Investir dans une terre agricole

De manière générale, investir dans une terre agricole présente une rentabilité modeste située entre 1 et 3% selon les cas mais il faut également inclure les plus-values de revente. Le loyer ou le “fermage” à l’hectare varie entre 150 et 220 euros par an. La rentabilité se situe donc autour de 2% l’année. Il est important de savoir que le propriétaire ne fixe pas librement le loyer : le fermage doit être compris entre des minima et des maxima fixés par arrêté préfectoral dans chaque département, et il est actualisé chaque année selon un indice national. Avant de se lancer dans l’acquisition d’une parcelle, il est important de se renseigner auprès de la préfecture ou de la chambre d’agriculture sur les barèmes en vigueur.

De plus, la rentabilité peut augmenter selon les besoins alimentaires de la population. Les exploitants doivent s’adapter et suivre cette croissance alimentaire. Ce qui aura un impact positif sur la valeur du terrain à long terme.

Celle-ci peut représenter une source de profits importante et modifier sa valeur surtout si des changements dans son sillage s’opèrent. Il est possible que le terrain devienne alors constructible par exemple si la ville voisine étend ses zones d’habitation ou si des investisseurs étrangers lui témoignent un intérêt. Le prix du terrain peut donc très vite augmenter au profit du propriétaire et celui-ci bénéficiera d’une importante plus-value.

En revanche, sachez que les SAFER (sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural) possèdent un droit de préemption de 2 mois (renforcé en 2017) sur les transactions qui impliquent des biens immobiliers ruraux afin d’éviter les opérations trop spéculatives. Autrement dit, après la notification du projet de vente, elles disposent de deux mois pour intervenir et faire valoir ce droit.

Pour acheter une parcelle de terrain agricole il faut compter en moyenne un budget de 200 000 €. Mais l’investissement de départ peut parfois valoir jusqu’à 500 000 € pour les terres les mieux placées. Ce type d’investissement en direct est donc réservé à des investisseurs disposant d’un capital conséquent. Ces derniers profitent de divers avantages tels que les différentes exonérations fiscales. Celles-ci concernent l’IFI (qui a remplacé l’ISF) et la transmission. Pour des terres louées par bail à long terme, seuls 25 % de leur valeur sont taxables à l’IFI jusqu’à 101 897 €, et 50 % au-delà.

Une seconde solution existe pour investir dans une terre agricole, via une société civile. Il s’agit du GFA (Groupement Foncier Agricole).

Le GFA est comparable à une SCI dédiée à l’investissement dans les terres agricoles. Avec le GFA pas besoin d’investir intégralement dans une parcelle, il est possible d’acheter des parts. Les modalités d’acquisition sont donc simplifiées et le ticket d’entrée plus abordable. Il faut alors compter un budget moyen entre 5 000 € et 20 000 € afin de percevoir par la suite des dividendes qui seront considérés comme des revenus fonciers.

Qu’il s’agisse d’un investissement en direct ou d’un investissement par un GFA, les règles fiscales sont généralement les mêmes. Les revenus fonciers (loyers ou fermages perçus) seront imposés soit au régime réel soit au microfoncier en fonction des critères d’éligibilité. Il est important de bien se renseigner afin de choisir le régime le plus avantageux et le plus adapté à votre situation.

Dans le cas d’une revente de vos terres agricoles ou de vos parts de GFA après déductions des abattements spécifiques vous serez soumis à la fiscalité sur les plus-values immobilières. En cas de donation ou de succession, les terres louées par bail à long terme (ou les parts de GFA) sont exonérées de droits de mutation à hauteur de 75 % de leur valeur jusqu’à un plafond (porté de 101 897 € à 300 000 € en 2019, et revalorisé depuis sous conditions de conservation), et à 50 % au-delà.