Investir dans un local commercial

Investir dans un local commercial est une stratégie de placement immobilier de plus en plus prisée par les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et à bénéficier de revenus stables. Contrairement à l'immobilier résidentiel, les locaux commerciaux offrent des baux plus longs et des loyers potentiellement plus élevés, ce qui en fait une option attrayante pour ceux qui cherchent une rentabilité durable. Cependant, comme tout investissement, il comporte ses propres défis et nécessite une compréhension approfondie du marché et des étapes à suivre pour réussir.

Nous verrons en détail ce qu'implique l'investissement dans un local commercial, les raisons de s'y intéresser, les avantages et inconvénients, ainsi que les alternatives possibles. Nous vous guiderons également sur les critères de choix des villes et des locaux, et nous vous donnerons les clés pour calculer la rentabilité de votre investissement.

Investir dans un local commercial ?

L’investissement dans un local commercial consiste à acquérir un bien immobilier destiné à une activité commerciale, comme un magasin, un restaurant, un bureau, ou tout autre espace utilisé par des entreprises pour leurs activités professionnelles. Cet investissement peut se faire de différentes manières : acheter pour louer, acheter pour y installer son propre commerce, ou acheter pour revendre avec une plus-value.

Pourquoi investir dans un local commercial ?

Investir dans un local commercial présente plusieurs avantages par rapport à d'autres types d'investissements immobiliers, comme l'immobilier résidentiel. Les baux commerciaux sont souvent plus longs que les baux résidentiels, offrant ainsi une stabilité financière à long terme. De plus, les loyers commerciaux peuvent être plus élevés, ce qui peut augmenter la rentabilité de l'investissement.

Avantages et inconvénients d’investir dans un local commercial

L'achat d'un local commercial comporte plusieurs avantages :

• Stabilité des revenus : Les baux commerciaux sont généralement plus longs que les baux résidentiels, souvent de 3, 6 ou 9 ans, offrant une stabilité financière.
• Rendements élevés : Les loyers des locaux commerciaux sont souvent plus élevés que ceux des logements, ce qui peut augmenter la rentabilité.
• Diversification : Investir dans l'immobilier commercial permet de diversifier son portefeuille d'investissements.
• Valorisation du bien : Un local commercial bien situé peut prendre de la valeur avec le temps, augmentant ainsi votre capital.
• Sécurité locative : Les locataires commerciaux ont souvent des intérêts à long terme dans leurs emplacements, réduisant ainsi le risque de vacance locative.

Comme tout investissement, l'achat d'un local commercial présente aussi des inconvénients :

• Coût élevé : L'achat d'un local commercial nécessite un capital de départ plus important que l'achat d'un bien résidentiel.
• Risque de vacance locative : Si le locataire quitte les lieux, il peut être difficile de trouver un nouveau locataire, surtout dans les périodes économiques difficiles.
• Entretien et rénovation : Les locaux commerciaux peuvent nécessiter des coûts d'entretien et de rénovation plus élevés.
• Réglementations strictes : Les locaux commerciaux sont soumis à des réglementations plus strictes que les biens résidentiels, notamment en matière de sécurité et d'accessibilité.
• Marché plus complexe : Le marché de l'immobilier commercial est souvent plus complexe et moins transparent que celui de l'immobilier résidentiel.

Les étapes pour investir dans un local commercial ?

Investir dans un local commercial nécessite de suivre plusieurs étapes pour s'assurer de faire un bon investissement. Voici un guide des étapes à suivre :

• Étude de marché : Avant d'investir, il est essentiel de réaliser une étude de marché pour identifier les zones à fort potentiel et les types de commerces en demande.
• Recherche de biens : Utilisez des agences immobilières spécialisées ou des plateformes en ligne pour trouver des biens disponibles.
• Analyse de la rentabilité : Calculez la rentabilité potentielle du local en prenant en compte le prix d'achat, les frais de notaire, les éventuels travaux de rénovation, et les loyers possibles.
• Financement : Évaluez vos options de financement, que ce soit via un prêt bancaire, un financement participatif, ou vos propres fonds.
• Négociation et achat : Une fois le bien trouvé, négociez le prix avec le vendeur et finalisez l'achat.

Les alternatives à l’investissement dans un local commercial

Pour ceux qui hésitent à investir directement dans un local commercial, il existe des alternatives :

• Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) : Investir dans des SCPI permet de détenir des parts d'un portefeuille de biens immobiliers commerciaux gérés par des professionnels.
• Fonds de placement immobilier : Ces fonds permettent d'investir indirectement dans l'immobilier commercial tout en bénéficiant d'une gestion professionnelle.
• Location-gérance : Louer un local commercial pour le sous-louer ensuite à une entreprise.
• Crowdfunding immobilier : Participer à des projets de financement participatif dans l'immobilier commercial. C’est ce que nous proposons le plus souvent chez Dividom pour nos investissements moyen/long terme.
• Gestion locative : Si vous prévoyez de louer le local, mettez en place une gestion locative efficace, soit par vous-même, soit via une agence.

Bien choisir son local commercial

Quelles villes choisir

Le choix de la ville est crucial pour un investissement dans un local commercial. Voici quelques critères à prendre en compte :

• Dynamisme économique :Privilégiez les villes avec une forte activité économique et un bon taux de croissance.
• Démographie : Les villes avec une population croissante et un bon pouvoir d'achat offrent de meilleures opportunités.
• Infrastructure : Les villes bien desservies par les transports en commun et les axes routiers attirent plus de commerçants.
• Politique locale : Certaines villes offrent des incitations fiscales ou des subventions pour les investisseurs dans les locaux commerciaux.

Quel local commercial choisir

Le choix du local dépend de plusieurs facteurs :

• Emplacement : Un bon emplacement est crucial pour attirer des locataires. Privilégiez les zones à fort passage ou les centres-villes.
• Surface et agencement : La surface et l'agencement du local doivent correspondre aux besoins des locataires potentiels.
• État du bien : Un local en bon état nécessitera moins de travaux et sera plus attractif pour les locataires.
• Accessibilité : Le local doit être facilement accessible pour les clients et les employés.

Calculer la rentabilité d'un local commercial

Pour calculer la rentabilité d'un local commercial, il faut prendre en compte plusieurs éléments :

1. Revenus locatifs : Estimez les loyers que vous pouvez percevoir annuellement.
2. Coûts d'acquisition : Prenez en compte le prix d'achat, les frais de notaire, et les éventuels coûts de rénovation.
3. Charges et taxes : N'oubliez pas de déduire les charges et les taxes foncières.
4. Taux de vacance : Prévoyez un taux de vacance locative pour estimer les périodes sans locataire.
5. Financement : Si vous avez recours à un prêt, intégrez les mensualités de remboursement dans vos calculs.

Le calcul de la rentabilité se fait généralement en utilisant la formule suivante :

Rentabilité brute = (revenus locatifs annuels/prix d’acquisition total) x 100

Pour une rentabilité plus précise, il est conseillé de calculer également la rentabilité nette en déduisant toutes les charges et impôts.

Les alternatives à l’investissement dans un local commercial

Pour ceux qui hésitent à investir directement dans un local commercial, il existe des alternatives :

• Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) : Investir dans des SCPI permet de détenir des parts d'un portefeuille de biens immobiliers commerciaux gérés par des professionnels.
• Fonds de placement immobilier : Ces fonds permettent d'investir indirectement dans l'immobilier commercial tout en bénéficiant d'une gestion professionnelle.
• Location-gérance : Louer un local commercial pour le sous-louer ensuite à une entreprise.
• Crowdfunding immobilier : Participer à des projets de financement participatif dans l'immobilier commercial.

Investir dans un local commercial peut offrir des opportunités intéressantes de rentabilité et de diversification. Cependant, il est essentiel de bien se préparer, de faire une étude de marché approfondie, et de bien choisir l'emplacement et le type de local pour maximiser les chances de succès. Les alternatives comme les SCPI ou le crowdfunding peuvent aussi être envisagées pour ceux qui préfèrent un investissement moins direct. En suivant ces conseils, vous serez mieux armé pour réussir votre investissement dans un local commercial.