Investissement LMNP

L'investissement LMNP, c'est quoi ?

L’investissement LMNP, Location en meublé non professionnel vous permet de diversifier votre patrimoine en investissant dans un ou plusieurs biens meublés afin d’en tirer des revenus locatifs. Ce statut peut aussi vous permettre de défiscaliser.

En tant qu’investisseur particulier, vous relevez du statut LMNP si les recettes de location meublée de votre foyer fiscal ne dépassent pas 23 000 € par an ou restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. Si ces deux seuils sont dépassés, vous entrez dans la catégorie de la location en meublé professionnelle (LMP) ; l’inscription au registre du commerce n’est plus exigée depuis 2020.

Le statut LMNP peut s’appliquer à toutes les personnes physiques ou exploitants individuels qui souhaitent louer leur bien meublé, appartenant aux différentes catégories de biens meublés suivantes : location annuelle à titre de résidence principale, logements dans des résidences de services de vacances, étudiante, senior, EHPAD... Jusqu’au 31 décembre 2022, le LMNP en résidence de services était souvent associé au dispositif Censi-Bouvard, aujourd’hui supprimé.

La fiscalité de l'investissement LMNP

Contrairement à la location vide qui impacte vos impôts dans la catégorie des revenus fonciers, les recettes tirées de la location meublée sont soumises au régime d’imposition BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous avez le choix entre le régime micro-bic ou le régime réel.

• Le régime micro-BIC vous permet de déclarer simplement vos loyers encaissés pendant l’année : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % et n’êtes imposé que sur les 50 % restants. Vous pouvez en bénéficier si vos recettes ne dépassent pas 77 700 € par an (revenus 2025 ; 33 100 € en 2017). Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement est de 30 % dans la limite de 15 000 € depuis la loi Le Meur.
• Le régime réel, qui contrairement au régime micro BIC qui se base sur un abattement forfaitaire, vous fera bénéficier d’une déduction de la totalité de vos charges annuelles réelles nécessaires pour louer votre logement. Le bien et le mobilier sont, eux, amortis sur plusieurs années selon la durée d’amortissement retenue.

Le régime réel pour un investissement LMNP

Il existe 2 types de régime réel :

• Le réel simplifié, qui s’applique (de plein droit ou sur option) en dessous de certains seuils de chiffre d’affaires (236 000 € HT en 2017, seuils révisés tous les trois ans).
• Le réel normal au-delà de ces seuils.

Les charges déductibles pour un investissement LMNP

Les charges annuelles de votre investissement LMNP qui peuvent se déduire de vos impôts sont les suivantes :

• Les travaux d’entretien et de réparation (les travaux de construction ou d’agrandissement étant amortis)
• Les meubles mis à disposition pour les locataires
• Les charges de copropriété et la taxe foncière
• Les frais de gestion de l’immeuble
• Les frais de procédure et honoraires : notaire, commissaire de justice, avocat, expert-comptable...
• Assurances liées à la location (loyers impayés, habitation, immeuble etc.) ;
• Les intérêts d'emprunt
• Déduction des amortissements

Dans certains cas de locations meublées, vous pouvez récupérer la TVA du prix d’acquisition du bien. Cela concerne les LMNP de résidences de services telles que les résidences étudiantes, senior et les EHPAD. Les revenus perçus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À noter : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et EHPAD.

L'investissement LMNP Censi-Bouvard

Votre investissement LMNP dans des résidences de services pouvait être éligible au dispositif Censi-Bouvard, qui donnait droit à une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien, dans la limite de 300 000 € d’investissement par an, étalée sur 9 ans. Initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2017, ce dispositif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 ; il n’est plus en vigueur aujourd’hui.