Investir dans un logement conventionné en loyer intermédiaire
Avantages et inconvénients d'investir dans un logement conventionné en loyer intermédiaire
Investir dans un logement social conventionné en loyer intermédiaire
Un logement social qui est soumis au loyer intermédiaire s’adresse en priorité aux ménages dont les ressources sont trop élevées pour bénéficier d’un logement social mais qui sont insuffisantes pour acquérir ou louer un logement dans le marché de l’habitation privée. Les loyers sont généralement inférieurs de 15 à 20% aux prix du marché de l’immobilier.
Le statut du logement locatif intermédiaire a été créé par une ordonnance le 19 février 2014 et a permis de favoriser l’aide à l’investissement locatif en offrant aux bailleurs une réduction d’impôt en échange d’un engagement de 6, 9 ou 12 ans à un loyer inférieur à celui du marché.
Les investisseurs peuvent également bénéficier d’une exonération de 10% de TVA et de la taxe foncière pendant une durée de 20 ans maximum.
A partir de quand un logement est défini en loyer intermédiaire ?
Pour bénéficier de ce statut, le logement doit respecter les conditions suivantes :
- Il doit être situé dans une zone tendue, c’est-à-dire où le secteur est confronté à une difficulté d’accès au logement et où la demande de logement est supérieure à l’offre
- Les classes moyennes dont leurs ressources entrent dans la catégorie inférieure aux plafonds fixés sont prioritaires pour accéder à ce type de logement. Le plafonnement des ressources des locataires est défini en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique
- Les propriétaires qui souhaitent louer les logements ne doivent pas dépasser un plafond de loyers. Ce dernier est fixé par rapport à la surface habitable au m² du bien.
- Le logement doit être obtenu grâce à une aide de l’Etat ou d’une collectivité locale, obtenue en contrepartie d’un engagement de location et d’un loyer modéré ne dépassant pas le plafond fixé.
La durée du bail en loyer intermédiaire
La durée du bail pour un logement conventionné en logement intermédiaire est de trois ans minimum pour tout bailleur en personne physique et de six ans si ce dernier est une personne morale.
Le propriétaire peut délivrer congé à son locataire avant la fin d’expiration du bail pour un motif sérieux et légitime tel que le non-respect de ses obligations. Dans ce cas, cette résiliation doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant la date de fin du bail.
Le bail est renouvelé tacitement à condition que le locataire ne demande pas congé et qu’il respecte ses obligations locatives.
Le plafond des ressources annuelles 2018 pour les loyers intermédiaires
| Composition du ménage | Zone A BIS | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 37 126 € | 37 126 € | 30 260 € | 27 234 € |
| Couple | 55 486 € | 55 486 € | 40 410 € | 36 368 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 72 737 € | 66 699 € | 48 596 € | 43 737 |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 86 843 € | 79 893 € | 58 666 € | 52 800 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 103 326 € | 94 579 € | 69 014 € | 62 113 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 116 568 € | 106 431 € | 77 778 € | 70 000 € |
| Personne à charge supplémentaire | + 12 954 € | + 11 859 € | + 8 677 € | + 7 808 € |
Le plafond des loyers annuels 2018 pour les loyers intermédiaires
Les plafonds de loyers sont définis nationalement chaque année et sont ensuite adaptés à la localisation du logement social par rapport aux prix du marché dans cette zone.
Ils sont calculés par rapport au m² carré de surface habitable du bien et de la zone géographique de la façon suivante :
| Zone A BIS | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
|---|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire par m² | 16,83 € | 12,50 € | 10,07 € | 8,75 € |
Le zonage géographique est définie en fonction de la tension du marché du logement avec un découpage du territoire en 5 zones. La zone A bis est la plus tendue et la zone C est celle la moins tendue.
Zone A bis : Contient la ville de Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise
Zone A : Comprend l’agglomération de l’Ile-de-France, la Côte d’Azur, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés
Zone B1 : Compte les grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, une partie de la grande couronne parisienne, quelques villes chères (Bayonne, La Rochelle, Saint-Malo…), les départements d’Outre-Mer, la Corse
Zone B2 : Énumère les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, grande couronne parisienne qui ne se situ pas en zone Abis, A et B1, communes chères en zones littorales
Zone C : il s’agit de toute les villes et communes constituant le reste du territoire français
