Investir dans un logement conventionné en loyer intermédiaire
Avantages et inconvénients d'investir dans un logement conventionné en loyer intermédiaire
Investir dans un logement social conventionné en loyer intermédiaire
Un logement social qui est soumis au loyer intermédiaire s’adresse en priorité aux ménages dont les ressources sont trop élevées pour bénéficier d’un logement social mais qui sont insuffisantes pour acquérir ou louer un logement dans le marché de l’habitation privée. Les loyers sont généralement inférieurs de 15 à 20 % aux prix du marché.
Le statut du logement locatif intermédiaire a été créé par l’ordonnance du 19 février 2014. Parallèlement, les particuliers ont pu bénéficier d’une réduction d’impôt (Duflot puis Pinel, jusqu’au 31 décembre 2024) en échange d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans à loyer intermédiaire. Depuis février 2026, le statut du bailleur privé (dispositif « Jeanbrun ») récompense à son tour la location nue à loyer intermédiaire par un amortissement de 3,5 % par an pour un logement neuf.
Les investisseurs institutionnels qui construisent ces logements peuvent également bénéficier d’un taux de TVA réduit de 10 % et d’une exonération de taxe foncière pendant 20 ans maximum.
À partir de quand un logement est-il défini en loyer intermédiaire ?
Pour bénéficier de ce statut, le logement doit respecter les conditions suivantes :
- Il doit être situé dans une zone tendue, c’est-à-dire où le secteur est confronté à une difficulté d’accès au logement et où la demande de logement est supérieure à l’offre
- Les ménages des classes moyennes dont les ressources sont inférieures aux plafonds fixés sont prioritaires pour accéder à ce type de logement. Le plafonnement des ressources des locataires est défini en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique
- Les propriétaires qui souhaitent louer les logements ne doivent pas dépasser un plafond de loyers. Ce dernier est fixé par rapport à la surface habitable au m² du bien.
- Le logement doit être obtenu grâce à une aide de l’Etat ou d’une collectivité locale, obtenue en contrepartie d’un engagement de location et d’un loyer modéré ne dépassant pas le plafond fixé.
La durée du bail en loyer intermédiaire
La durée du bail pour un logement conventionné en logement intermédiaire est de trois ans minimum pour tout bailleur en personne physique et de six ans si ce dernier est une personne morale.
Le propriétaire peut délivrer congé à son locataire pour l’échéance du bail, notamment pour un motif sérieux et légitime tel que le non-respect de ses obligations. Ce congé doit être notifié (lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement) au moins six mois avant la date de fin du bail.
Le bail est renouvelé tacitement à condition que le locataire ne demande pas congé et qu’il respecte ses obligations locatives.
Le plafond des ressources annuelles 2018 pour les loyers intermédiaires (barème historique, à titre indicatif : les plafonds sont révisés chaque année)
| Composition du ménage | Zone A BIS | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 37 126 € | 37 126 € | 30 260 € | 27 234 € |
| Couple | 55 486 € | 55 486 € | 40 410 € | 36 368 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 72 737 € | 66 699 € | 48 596 € | 43 737 |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 86 843 € | 79 893 € | 58 666 € | 52 800 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 103 326 € | 94 579 € | 69 014 € | 62 113 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 116 568 € | 106 431 € | 77 778 € | 70 000 € |
| Personne à charge supplémentaire | + 12 954 € | + 11 859 € | + 8 677 € | + 7 808 € |
Le plafond des loyers 2018 pour les loyers intermédiaires (barème historique, à titre indicatif)
Les plafonds de loyers sont définis nationalement chaque année et sont ensuite adaptés à la localisation du logement social par rapport aux prix du marché dans cette zone.
Ils sont calculés par m² de surface habitable du bien et de la zone géographique de la façon suivante :
| Zone A BIS | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
|---|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire par m² | 16,83 € | 12,50 € | 10,07 € | 8,75 € |
Le zonage géographique est défini en fonction de la tension du marché du logement avec un découpage du territoire en 5 zones. La zone A bis est la plus tendue et la zone C est celle la moins tendue.
Zone A bis : contient Paris et de nombreuses communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise (le zonage A/B/C a été révisé à plusieurs reprises, notamment en 2023 et 2024 ; vérifiez le classement actuel de votre commune)
Zone A : Comprend l’agglomération de l’Ile-de-France, la Côte d’Azur, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés
Zone B1 : Compte les grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, une partie de la grande couronne parisienne, quelques villes chères (Bayonne, La Rochelle, Saint-Malo…), les départements d’Outre-Mer, la Corse
Zone B2 : Énumère les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, grande couronne parisienne qui ne se situe pas en zone A bis, A et B1, communes chères en zones littorales
Zone C : il s’agit de toutes les villes et communes constituant le reste du territoire français
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