Investir dans une VEFA

Vente en l’Etat Futur d’Achèvement

La VEFA ou Vente en Etat Futur d'Achèvement est l’outil idéal pour acheter sur le marché de la construction. L’achat du neuf séduit de plus en plus d’investisseurs en immobilier que ce soit pour leur résidence principale que pour leur investissement locatif.. Il faut dire que le dispositif pinel prolongé jusqu’à fin 2021 offre une réduction d’impôt très avantageuse de 12, 18 ou 21% selon la durée de l’engagement 6, 9 ou 12 ans ce qui booste l’investissement locatif.

En optant pour un bien immobilier neuf, on passe très souvent par la partie VEFA. En clair acheter en VEFA c’est acheter sur plan soumis à des règles strictes déterminées par le code de la construction et de l’habitation. Cette vente est encadré par la loi dans le but de protéger les intérêts des acquéreurs.

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Un vente en VEFA se caractérise en 3 étapes :

  • Signature du contrat de réservation dans le bureau de vente : un lot du programme de construction est réservé à l’investisseur qui dépose un dépôt de garantie en contrepartie. Le bien est alors réservé.
  • Trois à huit mois plus tard; signature du contrat de vente ou acte authentique chez un notaire. Le contrat est remis à l’acquéreur 1 mois avant la signature. On dit alors que le bien est acté.
  • Livraison du logement : une fois les travaux terminés, le promoteur convient d’une date de livraison. L’acheteur contrôle les lieux et peut faire part de ses remarques. Une intervention du promoteur peut être exigé en cas de défauts. Si à la réception des travaux rien n’est constaté, l’acquéreur peut donc payer le solde du prix de son nouveau logement.
  • Quels sont les avantages de la VEFA ?

    Exonération de la taxe foncière, réduction d’impôt, frais de notaire réduits…

    En VEFA les frais de notaire sont réduits. Les frais de notaire dans le neuf sont estimés à 2,5% contre 8% en moyenne dans l’ancien. La taxe foncière est exonérée pendant deux ans selon les secteurs. La facture énergétique est également réduite avec le label RT 2012.

    Avec la loi Pinel on ajoute la réduction d’impôt non négligeable qui permet une défiscalisation jusqu’à 63 000 euros pour un investissement locatif de 12 ans !

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    Qu’en est-il pour les primo-accédants ?

    Pour les primo-accédants qui se lancent dans l’achat d’un bien en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement il est possible de bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ), du Prêt Action Logement ou d’une TVA à taux réduit à 5,5%.

    Quels sont les risques de la VEFA ?

    LA VEFA est en principe sans risques financiers pour l’acheteur.

    Lorsque l’on s’engage dans une VEFA cela signifie que l’on s’engage sur un bien qui n’est pas encore construit. Se projeter avec un plan dans les mains peut parfois sembler difficile surtout si cela devient votre résidence principale. La position est plus confortable lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif. L’objectif est différent.

    Comme dans chaques investissement des mauvaises surprises peuvent exister. En VEFA les délais de livraisons peuvent parfois prendre du retard, il faut alors se montrer patient. Il est d’ailleurs conseillé d’insérer une clause dans le contrat qui prévoit des indemnités en cas de retard dans les travaux.

    Attention aussi à bien choisir votre promoteur (solvable) et bien vérifier lors de la signature de l’acte qu’il fournisse une quittance de la Dommage Ouvrage payé et la GFA. Les Garanties liées à l’opération immobilière doivent obligatoirement figurer dans le contrat au moment de la réservation.

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    LES GARANTIES CONSTRUCTEUR

    Garantie de remboursement

    Si la construction du logement ne s’achève pas, l’acte de vente est annulé et le promoteur doit alors rembourser la totalité des sommes déjà versées.

    Garantie d’achèvement

    En cas de défaillance du promoteur cette garantie assure à l'acquéreur que le bien sera dans tous les cas achevé et livré. Si le chantier doit s’arrêter pour cause de problèmes financiers, la garantie extrinsèque finance l’achèvement de la construction du logement.

    Garantie du bien immobilier

    La garantie de parfait achèvement est obligatoire et couvre tous les éventuels défauts de conformité sur l’ensemble des ouvrages de l’édifice ( les fenêtres, une porte mal placée, les cloisons, une mauvaise orientation du bâtiment etc…) À l’aide d’un procès verbal ces défauts seront constatés, signalés et notés au moment de la livraison. Il est également possible de le signaler au promoteur par lettre recommandé avec accusé de réception au plus tard 1 an après la livraison du bien .

    La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale est valable deux ans et se concentre uniquement sur les vices cachés ou défauts du second oeuvre à savoir, les canalisations, la robinetterie, les sanitaires, les radiateurs, les revêtements (carrelages, peintures, planchers…). Pour signaler ces anomalies il faut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur ou faire constater ces anomalies par un huissier.

    Garantie décennale

    Cette garantie valable 10 ans est une garantie obligatoire. Elle couvre tous les vices cachés et les malfaçons . Les défauts couverts sont ceux qui rendent le logement inhabitable à savoir : les problèmes graves d’étanchéité, des problèmes de fondations du bâtiment, la toiture, la charpente etc…

    Le contrat de réservation

    Comme tout type de contrat, le contrat de réservation doit comporter un certain nombre de mentions. Tout d’abord celui-ci doit contenir une description en détails de votre futur logement :

  • la surface habitable
  • le nombre de pièces
  • La liste des matériaux utilisés
  • la liste des équipements collectifs
  • situation du logement à l’intérieur de l’immeuble
  • isolation thermique et phonique

  • Le prix de vente prévisionnel doit obligatoirement apparaître ainsi que les conditions de révision du prix. Doit être également indiqué le montant du dépôt de garantie ainsi que les conditions légales qui vous permettent de résilier votre achat et ainsi pouvoir récupérer votre dépôt. Pour finir le délai prévisionnel des travaux doit aussi figurer sur le contrat ainsi que la date de signature définitive (acte de vente).

    L’acte de vente est signé devant un notaire qui reprend tous les éléments du contrat de réservation. En Vefa l’acquéreur paye son logement de manière échelonnée (défini par la loi) au fur et à mesure de l’avancement des travaux de cette façon :

  • À L’achèvement des fondations 35% du prix
  • À la mise hors d’eau (Murs et toitures réalisés) 70% du prix
  • À l’achèvement des travaux 95% du prix
  • et 5% à la livraison du bien
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