LMNP : Amortissement et TVA

Comprendre le processus de l'amortissement et de la récupération de la TVA.

Pour rappel le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d’une réduction d'impôt pour l'achat d'un bien immobilier neuf ou ancien, afin de le mettre en location en tant que logement meublé. Les contribuables français ont alors la possibilité de déduire les charges des revenus locatifs en fonction de leurs valeurs réelles.

Qu’est ce qu’un amortissement ?

Dividom vous aide à comprendre le processus de l'amortissement d'un bien en Loueur meublé non professionnel

Un amortissement est une règle comptable qui est défini comme une annulation progressive d’une dette.. Vous allez pouvoir imputer la dépréciation du bien immobilier ou les meubles. L’amortissement tient compte de la dépréciation d’un actif dans le temps. Ce processus est un enjeu majeur dans votre location meublée. En comptabilité , cette diminution d’appréciation prend la forme d’une charge qui permet de réduire l’imposition.

Comment l’amortissement permet d’avoir des revenus défiscalisés ?

Prenons comme exemple une entreprise qui investit dans des machines. Celle-ci va devoir renouveler ses machines au bout d’un certain temps. L’administration fiscale tient compte de cette usure avec l’amortissement qui est donc l’étalement du coût de l’investissement sur sa durée d’utilisation. Admettons qu’une machine d’une valeur de 2000 euros n’est plus fonctionnelle au bout de 5 ans. L’amortissement se calcule de cette manière: 2000€ / 5 ans = 400 euros / an.

L’entreprise pourra donc passer en comptabilité une charge de 400 euros par an qui va diminuer son résultat sur bénéfices.

Comment cela fonctionne t-il avec l’immobilier ?

Dans le cadre de votre location meublée, votre bien loué perd de la valeur car il s’use au fil du temps et par conséquent peut voir sa côte diminuer sur le marché. La durée de l’amortissement du bien peut être comprise entre 25 et 40 ans, concernant le mobilier la durée varie entre 5 et 7 ans.

En LMNP, on calcule l’amortissement du bien par composants. Un composant est un élément qui constitue le bien immobilier, à savoir : le terrain, l’aménagement intérieur du bien (meubles et les équipements ), les travaux, l’immobilier et les frais d’actes.

En immobilier, la durée d’amortissement sera plus longue que pour un ordinateur ou une machine. On ajuste donc la valeur de l’immeuble hors terrain. En fonction de l’âge du bien, on va avoir une durée de 20 à 30 ans. Les fondations, les murs vont avoir une durée de vie de 50 ans minimum. Alors que les fenêtres, les portes et les équipements vont avoir une durée de vie plus courte et vont s’amortir sur 10-15 ans maximum. Il faut ensuite amortir les meubles. Leur durée de vie varie entre 5 et 10 ans. Le dernier point qu’on peut amortir sont les frais de notaire Les frais de notaire en LMNP peuvent être amortis sur la même durée que l’immobilier.

Exemple:

  • Valeur du bien : 162 000€
  • Valeur du terrain : 16 200€ (le terrain est non amortissable)
  • Valeur de la construction: 142 000€
  • Valeur du mobilier : 3500€
  • Frais de notaire : 13 600€

Pour ce cas la durée d’amortissement de l’immobilier est estimé à 25 ans :

  • Construction : 142 000/25 = 5 680€ par an
  • Frais de notaire : 13 600 / 25 = 544€ par an

La durée d’amortissement du mobilier est estimé à 7 ans pour ce cas :

  • 3500€ / 7 = 500€ par an

Cette valeur d’amortissement est alors ensuite déduite des bénéfices réalisés chaque année.La dotation annuelle aux amortissements se fera donc en deux périodes. Une 1ère période de 7 ans pendant laquelle on aura l’immobilier, le mobilier et les frais de notaire. Puis une deuxième période de 18 ans pendant laquelle on aura uniquement l’immobilier. Les 7 premières années, nous avons donc un amortissement de 6 724€ par an et 6 224 € par an pour les 18 années suivantes.

Important à savoir : Si les amortissements de l'année sont supérieurs au résultat annuel d'exploitation, ils seront alors reportables sur les années suivantes.

Quelles sont les dépenses réelles déductibles dans l’année civile ?

L’investisseur va pouvoir imputer à son revenu locatif de l’année les petites dépenses liées à la location du bien. Un expert-comptable peut vous aider à remplir la déclaration.

Les dépenses imputables peuvent être :

  • l’intérêt d’emprunt et assurance emprunteur
  • frais d’agence
  • frais de gestion locative
  • PNO ou assurance loyer impayé
  • remplacement de petit électroménager
  • la taxe foncière

La récupération de la TVA

Pour profiter de cette défiscalisation vous devez respecter les conditions suivantes :

  • acheter un bien immobilier meublé dans une résidence de services ( résidence de tourisme, résidence étudiantes, EHPAD…)
  • mettre le bien en gestion pour une durée de 9 ans auprès d’un exploitant,
  • rester propriétaire du bien pendant au moins 20 ans.

Il sera alors possible de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition (soit 20% du prix). Vous pourrez prétendre à la récupération de la TVA si l’exploitant de votre bien facture une TVA 5,5% à ses clients et vous verse le loyer avec une TVA 5,5%.

Dans le cas d’une mise en location d’un appartement meublé sans gestionnaire après la déclaration d’activité auprès du Centre de formalité des entreprises, la récupération de la TVA est impossible.

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