Acheter un logement en plateau brut : prix, travaux, garanties et financement

Un plateau brut est un lot vendu vidé, sans aménagement intérieur, dans un immeuble ancien réhabilité. Le prix payé chez le notaire porte sur ce volume. Les travaux intérieurs relèvent d’un autre contrat, signé et payé par l’acheteur, sauf si le vendeur s’engage à les réaliser : la vente obéit alors aux règles de la vente d’immeuble à rénover.

« Plateau brut » est un terme de la profession : les fiches de service-public.gouv.fr et de l’ANIL lues pour cet article ne l’emploient pas. Ce que l’on achète, ce que le prix comprend, qui commande les travaux et quelles garanties s’appliquent dépendent donc du contrat signé. Cet article passe ces points en revue d’après les sources officielles consultées les 12 et 13 novembre 2026. Ce qu’elles ne tranchent pas est signalé comme tel, avec l’interlocuteur à interroger.

L’essentiel en bref

• Trois contrats à distinguer : la vente classique d’un lot à aménager, où l’acheteur fait réaliser les travaux ; la vente d’immeuble à rénover (VIR), où le vendeur s’y engage, avec une garantie d’achèvement et des paiements plafonnés ; la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), quand les travaux équivalent à une reconstruction.
• Prix : dans une vente classique, il porte sur le plateau. Les travaux, les frais d’acquisition et l’assurance dommages-ouvrage s’y ajoutent.
• Surface : la surface « loi Carrez » mesure les planchers du lot tel qu’il existe le jour de la vente, déduction faite des murs, cloisons et gaines. Ce n’est pas la surface habitable du logement après travaux.
• Garanties des travaux : parfait achèvement pendant 1 an, bon fonctionnement pendant 2 ans, garantie décennale pendant 10 ans. L’assurance dommages-ouvrage se souscrit avant l’ouverture du chantier.
• TVA des travaux : 10 % ou 5,5 % dans un local achevé depuis plus de deux ans et affecté, ou destiné, à l’habitation ; 20 % si les travaux rendent l’immeuble à l’état neuf ou augmentent la surface de plancher de plus de 10 %.
• Financement : un prêt immobilier peut financer l’achat et les travaux. La part des travaux est débloquée en une ou plusieurs fois, selon le calendrier de l’offre. Pour une première estimation, voyez notre simulateur de prêt immobilier.
• Fiscalité : le Denormandie exige des travaux d’au moins 25 % du coût total, facturés par une entreprise (guide Denormandie, simulateur Denormandie). En déficit foncier, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles (simulateur de déficit foncier).

Plateau brut : de quoi parle-t-on ?

Dans les centres anciens, un immeuble en réhabilitation peut être vendu lot par lot avant que les logements ne soient aménagés. Le « plateau » est le volume d’un lot ; « brut » signifie qu’il est vendu sans les travaux intérieurs : cloisons, plomberie, électricité, chauffage, sols, cuisine, salle d’eau. L’acheteur les fait réaliser après la vente, ou les commande en même temps, dans un contrat à part, parfois présenté comme un « pack travaux ».

Aucune des sources officielles consultées ne définit cet état. Deux conséquences :

• le contenu du « brut » varie d’une vente à l’autre : fenêtres posées ou non, arrivées d’eau et d’électricité, isolation, état des parties communes. Seuls la promesse de vente, l’acte et leurs annexes le fixent ;
• le régime juridique ne dépend pas du mot, mais de l’engagement du vendeur : s’il ne s’engage à aucun travaux, c’est une vente d’immeuble existant ; s’il s’engage à rénover, la loi impose un contrat particulier.

Si le plateau est un lot de copropriété, sa vente suit les règles de la vente en copropriété : règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, dossier de diagnostic technique et superficie « loi Carrez » sont remis à l’acheteur au plus tard à la promesse (service-public.gouv.fr).

Vente classique, VIR ou Vefa : trois contrats, trois niveaux de protection

Selon l’ANIL, lorsque le vendeur s’engage à rénover le bien dans un délai déterminé, la vente « doit donner lieu à un contrat de vente d’immeuble à rénover ». Si les travaux sont assimilables à une reconstruction, il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement. Le tableau compare ces deux contrats à la vente classique d’un lot que l’acheteur aménage lui-même.

Quand les travaux font basculer en Vefa

La VIR ne couvre pas les travaux d’agrandissement ou de restructuration qui rendent l’immeuble neuf. D’après l’ANIL, c’est le cas s’ils rendent à l’état neuf :

• plus de la moitié des fondations, ou des éléments hors fondations qui déterminent la résistance et la rigidité de l’ouvrage, ou des façades, hors ravalement ;
• ou plus des deux tiers de chacun des éléments suivants : planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, sanitaires, plomberie, installations électriques, système de chauffage.

Ces critères sont aussi ceux de l’immeuble neuf en matière de TVA, où le BOFiP parle de « la majorité » des fondations, des éléments porteurs ou des façades et d’une proportion « au moins égale aux deux tiers » pour chaque élément de second œuvre (voir plus bas).

Ce que la VIR impose au vendeur

• Dans la promesse, sous peine de nullité : les caractéristiques du bien, le descriptif et le délai des travaux, le prix, et l’engagement de justifier à l’acte de la garantie d’achèvement et des assurances. Une note technique sur la qualité des travaux y est annexée.
• Dans l’acte : la description des travaux, en distinguant ceux des parties communes et ceux des parties privatives, le prix ventilé, le délai et les justificatifs de garantie et d’assurance.
• Après les travaux : la réception a lieu entre le vendeur et les entreprises, à une date unique qui fait courir les garanties ; la livraison à l’acheteur vient ensuite, par procès-verbal. Le vendeur doit les garanties biennale et décennale pour les travaux qui en relèvent.

Plateau et travaux proposés par le vendeur : ce que regarde le juge

La Cour de cassation rappelle que la vente d’immeuble à rénover suppose, notamment, que le vendeur « s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux » sur le bien vendu et qu’il « perçoive de l’acquéreur des sommes d’argent avant la livraison des travaux ». Aucun texte ne règle à part le montage fréquent pour les plateaux bruts : la vente du lot en l’état, puis des travaux commandés par l’acheteur à une entreprise proposée par le vendeur ou par l’intermédiaire. Le juge regarde comment l’opération est réellement organisée. Deux arrêts de la troisième chambre civile donnent des repères :

• Requalification admise (18 février 2016, n° 15-12.719, publié au Bulletin) : un lot vendu dans un immeuble à réhabiliter, les travaux étant chiffrés à part du prix. La Cour a approuvé la cour d’appel qui y a vu une vente en l’état futur d’achèvement, annulée faute des mentions imposées par la loi : le vendeur avait fait établir le programme de réhabilitation, finançait les travaux essentiels de l’immeuble ; les travaux à la charge des acquéreurs avaient été « définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d’œuvre », qui avait aussi obtenu le permis de construire et « choisi les entreprises intervenantes ». Le notaire a été jugé fautif de ne pas avoir proposé le cadre légal qui aurait donné aux acquéreurs une garantie d’achèvement.
• Requalification écartée (19 septembre 2024, n° 22-14.810, arrêt non publié au Bulletin) : la Cour a cassé un arrêt qui avait requalifié en ventes d’immeubles à rénover des ventes suivies de travaux confiés à une association syndicale de propriétaires. Le prix de vente avait été fixé indépendamment du coût des travaux, ce qui excluait cette qualification ; un dirigeant ou un siège commun aux sociétés du montage ne suffisait pas sans caractériser leur fictivité ou la confusion de leurs patrimoines.

Les indices sont donc concrets : qui a défini et chiffré les travaux, qui a obtenu l’autorisation d’urbanisme, qui choisit les entreprises, à qui l’acheteur verse les fonds des travaux, et si le prix du lot dépend de leur coût. La qualification d’un montage précis est à faire établir par le notaire avant la promesse : d’elle dépendent la garantie d’achèvement, l’échéancier des paiements et les assurances.

Appliqué aux plateaux que commercialise DIVIDOM (voir plus bas) : le vendeur ne s’engage pas à réaliser les travaux et ne perçoit pas leur prix, l’acheteur signe lui-même le contrat de travaux avec l’entreprise et le prix du lot est fixé hors travaux. Le montage est conçu comme une vente simple, assortie d’un contrat d’entreprise, et non comme une vente d’immeuble à rénover : l’acheteur n’a donc ni garantie d’achèvement, ni paiements plafonnés par la loi. Au regard des deux critères rappelés par la Cour de cassation, il ne remplit pas ceux de la vente d’immeuble à rénover. Les entreprises sont toutefois proposées dans le cadre de l’opération, un maître d’œuvre de l’opération suit les chantiers et les autorisations sont obtenues avant la vente : ce sont des éléments qu’un juge examinerait, et des indices proches (entreprises choisies et autorisation obtenue par le vendeur) ont conduit en 2016 à une requalification en vente en l’état futur d’achèvement. La qualification n’est donc pas acquise d’avance. La liberté laissée à l’acheteur de choisir d’autres entreprises va dans le sens de la vente simple.

Ce que comprend le prix, et ce qu’il ne comprend pas

Dans une vente classique, le prix de l’acte est celui du lot. Les autres postes se lisent dans d’autres documents.

Sources : service-public.gouv.fr (vente en copropriété), ANIL (VIR), service-public.gouv.fr (dommages-ouvrage), service-public.gouv.fr (changement de destination), BOFiP (redevable de la taxe d’aménagement).

Trois précisions :

• Charges de travaux votées : les provisions pour des dépenses hors budget prévisionnel, des travaux d’amélioration par exemple, sont dues par celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles ; vendeur et acheteur peuvent convenir d’une autre répartition, qui ne vaut qu’entre eux (service-public.gouv.fr).
• Frais d’acquisition : pour un logement ancien, service-public.gouv.fr les situe en général à environ 7 à 8 % du prix d’achat, contre 2 à 3 % en Vefa (fiche Vefa). Leur base et leur taux pour un plateau, selon que les travaux figurent ou non dans l’acte, sont à faire préciser par le notaire.
• Coût total : pour comparer deux offres, additionnez prix du plateau, frais d’acquisition, travaux toutes taxes comprises, assurance dommages-ouvrage et honoraires éventuels de maîtrise d’œuvre. Le prix de revient qui sert de base au Denormandie est plus étroit : prix d’acquisition, frais d’acquisition (honoraires de notaire, commissions des intermédiaires, droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière) et travaux d’amélioration éligibles facturés par une entreprise (BOI-IR-RICI-365-30).

Surface « loi Carrez » : ce qu’elle mesure dans un lot non aménagé

La promesse et l’acte de vente d’un lot de copropriété mentionnent la superficie de sa partie privative, dite surface « loi Carrez ». L’ANIL en rappelle la définition : la « superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres », sans les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Pour un plateau brut

• Le mesurage porte sur l’état matériel des lieux. La Cour de cassation juge qu’il faut prendre en compte « le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente », même si le règlement de copropriété le décrit autrement (3e chambre civile, 2 octobre 2013, n° 12-21.918, publié au Bulletin, résumé par l’ANIL ; dans le même sens, décision du 5 décembre 2007).
• Les cloisons et les gaines se déduisent quand elles existent. Aucune décision publiée lue ne vise un plateau vendu sans cloisons. Appliquée à ce cas, la règle conduit à mesurer le volume livré : les cloisons et les gaines que poseront les travaux n’y sont pas déduites.
• La surface habitable est une autre mesure. Définie par le code de la construction et de l’habitation, c’est elle que retient l’administration pour le Denormandie (BOFiP). Aucune des sources consultées ne chiffre l’écart entre la surface Carrez d’un plateau et la surface habitable du logement fini.
• Hors copropriété (immeuble entier, maison), la loi Carrez ne s’applique pas : elle vise les lots de copropriété.

En pratique : demandez le certificat de mesurage, le plan du lot et un plan du projet avec la surface habitable prévue après travaux. Les plafonds du Denormandie et le diagnostic de performance énergétique se calculent sur le logement fini, pas sur le plateau.

Travaux : qui commande, qui paie, avec quels contrats

Dans une vente classique, l’acheteur devient maître d’ouvrage : il choisit les entreprises, signe les contrats, paie les factures et réceptionne les travaux. L’ANIL rappelle que le contrat d’entreprise n’est pas spécifiquement réglementé : tout repose sur ce qui est écrit.

Ce que le contrat d’entreprise doit préciser

• les plans et le devis descriptif, annexés, précis sur la qualité des matériaux ;
• le prix, ses conditions de révision éventuelles et les modalités de paiement ;
• le délai d’exécution, le planning et les pénalités de retard ;
• les conditions suspensives, notamment l’obtention du prêt ou de l’autorisation d’urbanisme : si elles ne se réalisent pas, les sommes versées sont remboursées ;
• les attestations d’assurance professionnelle et de responsabilité décennale, qui doivent couvrir le chantier et l’activité déclarée par l’entrepreneur.

Autres repères donnés par l’ANIL :

• aucune somme n’est versée avant la signature du contrat ;
• le maître d’ouvrage n’a pas de droit de rétractation, sauf contrat conclu à distance ou hors établissement (14 jours) ;
• une modification en cours de chantier se fixe par avenant daté et signé, avant son exécution ;
• pour des travaux importants, un architecte peut recevoir une mission définie avec lui : autorisation d’urbanisme, choix des entreprises, direction des travaux, assistance à la réception.

Une entreprise, plusieurs entreprises, un « pack travaux »

Avec plusieurs entreprises (maçon, plombier, électricien), la réception se fait en une fois ou avec chacune, en présence de l’architecte ou du maître d’œuvre s’il y en a un (dépliant de l’ANIL). « Pack travaux » n’est pas une catégorie juridique. Derrière le mot, vérifiez :

1. qui signe avec vous : une entreprise unique, plusieurs entreprises, ou le vendeur lui-même, ce qui renvoie à la VIR ;
2. si le prix est ferme, et ce que le descriptif inclut et exclut ;
3. le délai, les pénalités de retard et l’échéancier des paiements ;
4. les attestations d’assurance de chaque intervenant ;
5. qui dépose l’autorisation d’urbanisme et qui demande les accords de la copropriété.

La réception et le solde

La réception est constatée par un procès-verbal, avec ou sans réserves ; l’acheteur peut s’y faire assister par un professionnel. Un désordre visible qui n’est pas signalé est considéré comme accepté (service-public.gouv.fr). Le solde du prix est payé à la réception, sauf réserves ou retenue de garantie de 5 % prévue au contrat (ANIL).

En copropriété

Un copropriétaire aménage librement ses parties privatives, dans le respect de la destination de l’immeuble et des droits des autres copropriétaires. Si les travaux touchent aux parties communes (percement d’un mur porteur, par exemple) ou à l’aspect extérieur de l’immeuble (changement de fenêtres), l’accord de l’assemblée générale est nécessaire avant le début du chantier, à la majorité absolue, dite de l’article 25 ; à la double majorité de l’article 26 s’ils entraînent une appropriation ou une destruction de parties communes (service-public.gouv.fr). Dans un immeuble en cours de réhabilitation, demandez si ces accords sont déjà obtenus, et pour quels travaux.

Assurances et garanties des travaux

Trois garanties légales courent à compter de la réception des travaux (service-public.gouv.fr) :

La décennale des entreprises

• Tout constructeur professionnel lié au maître d’ouvrage par un contrat souscrit une assurance de responsabilité décennale avant le début des travaux ; elle vaut pour les travaux sur un bâtiment existant, selon leur importance.
• L’attestation est remise avant l’ouverture du chantier et jointe aux devis et aux factures. Seuls les travaux déclarés dans le contrat d’assurance sont couverts.
• Les sous-traitants ne sont pas tenus de la garantie décennale envers le maître d’ouvrage.
• La garantie joue même si l’entreprise a déposé le bilan : on s’adresse à son assureur.

Source : service-public.gouv.fr.

L’assurance dommages-ouvrage

• Elle préfinance la réparation des dommages de nature décennale, sans attendre la recherche des responsabilités.
• Elle est obligatoire pour le propriétaire de l’ouvrage qui fait réaliser des travaux de construction ou de rénovation importante, comme pour le vendeur ou le promoteur, et se souscrit avant l’ouverture du chantier.
• Elle prend effet à la fin de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception, sauf exceptions.
• Elle se transmet à l’acquéreur si le bien est vendu dans les dix ans : l’acte la mentionne et l’attestation y est annexée.
• Si aucun assureur n’accepte le risque, le Bureau central de tarification peut être saisi.

Source : service-public.gouv.fr. La fiche vise les chantiers de construction, d’extension ou de « rénovation importante », et cite la modification de la structure, le gros œuvre extérieur ou les fondations. Elle ne dit pas à partir de quand l’aménagement intérieur d’un plateau entre dans cette catégorie : la question est à poser à l’assureur et au notaire, devis à l’appui.

Dans une VIR

Le vendeur justifie dans l’acte de ses assurances de responsabilité et de l’assurance dommages-ouvrage ; les énoncer ne suffit pas. Les vices apparents se signalent à la livraison ou dans le mois qui suit. Pour le bâti existant, non concerné par les travaux, restent les vices cachés : l’action est ouverte pendant deux ans à compter de leur découverte (ANIL).

Autorisations d’urbanisme : changement de destination, déclaration préalable, permis

Aménager un plateau peut demander une autorisation, selon ce qu’était le local et ce que touchent les travaux.

À retenir :

• la réglementation distingue cinq destinations, dont l’habitation ; passer d’une sous-destination à une autre dans la même destination ne demande pas de formalité ;
• le délai d’instruction d’une déclaration préalable est d’un mois à compter du dépôt d’un dossier complet, ce délai peut être majoré, notamment en secteur protégé (site patrimonial remarquable, abords d’un monument historique) ; sans réponse, la non-opposition est en principe acquise, mais l’absence de réponse vaut refus dans certains cas, par exemple dans un site classé. La décision vaut trois ans (service-public.gouv.fr) ;
• depuis la loi de finances pour 2025, la transformation en logement d’un local qui n’était pas destiné à l’habitation, soumise à déclaration préalable ou à permis de construire, donne lieu à la taxe d’aménagement (part communale ou intercommunale seulement), pour les autorisations délivrées à partir du 15 février 2025 (BOFiP). Elle est due par le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme (BOFiP ; service-public.gouv.fr) ;
• le changement d’affectation se déclare au service des impôts fonciers dans les 90 jours de sa réalisation (service-public.gouv.fr) ;
• en copropriété, le règlement fixe la destination de l’immeuble et peut préciser celle de chaque lot. Si la transformation ne respecte pas la destination de l’immeuble, l’autorisation de l’assemblée générale se vote à l’unanimité ; si le changement d’usage du lot conduit à modifier la répartition des charges, celle-ci se vote à la majorité absolue, dite de l’article 25 (F2416 ; F2589) ;
• le « permis de diviser » existe dans plusieurs communes des Hauts-de-France : voyez notre article sur le permis de louer et le permis de diviser dans les Hauts-de-France.

Dans un programme de réhabilitation, l’autorisation a pu être obtenue pour tout l’immeuble avant la vente des lots. À faire préciser dans la promesse : quelle autorisation a été délivrée, à qui, pour quels travaux, et si elle couvre l’aménagement de votre lot.

TVA des travaux dans l’ancien : 10 %, 5,5 % ou 20 %

Les taux réduits valent pour un local achevé depuis plus de deux ans, affecté à l’habitation ou destiné à l’être à l’issue des travaux (service-public.gouv.fr).

Deux règles qui comptent pour un plateau

Un local qui n’était pas un logement. Le taux de 10 % s’applique aussi aux travaux qui affectent principalement à l’habitation un local jusque-là affecté à un autre usage, dans un immeuble achevé depuis plus de deux ans. Le BOFiP cite la transformation d’un cabinet d’architecte en appartement (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10).

Des travaux qui rendent l’immeuble neuf. Dans tous les cas, le taux réduit est écarté si les travaux concourent à la production d’un immeuble neuf (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10 ; réponse ministérielle du 18 février 2025), c’est-à-dire s’ils rendent à l’état neuf (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20) :

• la majorité des fondations ;
• ou la majorité des éléments hors fondations qui déterminent la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
• ou la majorité de la consistance des façades, hors ravalement ;
• ou l’ensemble de ces six éléments de second œuvre, chacun pour au moins les deux tiers : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques, système de chauffage.

L’aménagement d’un plateau renouvelle par nature une grande part du second œuvre. Le taux applicable dépend donc de l’étendue réelle des travaux, appréciée sur une période de deux ans d’après les dates de facturation. Faites-la établir par les entreprises, sur les devis, avant de signer.

La formalité

Le client certifie sur le devis ou la facture que les conditions du taux réduit sont remplies. Il conserve son exemplaire jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit les travaux, ou l’émission des factures pour la rénovation énergétique. En cas d’erreur de son fait, il peut devoir participer au paiement du complément de taxe (service-public.gouv.fr).

La TVA ou les droits dus sur la vente du plateau lui-même ne sont pas détaillés ici. Pour mémoire, la vente par un assujetti d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est en principe exonérée de TVA, sauf option ; un immeuble qui a subi des travaux le rendant à l’état neuf n’est pas regardé comme achevé depuis plus de cinq ans (réponse ministérielle du 13 septembre 2022). Le régime d’une vente donnée dépend de l’immeuble, du vendeur et du contrat : à faire préciser par le notaire.

Financement : un prêt pour l’achat et les travaux

Un prêt immobilier peut financer l’achat d’un logement et les travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien qui y sont réalisés (service-public.gouv.fr). Les règles de l’offre sont celles de tout crédit immobilier :

• Délai de réflexion : 10 jours calendaires à compter du lendemain de la réception de l’offre ; il ne peut pas être réduit, et l’offre s’accepte au plus tôt le onzième jour.
• Validité : la banque maintient les conditions de son offre pendant au moins 30 jours.
• Déblocage pour l’achat : en général le jour de la signature de l’acte chez le notaire.
• Déblocage pour les travaux : en une ou plusieurs fois, selon le calendrier prévu dans l’offre.

L’ANIL résume la différence : le prêt est versé à la signature de l’acte pour un achat dans l’existant, au fur et à mesure de l’avancement des travaux pour un achat sur plan. Un plateau brut emprunte aux deux.

Ce qui se règle avec la banque

Les fiches officielles ne décrivent pas la pratique des établissements pour un achat suivi de travaux. Avant de signer la promesse, faites préciser par écrit :

1. les pièces demandées pour instruire le dossier : devis signés, descriptif, planning ;
2. les justificatifs exigés pour chaque déblocage : factures, attestation d’avancement ;
3. la durée pendant laquelle les fonds des travaux restent disponibles ;
4. le coût de cette période : intérêts sur les sommes débloquées, assurance, différé éventuel de remboursement ;
5. le sort du prêt si le chantier prend du retard ou si son coût change.

Dans la promesse, la condition suspensive d’obtention du prêt gagne à viser le montant total, achat et travaux. Dans le contrat d’entreprise, l’obtention du prêt peut aussi être une condition suspensive (ANIL). La rédaction de ces clauses est à voir avec le notaire.

Pour estimer une mensualité, utilisez notre simulateur de prêt immobilier ; pour une vue d’ensemble d’un projet locatif dans l’ancien, le simulateur d’investissement dans l’ancien. Leurs résultats sont indicatifs.

Diagnostic de performance énergétique : avant et après les travaux

À la vente du plateau

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait partie du dossier de diagnostic technique remis à l’acheteur (service-public.gouv.fr). L’ANIL précise toutefois que sont exclus de son champ, entre autres, « les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou n’ayant pas d’autre moyen de chauffage qu’une cheminée à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement ». Un plateau vidé de ses équipements peut relever de cette exclusion. C’est au diagnostiqueur et au notaire de le dire, lot par lot. Dans les ventes commercialisées par DIVIDOM, le vendeur fournit un DPE avant travaux ; le DPE après travaux est à la charge de l’acheteur.

Après les travaux

• Pour louer : le bailleur remet au locataire un DPE de moins de dix ans. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué ; la classe F suivra en 2028, la classe E en 2034 (service-public.gouv.fr ; logement décent). Un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et inscrit en séance à l’Assemblée nationale à partir du 16 novembre 2026, ne rendrait un logement loué non décent qu’au renouvellement ou à la reconduction du bail en cours, et au plus tard trois ans après l’échéance, et prévoit des cas où les obligations sont réputées remplies, travaux impossibles ou contrat de travaux conclu (texte adopté par le Sénat, article 6 ; dossier législatif ; rapport du Sénat). Ce calendrier est à revoir après son adoption.
• Pour le Denormandie : le respect des critères énergétiques se prouve par une évaluation énergétique qui donne la consommation avant travaux et celle projetée après, ou par les factures des entreprises, selon le critère retenu (BOFiP). Notre guide Denormandie détaille ces critères.
• Pour le déficit foncier majoré : la limite de 21 400 € vise des travaux qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D (service-public.gouv.fr). Elle suppose un classement de départ. Pour un plateau sans DPE initial, la question est à poser à un conseil fiscal.

Le mode de calcul du DPE change au 1er janvier 2027 : service-public.gouv.fr annonce notamment un facteur de conversion de l’électricité abaissé de 1,9 à 1,7. Un classement visé sur plan en 2026 est à recalculer pour un logement livré après cette date.

Denormandie et déficit foncier : ce que le plateau brut change

Les deux régimes sont présentés ici pour ce que le plateau brut y change, sans les comparer ni recommander l’un ou l’autre. Les conditions complètes du Denormandie figurent dans notre guide Denormandie.

Denormandie : le budget de travaux fait partie de la base

• Le seuil de 25 % se calcule sur le coût total, c’est-à-dire le prix de revient : prix d’achat, frais d’acquisition et travaux. L’exemple de l’administration : pour un coût total de 160 000 €, il faut au moins 40 000 € de travaux (BOI-IR-RICI-365-20).
• Les deux montages sont admis : travaux à l’initiative de l’acheteur après l’achat, ou du vendeur dans une VIR (BOI-IR-RICI-365-10).
• L’ancien local d’activité est admis : l’achat d’un local affecté à un autre usage que l’habitation, suivi de sa transformation en logement, ouvre droit à la réduction.
• Les factures comptent : elles distinguent les travaux éligibles ; celles d’acompte ne suffisent pas à justifier la performance énergétique.
• Le calendrier : entre l’achat et le début des travaux, le bien n’est ni loué ni utilisé ; les travaux s’achèvent au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achat ; l’acte se signe au plus tard le 31 décembre 2027 (service-public.gouv.fr ; ANIL). Le BOFiP, qui n’a pas été mis à jour sur ce point, indique encore le 31 décembre 2026.

Pour chiffrer un projet, voyez le simulateur Denormandie.

Déficit foncier : la nature des travaux se vérifie avant

Au régime réel, les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration se déduisent des loyers. La part du déficit qui ne vient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes (service-public.gouv.fr). La même fiche précise que les travaux de construction, « agrandissement, transformation par exemple », ne sont pas déductibles.

Or le BOFiP range parmi les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (BOI-RFPI-BASE-20-30-10) :

• les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction, par exemple la « reconstruction complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation suivie de la création d’aménagements neufs » ;
• les travaux qui accroissent le volume ou la surface habitable ;
• l’aménagement à usage d’habitation de locaux affectés auparavant à un autre usage, ou de dépendances qui n’étaient pas habitables (combles, garages, remises).

À l’inverse, une restructuration partielle, comme le déplacement de cloisons pour créer une salle d’eau, reste une dépense d’amélioration. Le BOFiP cite aussi des décisions qui ont retenu l’amélioration pour l’aménagement d’appartements dans les volumes existants d’un immeuble déjà consacré à l’habitation, sans modification importante du gros œuvre ni augmentation de la surface habitable. L’administration parle d’une « question de fait », tranchée sur pièces : devis, factures, plans avant et après travaux. Quand des travaux de natures différentes sont menés ensemble, seuls ceux qui peuvent être dissociés de la reconstruction sont déductibles (BOI-RFPI-BASE-20-30-20).

Pour un plateau vendu vidé, la qualification des travaux n’est donc pas acquise d’avance. Elle est à faire valider par un conseil fiscal, sur les devis, avant de compter sur une déduction.

À la revente, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées par une entreprise, sauf celles qui ont déjà été déduites des revenus ou incluses dans la base d’une réduction d’impôt. Les dépenses d’entretien et de réparation ne s’y ajoutent jamais. Après cinq ans de détention, un forfait de 15 % du prix d’acquisition peut être retenu à la place des dépenses réelles (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20). Pour des travaux compris dans la base du Denormandie, le traitement est à faire préciser par un conseil fiscal : ce dispositif ne figure pas parmi ceux que cite la mesure de tempérament de ce BOFiP, publié en 2013. Pour vos chiffres, voyez le simulateur de déficit foncier.

Avant de signer : les points à vérifier

1. Le contrat : vente simple, ou vente d’immeuble à rénover ? Si le vendeur ou une entreprise qu’il présente réalise les travaux, demandez au notaire comment le montage est qualifié.
2. L’état livré : la description écrite du plateau (fenêtres, réseaux, isolation, parties communes) et les plans.
3. Les surfaces : le certificat de mesurage « loi Carrez » et la surface habitable prévue après travaux.
4. La copropriété : règlement, destination du lot, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, travaux votés, accords déjà donnés pour les travaux privatifs.
5. L’urbanisme : destination actuelle du local, autorisation obtenue ou à déposer, permis de diviser éventuel.
6. Les travaux : devis descriptifs, prix ferme ou révisable, délai, pénalités, échéancier, conditions suspensives.
7. Les assurances : attestation décennale de chaque entreprise, assurance dommages-ouvrage.
8. La TVA : le taux porté sur chaque devis et l’attestation que vous signerez.
9. Le prêt : montant total, calendrier de déblocage, coût de la période de travaux.
10. La fiscalité : seuil de 25 % et calendrier pour le Denormandie ; nature des travaux pour le déficit foncier.
11. L’énergie : classe visée après travaux, compte tenu des règles de décence.

Pour une question sur un contrat ou une garantie, l’ADIL du Nord et du Pas-de-Calais informe gratuitement les particuliers.

DIVIDOM et le plateau brut

DIVIDOM, agence immobilière de Lille, commercialise surtout des lots dans l’ancien réhabilité des Hauts-de-France. Dans les ventes de plateaux bruts que nous commercialisons :

• le montage : l’acheteur achète le plateau chez le notaire, puis signe lui-même un contrat avec une entreprise de travaux. C’est une vente simple, pas une vente d’immeuble à rénover ;
• le « pack travaux » : c’est ce contrat de travaux, signé par l’acheteur avec l’entreprise, à prix forfaitaire ferme, connu avant l’acte. Les entreprises sont proposées dans le cadre de l’opération ; l’acheteur reste libre d’en choisir d’autres. Un maître d’œuvre de l’opération suit le chantier de tous les lots ; sa rémunération est comprise dans le pack ;
• les délais et le paiement : de 6 à 12 mois entre l’acte et la livraison, avec des pénalités de retard prévues au contrat de travaux ; un acompte à la signature de ce contrat, le solde à la réception ;
• les autorisations : l’autorisation d’urbanisme et les accords de la copropriété sont réglés avant la vente des lots ;
• les assurances et garanties : chaque entreprise est couverte par sa garantie décennale. Aucune assurance dommages-ouvrage n’est fournie, et aucune garantie particulière ne couvre l’achèvement des travaux ni leur prix : seules s’appliquent les garanties légales des entreprises ;
• le DPE : le vendeur fournit un DPE avant travaux ; le DPE après travaux et, pour le Denormandie, l’évaluation énergétique sont à la charge de l’acheteur ;
• la gestion locative : elle est proposée en option payante, par un gestionnaire partenaire, à son tarif ;
• dans l’ancien, les prix affichés s’entendent en plateau brut, hors travaux d’aménagement ; le budget des travaux est indiqué à part (Qui sommes-nous) ;
• les honoraires d’agence sont compris dans les prix affichés et sont à la charge du vendeur. Pour un plateau brut, ils sont calculés sur le prix du plateau, hors travaux d’aménagement ; leur montant figure au mandat de vente, au compromis et à l’acte authentique (page Rémunération).

Ce que ce montage implique pour l’acheteur

• Dommages-ouvrage : maître d’ouvrage des travaux, l’acheteur est celui à qui incombe l’obligation de souscrire cette assurance, avant l’ouverture du chantier, quand les travaux sont de construction ou de rénovation importante (service-public.gouv.fr). Savoir si l’aménagement du plateau en relève est à demander à un assureur, devis à l’appui. Sans elle, la réparation d’un dommage de nature décennale n’est pas préfinancée : elle passe par l’assureur décennal de l’entreprise responsable. En cas de revente dans les dix ans, l’acte mentionne l’existence ou l’absence des assurances obligatoires (service-public.gouv.fr).
• Achèvement : sans garantie d’achèvement, le risque de défaillance d’une entreprise en cours de chantier reste à l’acheteur, aucune garantie ne finançant la fin des travaux. Les garanties légales des entreprises courent à partir de la réception (service-public.gouv.fr).
• Prêt : un acompte puis le solde à la réception ne suivent pas un échéancier d’appels de fonds par étapes : le calendrier de déblocage du prêt est à vérifier avec la banque avant de signer.
• Qualification : elle tient à la réalité du montage (voir « Plateau et travaux proposés par le vendeur ») ; faites-la confirmer par le notaire.

Nous ne promettons aucun rendement : chaque projet dépend du bien, des travaux, du loyer obtenu et de votre situation fiscale. Cet article ne remplace ni le notaire, ni un conseil fiscal. Les programmes en cours figurent sur la page Immobilier ancien ; pour étudier un projet, contactez-nous.

Sources et avertissement

Article informatif, à jour au 13 novembre 2026. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal personnalisé. Les règles citées peuvent changer, et leur application dépend de chaque contrat : avant de vous engager, faites valider votre projet par un notaire et, pour la fiscalité, par un conseil fiscal. L’ADIL informe gratuitement les particuliers.

Sources officielles, consultées les 12 et 13 novembre 2026 :

• ANIL : « Achat d’un logement à rénover par le vendeur (VIR) », page sans date
• service-public.gouv.fr : vente en l’état futur d’achèvement, Vefa (F39743), fiche vérifiée le 18 septembre 2026
• service-public.gouv.fr : vente d’un logement en copropriété (F2604), fiche vérifiée le 21 août 2025
• ANIL : « Achat d’un logement en copropriété », page sans date
• ANIL : obligations relatives à la qualité et à la contenance du logement, loi Carrez (tableau de 2006)
• ANIL : loi relative à la simplification de la vie des entreprises, analyse juridique n° 2015-02, à jour au 19 janvier 2015 (définition de la superficie privative)
• ANIL : « Vente / Cave aménagée », Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 décembre 2007, n° 06-19.550
• ANIL : « Le contrat d’entreprise », page sans date
• ANIL : dépliant « Réception des travaux, garanties et assurances », février 2022
• service-public.gouv.fr : copropriété, travaux et aménagements dans l’appartement (F31513), fiche vérifiée le 18 février 2026
• service-public.gouv.fr : assurance dommages-ouvrage (F2032), fiche vérifiée le 17 septembre 2026
• service-public.gouv.fr : garantie décennale des constructeurs (F2034), fiche vérifiée le 10 avril 2026
• service-public.gouv.fr : garanties après la réception des travaux (F2958), fiche vérifiée le 25 septembre 2026
• service-public.gouv.fr : « Quelle autorisation déposer pour faire un changement de destination ou d’usage d’un bâtiment ? » (F35336), fiche vérifiée le 24 avril 2026
• service-public.gouv.fr : « Comment transformer un local professionnel ou commercial en logement ? » (F2416), fiche vérifiée le 9 mai 2025
• service-public.gouv.fr : déclaration préalable (F17578), fiche vérifiée le 22 octobre 2026
• service-public.gouv.fr : « Faut-il une autorisation pour diviser un bâtiment en plusieurs logements ou lots ? » (F37976), fiche vérifiée le 29 juillet 2026
• Entreprendre.service-public.gouv.fr : taux de TVA pour les travaux de rénovation d’un logement (F23568), fiche vérifiée le 21 février 2026
• BOFiP : BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10, travaux dans les logements de plus de deux ans, locaux concernés (version du 9 septembre 2026)
• BOFiP : BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30, travaux dans les logements de plus de deux ans, opérations particulières (version du 22 octobre 2025)
• BOFiP : BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, livraisons d’immeubles neufs, travaux rendant un immeuble à l’état neuf (version du 29 septembre 2014)
• service-public.gouv.fr : « Je veux obtenir un crédit immobilier » (F16123), fiche vérifiée le 5 avril 2024
• ANIL : « Tout savoir pour devenir propriétaire », financement et déblocage des fonds, page sans date
• service-public.gouv.fr : diagnostic de performance énergétique, DPE (F16096), fiche vérifiée le 1er janvier 2026
• ANIL : diagnostic de performance énergétique, analyse juridique n° 2021-09, à jour au 29 août 2025
• service-public.gouv.fr : logement à louer décent (F2042), fiche vérifiée le 21 mars 2025
• service-public.gouv.fr : investissement locatif dans l’ancien, « loi Denormandie » (F35011), fiche vérifiée le 11 mars 2026
• BOFiP : BOI-IR-RICI-365-10, Denormandie, champ d’application (version du 28 mars 2024)
• BOFiP : BOI-IR-RICI-365-20, Denormandie, conditions d’application (version du 27 août 2020)
• BOFiP : BOI-IR-RICI-365-30, Denormandie, modalités d’application (version du 28 mars 2024)
• service-public.gouv.fr : impôt sur le revenu, revenus locatifs de la location non meublée (F1991), fiche vérifiée le 15 avril 2026
• BOFiP : BOI-RFPI-BASE-20-30-10, revenus fonciers, définition des dépenses de travaux (version du 3 février 2014)
• BOFiP : BOI-RFPI-BASE-20-30-20, revenus fonciers, caractère déductible des dépenses de travaux (version du 30 mai 2016)
• Assemblée nationale : question écrite n° 61361, réponse publiée au Journal officiel le 2 mars 2010 (paiements de la vente d’immeuble à rénover, article R. 262-10 du CCH)
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 février 2016, n° 15-12.719, publié au Bulletin (requalification d’une vente suivie de travaux en vente en l’état futur d’achèvement)
• ANIL : « Mesurage Carrez : obligation de prendre en compte la consistance des lieux », Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 octobre 2013, n° 12-21.918, publié au Bulletin
• Conseil d’État, 7 juillet 2022, n° 454789 (texte des articles R. 421-14 et R. 421-17 du code de l’urbanisme)
• service-public.gouv.fr : règlement de copropriété (F2589), fiche vérifiée le 8 juillet 2026
• service-public.gouv.fr : taxe d’aménagement (F23263), fiche vérifiée le 1er janvier 2026
• BOFiP : BOI-IF-TU-10-20, taxe d’aménagement, champ d’application (version du 26 août 2026)
• BOFiP : BOI-IF-TU-10-20-10, taxe d’aménagement, opérations imposables (version du 31 décembre 2025)
• Assemblée nationale : question écrite n° 1043, réponse publiée le 18 février 2025 (TVA des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf)
• Assemblée nationale : question écrite n° 96 (16e législature), réponse publiée le 13 septembre 2022 (TVA des ventes d’immeubles accompagnées de travaux)
• BOFiP : BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, plus-values immobilières, majoration du prix d’acquisition (version du 20 décembre 2013)
• ANIL : loi de finances pour 2026, analyse juridique n° 2026-08, à jour au 20 février 2026
• Assemblée nationale : dossier législatif du projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement (séance publique à partir du 16 novembre 2026)
• Assemblée nationale : projet de loi, adopté par le Sénat, visant la relance et la décentralisation du logement, n° 3058, déposé le 9 juillet 2026 (article 6)
• Sénat : rapport n° 834 (2025-2026) sur le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, synthèse
• ADIL du Nord et du Pas-de-Calais (réseau ANIL) : information gratuite sur le logement