Investir dans une maison à rénover

Un prix du foncier bas

L’immobilier ancien, et plus particulièrement les maisons anciennes, a l’avantage d’être moins cher au m².

Un emplacement central

Généralement, le choix du locataire se fait en fonction de l’emplacement et du montant du loyer. Or, l’ancien a l’avantage d'être souvent bien placé. Avec un bon emplacement, la location est facilitée.

Pas de charges de copropriété

Contrairement aux appartements, en investissant dans une maison individuelle, vous n’avez pas de charges de copropriété à payer. La rentabilité sera donc boostée.

Afin de pouvoir louer une maison à rénover, l’investisseur devra obligatoirement remettre le bien en état et aux normes (électricité...). Ces travaux seront déductibles des revenus fonciers. Plus la part du foncier est faible et les travaux à effectuer importants, plus l’impact fiscal sera significatif. Le déficit foncier ainsi généré est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (plafond temporairement porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés entre fin 2022 et fin 2025), et l’excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Attention cependant, pour qu’investir dans l’ancien reste intéressant, le prix d’achat cumulé à celui des travaux doit rester inférieur à celui d’un bien assimilé neuf sans travaux.

L’investisseur pouvait profiter d’avantages fiscaux grâce à des lois comme la loi Pinel (en vigueur du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024, aujourd’hui fermée). Lorsqu’il défiscalise, le propriétaire doit respecter la durée minimale de location prévue par le dispositif choisi. Aujourd’hui, pour une maison ancienne, c’est surtout le déficit foncier et, dans certaines communes, le dispositif Denormandie (jusqu’au 31 décembre 2027) qu’il faut étudier.

Une maison remise à neuf devait justifier d’une vraie performance énergétique. Pour le Pinel « ancien réhabilité », deux labels étaient notamment exigés :

• Le label “haute performance énergétique, HPE rénovation”
• Le label “bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009”.

Ces maisons à rénover permettaient aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt uniquement si les performances énergétiques globales étaient respectées. Ils pouvaient défiscaliser en Pinel (2014-2024) ou, auparavant, en Duflot (en vigueur du 1er janvier 2013 au 31 août 2014), si le niveau de performance énergétique du bien était conforme.

Afin de pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux sur leurs revenus, les investisseurs qui ont acquis un bien à mettre à la location doivent remettre plusieurs documents.

Que ce soit en ville ou à la campagne, l’investisseur doit choisir le lieu de son investissement avec recul et réflexion. Pour être sûr de louer son bien, le propriétaire doit privilégier des logements situés à proximité des transports ou encore des commerces (services, supermarché...).

Investir dans de grandes villes comme Paris, Lille ou encore Lyon, villes étudiantes à forte demande locative, permet aux investisseurs de trouver plus facilement des locataires.