Aujourd’hui, dans le contexte économique que l’on connait, investir dans la pierre peut paraitre risqué, mais reste le plus rentable sur le long terme.
En quête d’un placement simple, sûr et particulièrement rentable, les investissements vont se tourner spontanément vers l’immobilier d’habitation au détriment de l’immobilier commercial qui s’avèrent répondre d’avantage à ces objectifs.
Comme chaque investissement, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs points avant de se lancer.
Les avantages :
La rentabilité
Véritable atout de ce type d’investissement, elle peut être doublée allant en moyenne de 5 à 12% contre 3 à 6% dans l’immobilier locatif d’habitation.
La sécurité locative
Le « turnover locatif » est moindre puisque le bail à vocation commercial dure de 3 à 9 ans (bail 3/6/9). En outre, de part sa clientèle, le commerçant sera d’avantage attaché à son emplacement et n’a donc aucun intérêt à changer de local. De plus, un déménagement peut engendrer des coûts et certaines difficultés que le professionnel préfère éviter. Il est aussi possible de trouver des baux fermes parfois sur des longues durées (10 ans par exemple). Ce type de baux sécurise encore plus l’investissement.
La sécurité financière
Les impayés de loyers sont moins fréquents avec un local commercial. Le professionnel a tout intérêt à régler son dû pour ne pas voir son fond de commerce disparaître. En cas de difficultés financières, le loyer est régularisé en priorité. Le locataire peut être mis en redressement ou en liquidation judicaire, mais il peut également être expulsé ou résilier son bail avant terme si une décision de justice le permet.
Flexibilité du bail
Lors de la signature du bail, il est possible pour le propriétaire de se décharger librement de certaines dépenses telles que la taxe foncière, les frais de gestion, certaines charges de copropriété, le gros œuvre ou encore les travaux d’aménagement.
Prix hors du marché
À l’inverse des logements, les murs commerciaux sont déconnectés des prix du marché de l’immobilier. Le prix se calcul en fonction de la rentabilité que va dégager le loyer acquitté par le commerçant et non pas sur le prix au m2 comme pour un logement ancien par exemple. Ceci permet de protéger l’investisseur particulièrement en temps de crise. Le prix des murs commerciaux dépend aussi de la qualité de la signature du locataire. Un local loué par une grande Banque sera mieux valorisé qu’un local loué par un boulanger créant son fond de commerce à loyer égal.
L’importance de l’emplacement :
Avant toute chose, l’emplacement est capital. Les artères commerçantes que l’on qualifie usuellement d’ « emplacements n°1 » à savoir les places, les rues, les lieux proches des transports en commun… sont les plus favorables à l’investissement. En clair, le bien a plus de valeur avec une forte chance de plus-value et les périodes de vacances locatives sont beaucoup moins longues. Un emplacement optimal assure le chiffre d’affaires et donc le loyer pour l’investisseur. Néanmoins, la rentabilité peut s’avérer plus faible étant donné que la rentabilité rémunère le risque.
Il faut tout de même rester attentif aux quartiers « en devenir » qui peuvent parfois donner de belles perspectives en cas de nouveaux aménagements, construction de logements, transports en commun…
Investir dans un local vide ou occupé ?
Investir dans un local occupé est d’avantage bénéfique puisqu’il permet de connaître le loyer et donc le rendement locatif pour l’investisseur. De plus, une rentabilité connue d’avance, permet d’augmenter les chances d’être accompagné pour son projet par un établissement financier.
En revanche, lorsque que le bien est acheté vide, il faut s’assurer que le loyer prévisionnel soit en phase avec les valeurs de marché pratiquées sur un local d’activités similaires. Par contre, un local vide sera souvent moins cher qu’un local occupé.
Fiscalité
- Il est important ici de se poser la question d’investir :
Soit à l’Impôt sur le Revenu par un investissement en nom propre ou un investissement en SCI à l’IR - Soit à l’Impôt sur les Sociétés par un investissement en SAS ou en SCI à l’IS
Si vous optez pour l’Impôt sur le Revenu, attention n’oubliez pas que les travaux d’amélioration contrairement aux locaux d’habitation ne sont pas déductibles. Vous pourrez néanmoins déduire vos intérêts d’emprunts.
Pour plus d’informations sur la fiscalité entre l’IS et l’IR vous pouvez consulter l’article publié par Maxime le 03/04/2015 : SCI à l’IS ou SCI à l’lR
Faire attention aux spécificités du marché
Marché confidentiel
Déséquilibre entre une forte demande et une offre assez faible qui cause une montée des prix sur le marché. Par conséquent le ticket d’entrée s’avère plus élevé que l’immobilier d’habitation.
Marché complexe
Bien que plus flexible, le bail commercial n’en demeure pas moins complexe et le recours à un professionnel peut s’avérer nécessaire. Rédaction du bail, gestion administrative, expertise financière et technique du bien, déclaration des revenus fonciers sont des points à ne pas négliger.
Coût sur le long terme
Les besoins en équipements qui peuvent potentiellement rester à la charge du bailleur sont plus lourds (climatisation, normes handicapés, système d’accès…) et les normes en la matière changent de façon régulière.
Vacance locative
C’est à dire l’absence de locataire, peut être plus longue que celle d’un logement. Il est donc important de bien choisir son emplacement.
La place du Crowdfunding immobilier ?
Certaines plateformes de crowdfunding immobilier permettent d’investir dans des locaux commerciaux. Un investissement de plus en plus choisi par des investisseurs avertis pour ces nombreux avantages.
Dividom permet aujourd’hui de rendre ce marché plus accessible au « grand public » en supprimant certaines barrières. Investir avec un ticket à partir de 500€, un marché moins complexe avec la collaboration de professionnels aguerris, une rentabilité attractive allant jusqu’à 12% et la possibilité de diversifier ses placements plus facilement.
Si cette opération est un excellent placement, elle est encore assez méconnu des épargnants. Pour autant, une analyse du projet doit être effectuée afin de repérer les solutions les mieux adaptées aux motivations de l’investisseur.