Loi Denormandie 2026 : le guide complet pour investir dans l’ancien avec travaux

Le Denormandie réduit votre impôt sur le revenu de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient d’un logement ancien, travaux compris, si vous le rénovez puis le louez nu pendant 6, 9 ou 12 ans. Il vise les villes dont le centre doit être réhabilité, dont beaucoup de villes moyennes des Hauts-de-France.

Seules les acquisitions signées chez le notaire au plus tard le 31 décembre 2027 y ouvrent droit. Entre la recherche du bien, le prêt et l’acte, comptez plusieurs mois : un projet lancé maintenant a encore le temps, à condition de ne pas attendre la dernière minute.

Ce guide fait le point sur les règles en vigueur au 27 octobre 2026, chiffres officiels de 2026 à l’appui.

L’essentiel en bref

• Avantage : 12 % (6 ans), 18 % (9 ans) ou 21 % (12 ans) du prix, frais et travaux compris, dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m².
• Où : communes listées par un arrêté de 2019 (surtout les villes Action cœur de ville), communes ayant signé une opération de revitalisation de territoire (ORT), certaines copropriétés en difficulté.
• Travaux : au moins 25 % du coût total, facturés par des entreprises, avec un gain énergétique.
• Location : nue, en résidence principale, avec un loyer et des ressources du locataire plafonnés.
• Date limite : acte signé au plus tard le 31 décembre 2027.

Denormandie en 2026 : ce qui change et ce qui ne change pas

Créé en 2019 et baptisé du nom de Julien Denormandie, alors ministre chargé du Logement, le dispositif est une variante du Pinel prévue par l’article 199 novovicies du code général des impôts. Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Le Denormandie continue.

• Inchangé : la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n’a touché ni aux taux (12, 18 et 21 %), ni aux plafonds, ni à la date de fin. Celle-ci, le 31 décembre 2027, vient de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, qui a aussi ouvert le dispositif aux copropriétés en difficulté.
• Revalorisés : les plafonds de loyer et de ressources des baux signés en 2026.
• Mis à jour : le zonage A, B, C qui sert à fixer ces plafonds (liste en vigueur depuis le 26 juin 2026, publiée sur data.gouv.fr).
• Nouveau : le régime d’amortissement du bailleur privé, dit « Jeanbrun », créé par la loi de finances pour 2026. Il ne se cumule pas avec le Denormandie pour un même logement.

Une prolongation jusqu’en 2030 ? Rien n’est voté

Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l’Assemblée nationale a adopté des amendements au projet de loi de finances pour 2027 qui visent à repousser la fin du Denormandie au 31 décembre 2030. Ce vote ne suffit pas : en séance, l’examen repart du texte du gouvernement, et les amendements doivent être redéposés puis votés. La loi de finances pour 2027 n’est pas attendue avant décembre 2026.

Au 27 octobre 2026, la date légale reste donc le 31 décembre 2027. Méfiez-vous aussi des pages dépassées : beaucoup de sites, et même la doctrine fiscale (BOFiP), indiquent encore une fin en 2026. C’est la loi qui fait foi.

Les conditions du Denormandie, une par une

Toutes les conditions se cumulent. Qu’une seule manque, et la réduction peut être reprise, parfois des années plus tard.

1. L’investisseur

• Vous êtes domicilié fiscalement en France à la date de l’achat et imposable à l’impôt sur le revenu.
• Vous achetez en direct, ou par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (une SCI à l’impôt sur le revenu, par exemple), à condition de garder vos parts pendant tout l’engagement.
• Le démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit séparés) est exclu.

2. Le logement

• Un logement ancien, appartement ou maison : aucun immeuble collectif n’est exigé.
• Trois cas : vous achetez puis faites les travaux ; vous achetez un logement rénové par le vendeur et inoccupé depuis ; vous transformez un local (bureau, commerce, entrepôt…) en logement, ou achetez un logement issu d’une telle transformation.
• Entre l’achat et le début des travaux, le logement n’est ni loué ni utilisé.
• Les monuments historiques et les immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine sont exclus.

3. Les travaux et la localisation

Les travaux atteignent au moins 25 % du coût total et respectent des critères énergétiques (détail plus bas). Le logement se trouve dans une commune éligible ou dans une copropriété en difficulté. La zone A, B ou C ne compte pas pour l’éligibilité : elle fixe seulement les plafonds de loyer et de ressources.

4. La location et le locataire

• Location nue, en résidence principale du locataire, avec un bail qui prend effet dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
• Le locataire ne fait pas partie de votre foyer fiscal. Vos enfants ou vos parents peuvent être locataires s’ils ont leur propre foyer fiscal.
• Le loyer et les ressources du locataire respectent des plafonds. Pour les ressources, on retient le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année : 2024 pour un bail signé en 2026.

5. La durée

Engagement initial de 6 ou 9 ans, prolongeable par périodes de 3 ans jusqu’à 12 ans. Chaque prolongation augmente la réduction.

6. Les plafonds de l’investissement

La réduction se calcule sur le prix de revient : prix d’achat + frais d’acquisition (notaire, droits, commission d’agence) + travaux. Il est retenu dans la limite de 5 500 € par m² de surface habitable et de 300 000 € par an et par foyer, pour deux logements au plus par an. La réduction entre dans le plafond global des niches fiscales, de 10 000 € par an et par foyer.

Plafonds de loyer 2026

Baux signés ou renouvelés en 2026, en métropole, loyer hors charges par m² et par mois :

Ce plafond est multiplié par un coefficient : 0,7 + 19 / S, arrondi à deux décimales et limité à 1,2. S est la surface habitable plus la moitié des annexes (cave, balcon, loggia…), dans la limite de 8 m². Les garages et parkings ne comptent pas. Le préfet de région peut fixer des plafonds plus bas.

Plafonds de ressources des locataires 2026

Revenu fiscal de référence 2024 du foyer locataire, pour un bail signé en 2026, en euros par an (métropole) :

Outre-mer, plafonds et taux diffèrent : voir la fiche officielle de service-public.gouv.fr.

Villes éligibles au Denormandie : où investir ?

Trois situations ouvrent droit au Denormandie :

1. Les communes de l’arrêté du 26 mars 2019, où le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est jugé particulièrement marqué. Ce sont, pour l’essentiel, les villes du programme Action cœur de ville. Toute la commune est éligible, pas seulement son centre.
2. Les communes qui ont signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), quel que soit son périmètre. C’est le cas de nombreuses communes du programme Petites villes de demain.
3. Les copropriétés en difficulté, partout en France : copropriété sous administration provisoire, ou située dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD).

Comment vérifier une commune

Utilisez le simulateur officiel de service-public.gouv.fr, qui couvre Action cœur de ville et les ORT, mais pas les copropriétés. Vous pouvez aussi consulter la liste de l’arrêté de 2019 sur Légifrance et la liste des communes en ORT sur data.gouv.fr.

Attention : pour une commune éligible seulement grâce à son ORT, l’administration fiscale limite l’éligibilité à la durée de la convention. Vérifiez qu’elle court toujours le jour de l’acte. Cette limite ne vise pas les communes de l’arrêté de 2019.

Exemples de villes éligibles dans les Hauts-de-France

Toutes ces villes figurent dans l’arrêté du 26 mars 2019 (vérification du 27 octobre 2026). La zone, qui fixe le plafond de loyer, est celle du zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026.

La même liste comprend aussi Boulogne-sur-Mer, Béthune, Bruay-la-Buissière, Beauvais, Creil, Senlis, Château-Thierry, Houplines, Condé-sur-l’Escaut, Vieux-Condé, Fresnes-sur-Escaut et Louvroil. Des communes plus petites sont éligibles grâce à leur ORT, comme Péronne, Doullens ou Noyon (données de data.gouv.fr au 26 octobre 2026).

Et Lille ? Lille ne figure ni dans l’arrêté de 2019 ni dans la liste des ORT : pas de Denormandie à Lille, sauf dans une copropriété en difficulté éligible. Dans la métropole, Roubaix, Tourcoing, Wattrelos, Armentières et Houplines sont en revanche éligibles.

Une commune éligible ne suffit pas à faire un bon investissement. Regardez d’abord la demande locative, l’état de la copropriété, les transports et l’emploi.

Les travaux Denormandie : ce qui compte vraiment

La règle des 25 %

Les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération (prix + frais + travaux), et non du seul prix d’achat. Autrement dit, ils atteignent au moins le tiers du prix d’achat frais compris. L’exemple de l’administration : pour un achat à 120 000 € frais compris, il faut au moins 40 000 € TTC de travaux, soit 25 % d’un coût total de 160 000 €.

Les travaux qui comptent

Comptent : la création de surfaces habitables (combles, annexes), la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des pièces (électricité, plomberie, salle d’eau, redistribution…) et les économies d’énergie. Ne comptent pas : la décoration seule, les équipements de loisirs (piscine…), les travaux que vous faites vous-même et les matériaux que vous achetez vous-même. La pose et les fournitures facturées par une entreprise comptent.

La performance énergétique

En métropole, le décret n° 2019-232 et l’arrêté du 26 mars 2019 imposent deux conditions à remplir ensemble :

1. après travaux, une consommation conventionnelle d’énergie primaire inférieure à 331 kWh par m² et par an (chauffage, eau chaude, refroidissement) ;
2. et soit une baisse de cette consommation d’au moins 30 % (20 % en copropriété), soit des travaux performants dans au moins deux des cinq catégories suivantes : toiture, murs extérieurs, fenêtres, chauffage, eau chaude.

Service-public.gouv.fr présente ces critères comme des options au choix et y ajoute la création de surface habitable. Les textes d’application et le BOFiP sont plus stricts : le seuil de 331 kWh s’applique dans tous les cas. Suivez la règle stricte.

Justificatifs : une évaluation énergétique avant et après travaux, établie par un diagnostiqueur certifié, ou, pour la règle des deux catégories, les factures (hors acomptes) qui précisent le lieu, la nature et les performances des travaux.

Visez plus haut que le minimum. Pour être loué, un logement doit aussi être décent : en métropole, classe E au minimum pour un bail signé ou renouvelé à partir de 2028, classe D à partir de 2034 (service-public.gouv.fr). Sur 9 ou 12 ans, un logement rénové au strict minimum risque de ne plus pouvoir être reloué. Visez au moins la classe D.

Qui réalise les travaux, et dans quel délai ?

Des entreprises, qui vous les facturent. Un artisan reconnu garant de l’environnement (RGE) n’est pas obligatoire, mais il est recommandé, et souvent exigé pour les aides à la rénovation. Selon l’ANIL, le Denormandie peut se combiner avec certaines d’entre elles (Anah, certificats d’économies d’énergie, aides locales). Exigez des factures détaillées.

Les travaux sont achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achat. Achat en février 2026 : fin des travaux au 31 décembre 2028. Achat en décembre 2027 : au 31 décembre 2029. Gardez une marge pour les aléas de chantier.

Plateau brut, contrat de travaux ou VIR

Dans les centres anciens, beaucoup de lots se vendent en « plateau brut » : un volume vidé, à aménager, vendu avec un budget de travaux. Deux montages sont courants :

• Achat du plateau, puis contrat avec une entreprise : vous payez les travaux, et le prix de revient additionne prix, frais et factures. Si le plateau était un local non destiné à l’habitation, c’est une transformation en logement, elle aussi éligible.
• Vente d’immeuble à rénover (VIR) : le vendeur s’engage à réaliser les travaux dans un contrat encadré par la loi. La base de la réduction est alors le prix qui inclut ces travaux.

Avant de signer, vérifiez le montant des travaux face au seuil de 25 %, leur contenu énergétique et le calendrier du chantier face à la date limite.

Simulation Denormandie : un exemple chiffré complet

Voici un cas réaliste, avec toutes ses hypothèses et des montants arrondis. Pour votre projet, utilisez notre simulateur Denormandie.

Les hypothèses

• Un T2 de 45 m², sans annexe, dans une commune éligible classée en zone B1 (Roubaix, Valenciennes, Calais ou Arras, par exemple).
• Prix du plateau brut : 75 000 €. Frais d’acquisition : 6 000 € (hypothèse de 8 % du prix).
• Travaux facturés par des entreprises : 65 000 € TTC, soit environ 1 440 € par m², conformes aux critères énergétiques.
• Loyer visé : 560 € par mois hors charges, soit 6 720 € par an.
• Un couple au taux marginal d’imposition de 30 %, qui paie plus de 3 000 € d’impôt sur le revenu par an et n’a pas d’autre avantage fiscal plafonné.

1. Le seuil de travaux et les plafonds

Prix de revient : 75 000 + 6 000 + 65 000 = 146 000 €, dont 44,5 % de travaux. Le minimum était de 27 000 €, le tiers de 81 000 €. Plafond au m² : 45 × 5 500 € = 247 500 €. Les 146 000 € sont donc retenus en entier.

2. La réduction d’impôt

Sur 12 ans, en partant d’un engagement de 6 ans : 17 520 €, puis 8 760 € (6 %) pour la première prolongation et 4 380 € (3 %) pour la seconde. En partant de 9 ans puis 3 ans (+ 3 %), le total et le rythme sont identiques : 2 % du prix de revient par an, puis 1 % les trois dernières années. Commencer par 6 ans laisse donc plus de souplesse.

La réduction démarre l’année d’achèvement des travaux. Un chantier fini en 2027 donne une première fraction sur l’impôt dû au titre de 2027, déclaré au printemps 2028.

3. Le loyer plafonné

Coefficient : 0,7 + 19 / 45 = 1,12. Plafond : 11,80 € × 1,12 = 13,22 € par m², soit 594,90 € par mois hors charges au maximum. Le loyer visé est en dessous : ici, le plafond ne coûte rien. Si le loyer de marché du quartier le dépassait, l’écart serait un manque à gagner à intégrer au calcul.

4. L’impôt sur les loyers

Les loyers restent imposables comme revenus fonciers. En micro-foncier (abattement de 30 %), 4 704 € sont imposés : environ 1 410 € d’impôt à 30 % et 810 € de prélèvements sociaux à 17,2 %, soit environ 2 220 € par an. Au régime réel, vous déduiriez les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou l’assurance, mais pas les travaux déjà retenus pour la réduction.

5. Le plafond des niches et le montant de votre impôt

• Avec 8 000 € par an d’autres avantages plafonnés (crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile, par exemple), le total atteindrait 10 920 € : 920 € par an seraient perdus.
• La réduction ne peut pas dépasser l’impôt dû, et l’excédent n’est ni remboursé ni reporté. Avec 2 000 € d’impôt par an, ce couple perdrait 920 € chaque année.
• Le maximum : 300 000 € investis la même année donnent 6 000 € par an, soit 63 000 € sur 12 ans. Deux années de suite à ce niveau (12 000 € par an) dépassent le plafond de 10 000 €.

Pour intégrer le crédit à votre calcul, utilisez notre simulateur de prêt immobilier.

Denormandie, déficit foncier, LMNP, « Jeanbrun » ou Loc’Avantages : que choisir ?

Pour un même logement, ces dispositifs ne se cumulent pas avec le Denormandie. Seul le déficit foncier reste possible, pour les charges autres que les travaux retenus dans la réduction. Il faut donc choisir. Voici leurs règles en 2026.

À qui convient quoi ?

• Denormandie : vous payez au moins quelques milliers d’euros d’impôt par an et acceptez de louer nu, sous plafonds, de 6 à 12 ans, dans une ville moyenne éligible. Son atout : une réduction connue d’avance, qui ne dépend pas de votre taux marginal.
• Déficit foncier : votre taux marginal est de 30 % ou plus, vous avez souvent déjà des revenus fonciers et vous voulez rénover sans contrainte de commune ni de loyer. Il ne compte pas dans le plafond des niches.
• LMNP : vous préférez des loyers peu imposés à une réduction d’impôt, et le meublé convient au bien. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf dans certaines résidences avec services. Un plafonnement des amortissements figure dans le projet de loi de finances pour 2027, non adopté.
• « Jeanbrun » : immeuble collectif hors des villes éligibles au Denormandie, gros travaux, taux marginal élevé. Le régime est récent, pas encore commenté par l’administration, et un projet de loi en cours d’examen prévoit de le modifier (présentation sur service-public.gouv.fr).
• Loc’Avantages : vous acceptez un loyer nettement sous le marché, contre une réduction calculée sur les loyers (fiche service-public.gouv.fr).

Pour comparer Denormandie et déficit foncier sur vos chiffres, essayez notre simulateur de déficit foncier.

Les pièges et erreurs fréquentes

1. Signer l’acte trop tard. Seule compte la date de l’acte authentique : un compromis signé en 2027 suivi d’un acte en janvier 2028 ne donne pas droit au Denormandie, sauf prolongation votée d’ici là.
2. Mal calculer les 25 %. Le seuil porte sur le coût total, frais compris. Les travaux faits soi-même, les matériaux achetés en direct et la décoration ne comptent pas.
3. Négliger l’énergie. Sans évaluation énergétique ni factures probantes, la réduction peut être reprise lors d’un contrôle.
4. Finir les travaux trop tard : la limite est le 31 décembre de la deuxième année après l’achat.
5. Louer trop tard, ou pas comme il faut. Bail nu dans les 12 mois, en résidence principale : ni meublé, ni résidence secondaire, ni location saisonnière.
6. Louer à un membre de son foyer fiscal, par exemple un enfant rattaché.
7. Se tromper de plafond. Appliquez le coefficient, la bonne surface et la zone de la commune à la date d’achat. Contrôlez les ressources du locataire (avis d’impôt de l’avant-dernière année) avant de signer le bail.
8. Confondre zone et éligibilité. Une commune en zone A ou B1 n’est pas forcément éligible. Et une ORT doit être en cours le jour de l’achat.
9. Manquer d’impôt. La part non utilisée est perdue, sans report, comme celle qui dépasse le plafond de 10 000 €.
10. Vendre ou laisser le logement vide. Une vente pendant l’engagement, une vacance de plus de 12 mois entre deux locataires ou un démembrement entraînent la reprise de toute la réduction. Exceptions : invalidité, licenciement ou décès du contribuable ou de l’un des membres du couple.
11. Déduire deux fois les travaux. Ceux retenus pour la réduction ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
12. Cumuler l’incumulable. Pour un même logement : ni Pinel, ni Malraux, ni Loc’Avantages, ni « Jeanbrun ».
13. Se fier à une source dépassée. Beaucoup de pages annoncent encore une fin en 2026.

Investir en Denormandie : les étapes, de la recherche à la déclaration

1. Vérifiez votre impôt : montant, autres avantages fiscaux, taux marginal. La réduction doit pouvoir s’imputer chaque année.
2. Vérifiez la commune et sa zone avec le simulateur officiel et le zonage A, B, C.
3. Choisissez le bien et chiffrez les travaux : devis détaillés, seuil de 25 %, évaluation énergétique, loyer de marché comparé au plafond.
4. Préparez le financement, en tenant compte des délais de la banque.
5. Signez l’acte au plus tard le 31 décembre 2027, avec un contrat de travaux ou une vente d’immeuble à rénover.
6. Faites réaliser les travaux par des entreprises. Gardez les factures et faites établir l’évaluation énergétique après travaux.
7. Louez dans les 12 mois : bail nu, loyer et ressources sous plafonds, copie de l’avis d’impôt du locataire.
8. Déclarez la réduction au printemps qui suit l’année d’achèvement des travaux, puis chaque année jusqu’à la fin de l’engagement.

La déclaration, concrètement

• La première année, le montant de l’investissement se déclare dans la rubrique « Investissements locatifs Denormandie ancien » de la déclaration des réductions et crédits d’impôt (formulaire n° 2042 RICI). Les cases dépendent de l’année de l’investissement : sur la déclaration 2026 des revenus de 2025, par exemple, les cases 7LU (6 ans) et 7LV (9 ans) visaient les logements de métropole acquis et achevés en 2025. Vérifiez la notice de l’année.
• Vous joignez l’engagement de location (formulaire n° 2044 EB, un par logement), la copie du bail, celle de l’avis d’impôt du locataire et une note récapitulative des travaux, qui distingue les travaux éligibles des autres.
• Vous conservez l’acte d’achat, les factures et les justificatifs des frais et de la performance énergétique : l’administration peut les demander.
• Les années suivantes, vous reportez la fraction annuelle de la réduction (1/6 ou 1/9) dans les cases prévues.

Investir en Denormandie avec DIVIDOM

DIVIDOM est une plateforme d’investissement immobilier basée à Lille. Nous sommes agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle et adhérent de la FNAIM. Nous proposons surtout des lots dans l’ancien à rénover dans les Hauts-de-France, de Roubaix à Calais en passant par Valenciennes, Lens ou Arras, souvent vendus en plateau brut avec un budget de travaux. Beaucoup se trouvent dans des communes éligibles au Denormandie.

Concrètement, nous vous accompagnons pour :

• choisir un bien dans une commune éligible, en vérifiant l’éligibilité et la zone de loyer ;
• organiser les travaux avec des entreprises, en tenant compte du seuil de 25 %, des critères énergétiques et du délai d’achèvement ;
• préparer la mise en location, dans le respect des plafonds ;
• simuler votre projet avant de vous engager.

Nous ne promettons aucun rendement : chaque projet dépend du bien, des travaux, du loyer obtenu et de votre situation fiscale. Nous ne remplaçons pas non plus votre conseiller fiscal, qui doit valider votre projet. Découvrez nos offres dans l’ancien, faites une simulation Denormandie ou contactez-nous. Pour revoir les bases du dispositif, lisez aussi notre guide de la loi Denormandie.

Sources et avertissement

Article informatif, à jour au 27 octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles peuvent évoluer, notamment avec la loi de finances pour 2027 : faites valider votre projet par un conseiller (expert-comptable, avocat fiscaliste, notaire ou conseiller en gestion de patrimoine) avant de vous engager.

Principales sources officielles, consultées le 27 octobre 2026 :

• Légifrance : code général des impôts, article 199 novovicies
• Légifrance : arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction Denormandie
• Légifrance : décret n° 2019-232 du 26 mars 2019 (conditions d’application)
• Légifrance : arrêté du 26 mars 2019 (performance énergétique des travaux)
• Légifrance : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026
• service-public.gouv.fr : dispositif Denormandie (F35011)
• service-public.gouv.fr : simulateur « Vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie »
• service-public.gouv.fr : logement décent (F2042)
• BOFiP : BOI-IR-RICI-365-10, Denormandie, champ d’application
• BOFiP : BOI-IR-RICI-365-30, Denormandie, modalités d’application
• BOFiP : BOI-BAREME-000017, plafonds de loyer et de ressources 2026
• data.gouv.fr : liste des communes couvertes par une opération de revitalisation de territoire (ORT)
• data.gouv.fr : liste des communes selon le zonage ABC (en vigueur depuis le 26/06/2026)
• ANIL : le dispositif Denormandie