Investir sans apport : les avantages et inconvénients

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif pour diversifier votre patrimoine et vous constituer des revenus complémentaires pour votre retraite mais vous avez peu ou pas d’apport personnel ? Vous avez peur de vous lancer car vous pensez que cet investissement est risqué, voire impossible ? Détrompez vous, investir sans apport c’est possible !

Avant toute chose, il faut que votre projet d’investissement soit bon, clairement élaboré et économiquement viable. Un prévisionnel et une présentation détaillée sera donc indispensable. Cela vous sera nécessaire pour convaincre l’organisme prêteur de la solidité de votre projet. Une fois que vous connaissez et maîtrisez tous les éléments de votre dossier, il sera plus facile d’exprimer vos motivations et de présenter votre projet immobilier à votre organisme bancaire sous son meilleur.

Investir sans apport vous garantie un double avantage :

  • Les intérêts d’emprunt seront déduits fiscalement de vos loyers, vous ne payerez donc pas l'intégralité des intérêts d’emprunts
  • Vous investissez dans votre bien immobilier locatif à un taux de rentabilité supérieure à celui de votre emprunt, c’est ce qu’on appelle l’effet de levier. Une fois votre opération amortie, vous bénéficierez de revenus complémentaires.
  • Quels sont les principaux critères pour obtenir un prêt sans apport ?

    Votre solvabilité

    Les banques font d’abord beaucoup attention à votre solvabilité. La solvabilité pour un banquier se calcule sur deux ratios :

  • Taux d’endettement : Il calcule la part de revenus qui est consacré aux remboursement des prêts de la façon suivante : (charges d’emprunt mensuelles / revenus nets) x 100. Ce taux permet d’estimer la capacité de remboursement d’une personne ou d’un ménage et ne doit pas être supérieur à 33%. Au delà de ce pourcentage, les banques seront plus réticentes à vous accorder un crédit car elles considèrent que le risque de non-remboursement est trop important
  • Reste à vivre : Cela correspond à la somme qu’une personne possède une fois qu’elle est acquitté de toutes ses charges (loyers, mensualités de crédits…). Elle doit être suffisante pour vivre correctement et faire face aux dépenses quotidiennes (alimentation, déplacement, transport…). Ce calcul est le suivant : revenus du foyers - charges fixes. Plus votre “reste à vivre” est élevé et confortable, plus les établissements bancaires seront aptes à accorder un prêt.
  • Votre situation professionnelle

    Les banques sont aussi bien sûr regardantes sur votre situation professionnelle et donc vos revenus. Des revenus réguliers et une situation stable feront de vous de “bon client”. Elles seront bien plus réticentes à prêter de l’argent si vous êtes en CDD ou intérimaire ou si vos revenus présentent des fluctuations tous les mois. Plus vos revenus sont stables et réguliers, plus votre dossier plaira aux établissements prêteurs

    Votre âge

    Les banques sont plus aptes à prêter de l’argent aux jeunes (mais pas trop) car ils ont une meilleure capacité de remboursement sur une longue période que les seniors et personnes âgées. Leur revenus ont aussi un plus gros potentiel d’évolution.

    Investir sans apport : les principaux risques

    Ne nous voilons pas la face, même si investir sans aucun apport est possible, cela reste difficile aujourd’hui pour M et Mme Tout le Monde. Et ceci, pour une bonne raison : le taux de défaut sur les dossiers sans apport est bien plus élevé que sur les autres dossiers. Il existe donc des risques à investir sans apport que vous devez prendre en compte. Le principal est celui de se trouver étrangler par des remboursements mal anticipés et de devoir vendre rapidement le bien immobilier souvent à perte. N’hésitez pas à vous faire conseiller au moment de votre acquisition.

    Pour tout dossier étudié, l’organisme prêteur vous demandera de lui transmettre vos justificatifs d’identité et de revenus ainsi que ceux de votre foyer fiscal, votre capacité d’épargne, le nombre de personnes à votre charge, votre situation matrimoniale,...Soyez prêt !

    Attention aussi : si vous contractez un prêt immobilier et que votre endettement est à son maximum, il vous sera difficile plus tard d’effectuer d’autres prêts comme un crédit automobile ou un crédit à la consommation.

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