Investir dans un appartement à rénover

Même si les appartements à rénover sont souvent plus difficiles à trouver que les appartements neufs et de plus en plus recherchés par les investisseurs, ils sont proposés à des prix inférieurs à ceux du marché et offrent de belles perspectives de rentabilité et de plus-values, à condition de bien maîtriser le coût des travaux et les délais. En effet, le prix d’acquisition du bien ajouté au coût des travaux revient souvent moins cher qu’un achat neuf qui ne nécessite aucuns travaux. Une fois rénovés, ces appartements assimilés neufs se louent même parfois plus cher et plus facilement que les autres biens grâce souvent à des volumes plus généreux que dans les appartements neufs et le cachet de l’ancien prisé par de nombreux locataires.

Les travaux à effectuer sont souvent à la pointe des nouvelles normes concernant la performance énergétique, la sécurité et la qualité des matériaux, ce qui rassure les locataires pouvant craindre le côté énergivore de l’ancien.

L’appartement rénové aura une plus-value potentielle intéressante au moment de la revente. Attention cependant de bien cadrer les travaux. Le principal risque de cet investissement est qu’il est parfois difficile pour un œil non averti de chiffrer le montant des travaux et les délais d’exécution. Chaque mois de retard est un mois de loyer en moins, chaque poste de travaux non budgété viendra diminuer votre rentabilité et votre plus-value. Entourez-vous de professionnels fiables pour estimer et suivre votre chantier afin de diminuer ce risque.

Le choix d’appartement à rénover est à bien réfléchir avant de commencer les travaux. Les studios ont souvent un bon rapport qualité/prix. Le ticket d’entrée est abordable, la demande locative est forte et la rentabilité est élevée. De plus, les locataires (souvent étudiants) sont peu exigeants quant à l’entretien du bien et aux rénovations. Mais un studio a un turnover important et un risque de vacance locative fort en juillet août.

Les appartements de type T2 et T3 peuvent constituer une bonne solution d’investissement. Ils sont souvent occupés par des colocataires ou des couples pendant quelques années, ce qui diminue le risque de vacance locative.

Les travaux de rénovation déductibles concernent tous les travaux qui ont pour objectif de remettre l’appartement en bon état afin de permettre un usage quotidien tels que l’entretien, les réparations ou les améliorations. Par exemple, les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas concernés.

Si le montant des travaux est supérieur aux revenus encaissés sur l’année fiscale, les dépenses de rénovation créent un déficit foncier (au régime réel) imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

De plus, les travaux réalisés dans un logement achevé depuis plus de deux ans peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit : 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique, ou 10 % pour les autres travaux d’entretien ou d’amélioration.

La défiscalisation Pinel ne s’appliquait pas seulement aux logements neufs mais aussi à ceux qui faisaient l’objet d’une réhabilitation, sous certaines conditions. Elle permettait des économies d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient du bien, dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 €/m², pour 6 ans de location minimum. Le dispositif Pinel était en vigueur du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024 et n’est plus applicable aujourd’hui. Pour l’ancien rénové, le dispositif Denormandie (jusqu’au 31 décembre 2027) et le statut du bailleur privé (depuis février 2026, avec au moins 30 % de travaux) ont pris le relais.

Il existe plusieurs outils pour aider et encourager les investisseurs à réaliser des travaux de rénovation sur leur bien. C’est par exemple le cas des aides de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) et de MaPrimeRénov’, qui sont accordées avec des taux de subvention différents pour des travaux de lourde rénovation, pour des travaux de remise en état de logements indignes ou très dégradés ou des travaux d’amélioration du logement. Attention, ces aides sont assorties de contraintes locatives qu’il faut bien intégrer dans votre prévisionnel.