Investir dans un appartement à rénover

Même si les appartements à rénover sont souvent plus difficiles à trouver que les appartements neuf et de plus en plus recherchés par les investisseurs, ils sont proposés à des prix inférieurs à ceux du marché et offrent de belles perspectives de rentabilité et de plus values, à condition de bien maitriser le coût des travaux et les délais. En effet, le prix d’acquisition du bien ajouté au coûts des travaux nécessaires à la rénovation reviennent souvent moins cher qu’un achat neuf qui n’a besoin d’aucun travaux. Une fois rénové, ces appartements assimilés neufs se louent même parfois plus chers et plus facilement que les autres biens grâce souvent à des volumes plus généreux que dans les appartements neufs et le cachet de l’ancien prisé par de nombreux locataires.

Les travaux à effectuer sont souvent à la pointe des nouvelles normes concernant la performance énergétique, la sécurité et la qualité des matériaux, ce qui rassure les locataires pouvant craindre le côté énergivore de l’ancien.

L’appartement rénové aura une plus-value potentielle intéressante au moment de la revente. Attention cependant de bien cadrer les travaux. Le principal risque de cet investissement est qu’il est parfois difficile pour un oeil non averti de chiffrer le montant des travaux et les délais d’exécution. Chaque mois de retard est un mois de loyer en moins, chaque travaux non budgété viendra diminuer votre rentabilité et votre plus value. Entourez vous de professionnels fiables pour estimer et même pour suivre votre chantier pour diminuer ce risque

Le choix d’appartement à rénover est à bien réfléchir avant de commencer les travaux. Les studios ont souvent un bon rapport qualité/prix. Le ticket d’entrée est abordable, la demande locative est forte et la rentabilité est élevée. De plus, les locataires (souvent étudiants) sont peu exigeant quant à l’entretien du bien et aux rénovations. Mais un studio à un turnover important et un risque de vacance locative fort en juillet août.

Les appartements de type T2 et T3 peuvent constituer une bonne solution d’investissement . Ils sont souvent occupés par des colocataires ou des couples pendant quelques années, ce qui diminue le risque de vacance locative.

Les travaux de rénovation déductibles concernent tous les travaux qui ont pour objectif de remettre l’appartement en bon état afin de permettre un usage quotidien tels que l’entretien, les réparations ou les améliorations. Par exemple, les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas concernés.

Si le montant des travaux est supérieur aux revenus encaissés sur l’année fiscale, les dépenses de rénovations sont déductibles de vos revenus fonciers grâce au régime réel d’imposition dans la limite d’un revenu global de 10 700€ annuel. L’excédent des déficits fonciers sera reportable 10 ans sur les revenus de même nature.

De plus, les travaux de rénovation peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit dans les deux ans suivant le début de la reconstruction du bâtiment. Vous pouvez alors profiter d’un taux réduit de 5,5% pour les travaux de rénovation énergétique, ou d’un taux intermédiaire de 10% pour tous les autres travaux d’entretien ou d’amélioration.

La défiscalisation Pinel ne s’applique pas seulement aux logements neufs mais aussi à ceux qui vont subir une rénovation, sous certaines conditions. Vous pourrez alors faire des économies d’impôts à hauteur de 12%, 18% ou 21% sur le prix de revient du bien avec une limite d’un prix d’acquisition du bien de 300 000€ sur 6 ans de location minimum.

Il existe plusieurs outils pour aider et encourager les investisseurs à réaliser des travaux de rénovation sur leur bien. C’est par exemple le cas des aides de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) qui sont accordées avec des taux de subvention différents pour des travaux de lourde rénovation, pour des travaux de remise en état de logements indignes ou très dégradés ou des travaux d’amélioration du logement. Attention, ces aides sont assorties de contraintes locatives qu’il faut bien intégré dans votre prévisionnel.