Investir dans une VEFA

• Signature du contrat de réservation dans le bureau de vente : un lot du programme de construction est réservé à l’investisseur qui dépose un dépôt de garantie en contrepartie. Le bien est alors réservé.
• Trois à huit mois plus tard : signature du contrat de vente, ou acte authentique, chez un notaire. Le projet d’acte est remis à l’acquéreur au moins 1 mois avant la signature. On dit alors que le bien est acté.
• Livraison du logement : une fois les travaux terminés, le promoteur convient d’une date de livraison. L’acheteur contrôle les lieux et peut faire part de ses remarques. Une intervention du promoteur peut être exigée en cas de défauts. Si aucune réserve n’est émise à la livraison, l’acquéreur paie le solde du prix de son nouveau logement.

Exonération de la taxe foncière, réduction d’impôt, frais de notaire réduits…

En VEFA les frais de notaire sont réduits. Les frais de notaire dans le neuf sont estimés à 2 à 3 %, contre 7 à 8 % en moyenne dans l’ancien. La taxe foncière est exonérée (totalement ou partiellement selon les communes) pendant deux ans. La facture énergétique est également réduite grâce à la réglementation RE2020.

Avec la loi Pinel, s’ajoutait une réduction d’impôt non négligeable qui pouvait atteindre 63 000 euros pour un engagement de location de 12 ans (dispositif fermé depuis le 31 décembre 2024).

Pour les primo-accédants qui se lancent dans l’achat d’un bien en VEFA, il est possible de bénéficier, sous conditions, du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt Action Logement ou d’une TVA à taux réduit de 5,5 % dans certains quartiers prioritaires (zones ANRU et QPV).

La VEFA est très encadrée et limite fortement les risques financiers pour l’acheteur.

Lorsque l’on s’engage dans une VEFA cela signifie que l’on s’engage sur un bien qui n’est pas encore construit. Se projeter avec un plan dans les mains peut parfois sembler difficile surtout si cela devient votre résidence principale. La position est plus confortable lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif. L’objectif est différent.

Comme dans tout investissement, de mauvaises surprises peuvent exister. En VEFA, les délais de livraison peuvent parfois prendre du retard, il faut alors se montrer patient. Il est d’ailleurs conseillé d’insérer une clause dans le contrat qui prévoit des indemnités en cas de retard dans les travaux.

Attention aussi à bien choisir votre promoteur (solvable) et vérifier lors de la signature de l’acte qu’il fournit l’attestation d’assurance dommages-ouvrage et la garantie financière d’achèvement (GFA). Les garanties liées à l’opération immobilière doivent obligatoirement figurer dans le contrat au moment de la réservation.

Garantie de remboursement

Si la construction du logement ne s’achève pas, l’acte de vente est annulé et le promoteur doit alors rembourser la totalité des sommes déjà versées.

Garantie d’achèvement

En cas de défaillance du promoteur cette garantie assure à l'acquéreur que le bien sera dans tous les cas achevé et livré. Si le chantier doit s’arrêter pour cause de problèmes financiers, la garantie extrinsèque (seule admise depuis 2015) finance l’achèvement de la construction du logement.

Garantie du bien immobilier

La garantie de parfait achèvement est obligatoire et couvre tous les éventuels défauts de conformité sur l’ensemble des ouvrages de l’édifice (les fenêtres, une porte mal placée, les cloisons, une mauvaise orientation du bâtiment etc…) À l’aide d’un procès-verbal, ces défauts seront constatés, signalés et notés au moment de la livraison. Il est également possible de le signaler au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard 1 an après la livraison du bien.

La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale est valable deux ans et se concentre uniquement sur les vices cachés ou défauts des équipements dissociables à savoir, les canalisations, la robinetterie, les sanitaires, les radiateurs, les revêtements (carrelages, peintures, planchers…). Pour signaler ces anomalies il faut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur ou faire constater ces anomalies par un commissaire de justice (anciennement huissier).

Garantie décennale

Cette garantie valable 10 ans est une garantie obligatoire. Elle couvre les vices cachés et les malfaçons. Les défauts couverts sont ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination à savoir : les problèmes graves d’étanchéité, des problèmes de fondations du bâtiment, la toiture, la charpente etc...