Déficit foncier 2026 : règles, plafond, travaux déductibles, exemple

Le déficit foncier apparaît quand les charges déductibles d’un logement loué nu, au régime réel, dépassent les loyers encaissés. La part qui ne vient pas des intérêts d’emprunt se déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an ; le reste se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Ce régime ne dépend d’aucune liste de communes : il s’applique à un achat dans l’ancien avec travaux à Lille ou à Amiens comme dans une ville éligible au Denormandie. Cet article en donne les règles au 13 novembre 2026 : qui peut constater un déficit, quels travaux se déduisent, comment le déficit s’impute, quel plafond vaut pour les dépenses payées en 2026, combien de temps il faut louer et comment déclarer. Chaque règle est donnée avec sa source.

L’essentiel en bref

• Qui : le bailleur d’un logement loué nu, imposé au régime réel des revenus fonciers. Le micro-foncier, avec son abattement de 30 %, ne permet pas de constater un déficit.
• Travaux : l’entretien, la réparation et l’amélioration d’un logement sont déductibles ; la construction, la reconstruction et l’agrandissement ne le sont pas, ni les travaux payés au vendeur dans une vente d’immeuble à rénover. Aménager en logement un local qui avait un autre usage relève en principe de la construction.
• Plafond : 10 700 € par an sur le revenu global, hors intérêts d’emprunt. Le surplus et les intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
• Rénovation énergétique : sur option, la limite est augmentée du montant des travaux déductibles qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sans dépasser 21 400 €. La loi de finances pour 2026 a étendu la mesure aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 : celles de 2026 sont couvertes.
• Durée de location : jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation sur le revenu global.
• Déclaration : formulaire n° 2044, puis report sur la déclaration n° 2042.
• Calcul : notre simulateur de déficit foncier applique ces règles à vos chiffres.

Qui peut constater un déficit foncier ?

Les loyers d’un logement loué vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers : ils s’ajoutent aux autres revenus du foyer, soumis au barème de l’impôt sur le revenu, et supportent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (impots.gouv.fr, page modifiée le 10 juillet 2026), et non au taux de 18,6 % du cas général des revenus du patrimoine (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 30 juin 2026). La location meublée relève d’une autre catégorie, les bénéfices industriels et commerciaux : le déficit foncier ne la concerne pas.

Deux régimes existent pour les revenus fonciers, et un seul permet de constater un déficit.

Sources : impots.gouv.fr (page modifiée le 7 avril 2026), service-public.gouv.fr (page vérifiée le 15 avril 2026) et BOFiP.

Opter pour le régime réel

• L’option résulte du simple dépôt d’une déclaration n° 2044, dans le délai de la déclaration de revenus de l’année concernée.
• Elle est irrévocable pendant trois ans, puis se reconduit d’année en année par le dépôt de la déclaration n° 2044.
• Elle est globale : elle vaut pour tous les logements loués nus par le foyer fiscal. Il n’est pas possible de garder le micro-foncier pour un bien et de passer au réel pour un autre.

Société civile, biens à régime particulier

• Les règles du déficit foncier valent aussi pour l’associé d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, une société civile immobilière par exemple. La limite de 10 700 € s’apprécie alors dans la déclaration de chaque associé, et non au niveau de la société (BOFiP).
• Les monuments historiques et les immeubles détenus en nue-propriété suivent des règles propres et relèvent de la déclaration n° 2044 spéciale. Cet article ne les traite pas.

Les charges déductibles au régime réel

Le revenu foncier net est la différence entre les recettes encaissées dans l’année et les charges payées la même année. La notice de la déclaration n° 2044 énumère ces charges :

• les frais d’administration et de gestion : honoraires d’un gérant ou d’un administrateur de biens, commission d’une agence pour la recherche d’un locataire et la rédaction du bail, frais de procédure ;
• les autres frais de gestion, retenus pour un forfait de 20 € par local ;
• les primes d’assurance : assurance du propriétaire non occupant, garantie des loyers impayés ;
• les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ;
• la taxe foncière, mais pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui se récupère sur le locataire ;
• les provisions pour charges de copropriété versées au syndic, régularisées l’année suivante ;
• les intérêts et les frais d’emprunt : frais de dossier, frais de garantie, primes de l’assurance du prêt.

Trois règles valent pour toutes ces charges :

• une dépense se déduit l’année où elle est payée ;
• elle doit pouvoir être justifiée : les factures se conservent, l’administration peut les demander ;
• les dépenses qui incombent au locataire ne sont pas déductibles, même payées par le propriétaire, sauf exceptions (voir plus bas).

Quels travaux sont déductibles ?

L’administration classe les travaux en trois catégories. Les deux premières sont déductibles pour un logement, la troisième ne l’est pas (BOFiP, définition des dépenses de travaux ; notice n° 2044).

Achat dans l’ancien avec travaux : la frontière qui compte

Pour une rénovation lourde, la question n’est pas le coût des travaux mais leur nature et leur importance. C’est une question de fait, appréciée d’après les devis, les factures et les plans avant et après travaux (BOFiP). La grille de lecture vient d’une décision du Conseil d’État publiée au recueil Lebon : sont des travaux de construction ou de reconstruction ceux qui créent de nouveaux locaux d’habitation, notamment dans des locaux auparavant affectés à un autre usage, ceux qui modifient de façon importante le gros œuvre et les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction ; sont des travaux d’agrandissement ceux qui accroissent le volume ou la surface habitable (Conseil d’État, Section, 17 décembre 1976, n° 92159).

• Restructuration intérieure : pour l’administration, une restructuration complète après démolition intérieure d’un logement, suivie d’aménagements neufs, est une reconstruction, notamment quand elle augmente le nombre de logements ; une restructuration partielle, comme le déplacement de cloisons pour créer une salle d’eau, reste une amélioration (BOFiP, version de 2014). Des décisions plus récentes du Conseil d’État précisent que des travaux d’aménagement interne, « quelle que soit leur importance », ne sont une reconstruction que s’ils affectent le gros œuvre ou augmentent le volume ou la surface habitable (29 mai 2019, n° 421237 ; 12 mai 2023, n° 464489). Le Conseil d’État a ainsi refusé de qualifier de reconstruction la création de onze appartements dans une maison de maître (11 février 2021, n° 431595) et la transformation d’un ancien hôtel-restaurant en studios (3 mars 2022, n° 443135), faute d’atteinte importante au gros œuvre. Ces décisions, rendues sur des cas particuliers, ne sont pas publiées au recueil Lebon.
• Changement d’usage : aménager en logement un local affecté à un autre usage (bureau, commerce, local industriel ou agricole) est une opération de construction, non déductible, même sans permis de construire (Conseil d’État, 30 mai 1979, n° 09045 et 29 mars 1989, n° 81836, décisions mentionnées aux tables du recueil Lebon ; BOFiP). Exception : un immeuble conçu pour l’habitation, occupé un temps à un autre usage sans travaux qui en aient modifié la conception, l’aménagement ou les équipements, garde sa destination ; les travaux faits pour le relouer en logement peuvent alors être des dépenses d’amélioration (Conseil d’État, 20 juin 1997, n° 137749, mentionné aux tables). L’affectation à l’habitation s’apprécie au moment des travaux.
• Vente d’immeuble à rénover : quand les travaux sont réalisés par le vendeur dans le cadre de ce contrat (articles L. 262-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation), leur prix fait partie du prix d’acquisition. Il ne se déduit pas des revenus fonciers, même si le logement est ensuite loué (Conseil d’État, 17 octobre 2022, n° 460113, mentionné aux tables du recueil Lebon ; BOFiP, modalités de déduction des travaux, § 25).
• Travaux mêlés : quand un chantier réunit des travaux de natures différentes, chaque catégorie s’apprécie séparément si les travaux sont dissociables. Les travaux de réparation ou d’amélioration indissociables d’une reconstruction ou d’un agrandissement ne sont pas déductibles (BOFiP, caractère déductible des travaux). Le Conseil d’État juge cette dissociation au cas par cas : des travaux au rez-de-chaussée d’un bâtiment ont été jugés dissociables de l’aménagement du grenier en surface habitable (3 mars 2022, n° 447962).

Plateau brut, local transformé : ce qui décide

Aucun texte ni aucune décision que nous avons lus ne vise le « plateau brut », c’est-à-dire le lot vendu vidé, sans aménagement intérieur. Les critères ci-dessus s’appliquent, et trois questions décident du sort des travaux :

1. Quel était l’usage du local avant les travaux ? Un ancien logement peut relever de l’amélioration ; un ancien bureau, commerce ou entrepôt aménagé en logement relève en principe de la construction, non déductible.
2. Qui réalise les travaux ? Payés au vendeur dans une vente d’immeuble à rénover, ils font partie du prix d’achat. Commandés par l’acquéreur à ses propres entreprises après l’achat, ils sont qualifiés selon les règles ordinaires.
3. Que changent-ils ? Une atteinte importante au gros œuvre, une hausse du volume ou de la surface habitable, ou la création de logements dans des locaux qui n’en étaient pas font basculer le chantier vers la construction.

Les sources lues ne disent pas si la démolition intérieure faite par le vendeur avant la vente compte pour qualifier les travaux de l’acquéreur. Pour un lot vendu à rénover, la part déductible n’est donc pas acquise d’avance. Le moyen de la sécuriser est une demande de rescrit, à déposer avant l’opération ou au plus tard avant la date limite de déclaration : la réponse de l’administration l’engage, si votre situation est identique à celle que vous avez décrite et si vous suivez sa position (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 29 octobre 2026). Une réponse générale, faite par exemple à un notaire sans viser votre opération, ne vous protège pas (Conseil d’État, 17 octobre 2022, n° 460113). À défaut, faites qualifier le chantier, devis détaillés à l’appui, par un conseiller fiscal avant l’achat.

Autres règles à connaître

• Votre propre travail : la rémunération du temps que vous consacrez vous-même aux réparations n’est pas déductible.
• Dépenses locatives : les réparations qui incombent au locataire ne sont pas déductibles, sauf trois cas : la vétusté ou la force majeure, les dépenses engagées pour faciliter la location (réfection des peintures intérieures, par exemple) et les charges récupérables qui n’ont pas pu être récupérées au départ du locataire.
• Subventions : une subvention de l’Anah se déclare en recettes ; les travaux déductibles qu’elle a financés se déduisent en contrepartie.
• Intérêts du prêt travaux : ils sont déductibles dès lors que l’immeuble est destiné à la location, même si certains travaux financés ne le sont pas (BOFiP, intérêts et frais d’emprunt).
• Logement pas encore loué : une charge n’est déductible que si elle se rapporte à un immeuble dont les revenus sont imposés comme revenus fonciers et si elle est engagée pour acquérir ou conserver ce revenu. Un acompte versé sur des travaux se déduit l’année de son versement, même si les travaux sont exécutés plus tard (BOFiP, § 40 ; Conseil d’État, 16 février 2000, n° 188967). Le cas d’un chantier payé une année où le logement n’est pas encore loué n’est pas traité par les textes que nous avons lus : il est à préciser avec le service des impôts, au besoin par une demande de rescrit, ou avec un conseiller.

Comment le déficit s’impute : trois étapes

Le calcul se fait pour l’ensemble des biens loués nus par le foyer : les résultats négatifs de certains immeubles se compensent d’abord avec les résultats positifs des autres. S’il reste un déficit, le BOFiP le répartit en trois étapes.

Plusieurs précisions figurent dans les mêmes commentaires :

• l’imputation sur le revenu global n’est pas un choix : elle s’applique automatiquement dès qu’un déficit est dégagé ;
• la limite est annuelle, sans prorata si le bien est acheté ou loué en cours d’année, et elle vaut pour tous les biens du foyer réunis ;
• si le revenu global ne suffit pas à absorber le déficit imputable, l’excédent devient un déficit global, reportable sur le revenu global des six années suivantes ;
• un déficit reporté ne s’impute plus jamais sur le revenu global : il ne réduit que les revenus fonciers futurs, et il est perdu au bout de dix ans s’il n’a pas été utilisé ;
• la limite est de 15 300 € pour un logement relevant des anciens dispositifs « Périssol » ou « Cosse ».

Le cas des intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt ne passent jamais sur le revenu global. Le BOFiP pose la règle ainsi : « Le revenu brut est toujours réputé compenser prioritairement les intérêts d’emprunt. » Tant que les loyers couvrent les intérêts, tout le déficit est donc regardé comme venant des autres charges. Les frais d’emprunt, dont l’assurance du prêt, suivent le même sort que les intérêts.

Trois exemples chiffrés de l’administration

Les chiffres ci-dessous sont ceux des exemples publiés par l’administration : le premier figure sur impots.gouv.fr et sur service-public.gouv.fr, les deux autres dans le BOFiP.

Ces exemples s’arrêtent au revenu : ils ne donnent pas de montant d’impôt. L’effet d’une déduction dépend des autres revenus du foyer, de sa composition et de son barème. Pour refaire le calcul avec vos loyers, vos charges et votre prêt, utilisez notre simulateur de déficit foncier.

Plafond en 2026 : 10 700 €, et jusqu’à 21 400 € pour la rénovation énergétique

La limite de droit commun est de 10 700 € par an. Elle est fixée par le 3° du I de l’article 156 du code général des impôts. Dans ce texte, la loi de finances pour 2026 n’a changé que les dates du plafond relevé présenté ci-dessous.

Le plafond doublé : ce qui vaut pour les dépenses de 2026

Une loi de finances rectificative de 2022 a relevé cette limite, à titre temporaire, pour les travaux de rénovation énergétique payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, publiée au Journal officiel du 20 février) a prolongé la mesure de deux ans (ANIL). Son article 47 remplace l’année 2025 par l’année 2027 dans le texte, et précise que ce changement « s’applique aux dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027 » (texte définitif adopté le 2 février 2026). Cet article ne figure pas parmi les dispositions censurées par le Conseil constitutionnel le 19 février 2026.

Les dépenses payées en 2026 ouvrent donc droit au plafond relevé, si les conditions sont réunies. Elles se déclarent au printemps 2027.

Les conditions

D’après impots.gouv.fr, la notice n° 2044 publiée en mars 2026 et le BOFiP :

• le résultat : les travaux font passer le logement d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2027 ;
• des dépenses déductibles : la limite est relevée du montant des « dépenses déductibles » de rénovation énergétique. Des travaux qui ne sont pas déductibles, parce qu’ils relèvent de la construction ou de la reconstruction ou qu’ils ont été payés au vendeur dans une vente d’immeuble à rénover, ne créent pas de déficit et ne relèvent donc pas la limite ;
• la nature des travaux : ceux que vise le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023, par renvoi aux travaux de l’éco-prêt à taux zéro, à l’exclusion de l’assainissement non collectif et de la pose d’une chaudière à très haute performance énergétique. Comptent aussi la dépose des anciens équipements, la maîtrise d’œuvre et les études techniques, l’assurance maître d’ouvrage et les travaux indissociablement liés. Les travaux sont réalisés par des professionnels, titulaires d’un signe de qualité quand l’éco-prêt à taux zéro ou, à défaut, MaPrimeRénov’ l’exige (BOFiP, § 240 et 250) ;
• les dates : un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 ;
• la preuve : les devis, les factures et deux diagnostics de performance énergétique, à produire si l’administration les demande. Le premier, avant travaux, classe le logement en E, F ou G et est en cours de validité entre le 1er janvier 2023 et la veille des travaux ; le second le classe en A, B, C ou D et est en cours de validité à l’issue de travaux réalisés au plus tard le 31 décembre 2027. Le BOFiP précise que ce second diagnostic n’a pas à être contemporain de l’achèvement des travaux ; aucune source lue ne dit si un diagnostic établi après le 31 décembre 2027 serait accepté : à vérifier auprès du service des impôts ;
• l’option : le relèvement n’est pas automatique. Il se demande dans la déclaration n° 2044 de l’année du déficit, en portant ces dépenses sur la ligne qui leur est réservée (224 bis dans la déclaration 2026), et seulement sur celle-ci : elles ne doivent pas figurer aussi à la ligne 224.

Le calcul

La limite de 10 700 € (15 300 € pour un logement « Périssol » ou « Cosse ») est augmentée du montant des dépenses de rénovation énergétique éligibles, sans pouvoir dépasser 21 400 € par an. Comme la limite ordinaire, elle ne vaut que pour la part du déficit qui ne vient pas des intérêts d’emprunt ; le reste du déficit se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le BOFiP donne deux exemples, pour 10 000 € de loyers, 5 000 € d’intérêts et 29 000 € d’autres charges, soit un déficit de 24 000 € :

Si le bailleur ne peut pas produire, après travaux, un diagnostic en classe A, B, C ou D, le supplément d’imputation est repris : son revenu est recalculé avec la limite ordinaire.

Deux points de vigilance

• Une source officielle en retard : au 13 novembre 2026, la page du BOFiP consacrée à l’imputation des déficits, dans sa version du 16 septembre 2025, mentionne encore des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2025. La notice n° 2044 de mars 2026, impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr retiennent le 31 décembre 2027, comme la loi.
• La suite : le projet de loi de finances pour 2027, tel que le Gouvernement l’a déposé le 1er octobre 2026, ne touche ni à la limite de 10 700 € ni au plafond relevé. L’Assemblée nationale l’a rejeté en première lecture le 4 novembre 2026 (dossier législatif) ; au 13 novembre 2026, le Sénat n’a encore rien adopté (dossier du Sénat). Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l’Assemblée nationale, modifie le régime « Relance logement » mais ni ces limites ni la liste des travaux déductibles (texte n° 3058) ; le texte de la commission des affaires économiques de l’Assemblée, examiné en séance à partir du 16 novembre 2026, n’y touche pas davantage (texte n° 3188). Rien n’est adopté pour 2027 à ce jour.

Louer jusqu’au 31 décembre de la troisième année

Quand un déficit a été déduit du revenu global, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation. Aucun engagement écrit n’est demandé : la condition se vérifie après coup (BOFiP).

Exemple de calendrier : un déficit déduit du revenu global de 2026 impose de louer jusqu’au 31 décembre 2029. Si un nouveau déficit est déduit du revenu global de 2029, le délai repart jusqu’au 31 décembre 2032.

Ce que « loué » veut dire

• La location doit être effective et permanente. Un logement vacant ne remplit pas la condition, même si une assurance verse un revenu de remplacement.
• Au départ d’un locataire, la relocation doit suivre immédiatement. L’administration admet le délai nécessaire, si le bailleur prouve ses démarches : annonces, loyer et conditions qui ne découragent pas les candidats.
• Passer le logement en location meublée est assimilé à une rupture de la location.
• Le propriétaire ne peut pas se réserver l’usage du logement, même temporairement.
• Quand le bien appartient à une société, l’associé qui a déduit un déficit de son revenu global doit aussi conserver ses parts pendant la même durée.

Si la condition n’est pas respectée

L’imputation sur le revenu global est remise en cause. Le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’arrêt de la location sont recalculés comme si le déficit n’avait pas été déduit du revenu global. Ce déficit n’est pas perdu pour autant : il reste imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, ce qui suppose d’en percevoir d’autres. L’administration peut procéder à cette reprise jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la rupture, avec les pénalités de droit commun.

Les exceptions

L’imputation est maintenue si l’arrêt de la location vient de l’invalidité, du licenciement ou du décès du contribuable ou de l’un des époux ou partenaires imposés ensemble. Le licenciement doit être postérieur à l’année de l’imputation. L’administration admet aussi le cas de l’expropriation du logement.

Déclarer un déficit foncier : formulaires n° 2044 et n° 2042

La déclaration se fait en ligne, dans l’espace personnel d’impots.gouv.fr, ou sur papier pour les foyers qui ne peuvent pas déclarer en ligne. Les numéros de lignes et de cases ci-dessous sont ceux de la déclaration n° 2044 et de la déclaration n° 2042 déposées en 2026 pour les revenus de 2025.

1. Décrire chaque bien dans la déclaration n° 2044 : adresse, locataire, date d’acquisition.
2. Déclarer les recettes : loyers encaissés dans l’année (ligne 211) et recettes diverses, dont les subventions (ligne 213).
3. Déclarer les charges, lignes 221 à 229 : les travaux en ligne 224, avec le détail demandé à la rubrique 400 (nature des travaux, nom et adresse de l’entreprise, date et montant du paiement) ; les travaux de rénovation énergétique en ligne 224 bis si vous optez pour le plafond relevé.
4. Déclarer les intérêts d’emprunt en ligne 250, avec le détail du prêt à la rubrique 410.
5. Calculer le résultat (ligne 420). S’il est négatif, les lignes 430 à 442 répartissent le déficit entre la part imputable sur le revenu global et la part reportable.
6. Reporter les montants sur la déclaration n° 2042, selon le tableau ci-dessous.
7. Suivre les déficits antérieurs à la rubrique 450, année par année. Ils s’utilisent en commençant par les plus anciens.

En cas de vente ou d’arrêt de la location d’un bien qui a donné lieu à une imputation sur le revenu global au cours des trois années précédentes, la rubrique 460 demande l’adresse du bien et la date de l’événement.

Pour des dépenses payées en 2026, la déclaration se déposera au printemps 2027. Les formulaires de 2027 ne sont pas publiés au 13 novembre 2026 : la numérotation des lignes peut changer, vérifiez la notice de l’année.

Déficit foncier et autres régimes : ce qui se cumule, ce qui ne se cumule pas

• Denormandie : les travaux retenus pour calculer la réduction d’impôt ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers. Les travaux qui n’entrent pas dans la base de la réduction peuvent l’être, dans les conditions ordinaires (BOFiP). Notre guide de la loi Denormandie 2026 détaille ce dispositif et le compare au déficit foncier dans un tableau.
• « Relance logement », le régime d’amortissement créé par la loi de finances pour 2026 et souvent appelé « Jeanbrun » : les travaux pris en compte dans l’amortissement ne sont pas déductibles, en plus, au titre des dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration (article 47 de la même loi, qui prolonge aussi le plafond relevé).
• Location meublée : elle relève d’une autre catégorie de revenus. Passer en meublé un logement dont le déficit a été déduit du revenu global rompt la condition de location.
• Plafonnement global des avantages fiscaux (10 000 € par an) : le déficit foncier de droit commun ne figure pas dans la liste, tenue par l’administration, des avantages soumis à ce plafonnement (BOFiP, version du 27 août 2026). La brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026 ne cite, parmi les déductions de revenus fonciers concernées, que d’anciens amortissements (« Robien », « Borloo »).
• Plus-value à la revente : les dépenses déjà déduites des revenus fonciers ne s’ajoutent pas au prix d’acquisition pour calculer la plus-value. Les dépenses d’entretien et de réparation ne s’y ajoutent jamais (BOFiP).

Le déficit foncier s’applique partout en France. Le Denormandie, lui, dépend de la commune : nos pages ville indiquent ce qui s’applique localement, par exemple à Amiens ou à Lille, qui n’ouvrent pas droit au Denormandie. Le choix entre ces régimes dépend de vos revenus, de votre impôt et du bien : faites-le valider par un conseiller.

Les erreurs fréquentes

1. Rester au micro-foncier l’année des travaux. L’abattement de 30 % exclut toute déduction. L’option pour le réel se prend en déposant la déclaration n° 2044 dans le délai ; elle engage pour trois ans et pour tous les biens du foyer.
2. Compter des travaux non déductibles. Agrandissement, surélévation, combles aménagés, local transformé en logement : ce sont des dépenses de construction ou de reconstruction. Les travaux payés au vendeur dans une vente d’immeuble à rénover font, eux, partie du prix d’achat.
3. Isoler les « bons » travaux d’un chantier de reconstruction. S’ils en sont indissociables, ils suivent le même sort.
4. Déduire les intérêts d’emprunt du revenu global. Ils ne s’imputent que sur les revenus fonciers.
5. Se tromper d’année. Une dépense se déduit l’année de son paiement.
6. Cesser de louer trop tôt. Vendre, reprendre le logement ou le passer en meublé avant le 31 décembre de la troisième année remet en cause la déduction sur le revenu global.
7. Laisser le logement vide sans preuve de recherche d’un locataire. Un logement vacant n’est pas un logement loué.
8. Croire le plafond de 21 400 € automatique. Il suppose une option, des travaux déductibles, un devis accepté depuis le 5 novembre 2022, des paiements au plus tard le 31 décembre 2027 et deux diagnostics qui prouvent le passage en classe A, B, C ou D.
9. Déduire son propre travail, ou des dépenses qui incombent au locataire.
10. Déduire deux fois. Des travaux retenus pour une réduction d’impôt ne se déduisent pas des revenus fonciers.
11. Perdre la trace des déficits reportés. Ils se suivent année par année et s’éteignent au bout de dix ans.
12. Se fier à une page qui n’est plus à jour. Au 13 novembre 2026, le BOFiP indique encore une fin du plafond relevé en 2025.

DIVIDOM et l’ancien avec travaux

DIVIDOM, agence immobilière de Lille, commercialise surtout des lots dans l’ancien réhabilité des Hauts-de-France. Nous ne promettons aucun rendement : chaque projet dépend du bien, des travaux, du loyer obtenu et de votre situation fiscale. Nous ne remplaçons pas non plus votre conseiller fiscal, qui doit valider votre projet. Pour tester vos chiffres, utilisez notre simulateur de déficit foncier ; pour voir les biens, nos offres dans l’ancien ; pour étudier un projet, contactez-nous.

Sources et avertissement

Article informatif, à jour au 13 novembre 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Les règles peuvent changer, notamment avec la loi de finances pour 2027, et la qualification de travaux dépend de chaque chantier : faites valider votre projet par un conseiller (expert-comptable, avocat fiscaliste, notaire ou conseiller en gestion de patrimoine) ou interrogez votre service des impôts avant de vous engager.

Sources officielles, lues dans leur texte les 12 et 13 novembre 2026 (les deux références de Légifrance sont données pour mémoire : leur contenu est repris des autres sources) :

• service-public.gouv.fr : impôt sur le revenu, revenus locatifs d’une location non meublée, déficit foncier (F1991), page vérifiée le 15 avril 2026
• impots.gouv.fr : « Location vide de meubles » (micro-foncier, régime réel, gestion des déficits), page modifiée le 7 avril 2026
• impots.gouv.fr : « Je mets en location un logement vide. Comment déclarer les loyers perçus ? », page modifiée le 10 juillet 2026
• impots.gouv.fr : notice pour remplir la déclaration n° 2044 des revenus fonciers de l’année 2025 (n° 50156#30, mars 2026)
• impots.gouv.fr : formulaire n° 2044, déclaration des revenus fonciers (millésime 2026)
• impots.gouv.fr : formulaire n° 2042, déclaration des revenus
• BOFiP : BOI-RFPI-BASE-30-20, modalités d’imputation des déficits fonciers (version du 16 septembre 2025)
• BOFiP : BOI-RFPI-BASE-30, détermination du résultat foncier, base d’imposition (version du 9 avril 2026)
• BOFiP : actualité du 16 septembre 2025 sur le rehaussement temporaire du déficit foncier imputable sur le revenu global (loi n° 2022-1499, article 12 ; décret n° 2023-297)
• BOFiP : BOI-RFPI-BASE-20-30-10, définition des dépenses de travaux (version du 3 février 2014)
• BOFiP : BOI-RFPI-BASE-20-30-20, dépenses de travaux, caractère déductible de la dépense (version du 30 mai 2016)
• BOFiP : BOI-RFPI-BASE-20-80, intérêts et frais d’emprunt (version du 1er septembre 2017)
• BOFiP : BOI-RFPI-DECLA-10, régime micro-foncier (version du 6 mars 2025)
• BOFiP : BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, plafonnement global de certains avantages fiscaux, champ d’application (version du 27 août 2026)
• BOFiP : BOI-IR-RICI-365-30, Denormandie, modalités d’application (version du 28 mars 2024)
• BOFiP : BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, plus-values immobilières, majoration du prix d’acquisition (version du 20 décembre 2013)
• Assemblée nationale : projet de loi de finances pour 2026, texte définitif, T.A. n° 227 du 2 février 2026 (article 47)
• Conseil constitutionnel : décision n° 2026-901 DC du 19 février 2026 sur la loi de finances pour 2026
• Assemblée nationale : dossier législatif du projet de loi de finances pour 2027 (texte rejeté en première lecture le 4 novembre 2026, T.A. n° 362)
• Assemblée nationale : projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé le 1er octobre 2026
• service-public.gouv.fr : prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements (F2329), page vérifiée le 30 juin 2026
• service-public.gouv.fr : rescrit fiscal (F13551), page vérifiée le 29 octobre 2026
• BOFiP : BOI-RFPI-BASE-20-30-30, dépenses de travaux, modalités de déduction (version du 28 décembre 2015)
• impots.gouv.fr : brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026, plafonnement global des avantages fiscaux
• Conseil d’État, Section, 17 décembre 1976, n° 92159, publié au recueil Lebon (définition des travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement)
• Conseil d’État, 30 mai 1979, n° 09045, mentionné aux tables du recueil Lebon (bâtiments agricoles aménagés en logements)
• Conseil d’État, 29 mars 1989, n° 81836, mentionné aux tables du recueil Lebon (bureaux transformés en logement)
• Conseil d’État, 20 juin 1997, n° 137749, mentionné aux tables du recueil Lebon (immeuble d’habitation occupé temporairement à un autre usage)
• Conseil d’État, 16 février 2000, n° 188967, mentionné aux tables du recueil Lebon (acomptes sur travaux)
• Conseil d’État, 29 mai 2019, n° 421237, inédit au recueil Lebon (aménagement interne et reconstruction)
• Conseil d’État, 11 février 2021, n° 431595, inédit au recueil Lebon (onze appartements dans une maison de maître)
• Conseil d’État, 3 mars 2022, n° 443135, inédit au recueil Lebon (ancien hôtel-restaurant transformé en studios)
• Conseil d’État, 3 mars 2022, n° 447962, inédit au recueil Lebon (travaux dissociables)
• Conseil d’État, 17 octobre 2022, n° 460113, mentionné aux tables du recueil Lebon (vente d’immeuble à rénover)
• Conseil d’État, 12 mai 2023, n° 464489, inédit au recueil Lebon (travaux étalés sur plusieurs années)
• ANIL : analyse juridique n° 2026-08, loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), à jour au 20 février 2026
• Sénat : dossier législatif du projet de loi de finances pour 2027, page mise à jour le 10 novembre 2026
• Assemblée nationale : projet de loi, adopté par le Sénat, visant la relance et la décentralisation du logement, n° 3058, déposé le 9 juillet 2026 (article 4)
• Assemblée nationale : projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, texte de la commission des affaires économiques n° 3188-A0, déposé le 23 septembre 2026 (article 4)
• Légifrance : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (numéro et date confirmés par l’ANIL ; lien non ouvert)
• Légifrance : code général des impôts, articles 156 à 168 (revenu global ; le 3° du I de l’article 156 fixe les règles du déficit foncier)