Investir avec le crowdfunding immobilier
Avantages et inconvénients du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier , c'est quoi ?
Le crowdfunding se traduit littéralement par “financement par la foule”, plus communément appelé en France le financement participatif. Le crowdfunding immobilier est un mode de financement innovant qui permet de financer la construction ou l’achat d’un bien immobilier via Internet sur ce que l’on appelle une plateforme. Cette plateforme de financement relie les “porteurs” de projets et les “contributeurs” entre eux.
Le crowdfunding immobilier est un échange qui a lieu sur une plateforme entre un contributeur qui apporte une capacité financière et un porteur de projet qui a un besoin financier. La plateforme procède à :
- la création d’une fiche produit avec le porteur de projet qui comprend une description précise du projet, les moyens pour le financer (don, prêt, récompense ou investissement), le montant requis ainsi que toutes les informations juridiques nécessaires.
- l’ouverture d’un compte avec le contributeur où il indiquera sa situation personnelle et la somme qu’il est prêt à accorder au projet choisi.
Lors de la clôture du financement, deux possibilités se présentent:
- si la globalité de la somme demandée pour le projet a été atteinte, alors les fonds versés par les contributeurs sont transmis au porteur de projet avec un mandat permettant de réaliser son projet.
- si la globalité de la somme demandée n’a pas été atteinte, alors l’opération est annulée. Les versements des contributeurs sont remboursés et les porteurs de projet devront trouver une autre façon pour le financer ou abandonner leur projet
Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ?
Ce type d'investissement immobilier compte de nombreux avantages pour investir dans le secteur immobilier
L'accessibilité à tous
Les opérations de “private equity” étaient réservées avant le crowfunding immobiliers aux personnes fortunées ou travaillant dans le milieu professionnel. Cela désigne les opérations financières où un investisseur participe à la constitution du capital d’une société non cotée en bourse à la recherche de fonds propres. Aujourd’hui, le crowdfunding immobilier offre à un plus large public la possibilité de participer à des projets immobiliers divers
Tout le monde peut investir dans un bien immobilier grâce au crowdfunding immobilier. L’investisseur peut investir à partir de 500 euros afin d’acquérir des parts dans un projet immobilier correspondant à ses attentes. Dans le domaine de l’investissement locatif immobilier, seul 3 millions de français sont propriétaires d’un bien loué à ce jour alors qu’ils seraient 13 millions à vouloir investir, sans le pouvoir. Le crowdfunding vient répondre à cette demande.
Les plateformes de crowdfunding immobilier ont supprimé la disparité entre les investisseurs. Qu’ils bénéficient de moyens financiers importants ou non, ils accèdent de la même façon aux mêmes projets immobiliers. Un faible investissement permet aussi à l’investisseur de prendre moins de risques.
La diversification de l’investissement
Les investisseurs peuvent acquérir plusieurs parts d’un bien s’ils le souhaitent. Pour l’investissement locatif et afin de limiter les risques, il est conseillé d’investir dans plusieurs projets immobiliers à divers endroits (villes ou régions), dans diverses typologies de biens aussi bien dans l’ancien que dans le neuf. Il est conseillé de diversifier ses investissements pour minimiser les risques.
Pour l’investissement en Crowdbuilding, il est conseillé aussi d’investir sur différents projets pour répartir le risque de défaut sur plusieurs opérations et surtout plusieurs promoteurs. Le Crowdbuilding est une opération à court terme. Pour pouvoir récupérer son placement, l’investisseur doit attendre la fin de la construction et la vente du projet immobilier.
En crowdfunding, comme dans tous les placements, le rendement rémunère le risque. Il n’est donc pas impossible de voir des projets affiché à près de 10% de rentabilité prévisionnelle. Ce n’est pas forcément une escroquerie. Cependant il faut toujours être conscient que ce rendement est proportionnel au risque afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.
Intelligence collective
Investir à plusieurs dans un ou plusieurs biens immobiliers en crowdfunding immobilier est une façon de faire appel à l’intelligence collective. En effet, il est rassurant de se dire que plusieurs personnes avec des cultures immobilières et financières disparates ont choisi le même projet immobilier. Et que demain, les décisions qui seront prises seront prises par une communauté d’investisseurs. Cela permet souvent de faire le bon choix et de la pas se laisser porter par une motivation trop personnelle.
All inclusive
Les plateformes de crowdfunding immobilier proposent aux investisseurs d’investir dans un ou plusieurs biens sans se soucier de la gestion du ou des biens. Les plateformes se chargent de gérer leurs investissements et ont un rôle de chef d’orchestre entre les investisseurs, le porteur de projet et les prestataires intervenants sur le projet. L’investisseur est donc soulagé d’une grosse partie du travail.
Cependant, les investisseurs ont un rôle actif sur le projet. Car si la plateforme gère et propose des solutions, c’est bien les associés qui en votant décident des choix et des orientations de cette gestion. La plateforme propose, les investisseurs disposent.
Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?
Même si le crowdfunding immobilier a de nombreux avantages, il comporte également certains risques. On peut distinguer deux types de risques : les risques concernant le crowdfunding et ceux relatifs au marché de l’immobilier.
Les risques du crowdfunding
Pour les risques liés au crowdfunding, ils impliquent les risques financiers pour l’investisseur liés à la nature de leur investissement (obligation, action,...). Un investisseur peut perdre partiellement ou totalement son capital. Il peut aussi voir son rendement espéré diminuer.
Les risques microéconomiques du marché immobilier
Les risques microéconomiques du marché immobilier concernent ceux liés au projet ainsi que ceux liés aux intervenants directs du projets comme les entreprise de travaux, le promoteur, ... Chaque phase d’un projet immobilier comportent des risques.
Avant le début de la construction, on peut distinguer les risques liés à l’étude préliminaire :
- l’annulation de la subvention
- la non-acceptation du financement
- la reconsidération du permis de construire
Lors de la construction ou lors des travaux, d’autres risques doivent être pris en compte comme :
- les entreprises mal assurées
- une erreur sur la réglementation
- un non respect des normes
- une non conformité du dossier (Appel d’offre)
- les dégâts causés
- les dégâts subis (externes ou internes)
- les dégâts matériels ou aléatoires en cours de construction ou de montage
- le défaut d’entretien
- le souci de solidité du bien
- le problème de propreté du bien
- la non conformité des règles de sécurité du bien
- les risques naturels
- les risques aux avoisinants
- les risques d’ajournements du planning des travaux
- les aléas météorologiques
- le défaut d’une entreprise prestataire
Une fois les travaux finis et les logements livrés, d’autres risques viennent s’ajouter :
- la non conformité du bien
- la vente des logements peut s’avérer plus longue, plus difficile que prévu, les prix peuvent être revus à la baisse
- la location du bien peut être compliqué , ce qui peut entraîner la baisse des loyers
Tous ces risques peuvent être limités, voir supprimés par une bonne étude préalable du dossier et par les assurances nécessaires à chaque projet (garantie de bonne fin,...).
Les risques macroéconomiques du marché immobilier
Pour ce qui est des risques macro-économiques, on distingue :
- ceux concernant l’évolution du prix de l’immobilier
- ceux concernant l’évolution du prix des loyers
- ceux relatifs à une évolution défavorable de la réglementation
- ceux relatifs à une évolution défavorable de la fiscalité
Il est indispensable de confronter le prix auquel vous souhaitez vendre ou louer à la réalité du marché immobilier. La conjoncture des années 2000 a été tout particulièrement favorable pour les investisseurs, surtout concernant la vente. Les prix pour la location ont été moins marqués mais sont en progression constante. Aujourd’hui, la donne a changé. L’investissement locatif défiscalisant reste fortement demandé mais il faut rester prudent en travaillant vos simulations avec des hypothèses de croissance, des prix et des loyers, faibles voir nulles.
Quelle réglementation pour le crowdfunding immobilier en France ?
En France, une plateforme agréée dites de crowdfunding immobilier doit obtenir l’agrément de Conseiller en Investissements Participatifs (C.I.P.).
Pour ce faire, c’est l’A.M.F. (Autorité des Marchés Financiers) qui accorde cet agrément. Cela après avoir étudié les documents fournis par la plateforme comme le business plan ou encore les contrats types.
Le C.I.P. travaille obligatoirement via une plateforme 100% en ligne. Avant d’investir, le client prospect doit certifier comprendre les risques. Il doit remplir un questionnaire dit d’adéquation qui permet d’évaluer son profil. Seulement après ces étapes obligatoires, il aura accès aux produits détaillés et pourra investir.
Les C.I.P. peuvent présenter des programmes immobiliers allant jusqu’à 2,5 millions d’euros via plusieurs moyens financiers tels que des actions ou des obligations.
La plateforme doit obligatoirement évoquer les risques en fonction des différents montages immobiliers (promotion immobilière ou l’acquisition de biens immobiliers).
Aujourd’hui le crowdfunding immobilier accorde peu de place au locatif étant donné l'impossibilité d'obtenir l’agrément C.I.P. Cela est dû à la réglementation nécessaire à ce modèle qui n’a pas été prévue par l’A.M.F et le législateur. Cette réglementation est en cours de réflexion.
Certains montages peuvent faire appel pour la gestion à des sociétés dites “F.I.A” (Fonds d’Investissements Alternatifs). Les FIA sont des sociétés de projet gérées par une tierce personne ayant le statut de société de gestion.
Quelle réglementation pour le crowdfunding immobilier dans le Monde ?
Le cadre réglementaire est différent dans chaque pays. L’étude de septembre 2015 appelée “Crowdfunding : Mapping EU markets and events study”, a permis à la commission européenne d’analyser l’influence de la réglementation sur le financement participatif.
La France, le Royaume Unis et l’Italie ont une réglementation consacrée à “l’equity crowdfunding”. Alors que les autres pays européens s’appuient sur le droit commun, comme l’Allemagne. Par exemple, pour les investisseurs allemands le financement participatif dépend uniquement de la BAFIN (Autorité Financière allemande).
Aux Etats-Unis, la réglementation du crowdfunding immobilier limite l’accès au crowdfunding aux personnes les plus aisées en imposant un statut d’investisseur qualifié. Que ce soit aux Etats-Unis ou au Canada, la pratique du financement participatif est beaucoup plus contrôlée. Pour les Etats-Unis c’est un organisme spécifique qui gère les vérifications et pour le Canada ce sont les autorités qui régulent les activités de crowdfunding immobilier.
Les différents types de projets financés par le crowdfunding immobilier ?
Avant 2014, le crowdfunding dépendait surtout du financement des programmes de la promotion immobilière. Aujourd’hui, la notion de “projets immobiliers” est à prendre au sens large afin de ne pas réduire l’activité à la seule construction de logements.
Le crowdfunding immobilier concernait jusqu’à la fin 2014 uniquement le financement de la construction de bien appelée le Crowdbuilding. Depuis, le crowdfunding immobilier s’est étendu à d’autres types de projets immobiliers.
On distingue deux catégories:
- La revente : l'objectif est de financer des créateurs de logements et d’encaisser une plus value à court terme. On retrouve ici les marchands de biens, la promotion et les lotisseurs
- Le locatif : l'objectif ici est de se constituer un patrimoine à moyen long terme. On retrouve ici le locatif d’habitations, de locaux commerciaux, le viager...
La revente
Ces projets se caractérisent par une volonté de réaliser une opération de revente avec une plus value dans un délai le plus court possible.
Le marchand de bien
Le marchand de biens achète, découpe et rénove des biens immobiliers avec comme objectif une revente à court terme avec une plus value.
Le promoteur
Le promoteur construit des logements neufs qui sont ensuite vendus à des personnes physiques, morales ou des bailleurs sociaux.
Le lotisseur
Le lotisseur achète un terrain, le découpe, le viabilise et revend les terrains viabilisés par lot avec comme objectif une plus value sur l’opération.
Le locatif
L’investissement locatif est également appelé le co-investissement par la foule (Crowdinvesting) de biens immeubles (neufs ou anciens) loués par des personnes physiques ou morales. Cela se caractérise par l’achat groupé de logement destinés à la location et chaque co-acheteur se voit attribuer des parts du logement en fonction du montant investi. Cela se fait dans la plupart des cas par le biais de SCI (société civile immobilière) ou de SAS (Société par Actions Simplifié) où les co-acheteurs deviennent associés et se répartissent les revenus locatifs. Ils disposent d’un droit de vote sur les décisions prises à la majorité dans une assemblée générale.
Nous sommes ici dans un projet de conservation du patrimoine immobilier dans le temps, un projet patrimonial.
Les différents modèles de crowdfunding immobilier ?
La construction participative ou Crowdbuilding immobilier
Pour être co-constructeur, l’investisseur acquiert des actions ou obligations. Il peut bénéficier également d’avantages fiscaux. Pour ce faire, il suffit d’investir dès 1000 €. Le taux de rendement est compris entre 8% à 12%.
L’investissement participatif ou Crowdinvesting immobilier
L’investissement participatif, est le co-financement de la construction ou de la rénovation d’un bien immobilier. Un groupe d’investisseurs se rassemble pour acquérir des logements ou des locaux commerciaux pour pouvoir les louer et bénéficier d’un rendement et d’une éventuelle plus-value. Cela s’effectue généralement par le biais d’une SCI ou d’une SAS.
Attention au sein d’une SCI, les investisseurs se doivent d’être solidaires sur les dettes en fonction du capital investi par chacun.
L’investissement participatif est en pourparler avec les autorités aptes à encadrer l’activité sur le long terme et à rassurer les acteurs et investisseurs.
Quel est l'intérêt du crowdfunding immobilier ?
Pour le marché
Grâce au crowdfunding immobilier, de plus en plus de personnes qui le souhaitent peuvent investir dans un bien immobilier. Avec une forte demande de logements, de nouvelles plateformes de crowdfunding immobilier se créent en France ou dans le monde. Cela permet une hausse du nombre de création de logement sur le marché immobilier.
Pour l'investisseur
L’investisseur bénéficie de rendement plutôt élevé. Il peut investir le montant qu’il souhaite en fonction de la plateforme qu’il a choisit. De plus en plus d’investisseurs peuvent investir grâce au crowdfunding immobilier. L’accès à l’investissement immobilier n’est plus élitiste. L’investisseur peut découvrir des placements qui étaient avant réservé à une ultra minorité de Français.
Si les investisseurs souhaitent effectuer un investissement à court terme, ils privilégieront le Crowdbuilding. a durée de détention moyenne est de 6 mois à 3 ans. Au contraire pour un investissement à moyen et long terme, les investisseurs se retourneront vers l’investissement locatif avec une durée de détention moyenne est de 7 à 12 ans.
Pour l'Etat
Pour l’Etat, le crowdfunding immobilier est une manière de soutenir l’économie à court ou moyen terme. La création de nouveaux programmes immobiliers permet à l’Etat de créer des emplois et de nouveaux logements pour les villes qui en manque cruellement. L’Etat s’est engagé à construire plus de 500 000 logements en France. Le Crowdfunding est un outil pour y parvenir.
Quelles perspectives pour le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier est en plein essor. Depuis sa création, il ne cesse de progresser. Avec un fort potentiel de croissance, le crowdfunding immobilier semble avoir de beaux jours devant lui.
Le décret du 8 octobre 2016 a permis l’augmentation du plafond par projet à 2,5 millions, signe de l’intérêt des pouvoirs publics qui n’hésitent plus à mettre en avant les plateformes de crowdfunding. En France, les autorisations de permis de construire ont fortement augmentées en 2016, indicateur positif de la reprise du marché immobilier.
Les nombreuses plateformes de crowdfunding immobilier offrent aux investisseurs plus de garantie.
