SCI ou nom propre : investir dans un logement à louer, seul ou à plusieurs, les différences point par point

Investir en nom propre ou par une société civile immobilière (SCI) ne change pas le logement, mais son propriétaire, la façon de prendre les décisions et l’impôt. Une SCI compte au moins deux associés. Elle relève par défaut de l’impôt sur le revenu, comme un bailleur qui loue en direct, ou de l’impôt sur les sociétés si elle choisit cette option.

À plusieurs et sans société, l’achat se fait en indivision, un régime qui s’applique automatiquement. Cet article compare ces façons d’acheter un logement ancien à louer : création et coûts officiels, impôt, location meublée, revente, transmission, financement et dispositifs fiscaux. Chaque règle est donnée avec sa source officielle et sa date. L’article ne recommande aucune formule : le choix dépend de la situation de chaque investisseur.

L’essentiel en bref

• Qui : une SCI réunit au moins deux associés, personnes physiques ou sociétés, y compris deux époux. Un investisseur seul achète en nom propre ; plusieurs personnes qui achètent ensemble sans société sont en indivision.
• Créer une SCI : statuts, annonce légale (forfait de 191 € HT en métropole en 2026), immatriculation sur le guichet unique (60,38 €, plus 19,33 € pour la déclaration des bénéficiaires effectifs). Capital libre, 1 € au minimum.
• Impôt par défaut : chaque associé déclare sa part du résultat de la SCI en revenus fonciers, même si rien ne lui est versé. Le déficit foncier s’impute sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an, 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique.
• Option pour l’impôt sur les sociétés : la société est imposée à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, sous conditions, et à 25 % au-delà ; le bâti s’amortit, pas le terrain. L’option peut être abandonnée jusqu’au cinquième exercice qui suit, puis devient irrévocable.
• Location meublée : c’est une activité commerciale. Au-delà de 10 % de ses recettes, une SCI devient passible de l’impôt sur les sociétés.
• Revente : plus-value des particuliers en nom propre, en indivision et en SCI à l’impôt sur le revenu ; à l’impôt sur les sociétés, la plus-value se calcule après déduction des amortissements et entre dans le bénéfice de la société.
• Transmission : la donation de parts se fait chez le notaire ; leur valeur tient compte des dettes de la société. Abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
• Simulateurs : le simulateur déficit foncier et le simulateur Denormandie ont chacun une version pour une SCI à l’impôt sur le revenu.

SCI, nom propre, indivision : de quoi parle-t-on ?

La société civile immobilière

Selon entreprendre.service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 7 octobre 2025), la SCI est une société civile dont l’objet est d’acquérir ou de faire construire des immeubles, de les gérer et de les administrer. Elle a la personnalité morale : c’est elle qui est propriétaire du logement, et les associés détiennent des parts sociales. Elle est administrée par un ou plusieurs gérants, associés ou non.

• Associés : deux au moins, personnes physiques ou sociétés. Deux époux peuvent constituer une SCI, quel que soit leur régime matrimonial.
• Activité : elle doit être civile, par exemple la location de logements nus. L’achat pour revendre ou la location meublée sont des activités commerciales ; la SCI peut exercer une activité commerciale à titre accessoire seulement.
• Responsabilité : les associés répondent des dettes de la société sur leur patrimoine personnel, à proportion de leur part dans le capital, et seulement après une poursuite infructueuse contre la SCI.
• Obligations : tenue d’une comptabilité, reddition des comptes aux associés au moins une fois par an, déclaration annuelle de résultat.

Le nom propre

L’investisseur achète seul et reste seul propriétaire. Les loyers d’un logement loué nu sont des revenus fonciers, déclarés sur sa déclaration de revenus ; ceux d’un logement loué meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux.

L’indivision

Selon l’ANIL (page à jour au 18 mars 2025), l’indivision est le régime qui s’applique automatiquement lorsque plusieurs personnes achètent un bien ensemble, sauf disposition contraire. Chacun est propriétaire d’une fraction du bien entier. Les parts sont égales par défaut ; l’acte notarié peut fixer une autre répartition, selon l’apport de chacun. L’indivision n’a pas de personnalité morale : entreprendre.service-public.gouv.fr la décrit comme soumise à des règles de gestion plus strictes que la SCI, avec un accord unanime dans certains cas.

Créer une SCI : les étapes et les coûts officiels

Les étapes décrites par entreprendre.service-public.gouv.fr (fiche « Comment créer une société ? », vérifiée le 12 septembre 2025) :

1. Rédiger et signer les statuts. Mentions communes à toutes les sociétés (dénomination, siège, apports, capital, objet, durée de 99 ans au plus), plus, pour une SCI, l’objet limité à la gestion immobilière, le nom du ou des gérants et la répartition des parts (fiche sur les statuts, vérifiée le 27 février 2026). Les associés peuvent les rédiger eux-mêmes ou faire appel à un avocat ou à un notaire ; ces honoraires ne sont pas fixés par les textes et ne sont pas chiffrés ici. En cas d’apport d’un immeuble au capital, les statuts sont obligatoirement rédigés par un notaire.
2. Constituer le capital. Son montant est libre, 1 € au minimum. Il peut être formé d’argent ou de biens, comme un immeuble. Le dépôt du capital est facultatif pour une société civile, et les statuts fixent librement le rythme de versement des apports en argent.
3. Enregistrer les statuts, dans certains cas. Le plus souvent, notamment pour des apports en argent, les statuts n’ont pas à être enregistrés au service des impôts des entreprises. Ils le sont, dans le mois, s’ils transmettent un immeuble, par exemple un apport en nature, ou s’ils sont rédigés par un notaire.
4. Publier un avis de constitution dans un support habilité à recevoir des annonces légales.
5. Immatriculer la société sur le guichet des formalités des entreprises, opéré par l’INPI : statuts, déclaration des bénéficiaires effectifs, pièce d’identité du gérant, justificatif du siège, attestation de parution de l’annonce légale. La société reçoit un numéro Siren.

Les coûts fixés par les textes, en 2026

Le simulateur officiel donne le tarif de l’annonce selon le département. Les honoraires d’un rédacteur et ceux d’un notaire pour un apport d’immeuble ne sont pas compris dans ce tableau. En nom propre comme en indivision, il n’y a pas de société à créer : l’achat se fait directement chez le notaire.

SCI à l’impôt sur le revenu : les loyers restent des revenus fonciers

Par défaut, la SCI relève de l’impôt sur le revenu. Ses bénéfices sont imposés au nom de chaque associé, à proportion de sa part dans le capital, même s’ils ne lui sont pas versés et restent dans la société (entreprendre.service-public.gouv.fr). Pour une SCI qui loue des logements nus, les règles déclaratives sont celles d’impots.gouv.fr (page modifiée le 8 avril 2026) :

• La SCI télédéclare chaque année une déclaration n° 2072, au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai, depuis son espace professionnel.
• L’associé reporte sa quote-part sur sa propre déclaration : sur la déclaration n° 2044 dans le cas général, ou directement sur la n° 2042 s’il ne détient que des parts de SCI.
• Le micro-foncier (abattement de 30 %) n’est ouvert à l’associé que s’il est aussi propriétaire en direct d’au moins un logement loué nu, et si ses loyers bruts, quote-part de la SCI comprise, ne dépassent pas 15 000 €. Le BOFiP précise que la limite tient compte de la quote-part de revenu brut de la société.
• Les intérêts d’emprunt de la SCI se déduisent ; l’associé qui a emprunté personnellement pour acheter ses parts ou financer ses apports ajoute aussi ces intérêts.

En nom propre, le micro-foncier s’applique de plein droit si les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, avec une option possible pour le régime réel, irrévocable pendant trois ans (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). En indivision, chaque indivisaire est imposé sur la quote-part du revenu net qui correspond à ses droits (BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-30).

Le déficit foncier en SCI

Quand les charges dépassent les loyers, l’associé impute sa quote-part du déficit sur son revenu global, aux mêmes conditions qu’un bailleur en direct (impots.gouv.fr) :

• dans la limite de 10 700 € par an, ou 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, devis accepté depuis le 5 novembre 2022 et dépenses payées du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2027 ;
• la part du déficit due aux intérêts d’emprunt, et celle qui dépasse la limite, s’imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;
• la limite s’apprécie par associé, et non par SCI, en additionnant tous les immeubles et parts du foyer fiscal ;
• la SCI doit continuer à louer jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, et l’associé doit garder ses parts pendant la même durée. S’il les vend, l’avantage est remis en cause, même si la société continue de louer. Le décès, l’invalidité ou la perte d’emploi de l’associé ou de son conjoint font exception.

Pour chiffrer un projet de travaux, notre simulateur déficit foncier propose une version en direct et une version en SCI à l’impôt sur le revenu, à la quote-part de l’associé.

L’option pour l’impôt sur les sociétés : amortissement, sortie, irrévocabilité

Comment opter

La SCI notifie son option au service des impôts avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel elle veut être soumise à l’impôt sur les sociétés (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-40). Elle peut aussi cocher la case prévue sur le formulaire de création. Le BOFiP cite trois décisions du Conseil d’État du 30 décembre 2011 : une option écrite seulement dans les statuts, sans notification ni case cochée, n’est pas valable.

Comment la société est imposée

• Taux : 25 % du bénéfice, ou 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 10 000 000 € et si le capital est entièrement libéré et détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques (fiche sur l’impôt sur les sociétés, vérifiée le 17 février 2026).
• Amortissement : seule la part du prix qui correspond à la construction s’amortit ; le terrain, y compris le terrain d’assiette d’un immeuble bâti, ne s’amortit pas (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20). Les travaux d’amélioration, non déductibles des revenus fonciers pour un local commercial, sont amortissables à l’impôt sur les sociétés (fiche SCI).
• Déclaration : formulaire n° 2065, dans les trois mois de la clôture de l’exercice, ou le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai pour un exercice clos le 31 décembre.
• Sommes versées aux associés : ce sont des dividendes. Depuis le 1er janvier 2026, le prélèvement forfaitaire unique est de 31,4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux) ; sur option, le barème progressif s’applique, après un abattement de 40 % (fiche sur les dividendes, vérifiée le 21 février 2026).

Revenir en arrière : possible pendant cinq exercices

Depuis la loi de finances pour 2019, l’option n’est plus irrévocable d’emblée (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-20-20-30) :

• la société peut y renoncer jusqu’au cinquième exercice qui suit celui de l’option (article 239 du code général des impôts, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2019, que le BOFiP commente toujours en novembre 2026) ;
• la renonciation est notifiée au plus tard à la fin du mois qui précède la date limite du premier acompte d’impôt sur les sociétés de l’exercice concerné ; dans l’exemple du BOFiP, pour un exercice calé sur l’année civile, avant la fin février ;
• passé ce délai, l’option devient irrévocable ;
• une société qui a renoncé ne peut plus opter de nouveau.

Exemple du BOFiP : une société qui a opté au titre de l’exercice 2017 peut renoncer jusqu’à fin février 2022, pour l’exercice 2022. Seule exception sans délai : des sociétés familiales à activité industrielle, commerciale ou artisanale ayant opté avant 1981.

Ce que coûtent l’entrée et la sortie

• En entrant : le passage d’une SCI existante à l’impôt sur les sociétés entraîne en principe l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values non encore imposées (fiche SCI).
• En renonçant : la renonciation produit en principe les effets d’une cessation d’entreprise. Les résultats non encore taxés, les bénéfices en sursis d’imposition et les plus-values latentes sont imposés immédiatement, sauf atténuation sous deux conditions (article 221 bis du code général des impôts), et les bénéfices et réserves sont réputés distribués aux associés (BOFiP).
• En vendant l’immeuble : voir plus bas la plus-value d’une SCI à l’impôt sur les sociétés.

Louer meublé en SCI : ce que disent les textes

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, que le bailleur soit propriétaire ou locataire principal (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, publié le 19 août 2026). Pour une SCI, deux règles se cumulent.

Sur le plan fiscal

Une société civile qui loue des locaux meublés, de façon habituelle, saisonnière ou occasionnelle, exerce une activité commerciale et devient passible de l’impôt sur les sociétés (article 206 du code général des impôts). Le Conseil d’État l’a jugé même lorsque la société n’est pas propriétaire des meubles (10 juillet 1985). L’administration admet une tolérance (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30) :

• la société reste à l’impôt sur le revenu tant que ses recettes commerciales hors taxes ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes ;
• un dépassement ponctuel est toléré si la moyenne des recettes commerciales de l’année et des trois années précédentes reste sous 10 % de la moyenne des recettes totales, ou depuis la création pour une société de moins de quatre ans.

Pour une location meublée, impots.gouv.fr indique que la SCI dépose la déclaration n° 2065, celle des sociétés à l’impôt sur les sociétés ; la page ne traite pas du cas d’une SCI restée à l’impôt sur le revenu grâce à la tolérance de 10 %.

Sur le plan juridique

L’activité principale d’une SCI doit rester civile ; la location meublée n’y est possible qu’à titre accessoire (entreprendre.service-public.gouv.fr). La fiche officielle ne décrit pas les conséquences juridiques d’une activité meublée devenue principale : c’est un point à faire préciser par un notaire ou un avocat avant de rédiger l’objet des statuts.

En nom propre ou en indivision, la location meublée relève aussi des bénéfices industriels et commerciaux, sans question de forme de société. Notre simulateur LMNP traite ce cas.

Revendre : la plus-value selon le mode de détention

Nom propre, indivision, SCI à l’impôt sur le revenu : le régime des particuliers

La vente d’un logement détenu en direct ou par une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026) :

• impôt sur le revenu de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 %, après abattements ; une taxe de 2 % à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable ;
• abattement pour durée de détention : rien jusqu’à cinq ans, puis exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans (tableau ci-dessous).

En SCI à l’impôt sur le revenu, la plus-value est imposée au nom de chaque associé. Pour un associé personne physique, l’abattement court depuis l’achat de l’immeuble par la SCI, quelle que soit la date à laquelle il a acquis ses parts (fiche SCI).

SCI à l’impôt sur les sociétés : une plus-value d’entreprise

Le bénéfice d’une société à l’impôt sur les sociétés se détermine, sauf exception prévue par la loi, selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (article 209 du code général des impôts, BOFiP, BOI-IS-BASE). Selon ces règles, la plus-value d’un élément d’actif se calcule en retranchant du prix de cession le prix de revient, diminué des amortissements pratiqués et déduits (BOFiP, BOI-BIC-PVMV-10). Les amortissements déduits pendant la détention augmentent donc la plus-value. Pour une société à l’impôt sur les sociétés, la plus-value de cession d’un immeuble est comprise dans le résultat imposable, au taux de droit commun : le régime des plus-values à long terme ne s’applique pas aux immeubles (BOFiP, BOI-IS-BASE-20). Les sommes ensuite distribuées aux associés sont imposées comme des dividendes. Les abattements pour durée de détention décrits ci-dessus sont ceux du régime des particuliers : ils ne s’appliquent pas.

Vendre des parts plutôt que l’immeuble

La cession de parts de SCI demande l’agrément des associés, sauf entre ascendants et descendants ou si les statuts en disposent autrement (fiche SCI). Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d’une société à prépondérance immobilière, cas le plus fréquent pour une SCI, doit être établie, à peine de nullité, par acte notarié, par acte d’avocat ou, dans certains cas seulement, par acte rédigé par un expert-comptable ; un acte signé entre les parties sans professionnel habilité n’est plus valable (article 1865-1 du code civil, fiche sur la cession de parts de SCI, vérifiée le 9 juillet 2026). L’acte est enregistré dans le mois au service de la publicité foncière et de l’enregistrement, et l’acquéreur paie, sauf clause contraire, un droit d’enregistrement :

• 5 % du prix pour une société à prépondérance immobilière, dont plus de 50 % de l’actif est fait d’immeubles non affectés à son exploitation professionnelle, ce qui est le cas d’une SCI qui loue des logements ;
• 3 % dans les autres cas, après un abattement de 23 000 € ramené à la proportion des parts cédées.

Exemple de la fiche officielle : un associé cède 500 parts sur 1 000 pour 100 000 €. Les droits sont de 2 655 € au taux de 3 % (abattement de 11 500 €), et de 5 000 € au taux de 5 %, sans abattement, pour une société à prépondérance immobilière. Le droit ne peut pas être inférieur à 25 €.

Transmettre : donation de parts et succession

La donation de parts de SCI suit les étapes de la fiche officielle (vérifiée le 9 septembre 2026) :

• Acte notarié obligatoire, à peine de nullité : pas de don manuel. Le notaire enregistre la donation et paie les droits.
• Agrément des associés : en principe requis pour un tiers, un associé ou un conjoint d’associé ; non requis pour un ascendant ou un descendant, sauf clause des statuts. Sans réponse dans les six mois, l’agrément est réputé acquis.
• Droits de donation : calculés après un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 13 mai 2026). L’abattement est de 31 865 € par petit-enfant (fiche SCI).
• Valeur des parts : elle est diminuée des dettes de la société, par exemple l’emprunt qui reste à rembourser sur l’immeuble.
• Pacte Dutreil : la SCI, qui gère un patrimoine immobilier, n’y a pas droit. La réduction de 50 % des droits accordée quand le donateur a moins de 70 ans (article 790 du code général des impôts) vise les parts de sociétés à activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale qui remplissent les conditions du pacte Dutreil (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-30-20-50) : elle ne s’applique donc pas aux parts d’une SCI de gestion immobilière.

Pour un logement détenu en nom propre, la donation porte sur le bien lui-même ; les mêmes abattements s’appliquent selon le lien de parenté. Une donation-partage ne peut pas porter sur des biens indivis.

Au décès, les héritiers d’un bien détenu en direct sont en indivision jusqu’au partage (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 16 avril 2026). Avec une SCI, ils reçoivent des parts : selon entreprendre.service-public.gouv.fr, un héritier qui veut céder ses parts ne contraint pas les autres à vendre l’immeuble. La même fiche relève que l’abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt, en droits de succession, ne s’applique pas à un immeuble détenu par une SCI.

Financer : le prêt est accordé à la société

En SCI, l’emprunteur est la société, personne morale, et non ses associés. Les textes officiels lus en tirent quatre conséquences :

• Les statuts peuvent soumettre la conclusion d’un prêt à l’autorisation préalable des associés (fiche SCI).
• Les apports en argent peuvent être versés au fil du remboursement de l’emprunt souscrit par la SCI : la fiche officielle cite cet exemple.
• Les dettes de la société, emprunt compris, engagent les associés sur leur patrimoine personnel, à proportion de leurs parts, si la SCI ne peut pas payer.
• Les intérêts de l’emprunt de la SCI se déduisent du résultat déclaré par les associés d’une SCI à l’impôt sur le revenu ; un associé qui a emprunté à titre personnel pour acheter ses parts déduit aussi ses intérêts (impots.gouv.fr).

Selon entreprendre.service-public.gouv.fr, une SCI permet à plusieurs personnes de financer un investissement qui dépasserait la capacité de chacune et « peut » faciliter l’obtention de financements bancaires. Aucune source officielle lue ne décrit les conditions que posent les banques à une SCI, par exemple des garanties demandées aux associés ou l’assurance de l’emprunt : elles sont à demander à chaque établissement. En nom propre, l’emprunt est souscrit par l’investisseur lui-même. Pour estimer une mensualité, voyez notre simulateur de prêt immobilier.

Denormandie, déficit foncier, « Relance logement » : accessibles en SCI à l’impôt sur le revenu

Denormandie

La réduction d’impôt Denormandie vise les achats de logements anciens avec travaux réalisés jusqu’au 31 décembre 2027 (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 11 mars 2026 ; même date dans l’analyse de la loi de finances pour 2026 par l’ANIL). Le BOFiP, publié le 28 mars 2024, indique encore la date antérieure du 31 décembre 2026. Elle s’adresse à des personnes physiques. Le BOFiP du Denormandie renvoie aux règles du Pinel, selon lesquelles le logement peut être acquis directement ou par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier (BOI-IR-RICI-360-10). Les engagements de location et de conservation des parts du Pinel s’appliquent au Denormandie (BOI-IR-RICI-365-20, § 30 ; BOI-IR-RICI-360-20-10) :

• SCI à l’impôt sur le revenu : la société s’engage à louer le logement nu, en résidence principale, à une personne autre qu’un associé ou qu’un membre du foyer fiscal d’un associé. Chaque associé s’engage à conserver ses parts jusqu’à la fin de l’engagement de location de la société.
• Indivision : les indivisaires s’engagent ensemble à louer ; le locataire ne peut pas être l’un d’eux ou un membre de leur foyer fiscal.
• SCI à l’impôt sur les sociétés : elle n’y a pas accès. Le BOFiP exige, pour un logement acquis par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, que les loyers soient imposés au nom des associés dans la catégorie des revenus fonciers (BOI-IR-RICI-230-10-20, § 20, auquel renvoie le BOFiP du Pinel).

Les autres conditions (communes, 25 % de travaux, plafonds de loyer) sont détaillées dans notre guide du Denormandie 2026. Pour chiffrer un projet, le simulateur Denormandie existe en version directe et en version SCI.

Déficit foncier

Il relève des revenus fonciers : il est ouvert en nom propre, en indivision pour la quote-part de chacun, et aux associés d’une SCI à l’impôt sur le revenu, avec l’engagement de conserver les parts décrit plus haut. À l’impôt sur les sociétés, les loyers ne sont plus des revenus fonciers des associés : le dispositif ne s’applique pas.

Le dispositif « Relance logement », dit « Jeanbrun »

Créé par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, il permet de déduire des revenus fonciers un amortissement du logement, pour un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif, neuf ou ancien avec travaux, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, et loué nu en résidence principale pendant neuf ans au moins (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 21 juillet 2026). Le texte adopté traite la détention en société (texte définitif de la loi de finances, article 47 ; ANIL) :

• SCI à l’impôt sur le revenu : le dispositif s’applique « dans les mêmes conditions lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés », si chaque associé s’engage à conserver la totalité de ses parts jusqu’à la fin de la période de location. L’associé à qui le logement est loué, ou dont un membre du foyer fiscal, un parent ou un allié jusqu’au deuxième degré en est le locataire, ne peut pas pratiquer la déduction.
• SCI à l’impôt sur les sociétés : elle n’est pas visée par le texte ; elle amortit le bâti selon les règles de l’impôt sur les sociétés.
• Parts démembrées : la déduction ne s’applique pas aux revenus des titres dont la propriété est démembrée.
• Non-cumul : dans l’ancien, le dispositif ne se cumule pas, pour un même logement, avec le Denormandie.

Aucun commentaire du BOFiP n’est publié à ce jour. La fiche officielle signale un projet de loi, en discussion au Parlement, qui assouplirait les conditions d’accès : adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, il est inscrit en séance publique à l’Assemblée nationale à partir du 16 novembre 2026 (dossier législatif). Les conditions sont à vérifier à la date de l’achat.

L’indivision, l’alternative sans société

Acheter à plusieurs en nom propre, c’est acheter en indivision. Les règles de décision, d’après l’ANIL et service-public.gouv.fr (actualité du 13 mai 2026) :

• Convention d’indivision : l’ANIL recommande de la rédiger devant un notaire pour fixer les règles de gestion et la répartition des dépenses. Sans convention, les dépenses se répartissent selon les parts de chacun. Elle est écrite ; conclue pour cinq ans au plus, renouvelables, elle empêche pendant ce temps de demander le partage, sauf justes motifs ; conclue pour une durée indéterminée, elle n’y fait pas obstacle en principe (article 1873-3 du code civil, cité par le BOFiP, BOI-REC-SOLID-30-40).
• Sortie : un indivisaire peut vendre sa part ; les autres ont un droit de préemption. Sauf convention ou jugement contraire, chacun peut demander le partage. Faute d’accord sur la vente du bien, le tribunal judiciaire peut l’ordonner.
• Nouveauté 2026 : la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a complété l’article 815-6 du code civil : le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis (texte définitif, article 5). Selon service-public.gouv.fr, cette vente doit être justifiée par une situation d’urgence et par l’intérêt commun.
• Impôt : chacun déclare les revenus et ne déduit les charges qu’à proportion de ses droits, même s’il paie davantage (BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-30).

Avec une SCI, ces règles sont remplacées par celles des statuts. Sans clause contraire, les décisions qui dépassent les pouvoirs du gérant se prennent à l’unanimité, et le gérant est nommé ou révoqué par les associés qui détiennent plus de la moitié des parts (fiche SCI).

Le tableau des différences

Ce tableau résume les sections précédentes, pour un logement à louer acheté par des particuliers. Il ne classe pas les formules : une ligne favorable dans une situation peut ne pas l’être dans une autre.

Sources : celles citées dans chaque section. Ligne « Amortissement du logement » : avant la loi de finances pour 2026, le bailleur en location nue ne pouvait pas amortir le prix d’acquisition de son logement (rapport n° 2816 de l’Assemblée nationale, 20 mai 2026) ; l’article 47 de cette loi a créé l’amortissement « Relance logement », sur option et sous conditions.

Avant d’acheter : les questions à se poser

1. Combien d’acheteurs ? Seul, la SCI suppose un second associé ; à plusieurs, l’indivision s’applique sans formalité, la SCI demande des statuts.
2. Location nue ou meublée ? Le meublé en SCI déclenche l’impôt sur les sociétés au-delà de 10 % des recettes.
3. Travaux importants ? Le déficit foncier et le Denormandie supposent une détention en direct, en indivision ou en SCI à l’impôt sur le revenu ; le « Relance logement » est ouvert en direct et en SCI à l’impôt sur le revenu.
4. Sommes à percevoir ou à laisser dans la société ? À l’impôt sur le revenu, chaque associé est imposé sur sa part même s’il ne perçoit rien ; à l’impôt sur les sociétés, c’est la société qui paie, puis l’associé sur ce qui lui est distribué.
5. Horizon de revente ? Le calcul de la plus-value diffère selon le régime, et l’option pour l’impôt sur les sociétés devient irrévocable après cinq exercices.
6. Transmission envisagée ? Donation du bien ou de parts, agrément des associés, rédaction des statuts.
7. Charges de gestion ? Comptabilité, déclaration annuelle de la SCI, assemblées.

Ces questions relèvent d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable. Pour une information gratuite sur l’achat et la location, l’ADIL du Nord et du Pas-de-Calais répond aux particuliers.

DIVIDOM dans les Hauts-de-France

DIVIDOM, agence immobilière de Lille, commercialise surtout des lots dans l’ancien réhabilité des Hauts-de-France. Nous ne promettons aucun rendement : chaque projet dépend du bien, des travaux, du loyer obtenu et de votre situation fiscale. Nous ne remplaçons pas non plus votre conseiller fiscal, qui doit valider votre projet. Pour simuler un achat en direct ou en SCI, voyez nos simulateurs déficit foncier et Denormandie ; pour étudier un projet, contactez-nous.

Sources et avertissement

Article informatif, à jour au 13 novembre 2026. Il ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil juridique personnalisé, et ne recommande aucun mode de détention. Les règles peuvent évoluer, notamment avec la loi de finances pour 2027 : faites valider votre projet par un notaire, un avocat ou un expert-comptable avant de vous engager.

Sources officielles, consultées le 13 novembre 2026 :

• entreprendre.service-public.gouv.fr : « Société civile immobilière (SCI) : ce qu’il faut savoir » (F38553), fiche vérifiée le 7 octobre 2025
• entreprendre.service-public.gouv.fr : « Comment créer une société ? » (F32886), fiche vérifiée le 12 septembre 2025
• entreprendre.service-public.gouv.fr : « Création d’une société : rédaction et enregistrement des statuts » (F32232), fiche vérifiée le 27 février 2026
• entreprendre.service-public.gouv.fr : « Quel est le coût des formalités de création d’une société ? » (F37688), fiche vérifiée le 18 mars 2026
• entreprendre.service-public.gouv.fr : « Création d’entreprise : formalités d’immatriculation d’une société » (F35934), fiche vérifiée le 12 juin 2026
• entreprendre.service-public.gouv.fr : « Découvrez le tarif 2026 des annonces légales ! », actualité du 30 décembre 2025
• service-public.gouv.fr : simulateur « Quel est le tarif d’une annonce légale ? »
• entreprendre.service-public.gouv.fr : impôt sur les sociétés (F23575), fiche vérifiée le 17 février 2026
• entreprendre.service-public.gouv.fr : imposition des dividendes perçus par les associés (F32963), fiche vérifiée le 21 février 2026
• entreprendre.service-public.gouv.fr : « Donation de parts sociales d’une société civile » (F36017), fiche vérifiée le 9 septembre 2026
• Guichet des formalités des entreprises (INPI) : site des formalités
• INPI : « Guichet unique » des formalités d’entreprises
• impots.gouv.fr : « Société civile immobilière », page modifiée le 8 avril 2026
• service-public.gouv.fr : revenus de la location nue, micro-foncier et déficit foncier (F1991), fiche vérifiée le 15 avril 2026
• service-public.gouv.fr : plus-value immobilière (F10864), fiche vérifiée le 15 avril 2026
• service-public.gouv.fr : droits de donation, abattements et barème (F14203), fiche vérifiée le 13 mai 2026
• service-public.gouv.fr : dispositif Denormandie (F35011), fiche vérifiée le 11 mars 2026
• service-public.gouv.fr : « Succession : indivision entre les héritiers » (F1296), fiche vérifiée le 16 avril 2026
• service-public.gouv.fr : « Successions : de nouvelles règles pour faciliter la résolution des conflits », actualité du 13 mai 2026 (loi n° 2026-248 du 7 avril 2026)
• service-public.gouv.fr : dispositif « Jeanbrun », amortissement du bailleur privé (F39735), fiche vérifiée le 21 juillet 2026
• BOFiP : BOI-IS-CHAMP-40, option pour l’impôt sur les sociétés (publié le 23 novembre 2022)
• BOFiP : BOI-IS-CHAMP-20-20-30, renonciation à l’option pour l’impôt sur les sociétés (publié le 23 novembre 2022)
• BOFiP : BOI-IS-CHAMP-10-30, sociétés civiles passibles de l’impôt sur les sociétés, tolérance de 10 % (publié le 4 juillet 2018)
• BOFiP : BOI-BIC-CHAMP-40-20, location meublée, régime fiscal (publié le 19 août 2026)
• BOFiP : BOI-RFPI-DECLA-10, régime micro-foncier (publié le 6 mars 2025)
• BOFiP : BOI-RFPI-CHAMP-30-30, revenus fonciers, indivision et démembrement (publié le 12 septembre 2012)
• BOFiP : BOI-BIC-AMT-10-20, éléments amortissables, terrains (publié le 5 août 2026)
• BOFiP : BOI-BIC-PVMV-10, calcul des plus-values professionnelles (publié le 12 septembre 2012)
• BOFiP : BOI-IR-RICI-365-10, Denormandie, champ d’application (publié le 28 mars 2024)
• BOFiP : BOI-IR-RICI-365-20, Denormandie, conditions d’application (publié le 27 août 2020)
• BOFiP : BOI-IR-RICI-360-10, Duflot et Pinel, champ d’application (publié le 22 août 2024)
• BOFiP : BOI-IR-RICI-360-20-10, engagement de location et de conservation des parts (publié le 22 août 2024)
• entreprendre.service-public.gouv.fr : « Cession de parts sociales d’une société civile immobilière (SCI) » (F36016), fiche vérifiée le 9 juillet 2026
• service-public.gouv.fr : prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements (F2329), fiche vérifiée le 30 juin 2026
• Assemblée nationale : texte adopté n° 227, projet de loi de finances pour 2026, texte définitif du 2 février 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47)
• Assemblée nationale : rapport n° 2816 sur la proposition de loi pour la mobilisation de l’habitat existant, 20 mai 2026
• Assemblée nationale : texte adopté n° 251, proposition de loi visant à simplifier la sortie de l’indivision, texte définitif du 26 mars 2026 (loi n° 2026-248 du 7 avril 2026)
• ANIL : analyse juridique n° 2026-08, loi de finances pour 2026, à jour au 20 février 2026
• BOFiP : BOI-IS-BASE, détermination du bénéfice passible de l’impôt sur les sociétés (publié le 15 décembre 2021)
• BOFiP : BOI-IS-BASE-20, impôt sur les sociétés, plus-values et moins-values (publié le 11 mars 2013)
• BOFiP : BOI-IR-RICI-230-10-20, acquisition par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (publié le 18 mars 2013)
• BOFiP : BOI-ENR-DMTG-20-30-20-50, donations, réduction de droits de l’article 790 (publié le 13 février 2017)
• BOFiP : BOI-REC-SOLID-30-40, indivision et convention d’indivision (publié le 19 août 2020)
• ANIL : « Acheter un bien immobilier à plusieurs : comment faire ? », page à jour au 18 mars 2025
• ADIL du Nord et du Pas-de-Calais (réseau ANIL) : information gratuite des particuliers
• Assemblée nationale : dossier législatif du projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement (n° 3058), séance publique à partir du 16 novembre 2026