La loi Malraux c’est quoi ?

Le dispositif Malraux est une loi de défiscalisation qui vise à réhabiliter des zones historiques et à rénover d’anciens immeubles dans les règles de l’Art. L'objectif est d'investir pour mettre en location pendant une durée minimum de 9 ans. Avant 2017, le dispositif loi Malraux était plafonné pour un maximum de 100 000 euros de travaux déductibles fiscalement par année.

La loi Malraux propose d’autres avantages:

  • Une baisse hors plafonnement totale des niches fiscales
  • Une défiscalisation directe
  • Un immobilier de luxe
  • Un immobilier de luxe
  • Acheter un bien immobilier en zone historique et participer à préserver son patrimoine
  • Des loyers non plafonnés
  • Une réduction d’impôt de 30 000 euros maximum.

Cette loi vous propose une réduction d’impôts sur le revenu quand vous investissez dans un bien immobilier mis en la location. Ce bien doit être rénové et situé dans une zone patrimoniale. Il doit être un immeuble de caractère, contribuant au patrimoine architectural français. Ce dispositif s’adresse avant tout aux amoureux de la vieille pierre. La formule peut sembler attirante, cependant elle comporte un certain nombre d’obligations.

En 2017, La loi Malraux propose de nouveaux avantages:

  Avant 2017 Dès 2017
Affectation des immeubles Seuls des locaux originellement affectés à l’habitation pouvaient être ré-affectés à cet usage Affectation possible des locaux de toutes catégories à l’habitation après les travaux
Taux réduction d’impôt 22% ou 30% 22% ou 30% et nouvelle appellation des secteurs
Assiette de la réduction 100 000 euros/ an 400 000 euros en 4 ans
Etalement de la réduction d’impôt Pas de report Report sur 4 ans maximum

La loi Malraux concerne quel type de Logement?

La loi Malraux concerne les logements situés dans une zone préservée appelée “Site Patrimonial Remarquable ” (S.P.R).

Depuis le 8 juillet 2016, quatre zones deviennent sites patrimoniaux remarquables:

  • Les secteurs protégés
  • Les Zones de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager dites ZPPAUP
  • Le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés soit le PNRQAD
  • Les aires mises en valeurs de l’architecture et du patrimoine appelé plus communément AVAP

En 2017, les dépenses prises en compte concernent la restauration de deux types de biens existants:

  • Les logements habitables
  • Les locaux non-habitables (des commerces) situés aux pieds des immeubles.

Déclarés d’utilité publique, par le biais d’un arrêté ministériel ou préfectoral, les travaux permettent une totale restauration du bien. Un architecte des bâtiments de France supervise l’ensemble de la restauration du bien.

Peut-on cumuler les opérations Malraux?

Les opérations Malraux sont non cumulables sur un même investissement. Cependant, il est possible de cumuler plusieurs investissements en loi Malraux sur l’année.

La défiscalisation Malraux est cumulable avec d’autres investissements locatifs ayant eux aussi des avantages fiscaux telles que les défiscalisations Pinel, Bouvard ou encore Girardin.

Attention, il faut quand même prendre en compte le plafond des niches fiscales.

Pour un même local, appartement ou bien immobilier, les avantages fiscaux de la Loi Malraux ne peuvent en aucun cas se cumuler avec les autres lois comme la loi Pinel ayant également des réductions fiscales.

Enfin, pour une souscription identique de parts de SCPI, la même personne ne peut pas obtenir une baisse d’impôt Malraux ainsi que l’une de ces baisses d’impôt suivantes:

  • Investissements Locatifs de Tourisme
  • Investissements dans une Résidence Hôtelière à vocation sociale
  • Investissements réalisés Outre-Mer par les personnes physiques

Quels sont les zones éligibles à la loi Malraux?

La loi Malraux compte 3 zones éligibles qui sont:

La zone de Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés

Jusqu’en 2016, un bien situé dans un quartier ancien dégradé, était éligible à la loi Malraux dans le cadre de la loi datant du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, à condition que la restauration ait été déclarée d'utilité publique.

Au sein de cette zone , une personne obtient un taux de défiscalisation de 30% sur l’ensemble des dépenses pour les travaux de rénovation.  

La Zone ZPPAUP

Les biens immobiliers situés au sein d'une zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager sont également éligibles à la loi Malraux. Ce dispositif sert à protéger, rénover et conserver d'anciens quartiers.

Pour cette zone la réduction d’impôt est de 22% de la somme globale pour la rénovation d’un bien immobilier.

La zone de secteur sauvegardé

Selon le code de l’urbanisme, les secteurs sauvegardés sont également une zone éligible à la loi Malraux. Leur objectif principal est d’éviter de détruire des biens immobiliers au sein d’un secteur ayant un caractère historique, esthétique ou justifiant sa conservation, sa restauration globale ou partielle.

Tout comme les quartiers anciens dégradés, le taux prévu par la loi Malraux est de 30% sur l’ensemble de la somme prévu pour la rénovation du bien.

Quels plafonds de loyer pour la loi Malraux?

Contrairement à d’autres lois de défiscalisation, la loi Malraux n’a aucun plafond pour le loyer. C’est donc au propriétaire de fixer le montant du loyer du bien mis en location.

Cependant, la loi Alur met l’accent sur le respect de certaines limites. Il a également, selon cette loi, le droit d’augmenter le loyer du bien à sa guise et il ne sera pas pénalisé.

Quels plafonds de ressources pour la loi Malraux?

Tout comme pour le loyer, la loi Malraux n’a aucun plafond pour les ressources. De plus, le propriétaire ne doit en aucun cas s’inquiéter du montant des revenus de son locataire.

Quelle économie d’impôts pour la loi Malraux?

Cette loi offre une réduction d’impôt calculée sur la somme totale des travaux de rénovation du bien. Pour les biens en zone sauvegardée et en zone de Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés, la réduction est de 30%. Pour les biens situés dans des zones protégées, la réduction s’élève à 22%.

Quel est le montant pris en compte pour le calcul de l’économie d’impôts Malraux?

Pour calculer l’économie d’impôts, il faut prendre en compte le montant de la restauration du bien limité à 100 000 euros par an.

Afin de calculer l’économie d’impôts Malraux, on prend en compte 2 types de dépenses:

  • Les dépenses dites de droits communs
  • Les dépenses dites spécifiques

Celles de droit commun comprennent:

  • Les primes d’assurances
  • Les dépenses liées à l’amélioration des locaux d’habitation ;
  • Les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines ;
  • Les frais de gestions ;
  • Les améliorations permettant de protéger les locaux, ou faciliter l’accueil des handicapés.

Si le propriétaire du bien a également participé financièrement aux travaux au sein de la copropriété, il pourra donc également bénéficier d’une réduction d’impôt sur ces travaux.

Cependant, le propriétaire n’aura pas le droit à la réduction d’impôt si il engage d’autres aides financières comme des frais de relogement. Le propriétaire pourra néanmoins déduire ces aides de ses revenus fonciers au sein des conditions de droit commun.

On considère de dépenses spécifiques:

  • Les travaux de reconstruction des murs extérieurs d’immeubles existants ou les travaux de reconstruction de la toiture ;
  • Les travaux de démolition imposés par l’organisme qui délivre le permis de construire ;
  • Les travaux visant à transformer en logement tout, ou une partie d’un immeuble d’habitation.

L’objectif de ces dépenses étant de rendre habitable des surfaces comme les combles par le biais des travaux. Ils permettent de réaménager l’intérieur en effectuant des agrandissements (création d’une mezzanine).

Il ne faut en aucun cas modifier la surface totale de l’immeuble afin qu’elle soit conforme au Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur (PSMV). L’espace habitable peut être agrandit. Par contre, il est impensable d’augmenter la surface globale ou encore de modifier les contours de l'immeuble.

Quelles sont les obligations pour bénéficier du dispositif loi Malraux?

La location du bien doit commencer dans les 12 mois qui suivent la date de la fin des travaux; elle doit être effective et continue durant toute la durée de l'engagement.Concernant les logement habitables, la loi Malraux précise que le bien doit être la résidence principale du locataire à la signature du bail et ce durant 9 ans.

Le bien doit être loué non meublé au futur locataire et en aucun cas le locataire ne peut être le propriétaire des locaux. Afin d’éviter que le bien ne soit pas loué dans les 12 mois suivant la fin des travaux, le propriétaire peut publier une annonce avant la fin des travaux. Généralement, ces quartiers sont très prisés donc le propriétaire n’a aucun mal à louer son bien.  

Si le bien est loué par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, les locaux doivent être loués durant 9 ans et ses associés doivent garder leurs parts du bien également durant les 9 années de la location.

Puis-je louer à mes enfants ou mes parents avec la loi Malraux?

La loi Malraux interdit au bailleur de louer son bien à un membre de sa famille ou aux familles des associés d’une société.

Puis-je investir en société en loi Malraux?

En SCI

Dans le cadre d’une SCI (Société Civile Immobilière), la loi Malraux autorise l’investissement. Mais pour ce faire, la SCI doit être transparente et ne peut en aucun cas être soumis à l’impôt sur les sociétés. Pour l’investisseur, la réduction d’impôt se fait uniquement sur sa quote-part de la SCI. Chacun des associés ont l’obligation de conserver leurs part pendant toute la durée de l’engagement de la location du bien.

Autres types de sociétés

Pour pouvoir bénéficier de la loi Malraux, les sociétés voulant investir ne doivent pas être soumis à l’impôt des sociétés.

Puis-je investir en SCPI en loi Malraux?

Effectivement, il est possible d’investir en SCPI avec la loi Malraux. Ces sociétés donne accès à une baisse de leurs impôts. Les avantages pour investir en SCPI sont:

  • Accessibilité : investir dans un bien de prestige à partir de 10 000 €.
  • Défiscalisation : profiter d’un taux de 18 % environ sur la somme investie en réduction d’impôts jusqu’à 30 000 euros.
  • Flexibilité : adapter la somme de son investissement afin d’effacer celle d’impôts voulu.
  • Rapidité : profiter de cet investissement et bénéficier de la réduction d’impôts dès l’année de souscription des parts.
  • Simplicité : aucun souci de gestion. La société de gestion prend en charge la gestion du patrimoine , la sélection et l’acquisition des immeubles anciens, l’exécution des travaux de restauration, la recherche des locataires, l’entretien des logements puis la vente des immeubles. Vous êtes ainsi libéré de toute contrainte.
  • Sécurité : mutualisation des risques locatifs éventuels.
  • Rentabilité : un rendement régulier et sécurisé

La SCPI doit respecter des règles et engagements strictes car elle est régulièrement contrôlée par le fisc. Le risque de requalification fiscale est donc moindre.

Pour une SCPI, l’investisseur est déchargé d’une grande partie des contraintes et bénéficie de la réduction d’impôt prévu par la loi.

Cependant l’investisseur doit garder ses parts pendant toute la durée de l'engagement fiscal. A défaut, l’avantage fiscal peut être remis en cause.

Que se passe t-il à la revente d’un bien en loi Malraux?

Avant la fin de l’engagement de location

Revendre un bien en loi Malraux avant la fin de l’engagement de location est sanctionné. De plus, la plus importante pénalité c’est le montant des travaux qui ne peuvent pas être inclus dans le prix d’acquisition.

Après la fin de l’engagement de location

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