La loi Pinel Outre Mer c’est quoi ?

Le nouveau dispositif PINEL remplace et apporte quelques modifications à la loi Duflot depuis 2014 et a été adapté et étendue aux départements d’Outre Mer.

En effet, cette loi s’adresse aux personnes qui souhaiteraient investir dans l’immobilier locatif dans un des 11 départements et régions d’Outre Mer suivants :  

  • Guadeloupe
  • Saint-Barthélemy
  • Martinique
  • Nouvelle-Calédonie
  • Guyane
  • Saint-Pierre et Miquelon
  • Réunion
  • Les îles Wallis et Futuna
  • Mayotte
  • Polynésie française
  • Saint-Martin

Comme c’est le cas pour la loi Pinel, le dispositif pour les départements d’Outre-Mer permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en respectant la durée d’engagement locatif, les plafonds de loyers et de ressources des locataires ainsi que les conditions liées aux performances énergétiques du bien.

Concernant la durée de l’engagement, le propriétaire doit mettre le logement en question en location pour une durée minimum de 6 ou 9 ans. Passé cette période, l’engagement de la location peut être renouvelé pour une durée maximum et totale de 12 ans.

Quels plafonds de loyer pour la loi Pinel Outre Mer ?

Zones géographiques

Plafonds des loyers

Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Mayotte

10,14€

Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Saint-Pierre et Miquelon, Iles Wallis et Futuna

12,55€


Comme pour la loi Pinel en métropole, les plafonds de loyers par m² sont déterminés en fonction d’un coefficient multiplicateur qui prendre en compte la surface du logement.

Le calcul de ce coefficient est le suivant : 0,7 + (19/surface du logement), arrondi à deux décimales près et le total ne doit pas être supérieur à 1,2.

Par exemple, si un investisseur achète un bien locatif en Guadeloupe d’une surface habitable de 50m², le calcul du plafond de loyer sera : 10,14€ x (0,7 + 19/50). Le coefficient multiplicateur sera de 1,08, le prix au m² de 10,95€  et le loyer mensuel ne devra pas dépasser 547,5€ (10,95 x 50).

Quels plafonds de ressources pour la loi Pinel Outre Mer ?

Ces plafonds de ressources fixent le montant maximum des revenus du ou des potentiels locataires pour qu’ils soient éligibles au dispositif outre-mer. Pour tous les baux conclus, reconduits ou renouvelés, il faudra penser à toujours vérifier ces plafonds pendant toute la durée de l’engagement. Comme c’est le cas pour les plafonds de loyers, les plafonds de ressources dépendent de la situation géographique du bien, mais aussi plus spécifiquement de la composition du foyer.

Plafond de ressources 2017 en Outre-Mer 

Foyer

Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Saint-Barthélemy,  Saint-Martin, Mayotte

Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Saint-Pierre et Miquelon, Iles Wallis et Futuna

Personne seule

27 499€

30 405€

Couple

36 724€

40 602€

Personne ou couple avec une personne à charge

44 164€

48 829€

Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge

53 315€

58 947 €

Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge

62 718€

69 344€

Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge

70 683€

78 150€

Majoration par personne à charge supplémentaire à la cinquième

 

+7 887€

+ 8719€

La loi Pinel Outre Mer concerne quel type de logement ?

Les logements neufs acquis ou en l’état futur peuvent faire l’objet d’une réduction d’impôts sur les investissements suivants en Outre-Mer :

  • Les logements doivent être acquis avant le 31 décembre 2017
  • Ils doivent être neufs ou en l’état futur d’achèvement
  • Les nouveaux logements construits. Ces derniers ne doivent pas être occupés entre la fin des travaux et l’acquisition du bien par le propriétaire. Ces travaux doivent pouvoir être prouvés par le biais d’un permis de construire.
  • Les acquisitions anciennes en vue d’être réhabilitées ou faisant l’objet de réparations pour répondre aux caractéristiques de décence d’un bien neuf
  • Les locaux transformés en locaux à usage de logement d’habitation

Tous ces logements doivent répondre aux normes thermiques et de performance énergétique RTAA-DOM (Réglementation Thermique, Acoustique et d’Aération dans les Départements d’Outre-Mer), ressortissants du Code de la construction et de l’habitation.

Il faut bien tenir compte du fait que le logement en question doit être non-meublé et quelle locataire doit faire usage du bien en tant que sa résidence principale.  

Quelle économie d’impôts pour la loi Pinel Outre Mer ? 

Les réductions d’impôt obtenues grâce à la loi Pinel Outre-Mer sur les investissements locatifs sont variables selon la durée de l’engagement de la location définie par l’investisseur. Elles sont calculés sur le prix de revient ou d’acquisition du bien, agrémenté des frais annexes. Elles ont pour but de favoriser et dynamiser les investissements locatifs en Départements et Régions d’Outre-Mer. Ces pourcentages de défiscalisation sont les suivants :

  • 23 % du prix de revient du bien pour un engagement de 6 ans
  • 29 % pour une durée d’engagement de 9 ans
  • 32 % dans le cas d’un renouvellement de la location jusqu’à 12 ans au total (comparativement à 21% de réduction pour la même durée en métropole française)

En cas d’engagement initial de 6 ans et de prolongement de la durée de 6 ans à 12 ans, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 6% du prix de revient du bien pour les 3 premières années ainsi que de 3% pour les 3 années suivantes.

Si l’investisseur s’engage sur 9 ans, il peut renouveler son contrat de location sur 3 autres années. Il bénéficiera dans ce cas d’une réduction d’impôt de 3% du prix de revient pour les 3 années de prolongement.

L’avantage pour le propriétaire est qu’il peut dans un premier temps défiscaliser ses loyers sur une période déterminée en louant son bien immobilier, puis profiter de son logement et du cadre de vie par la suite en tant que résidence principale, une fois l’engagement initial tenu.

Quand bénéfice t'on de l'économie d'impôt loi Pinel Outre Mer ?

L’investisseur doit mettre son logement en location dans les 12 mois après la fin des travaux, après la livraison ou après acquisition.

  • Dans le cas d’acquisition d’un bien neuf, l’investisseur pourra défiscaliser ses impôts 1 an après sa mise en location.
  • Dans le cas d’acquisition d’un bien ancien en rénovation, il devra attendre la fin des travaux ainsi qu’1 an après la mise en location du bien pour défiscaliser.

La première année de mise en location, le propriétaire n’aura pas droit aux avantages fiscaux de la loi Pinel Outre Mer et devra ainsi payer les impôts normalement imposés.  

Quelles sont les démarches administratives à effectuer pour louer un bien Pinel ?

Les documents à fournir avec la déclaration de revenus sont :

  • La copie de la déclaration d’achèvement des travaux ou du permis de construire
  • L’engagement écrit de la location visant à être loué pour une durée précise (6 ou 9 ans, avec un prolongement possible jusqu’à 12 ans au total)
  • Copie du bail de location, précisant l’adresse et la surface du logement ainsi que le prix du loyer fixé.
  • Remplir et joindre les formulaires 2044-EB et 2044.
  • D’autres factures ou pièces justificatives peuvent être demandés en complément, nous vous conseillons donc de garder tout bien précieusement en cas de contrôle par l'administration fiscale.

Peut on cumuler les opérations Pinel Outre Mer ?

Il est possible de cumuler les avantages fiscaux de la loi Pinel Outre-Mer sur divers investissements locatifs si l’on respecte les 3 plafonds fixés, qu’il ne peut pas dépasser.  :

  • Le montant maximum d'investissement par an est limité à 300 000 €
  • Le prix de revient ou d'acquisition du bien ne doit pas excéder 5500 € au mètre carré
  • Le nombre de biens acquis sur une même année est plafonné à 2 logements maximum.

Les investisseurs doivent également respecter le plafond maximum fixé pour les niches fiscales qui est de 18 000€ par an (au lieu de 10 000€/ an en métropole française).

Il n’est pas autorisé de cumuler les avantages fiscaux de cette loi avec d’autres dispositifs fiscaux tels que la loi Malraux ou Censi-Bouvard sur un même bien.

Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel Outre Mer ?

Contrairement à la loi Pinel en métropole française, il n’existe pas de zonage spécifique pour l’Outre-Mer. En effet, tous les immeubles neufs ou en état futur d’achèvement  situés dans les DOM, (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte) et dans les COM (Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Martin, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna) et en Nouvelle-Calédonie.

Puis je louer à mes enfants ou mes parents avec la loi Pinel Outre Mer?

Oui, il est tout à fait possible de louer son logement acquis avec la loi Pinel Outre-Mer à ses ascendants ou descendants à conditions que ces derniers ne fassent pas partie du foyer fiscal du bailleur et que tous les autres critères de validité d’habitation soit strictements respectés (plafond de loyers et de ressources, normes énergétiques, durée de l’engagement, pièces justificatives…)

Puis je investir en société en loi Pinel Outre Mer ?

En SCI

La SCI est une possibilité d’investissement avec la loi Pinel Outre-Mer à condition que cette dernière ne soit pas sous  le régime de l’impôt sur les sociétés.  Les réductions d’impôts seront partagés entre les associés de la SCI proportionnellement à leur quote-part misée dans le capital.

Autres types de société

Les autres types de sociétés ne sont pas éligibles à la loi Pinel d’Outre Mer telles que les SA, SARL SAS, …

Puis je investir en SCPI en loi Pinel Outre Mer?

Pareillement que pour la loi Pinel en métropole française, les investissements locatifs en Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont possibles et sous les mêmes conditions que celles imposées aux particuliers : plafonnement des loyers, ressources et nombre d’investissement locatif par an, respect de la durée de l’engagement, conformité aux normes écologiques…

Les associés de la SCPI ont alors droit aux mêmes réductions d’impôts que les particuliers investissant seuls, ils doivent simplement rester associés jusqu’à la fin de la durée de leur engagement.

Que se passe t’il à la revente d’un bien en loi Pinel Outre Mer

Avant la fin de l’engagement de location

En cas de non respect de la durée de l’engagement écrit, cela vaut annulation des avantages fiscaux dus et le propriétaire devra verser toutes les réductions d’impôt dont il a bénéficié depuis l’acquisition de son bien. Toutefois, cela ne s’applique pas en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du bailleur.

Après la fin de l’engagement de location

Une fois l’engagement de la location écoulé, l’investisseur peut choisir de revendre ou de garder mais sans bénéficier d’avantages fiscaux cette fois.

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