L'investissement LMP, c'est quoi ?

Ce statut de Loueur en Meublé Professionnel permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux pour tout logement meublé loué à usage de résidence principale ou non. Pour bénéficier de ce statut LMP, le propriétaire contribuable doit exercer une activité à titre professionnel et habituel et remplir les 3 conditions suivantes réunies :

  • La somme des loyers et charges perçue de la location est supérieure à 23 000 € TTC par an.
  • Ces recettes excèdent les autres revenus d’activités professionnelles perçus par l’ensemble des membre de son foyer fiscal.
  • Le propriétaire du bail ou un membre du foyer fiscal doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur professionnel. Si votre activité s’exerce par le biais d'une société de personnes, c’est à cette dernière de se déclarer au RCS.

Si l’une de ces 3 conditions n’est pas respectée, le propriétaire est alors considéré comme un loueur non professionnel. Il devra donc se référer au statut LMNP .

La fiscalité de l'investissement LMP

Comme pour le statut LMNP, les locations meublées professionnelles sont soumises à l’un des régimes suivants, que le propriétaire choisit en fonction de la structure juridique de sa société et des avantages fiscaux qui vont en découler.

  • L’impôt sur le revenu : les revenus entrent alors dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) car la location meublée est considéré comme une activité commerciale.
  • L’impôt sur les sociétés
  • La micro-entreprise, seulement si le chiffre d’affaires, c’est à dire les revenus générés de l’entrepreneur n’excèdent pas 82 200€ hors taxe.

Ces locations sont soumises à d’autres frais supplémentaires tels que la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si le chiffres d’affaires HT est supérieur à 500 000€.

Le régime réel pour un investissement LMP

Si vos recettes sont déclarées sous le régime du BIC, il est préférable d’appliquer le régime réel pour pour établir vos déclaration d’impôts. Vous déclarez vos revenus perçus (supérieurs à 23 000€ en LMP) et vous pouvez déduire vos charges de vos revenus comme par exemple :

  • Les frais d’entretien et de réparation
  • Les cotisations sociales
  • Les intérêts d’emprunts
  • Les impôts locaux
  • Les frais d’établissements, de gestion et d’assurance
  • Les charges de copropriété

Votre résultat fiscal BIC est ainsi minoré.

Les charges déductibles pour un investissement LMP

Si le propriétaire exerce une activité professionnelle déclarée au régime réel d'imposition et que donc ses loyers perçus sont considérés comme des revenus professionnels, les charges liées à la location meublée peuvent être déduites des loyers perçus, ce qui réduit considérablement la base taxable.

Vous pouvez aussi bénéficier d’amortissement sur les biens immobilier, le mobilier et les éventuels travaux réalisés. Cerise sur le gâteau : les déficits générés sont déductibles de vos revenus globaux imposables.

Et d'autres avantages avec le statut LMP...

Une exonération des plus-values

Le statut LMP vous fait profiter d’une exonération totale des plus-values immobilières en cas de revente de votre bien si vos revenus locatifs sont inférieurs à 90 000€ par an et d’une exonération partielle si vos recettes sont comprises entre 90 000€ et 126 000€.

Des revenus non soumis à l’IFI

Dans le cadre de la loi des Finances 2018, l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) se verra remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Les conditions d’application pour les contribuables sont identiques malgré la réforme : les propriétaires au statut de loueurs en meublé professionnel (LMP) se verront exonérés de l’IFI si toutes les conditions précédemment citées sont respectées.

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