Tableau d’amortissement d’un prêt immobilier : le lire, le vérifier, s’en servir pour investir

Le tableau d’amortissement est l’échéancier joint à l’offre d’un prêt immobilier à taux fixe : pour chaque mensualité, il sépare le capital remboursé et les intérêts payés, ce qui permet de connaître ce qui reste dû. Pour un bailleur au régime réel, il donne les intérêts de l’année, déductibles des revenus fonciers ; le capital remboursé, lui, ne l’est pas.

Cet article explique ce que la loi impose dans l’offre, comment se forme une mensualité constante, avec un exemple chiffré, puis ce que le tableau change pour un investisseur : travaux et intérêts intercalaires, revente avant la fin du prêt, remboursement anticipé, renégociation et déclaration des revenus fonciers. Les règles viennent de service-public.gouv.fr, de l’ANIL, du BOFiP, de la notice fiscale n° 2044 et de la Banque de France, lus le 14 novembre 2026.

L’essentiel en bref

• Dans l’offre : pour un prêt à taux fixe, l’offre comporte un échéancier qui détaille, pour chaque échéance, la part de capital et la part d’intérêts ; pour un taux variable, une simulation de l’effet d’une variation du taux (service-public.gouv.fr, ANIL).
• Le mécanisme : la mensualité reste la même, mais les intérêts, calculés sur le capital restant dû, diminuent à chaque échéance ; la part de capital augmente d’autant.
• L’exemple : 86 223 € empruntés sur 20 ans à 3,32 % (taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat en septembre 2026, hors frais et assurance) donnent 492,12 € par mois, dont 238,55 € d’intérêts la première fois, et 31 886 € d’intérêts en 20 ans. Il reste 69 698 € à rembourser au bout de 5 ans.
• Remboursement anticipé : les indemnités, si le contrat en prévoit, ne dépassent ni 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé, ni 3 % du capital restant dû ; elles ne sont pas dues en cas de vente liée à un changement de lieu de travail, à une cessation forcée d’activité ou à un décès (fiche F1669).
• Impôt : au régime réel des revenus fonciers, les intérêts payés dans l’année et les frais d’emprunt se déduisent (ligne 250 de la déclaration n° 2044) ; le capital, non. Au micro-foncier, aucune charge ne se déduit (BOFiP, service-public.gouv.fr).
• Simuler : notre simulateur de prêt immobilier donne la mensualité et un tableau d’amortissement année par année ; notre simulateur de crédit en ligne traite aussi le différé et le prêt in fine. Voir aussi le calcul de la mensualité.

Ce que l’offre de prêt doit contenir

La banque adresse gratuitement l’offre de prêt ; elle l’engage pendant au moins 30 jours à compter de sa réception, et l’emprunteur ne peut l’accepter qu’après un délai de réflexion de 10 jours (ANIL). Selon service-public.gouv.fr (fiche F16123, vérifiée le 5 avril 2024), l’offre d’un prêt à taux fixe indique notamment :

• l’objet du prêt et la date à laquelle les fonds seront disponibles ;
• le montant emprunté, le taux d’intérêt et le taux annuel effectif global (TAEG) ;
• les garanties exigées et les conditions de transfert du prêt à une autre personne ;
• la possibilité de souscrire l’assurance auprès de l’assureur de son choix ;
• l’échéancier (tableau d’amortissement), qui détaille pour chaque mensualité la part affectée au remboursement du capital et celle consacrée au paiement des intérêts.

Pour un prêt à taux variable ou révisable, l’offre contient à la place un document d’information, indicatif, qui simule l’effet d’une variation du taux sur les mensualités, la durée et le coût total du crédit. L’ANIL conseille de ne pas se fier au taux de la première période, souvent un taux d’appel.

Les sources consultées exigent la répartition entre capital et intérêts ; elles ne disent rien des autres colonnes (capital restant dû, assurance) : vérifiez-les sur votre offre. Le TAEG, lui, intègre les intérêts et l’ensemble des frais : garantie, assurance, dossier et, le cas échéant, intérêts intercalaires (ANIL), sauf pour un achat en vente en l’état futur d’achèvement, où les intérêts intercalaires n’entrent pas dans le TAEG (F16123).

Comment se forme une mensualité constante

Pour un prêt à taux fixe remboursé par mensualités constantes, chaque échéance se décompose ainsi :

1. les intérêts du mois : le capital restant dû multiplié par le taux du prêt ramené au mois ;
2. le capital remboursé : le reste de la mensualité ;
3. le nouveau capital restant dû : l’ancien, diminué du capital remboursé.

Comme le capital restant dû baisse à chaque échéance, les intérêts baissent aussi, et la part de capital augmente d’autant. La durée joue dans les deux sens : selon l’ANIL, une durée longue ralentit l’amortissement du prêt et augmente le montant des intérêts. Le contrat peut aussi prévoir des mensualités modulables ou « lissées » avec d’autres prêts (ANIL) : la répartition change alors, et seul le tableau de l’offre la donne.

Exemple chiffré

L’exemple reprend le prêt de notre article sur l’effet de levier, qui finance le plateau, les travaux et les frais d’un lot de l’ancien réhabilité : 86 223 € empruntés sur 20 ans (240 mensualités), à taux fixe, au taux de 3,32 %, taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations en septembre 2026 (Banque de France, publication du 5 novembre 2026). Ce taux ne comprend ni l’assurance ni les frais ; c’est un taux moyen, retenu ici comme taux du contrat pour l’illustration. Chaque mois, les intérêts sont calculés en appliquant au capital restant dû le douzième du taux annuel : pour un prêt remboursable par mois, la Cour de cassation admet le calcul des intérêts sur la base de l’année civile et d’un « mois normalisé » de 30,41666 jours, soit un douzième d’année (Cass. 1re civ., 24 octobre 2019, n° 18-12.255). Notre simulateur calcule de la même façon ; c’est le tableau joint à votre offre qui fait foi.

• Mensualité hors assurance : 492,12 €.
• Première mensualité : 238,55 € d’intérêts (86 223 € × 3,32 % ÷ 12) et 253,57 € de capital ; capital restant dû : 85 969,43 €.
• Total des intérêts sur 20 ans : 31 886 € (492,12 € × 240 − 86 223 €, à quelques centimes près).

Calcul DIVIDOM, montants arrondis au centime. Chaque année, la somme des intérêts et du capital égale 12 mensualités (5 905,44 €). La colonne des intérêts est celle qui compte pour l’impôt au régime réel (voir plus bas).

Le même capital, au même taux, sur une autre durée :

Totaux arrondis à l’euro, calculés sans arrondir la mensualité. À 20 ans, les intérêts font 48 % de la première échéance ; à 25 ans, 56 %.

Pour refaire le calcul avec vos chiffres : simulateur de prêt immobilier, calcul de la mensualité, calcul du montant empruntable. Les règles d’octroi (taux d’effort, durée maximale, taux d’usure) sont détaillées dans notre article sur le prêt immobilier pour investir.

Pendant les travaux : déblocage, intérêts intercalaires, différé

Quand le prêt finance aussi des travaux, l’argent n’est pas toujours versé en une fois. Aucun versement ne peut avoir lieu avant la fin du délai de réflexion ; pour un achat chez le notaire, les fonds sont en général débloqués le jour de l’acte ; pour le financement de travaux, la banque les débloque en une ou plusieurs fois selon le calendrier prévu dans l’offre (F16123). Quand le déblocage se fait en plusieurs fois, des intérêts intercalaires sont dus dès le premier versement et jusqu’au déblocage total ; leur fin marque le début du remboursement (F16123). Pour une construction ou un achat sur plan, l’ANIL signale qu’ils peuvent devenir importants si le chantier prend du retard (ANIL). L’offre peut aussi prévoir un différé d’amortissement (ANIL) : ce qui est reporté (le capital seul, ou aussi les intérêts) et la façon dont ces périodes figurent au tableau sont à faire préciser par la banque.

Pour un investisseur, deux points sont à vérifier :

• Le calendrier des versements : il est à faire concorder avec les paiements prévus par le contrat de travaux. Dans le montage décrit dans notre article sur l’effet de levier (plateau brut, contrat de travaux signé par l’acheteur), un acompte à la signature du contrat de travaux puis le solde à la réception ne suivent pas un échéancier d’appels de fonds par étapes : le déblocage est à caler avec la banque avant de signer.
• L’impôt : les intérêts d’un emprunt contracté pour acquérir un immeuble destiné à la location, ou pour le réparer ou l’améliorer, sont déductibles au régime réel, même quand les travaux financés ne seraient pas, eux, déductibles (agrandissement, par exemple). Le propriétaire doit pouvoir justifier que les sommes empruntées ont servi à l’opération et que l’immeuble est destiné à la location ; pour un immeuble en cours de construction, il manifeste en outre auprès de l’administration son intention de louer, confirmée par une location dès l’achèvement (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-80, § 50, 60, 270 et 280).

Revendre avant la fin du prêt : le capital restant dû

On peut revendre un logement avant d’avoir remboursé un prêt immobilier classique. La vente permet de rembourser le prêt par anticipation ou, avec l’accord de la banque, de transférer le crédit sur un nouvel achat, au taux du crédit initial (fiche F19069, vérifiée le 29 octobre 2026). Sauf transfert, il faut donc rembourser le capital restant dû, celui de la dernière colonne du tableau, avec les éventuelles indemnités.

Dans l’exemple, l’emprunteur doit encore 69 697,94 € au bout de 5 ans, 50 193,38 € au bout de 10 ans et 27 172,09 € au bout de 15 ans, quel que soit le prix auquel il revend. Avant de signer une promesse de vente, demandez à la banque un décompte du capital restant dû et des indemnités. La fiscalité de la revente est traitée dans notre article sur la plus-value immobilière.

Rembourser par anticipation : ce que prévoient les textes

D’après la fiche F1669 de service-public.gouv.fr (vérifiée le 16 septembre 2026) :

• Le droit : on peut rembourser tout ou partie du prêt avant le terme. Le contrat peut exiger qu’un remboursement partiel représente plus de 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit du solde.
• Les indemnités : le contrat peut en prévoir. Elles ne peuvent dépasser ni 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Pour un prêt à taux variable, elles peuvent être majorées d’intérêts compensateurs.
• Les exceptions : aucune indemnité n’est due quand le remboursement fait suite à la vente du logement en raison d’un changement de lieu de travail de l’emprunteur ou de son conjoint, d’une cessation forcée de leur activité professionnelle (licenciement notamment) ou d’un décès.
• La demande : elle se fait auprès de la banque, de préférence par écrit. Pour une offre émise depuis juillet 2016, la banque informe gratuitement et sans tarder des conséquences du remboursement (montant à rembourser, frais). Faire coïncider le versement avec une échéance évite des intérêts supplémentaires.

Dans l’exemple, un remboursement total au bout de 5 ans porte sur 69 697,94 €. Le premier plafond vaut 6 mois d’intérêts sur cette somme au taux moyen du prêt ; le taux de l’exemple n’ayant jamais varié, le calcul retient 3,32 % : 69 697,94 € × 3,32 % ÷ 2 = 1 156,99 €. Le second vaut 3 % du capital restant dû : 2 090,94 €. Le plus bas des deux, 1 156,99 €, est le maximum que le contrat peut prévoir ; il peut prévoir moins, ou rien. Le décompte de la banque fait foi.

Renégocier ou faire racheter le prêt : l’effet sur l’impôt

Pour un logement loué nu, le BOFiP encadre la déduction des intérêts d’un nouveau prêt qui remplace le premier. Par principe, ces intérêts ne sont pas déductibles ; l’administration admet qu’ils le restent quand les conditions suivantes sont réunies simultanément (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 100 à 120 et 210 à 220) :

• le nouveau contrat ou l’avenant mentionne expressément qu’il rembourse le prêt initial ou s’y substitue ;
• les intérêts déduits ne dépassent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial, comparés globalement : le tableau d’amortissement d’origine sert donc de plafond ; il faut le conserver ;
• la déclaration de revenus fonciers précise à quel prêt le nouveau se substitue ;
• par ailleurs, les indemnités de remboursement anticipé ne sont pas déductibles en principe ; il est admis qu’elles le soient, avec les frais du nouveau prêt et les éventuels intérêts compensatoires, si l’opération a effectivement diminué le montant global de la charge d’intérêts restant due.

Le tableau d’amortissement et la déclaration des revenus fonciers

Au micro-foncier, qui s’applique d’office quand les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, un abattement forfaitaire de 30 % remplace les charges : ni les intérêts ni les travaux ne se déduisent. On peut opter pour le régime réel, option irrévocable pendant 3 ans (fiche F1991, vérifiée le 15 avril 2026). Au micro-foncier, le tableau ne sert pas pour l’impôt.

Au régime réel, la notice de la déclaration n° 2044 (édition 2026, revenus de 2025) et le BOFiP prévoient :

• Ligne 250 : les intérêts payés dans l’année au titre des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location. Ce sont ceux des échéances payées du 1er janvier au 31 décembre : si le prêt a commencé en cours d’année, les « années » du tableau ne coïncident pas avec l’année fiscale.
• Les frais d’emprunt, sur la même ligne : frais de dossier, frais d’inscription hypothécaire ou de privilège de prêteur de deniers, sommes versées à un organisme de caution (part non remboursable), frais de mainlevée, agios et commissions, primes d’un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt.
• Rubrique 410 de la déclaration : le détail des emprunts dont on déduit les intérêts.
• Le capital remboursé n’est pas déductible ; les intérêts de retard non plus (BOFiP, § 10 et 230).
• Le déficit : la part d’un déficit foncier qui vient des intérêts et frais d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes ; seule la part qui vient des autres charges s’impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, avec des cas de plafond plus élevé (notice n° 2044). Les conditions, dont la durée de location à respecter, sont dans notre article sur le déficit foncier.

En location meublée, d’autres règles s’appliquent : voir notre article sur le LMNP.

Avant de signer l’offre : ce qu’il faut vérifier dans le tableau

1. Le montant, la durée, le taux et le TAEG correspondent à ce qui a été négocié.
2. La mensualité et sa répartition entre capital et intérêts, échéance par échéance ; la date de la première échéance.
3. Les périodes de différé ou de déblocage progressif, et les intérêts intercalaires qu’elles entraînent.
4. Le coût de l’assurance et la façon dont il est présenté, à part ou dans l’échéance.
5. Les clauses de remboursement anticipé : montant minimum, indemnités, exceptions.
6. Pour un taux variable : l’indice, le plafond éventuel et la simulation de variation.
7. Les conditions de transfert du prêt en cas de revente.
8. Conservez l’offre et le tableau d’origine pendant toute la durée du prêt : ils servent à la déclaration fiscale et, en cas de renégociation, de plafond aux intérêts déductibles.

Pour une question sur un contrat de prêt, l’ADIL de votre département informe gratuitement (ADIL du Nord et du Pas-de-Calais).

DIVIDOM

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Sources et avertissement

Article informatif, à jour au 14 novembre 2026. Il ne constitue ni un conseil en financement, ni un conseil fiscal ou juridique personnalisé. L’exemple est un calcul d’illustration, hors assurance et frais ; les taux changent chaque mois. Seuls l’offre de prêt et son tableau d’amortissement font foi : faites-les vérifier par votre banque ou un courtier, et, pour l’impôt, par un conseil fiscal. L’ADIL informe gratuitement les particuliers.

Sources officielles, lues dans leur texte le 14 novembre 2026 :

• service-public.gouv.fr : « Je veux obtenir un crédit immobilier » (F16123), fiche vérifiée le 5 avril 2024
• service-public.gouv.fr : « Peut-on rembourser son crédit immobilier par anticipation ? » (F1669), fiche vérifiée le 16 septembre 2026
• service-public.gouv.fr : « Peut-on revendre son logement avant d’avoir remboursé son prêt immobilier ? » (F19069), fiche vérifiée le 29 octobre 2026
• service-public.gouv.fr : « Impôt sur le revenu – Revenus locatifs (location non meublée) » (F1991), fiche vérifiée le 15 avril 2026
• ANIL : « Contrat de crédit immobilier »
• ANIL : « Les frais annexes pour devenir propriétaire » (intérêts intercalaires)
• BOFiP : BOI-RFPI-BASE-20-80, revenus fonciers, intérêts et frais d’emprunt (version du 1er septembre 2017)
• impots.gouv.fr : notice de la déclaration n° 2044 des revenus fonciers, édition 2026 (revenus de 2025), lignes 250 et 410
• Cour de cassation, 1re chambre civile, 24 octobre 2019, pourvoi n° 18-12.255 (mois normalisé ; texte lu sur courdecassation.fr dans un navigateur)
• Banque de France : Stat Info « Crédits aux particuliers – France, septembre 2026 », publié le 5 novembre 2026

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