L'investissement LMNP, c'est quoi ?

L’investissement LMNP, Location en meublé non professionnel vous permet de diversifier votre patrimoine en investissant dans un ou plusieurs biens meublés afin d’en tirer des revenus locatifs. Ce statut peut aussi vous permettre de défiscaliser.

En tant qu’investisseur particulier, vous pouvez obtenir le statut LMNP si vos revenus locatifs meublés générés sur l’ensemble des investissements meublés de votre foyer fiscal sont inférieurs à 23 000€ par an et représentent moins de 50% de vos revenus globaux. Si vous dépassez ce montant, vous entrez alors dans la catégorie de la Location en Meublé Professionnel (LMP) et vous devez alors vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés pour toucher les avantages liés à votre statut.

Le statut LMNP peut s’appliquer pour toutes personnes physiques ou exploitants individuels qui souhaitent louer leur bien meublé, appartenant aux différentes catégories de biens meublés suivants : location annuelle à titre de résidence principale, logements dans des résidences de services de vacances, étudiante, senior, EHPAD... Dans bien des cas, le régime de défiscalisation qui s’associe au LMNP est celui du dispositif Censi-Bouvard.

La fiscalité de l'investissement LMNP

Contrairement à la location vide qui impacte vos impôts dans la catégorie des revenus fonciers, les recettes tirées de la location meublée sont soumises au régime d’imposition BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous avez le choix entre le régime micro-bic ou le régime réel.

  • Le régime micro-bic vous permet de défiscaliser vos revenus en déclarant à l’administration fiscale vos loyers et charges encaissés pendant l’année. Vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction de 50% sur ces montants déclarés et vous ne serez imposé que sur les 50% des sommes restantes. Vous pouvez bénéficier du régime micro-bic si le total de vos revenus concernés sont inférieurs à 33 100€ à l’année.
  • Le régime réel, qui contrairement au régime micro BIC qui se base sur un abattement forfaitaire, vous fera bénéficier d’une déduction de la totalité de vos charges annuelles réelles nécessaires pour louer votre logement. Ces dépenses peuvent être déduites de vos impôts sur plusieurs années selon la durée d’amortissement retenue

Le régime réel pour un investissement LMNP

Il existe 2 types de régime réel :

  • Le réel simplifié. Ce choix s’applique si vos loyers perçus auxquels s’ajoutent les charges et frais associés sont compris entre 33 100 € et 236 000 € HT en 2017.
  • Le réel normal si ce montant est supérieur à 236 000 € HT.

Les charges déductibles pour un investissement LMNP

Les charges annuelles de votre investissement LMNP qui peuvent se déduire de vos impôts sont les suivantes :

  • Les travaux de construction, de rénovation et d'entretien
  • Les meubles mis à disposition pour les locataires
  • Les charges de copropriété et la taxe foncière
  • Les frais de gestion de l’immeuble
  • Les frais de procédure de location : notaire, huissier, avocat, expert comptable...
  • Assurances liées à la location (loyers impayés, habitation, immeuble etc.) ;
  • Les intérêts d'emprunt
  • Déduction des amortissements

Dans certains cas de locations meublées, vous pouvez récupérer la TVA du prix d’acquisition du bien. Cela concerne les LMNP de résidences de services telles que les résidences étudiantes, senior et les EHPAD. Les revenus perçus entrent aussi dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

L'investissement LMNP Cenci-Bouvard

Votre investissement LMNP dans des résidences de services peut être éligible au dispositif Censi-Bouvard qui vous donne droit à une économie d’impôt de 11% du prix du bien. Attention, les investissements sont limités à 300 000€ par an. Le dispositif restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2017. Cette réduction d’impôt s’étale sur une durée de 9 ans.

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