Loi Pinel outre mer

La loi Pinel outre-mer, c'est quoi ?

Le dispositif Pinel a remplacé la loi Duflot en 2014, en y apportant quelques modifications, et a été adapté et étendu aux territoires d’outre-mer.

Cette loi s’adressait aux personnes souhaitant investir dans l’immobilier locatif dans l’un des 11 départements, régions et collectivités d’outre-mer suivants :

• Guadeloupe
• Saint-Barthélemy
• Martinique
• Nouvelle-Calédonie
• Guyane
• Saint-Pierre et Miquelon
• Réunion
• Les îles Wallis et Futuna
• Mayotte
• Polynésie française
• Saint-Martin

Comme c’est le cas pour la loi Pinel, le dispositif pour l’outre-mer permettait aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en respectant la durée d’engagement locatif, les plafonds de loyers et de ressources des locataires ainsi que les conditions liées aux performances énergétiques du bien.

Concernant la durée de l’engagement, le propriétaire devait mettre le logement en question en location pour une durée minimum de 6 ou 9 ans. Passé cette période, l’engagement de la location peut être renouvelé pour une durée maximum et totale de 12 ans.

Quels étaient les plafonds de loyer de la loi Pinel outre-mer ?

Comme pour la loi Pinel en métropole, les plafonds de loyers par m² sont déterminés en fonction d’un coefficient multiplicateur qui prend en compte la surface du logement.

Le calcul de ce coefficient est le suivant :

arrondi à deux décimales près et le total ne doit pas être supérieur à 1,2.

Par exemple, si un investisseur achète un bien locatif en Guadeloupe d’une surface habitable de 50m², le calcul du plafond de loyer sera :

Le coefficient multiplicateur sera de 1,08, le prix au m² de 11,32 € et le loyer mensuel ne devra pas dépasser 566 € (11,32 x 50).

Quels étaient les plafonds de ressources de la loi Pinel outre-mer ?

Ces plafonds de ressources fixent le montant maximum des revenus du ou des potentiels locataires pour qu’ils soient éligibles au dispositif outre-mer. Pour tous les baux conclus, reconduits ou renouvelés, il faudra penser à toujours vérifier ces plafonds pendant toute la durée de l’engagement. Comme c’est le cas pour les plafonds de loyers, les plafonds de ressources dépendent de la situation géographique du bien, mais aussi plus spécifiquement de la composition du foyer.

Plafonds de ressources 2020 en outre-mer (barème historique)

La loi Pinel outre-mer concernait quel type de logement ?

Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement pouvaient faire l’objet d’une réduction d’impôts sur les investissements suivants en Outre-Mer :

• Les logements devaient être acquis avant le 31 décembre 2024 (date de fin prolongée à plusieurs reprises)
• Ils doivent être neufs ou en l’état futur d’achèvement
• Les nouveaux logements construits. Ces derniers ne doivent pas être occupés entre la fin des travaux et l’acquisition du bien par le propriétaire. Ces travaux doivent pouvoir être prouvés par le biais d’un permis de construire.
• Les acquisitions anciennes en vue d’être réhabilitées ou faisant l’objet de réparations pour répondre aux caractéristiques de décence d’un bien neuf
• Les locaux transformés en locaux à usage de logement d’habitation

Tous ces logements doivent répondre aux normes thermiques et de performance énergétique RTAA-DOM (Réglementation Thermique, Acoustique et d’Aération dans les Départements d’Outre-Mer), ressortissants du Code de la construction et de l’habitation.

Le logement devait être loué non meublé, et le locataire devait en faire sa résidence principale.

Quelle économie d’impôts offrait la loi Pinel outre-mer ?

Les réductions d’impôt obtenues grâce à la loi Pinel outre-mer étaient variables selon la durée de l’engagement de la location définie par l’investisseur. Elles étaient calculées sur le prix de revient ou d’acquisition du bien, agrémenté des frais annexes. Elles ont pour but de favoriser et dynamiser les investissements locatifs en Départements et Régions d’Outre-Mer. Ces pourcentages de défiscalisation sont les suivants :

• 23 % du prix de revient du bien pour un engagement de 6 ans
• 29 % pour une durée d’engagement de 9 ans
• 32 % dans le cas d’un renouvellement de la location jusqu’à 12 ans au total (comparativement à 21% de réduction pour la même durée en métropole française)

En cas d’engagement initial de 6 ans et de prolongement de la durée de 6 ans à 12 ans, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 6% du prix de revient du bien pour les 3 premières années ainsi que de 3% pour les 3 années suivantes.

Si l’investisseur s’engage sur 9 ans, il peut renouveler son contrat de location sur 3 autres années. Il bénéficiera dans ce cas d’une réduction d’impôt de 3% du prix de revient pour les 3 années de prolongement.

L’avantage pour le propriétaire est qu’il peut dans un premier temps défiscaliser ses loyers sur une période déterminée en louant son bien immobilier, puis profiter de son logement et du cadre de vie par la suite en tant que résidence principale, une fois l’engagement initial tenu.

Quand bénéficie-t-on de l'économie d'impôt Pinel outre-mer ?

L’investisseur doit mettre son logement en location dans les 12 mois après la fin des travaux, après la livraison ou après acquisition.

• Dans le cas de l’acquisition d’un bien neuf, la réduction d’impôt s’impute à partir de l’année d’achèvement ou d’acquisition, et se constate lors de la déclaration de revenus suivante.
• Dans le cas d’acquisition d’un bien ancien en rénovation, il devra attendre la fin des travaux ainsi qu’1 an après la mise en location du bien pour défiscaliser.

Le gain fiscal n’est donc perçu, en pratique, qu’avec un décalage d’un an environ par rapport à l’acquisition.

Quelles sont les démarches administratives à effectuer pour louer un bien Pinel ?

Les documents à fournir avec la déclaration de revenus sont :

• La copie de la déclaration d’achèvement des travaux ou du permis de construire
• L’engagement écrit de la location visant à être loué pour une durée précise (6 ou 9 ans, avec un prolongement possible jusqu’à 12 ans au total)
• Copie du bail de location, précisant l’adresse et la surface du logement ainsi que le prix du loyer fixé.
• Remplir et joindre les formulaires 2044-EB et 2044.
• D’autres factures ou pièces justificatives peuvent être demandés en complément, nous vous conseillons donc de garder tout bien précieusement en cas de contrôle par l'administration fiscale.

Pouvait-on cumuler les opérations Pinel outre-mer ?

Il était possible de cumuler les avantages fiscaux de la loi Pinel outre-mer sur plusieurs investissements locatifs, dans le respect de trois plafonds :

• Le montant maximum d'investissement par an est limité à 300 000 €
• Le prix de revient ou d'acquisition du bien ne doit pas excéder 5500 € au mètre carré
• Le nombre de biens acquis sur une même année est plafonné à 2 logements maximum.
• Les investisseurs devaient également respecter le plafond global des niches fiscales, porté à 18 000 € par an pour les investissements outre-mer (contre 10 000 € en métropole).

Il n’était pas autorisé de cumuler les avantages fiscaux de cette loi avec d’autres dispositifs fiscaux tels que la loi Malraux ou Censi-Bouvard sur un même bien.

Quelles étaient les zones éligibles à la loi Pinel outre-mer ?

Contrairement à la loi Pinel en métropole, il n’existait pas de zonage spécifique pour l’outre-mer : tous les immeubles neufs ou en l’état futur d’achèvement situés dans les DOM (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte), dans les COM (Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Martin, Polynésie française, îles Wallis et Futuna) et en Nouvelle-Calédonie étaient éligibles.

Pouvait-on louer à ses enfants ou ses parents en Pinel outre-mer ?

Oui, il était possible de louer son logement acquis en Pinel outre-mer à ses ascendants ou descendants, à condition que ces derniers ne fassent pas partie du foyer fiscal du bailleur et que tous les autres critères de validité d’habitation soient strictement respectés (plafond de loyers et de ressources, normes énergétiques, durée de l’engagement, pièces justificatives…)

Pouvait-on investir en société en Pinel outre-mer ?

En SCI

La SCI était une possibilité d’investissement en Pinel outre-mer, à condition de ne pas être soumise à l’impôt sur les sociétés. Les réductions d’impôt étaient partagées entre les associés de la SCI proportionnellement à leur quote-part misée dans le capital.

Autres types de société

Les autres types de sociétés (SA, SARL, SAS…) n’étaient pas éligibles au Pinel outre-mer.

Pouvait-on investir en SCPI en Pinel outre-mer ?

Pareillement que pour la loi Pinel en métropole française, les investissements locatifs en Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont possibles et sous les mêmes conditions que celles imposées aux particuliers : plafonnement des loyers, ressources et nombre d’investissement locatif par an, respect de la durée de l’engagement, conformité aux normes écologiques…

Les associés de la SCPI ont alors droit aux mêmes réductions d’impôts que les particuliers investissant seuls, ils doivent simplement rester associés jusqu’à la fin de la durée de leur engagement.

Que se passe-t-il à la revente d’un bien en Pinel outre-mer ?

Avant la fin de l’engagement de location

En cas de non-respect de la durée de l’engagement, les avantages fiscaux sont remis en cause et le propriétaire doit reverser toutes les réductions d’impôt dont il a bénéficié depuis l’acquisition de son bien. Toutefois, cela ne s’applique pas en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du bailleur.

Après la fin de l’engagement de location

Une fois l’engagement de la location écoulé, l’investisseur peut choisir de revendre ou de garder mais sans bénéficier d’avantages fiscaux cette fois.

Vous souhaitez en savoir plus sur les lois d'investissement immobilier ?