond Intermédiaire	Plafond Social	Plafond très social
A bis	16,83 €	11,77 €	9,16 €
A	12,5 €	9,06 €	7,05 €
B1	10,07 €	7,80 €	6,07 €
B2	8,75 €	7,49 €	5,82 €
C	8,75 €	6,95 €	5,40 €

Les plafonds de loyers en loi Cosse permettent de combler les besoins de logements sociaux, tout en offrant aux propriétaires un avantage fiscal. Cela limite l’augmentation des prix des loyers dans une logique d’accessibilité à ceux qui en ont besoin.

Le prix du loyer est fixé en fonction de la surface du logement et de la zone où il se situe.

Pour calculer ce montant on multiplie le barème fixé par l’État avec la surface du bien.

Quels plafonds de ressources pour la loi Cosse?

Les revenus des locataires d’un bien acquis sous la loi Cosse ne doivent pas dépasser un certain seuil. L’objectif étant de s’assurer que les biens soient loués aux personnes avec de faibles revenus et ayant du mal à se loger.

Pour le plafond de loyer intermédiaire, les plafonds de ressources sont identiques à ceux de la Loi Pinel.

Foyer	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2
Personne seule	36 993€	36 993€	30 151€	27 136€
Couple	55 287€	55 287€	40 265€	36 238€
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge	72 456€	66 460€	48 422€	43 580€
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	86 531€	79 606€	58 456€	52 611€
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	102 955€	94 240€	68 766€	61 890€
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	115 851€	106 049€	77 499€	69 749€
Majoration par personne à charge supplémentaire à la cinquième	12 908€	11 816€	8 646€	7 780€

Pour le plafond social, Les plafonds des ressources (en euros) sont les suivants:

	Paris et communes proches	Ile-de-France (hors Paris et communes proches)	Autres régions
1 personne seule	23 146	23 146	20 123
2 personnes ayant personnes à charge à l’exclusion des jeunes ménages	34 593	34 593	26 872
3 personnes ou une personnes seule avec 1 pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge	45 437	41 583	32 316
4 personnes ou une personne seule avec 2 personnes à charge	54 141	49 809	39 013
5 personnes ou une pers. seule avec 3 personnes à charge	64 417	58 964	45 985
6 personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge	72 486	66 353	51 723
personne supplémentaire	+8 077	7 393	5 769

Ces plafonds sont imposés aux biens financés par un prêt locatif à usage social (PLUS)

Pour le plafond très social, les plafonds des ressources (en euros) sont:

	Paris et communes proches	Ile-de-France (hors Paris et communes proches)	Autres régions
1 personne seule	12 733	12 733	11 067
2 personnes ayant personne à charge à l’exclusion des jeunes ménages	20 756	20 756	16 125
3 personnes ou une personnes seule avec 1 pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge	27 207	24 949	19 390
4 personnes ou une personne seule avec 2 personnes à charge	29 781	27 394	21 575
5 personnes ou une pers. seule avec 3 personnes à charge	35 427	32 432	25 243
6 personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge	39 868	36 495	28 448
personne supplémentaire	+ 4 442	+ 4 065	+ 3173

Ces plafonds sont imposés aux biens financés par un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI)

Quelle économie d’impôts pour la loi Cosse?

Voici l’économie d’impôts faite en fonction de la catégories des 3 plafonds:

	A bis/ A/ B1	B2	C
Intermédiaire	30%	15%	-
Social	70%	50%	-
Très social	85%	85%	85%

La loi Cosse concernant la déduction fiscale s’applique de la façon suivante :

de 15% à 70% déduit en fonction des loyers et de la zone où se trouve le logement, pour une location classique
85% de déduction fiscale pour une location solidaire et sécurisée, via une agence immobilière sociale ou une association agréée.

Quel est le montant pris en compte pour le calcul de l’économie d’impôts Cosse?

La Cosse offre un abattement sur les revenus fonciers de l’investissement à venir. Il n’y a donc pas de diminution d’impôts au sens de la loi Pinel par exemple. La loi Cosse permet en fait d’investir dans un bien immobilier qui sera très faiblement fiscalisé tout en touchant éventuellement les subventions de l’ANAH.

Pour calculer la réduction d’impôts foncier en loi Cosse, il suffit de multiplier les revenus bruts du bailleur et le pourcentage de l’abattement offert par le dispositif en fonction des différents plafonds (intermédiaire, social ou très social).

Exemple :

Vous achetez un bien immobilier 100 000€ eligible au dispositif Cosse. Ce bien génère 4000€ de revenus fonciers bruts par an. Vous êtes en zone A en plafond Social. Votre abattement est donc de 70%. Au lieu de déclarer 4000€ de revenus fonciers bruts, vous allez déclarer grâce à la loi Cosse 1200€, soit une diminution de vos revenus fonciers de 2800€.

Quels sont les engagements de location pour un bien Cosse?

Les biens doivent être loués pour une durée de 6 ans si la convention qui les lient à l’ANAH ne nécessitent pas de travaux et 9 ans s'ils nécessitent des travaux subventionnés par l’ANAH.

La location du bien prend effet au moment où le propriétaire conclu le premier bail. Il est possible de renouveler l’engagement de location pour une durée de 3 ans.

Puis-je louer à mes enfants ou à mes parents avec la loi Cosse?

Non, je ne peux en aucun cas louer un bien loi Cosse à un membre de ma famille. Au cas où l’investissement se fait via une société, il est aussi interdit de louer le bien à un membre de la famille d’un des associés.

Puis-je investir en société en loi Cosse?

En SCI

La loi Cosse permet d’investir en SCI car cette société est assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Autres types de sociétés

Les sociétés pouvant investir en loi Cosse sont celles qui ne sont pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Toutes les autres sociétés type SAS ne peuvent investir dans un bien par le biais de la loi Cosse.

Puis-je investir en SCPI en loi Cosse?

Avec la loi Cosse, investir en SCPI est possible car cette société n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

Que se passe-t-il à la revente d’un bien en loi Cosse?

Avant la fin de l’engagement de location

Revendre un bien en loi Cosse avant la fin de l’engagement de location est sanctionné par une remise en cause de l’avantage fiscal. L’année où a lieu l’annulation de l’engagement le ou les investisseurs devront rembourser à l’Etat la totalité des déductions fiscales depuis l’origine.

Cependant, dans des cas particuliers comme le décès du propriétaire, l’avantage fiscal n’est pas remis en cause (cf:Article L341-4 du code de la sécurité sociale).

Après la fin de l’engagement de location

Après la fin de l’engagement, il est possible de revendre un bien en loi Cosse. Cependant, vous pouvez également le re-louer afin de pouvoir générer des revenus complémentaire ou l’utiliser personnellement.

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