Investir dans un logement conventionné en loyer social

Les propriétaires qui souhaitent transformer leur logement privé en logement social peuvent bénéficier d’aides conventionnées par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Des subventions et des réductions fiscales sur les revenus fonciers peuvent être accordées sur le financement de constructions et/ou les rénovations des logements. Un abattement fiscal (jusqu’à 70 %, puis jusqu’à 85 % avec le dispositif Cosse « Louer abordable » en vigueur de 2017 à février 2022) pouvait s’appliquer sur les revenus locatifs du bailleur. Depuis le 1er mars 2022, cet abattement a été remplacé par le dispositif Loc’Avantages, qui ouvre droit à une réduction d’impôt de 15 % à 65 % des loyers selon le niveau de loyer pratiqué (prolongé jusqu’au 31 décembre 2027). En contrepartie, le bailleur doit s’engager à respecter un loyer maximum.

Le logement social doit respecter certaines conditions :

• Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale à des ménages aux revenus modestes qui ne dépassent pas certains plafonds.
• Les loyers doivent être maîtrisés et inférieurs à ceux du marché de l’immobilier pendant toute la durée du contrat du bail.
• Les critères de logement décent doivent être respectés tels que la sécurité physique, la santé du locataire et les conditions minimales de confort.
• Le logement ne doit pas comporter plus de deux pièces par habitant.

Le contrat de bail est conclu pour 3 ans renouvelables (bailleur personne physique) et le propriétaire doit respecter l’engagement de location pris dans la convention Anah. Pendant la durée de la convention, il ne peut pas donner congé à son locataire pour vendre son bien ou l’habiter sans perdre les avantages fiscaux. Si le locataire ne respecte pas ses obligations, le bailleur peut alors faire appel à la justice pour résilier le contrat et demander des dommages et intérêts.

Une clause résolutoire peut être ajoutée afin de protéger le propriétaire d’éventuels problèmes tels que le non-paiement des loyers et des charges à la date prévue ou un défaut d’assurance du locataire.