Investir dans une terre agricole
Avantages et inconvénients d'investir dans une terre agricole
Investir dans une terre agricole
En devenant propriétaire d’une terre agricole vous détenez une parcelle de terrain afin de la louer à un cultivateur qui exploitera cette terre. Vous percevrez en contrepartie ce que l’on appelle un “fermage” ou autrement dit un loyer régulier.
Les différentes caractéristiques de ce type d’investissement :
- Revenu du terrain agricole : irrégulier et évolutif
- La gestion du terrain agricole : faible
- Les Risques : La terre est un bien réel, qui ne peut ni être volé ni être détruit
- Plus-value : en fonction de la production, de la situation géographique des terres et parfois de la proximité d'une agglomération.
- Liquidités du terrain agricole : Le placement n'est absolument pas liquide, la vente est incertaine (droit de préemption).
- Présente des avantages fiscaux pour les investisseurs soumis à l’ISF
Une rentabilité sur le long terme
De manière générale, investir dans une terre agricole présente une rentabilité modeste située entre 1 et 3% selon les cas mais il faut également inclure les plus-values de revente. Le loyer ou le “fermage” à l’hectare varie entre 150 et 220 euros par an. La rentabilité se situe donc autour de 2% l’année. Il est important de savoir que ce n’est pas le propriétaire lui même qui fixe le loyer librement. Cela est encadré par les Safer (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural ) de la région. Avant de se lancer dans l’acquisition d’une parcelle il est important de se renseigner auprès d’elle sur les plafonds fixés.
De plus, la rentabilité peut augmenter selon les besoins alimentaires de la population. Les exploitants doivent s’adapter et suivre cette croissance alimentaire. Ce qui aura un impact positif sur la valeur du terrain à long terme.
Une plus-value à la revente
Celle-ci pour représenter une source de profits importante et modifier sa valeur surtout si des changements dans son sillage s’opèrent. Il est possible que le terrain devienne alors constructible par exemple si la ville voisine étends ses zones d’habitation ou si des investisseurs étrangers lui témoignent un intérêt. Le prix du terrain peut donc très vite augmenter au profit du propriétaire et celui-ci bénéficiera d’une important plus-value.
En revanche sachez que les Safer possède un droit de préemption de 2 mois (renforcé en 2017) sur les transactions qui impliquent des biens immobiliers ruraux afin d’éviter les opérations trop spéculatives. Autrement dit à la signature du compromis de vente celle-ci a deux mois pour intervenir et faire valoir ce droit.
Un investissement accessible en direct ou par un GFA
Pour acheter une parcelle de terrain agricole il faut compter en moyenne un budget de 200 000 €. Mais l’investissement de départ peut parfois valoir jusqu’à 500 000 € pour les terres les mieux placées. Ce type d’investissement est donc accessible à un panel d’investisseurs très larges. Ces derniers profitent de divers avantages tels que les différentes exonérations fiscales. Celles-ci concernent l’ISF et la succession. Uniquement 25 % de la valeur d’une parcelle de terre agricole sont exposés aux taxes jusqu’à 102 717 €.
Une seconde solution existe pour investir dans une terre agricole, via une société civile. Il s’agit du GFA (Groupement Foncier Agricole).
Ceci est comparable à une SCI s’adressant aux investissement dans les terres agricoles. Avec le GFA pas besoin d’investir intégralement dans une parcelle, il est possible d’acheter des parts. Les modalités d’acquisition sont donc simplifiées et le ticket d’entrée plus abordable. Il faut alors compter un budget moyen entre 5000 € et 20 000 € afin de percevoir par la suite des dividendes qui seront considérés comme des revenus fonciers.
La fiscalité
Qu’il s’agisse d’un investissement en direct ou d’un investissement par un GFA, les règles fiscales sont généralement les mêmes. Les revenus fonciers (loyers ou fermages perçus) seront imposés soit au régime réel soit au microfoncier en fonction des critères d’éligibilité. Il est important de bien se renseigner afin de choisir le régime le plus avantageux et le plus adapté à votre situation.
Dans le cas d’une revente de vos terres agricoles ou de vos parts de GFA après déductions des abattements spécifiques vous serez soumis à la fiscalité sur les plus values immobilières. Si votre parcelle ou si la valeur de vos parts n’excède pas 100 000 € alors 75% de la valeur est exonéré de droits de mutation. Au-delà de 100 000€ vous êtes exonérées à 50%.
