Investir dans une colocation
Avantages et inconvénients de la colocation
Investir dans une colocation
Pour des raisons pratiques, la colocation est généralement mise en place au sein de locations meublées. La loi définie la colocation comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires en constituant leur résidence principale et formalisée par la concision d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. »
La colocation : un produit très recherché
Investir dans une colocation semble être une excellente idée à l’aube de cette année 2019 puisque la demande ne cesse d’augmenter ! Principalement sollicitées dans les grandes villes où se concentrent les jeunes actifs et étudiants ayant un budget limité, les colocations représentent aujourd’hui 15 % des logements loués. En outre, perçue comme un facteur de mixité sociale et permettant de rompre l’isolement, la colocation ne se réduit plus aux étudiants et séduit de plus en plus d’actifs qui y portent un réel intérêt. Et pour preuve : la part des salariés occupant un logement en colocation a dépassé celle des étudiants ! En effet 45% des locataires en France sur l'année 2018 sont des salariés. La part des étudiants, s'élève alors à 40%.
Une niche très rentable
Il est aujourd’hui très intéressant de penser à la colocation lorsque vous souhaitez vous lancer dans un investissement locatif. Lorsque vous louez un appartement meublé et de taille conséquente (T4 ou T5), deux points forts se dégagent :
- Louer votre appartement à la chambre : vous allez ainsi percevoir plusieurs loyers qui, une fois additionnés, vous rapporterons plus qu’un appartement loué à un seul foyer.
- Un logement occupé à l'année : les colocations sont très recherchées et il n’est pas rare que des étudiants ou jeunes actifs recherchent une chambre pour quelques mois. Dans le cadre d’une colocation, vos locataires se succèdent et votre logement reste occupé toute l’année ce qui exclut les pertes de loyer et diminue le risque d’impayés qui est réparti sur plusieurs locataires.
Le choix de la colocation est aujourd’hui un investissement locatif plus qu’intelligent qui offre souvent une rentabilité supérieure pour un même bien loué.
Comment s'y prendre ?
En fonction de votre budget et de la ville ciblée, il est nécessaire d’acheter un appartement avec suffisamment de chambres afin que chaque locataire dispose d’un espace personnel. Vous pouvez également effectuer des travaux afin d’augmenter la rentabilité de votre bien immobilier locatif.
Pour exemple : vous pouvez séparer une grande chambre en 2 afin d’accueillir un locataire de plus ou aménager une salle de bain par chambre afin d’augmenter les loyers. Il est nécessaire d’établir un bail meublé avec chaque locataire. Idéalement, prévoyez un bail par chambre et donc par locataire, ce qui leur permettra de toucher des APL et facilitera ainsi la location de vos chambres.
Aussi, établissez une “clause de solidarité” qui vous permettra, en cas d’impayé, de vous retourner auprès des autres locataires de l’appartement afin de réclamer la part manquante et ainsi de toucher la somme totale attendue.
Les avantages
- Prix au m² de la location élevé dans les grandes villes
- Plus de demande que d’offre de logements en colocation : très peu de carences sur le marché locatif
- Meilleure rentabilité : les loyers perçus à la chambre sont plus élevés qu’un loyer fixe payé par une seule famille. La rentabilité est estimée entre 6 et 8%.
- Moins de perte de loyer : les locataires se succèdent et l’appartement reste complet .
- La clause de solidaritéassure le paiement du loyer : en cas d’impayé, les autres locataires régleront la part manquante.
- Le cas du propriétaire locataire : ce statut signifie que vous louez une chambre au sein de votre résidence principale et dès lors que la pièce est meublée, qu’elle constitue la résidence principale de votre locataire et que le loyer que vous imposez ne dépasse pas le plafond fixé par le fisc, vous être alors exonéré d’impôts sur les revenus locatifs perçus.
Les inconvénients
- Nécessité de meubler le logement en conséquence du nombre de locataires : salles de bain, mobilier, électroménager...
- Entretien du mobilier
- Risques liés au voisinage / fêtes / dégradation…. Il faut bien configurer le logement pour minimiser ces risques
Les charges
Dans le cadre d’une colocation, les taxes à payer se répartissent en fonction du statut de locataire ou de propriétaire bailleur :
- La taxe foncière de votre logement : les locataires ne contribueront jamais à payer cette taxe qui relève des obligations du propriétaire bailleur.
- La taxe d’habitation : cette taxe est payée en intégralité par le locataire excepté dans le cas où la chambre louée se situe au sein de la résidence principale du propriétaire sans entrée distincte et personnelle à la chambre. Dans ce cas, c’est au propriétaire de s’acquitter de cet impôt.
- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : elle est incluse dans l’avis de taxe foncière. C’est donc au propriétaire de la payer. Toutefois, ce dernier peut en récupérer une partie auprès du ou des locataire(s) en faisant passer cette taxe dans les charges ou en demandant un remboursement annuel. Attention, il est nécessaire d’en informer les locataires voire conseillé d’inclure une clause dans le bail afin d’éviter tout litige.
La fiscalité
Avec le statut de “loueur meublé non professionnel” (LMNP).
Ce statut vous permet de devenir propriétaire sans verser d’apport personnel mais également de générer des revenus locatifs non imposables à condition que :
- la somme des loyers perçus annuellement soit inférieure à 23 000 € TTC
- le logement soit meublé et prêt habiter
- vos recettes locatives représentent moins de la moitié de vos revenus globaux
Ou le statut de “loueur meublé professionnel” (LMP).
Certains prestataires spécialistes de la colocation proposent aujourd’hui de louer votre bien nu (et donc en revenu foncier), et se charge de le meubler et de le louer. Bonne alternative si vous ne souhaitez pas investir plus sur le mobilier ou si vous ne souhaitez pas gérer vous même le bien. Attention quand même, sur ce type de montage, la rentabilité est souvent plus faible.
Attention à l'investissement en SCI
L’investissement en meublé ne permet pas d’investir en SCI transparente fiscalement, c’est à dire en SCI à l’IR. La SCI sera automatiquement requalifié à l’IS car l’activité de meublé est une activité dites commerciales.
Attention, vous ne pouvez pas bénéficier du LMNP et LMP en SCI. Et étant à l’IS, vous ne bénéficiez pas de l'exonération progressive des plus values immobilières.
Pire votre plus value sera calculé entre le prix de vente et le prix du bien amorti… Réfléchissez bien aux conséquences de ce montage avant de vous engager.
La colocation by Dividom
La colocation est une solution simple et innovante que vous propose Dividom afin de créer, développer ou optimiser votre patrimoine immobilier.
Notre démarche consiste à trouver, transformer et gérer pour vous un bien immobilier en vue de le louer par la suite en colocation.
Ce projet immobilier vous permet de générer une forte rentabilité mensuelle ainsi qu’une rente finale bien supérieure à celle d’un investissement classique.
Nos conseils
- Bien étudier la demande au coeur des villes afin de choisir le meilleur quartier possible.
- Investir dans un grand appartement.
- Etudier les prix à la chambre pratiqués sur le marché par secteur.
- Ne pas hésiter à s’inscrire sur des forums et groupes Facebook afin d’analyser les demandes.
