Investir dans un viager

Investir dans un logement en viager consiste à acheter un bien immobilier à une personne âgée en payant le prix de vente par mensualités jusqu’au décès du vendeur, appelé le crédirentier. L’acheteur doit payer le « bouquet » qui est une partie du prix de vente pour acquérir le bien, puis la rente qui correspond à somme versée tous les mois, établie par les deux parties. Lorsque le crédirentier décède, l’acheteur possède entièrement le bien immobilier ainsi que sa plus-value s’il souhaite après le revendre. Il existe 2 types de viagers : le viager libre ou occupé. Concernant le viager libre, l’acheteur peut occuper immédiatement le bien immobilier. Dans le cas du viager occupé, ce qui est celui le plus fréquent sur le marché, le crédirentier touche les rentes de son viager tout en l’occupant car cela reste son usufruit. Le prix de vente doit donc alors être renégocié puisque le propriétaire y réside toujours. .

Les conditions de validité du viager sont les suivantes :

• le décès du vendeur doit être imprévisible, c'est-à-dire que l'acheteur ne doit avoir connaissance d'une maladie ou d'autres aspect sur la santé du vendeur avant de signer l'acte de vente.
• Le vendeur ne doit pas décéder dans les 20 jours après la signature du contrat.

Si ces deux conditions ne sont pas respectées, le décès est considéré comme prévisible et la vente devient invalide.

• Pour le vendeur, l'avantage est de toucher une rente qui complètera sa retraite et son patrimoine immobilier pendant toute sa durée de vie.
• L’atout pour l’acheteur est de pouvoir bénéficier un bien immobilier moins cher que sa valeur réelle sur le marché, grâce à la rente versée qui représente environ 30% de la valeur du bien et qui peut varier en fonction de l’espérance de vie du vendeur.
• Peu de gestion locative : En effet, le vendeur occupe le bien à l’année et c’est lui qui s’occupe donc de l’entretien. L’investisseur ne prend donc pas à sa charge les travaux d’entretiens et la gestion de ses locataires. De plus, les frais comme la taxe d’habitation et les charges sont à la charge du crédirentier. Par contre, c'est au frais de l'acheteur que revient la taxe foncière du logement
• Cet investissement à long terme peut être un bien et un patrimoine à transmettre à vos héritiers
• L’acte d’achat d’un viager est réglementé par un notaire, ce qui sécurisera cette acquisition.

Le viager est un investissement qui peut paraitre risqué dans la mesure où on ne peut pas connaitre la durée de vie du crédirentier. Plus le propriétaire vivra longtemps, plus la rente versée par l’acheteur sera élevée. Dans ce cas, le choix du viager ne va pas forcément à l'avantage de l'acquéreur. De plus, il est plus compliqué d’obtenir un crédit bancaire pour un viager que pour les autres types d’investissement. Les banques sont souvent réticentes car elles ont besoin de garantie et dans le cas d’un viager, il est difficile de savoir la date de remboursement des crédits bancaires. Si l’acheteur ne paye pas les mensualités, une clause peut être ajoutée au contrat qui expliquera que le crédirentier redeviendra propriétaire du bien et qu'il peut garder le bouquet. Enfin, si l’investisseur décède, c’est à ses héritiers de continuer à payer la rente due mais ces dernières peuvent faire appel à des assurances ou prêts pour s’en acquitter.