Investir avec l'ANAH

Les conventions Anah permettent aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’avantages fiscaux ainsi que de subventions, notamment afin de financer la réalisation de lourds travaux ou de travaux d’amélioration sur le logement mis en location.

En signant cette convention, le propriétaire s’engage à louer un logement décent et nu à titre de résidence principale, tout en respectant les plafonds de ressources annuels des locataires et à louer le bien à un loyer modéré fixé par l’État durant toute la convention. Le logement peut être mis en location pour un organisme, public ou privé, en vue de sa sous-location ou de l’hébergement de personnes physiques.

Avant de louer son bien, le propriétaire doit impérativement choisir le niveau de loyer qu’il souhaite pratiquer, à savoir le loyer intermédiaire, social ou très social. Ce choix d’engagement détermine le montant des avantages fiscaux et des subventions accordés.

Les propriétaires bailleurs pouvaient alors signer trois conventions différentes avec l'Anah ouvrant droit à trois niveaux d’abattement fiscal (régime dit « Borloo ancien », en vigueur jusqu’en 2016) :

• Abattement de 30% sur les loyers encaissés pour les conventions à loyer intermédiaire
• Abattement de 60% pour les conventions à loyer social ou très social
• Abattement de 70 % pour les bailleurs situés en zone A bis, A, B1 ou B2 qui faisaient appel à l’intermédiation locative, quel que soit le niveau de loyer. Cela consiste à confier la gestion et la location du logement à un organisme public ou privé qui sous-loue ensuite le logement. Ce régime a ensuite été remplacé par le dispositif Cosse « Louer abordable » (2017 à février 2022, abattements de 15 % à 85 %), puis, depuis le 1er mars 2022, par Loc’Avantages : une réduction d’impôt de 15 %, 35 % ou 65 % des loyers selon le niveau de loyer (Loc1, Loc2, Loc3) et le recours à l’intermédiation locative. Loc’Avantages est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

Convention avec travaux

Les bailleurs perçoivent des subventions pour le financement des travaux. En contrepartie, ces derniers s’engagent à louer leur bien pendant neuf ans minimum. Le propriétaire peut prolonger la convention. Il doit alors faire une demande auprès de l’Anah au moins 6 mois avant le terme des neuf années par lettre recommandée avec un avis de réception. La reconduction se fait pour une durée minimale de 3 ans. Les mêmes conditions sont renouvelées telles que les avantages fiscaux perçus, le montant du loyer...

Convention sans travaux

La durée du contrat est de six ans si les propriétaires ne bénéficient pas d’aides pour effectuer des travaux. Si le propriétaire souhaite prolonger la convention, il doit également faire une demande au moins 6 mois avant le terme de la convention par lettre recommandée avec accusé de réception. La reconduction se fait aussi tous les 3 ans.

Pour bénéficier des subventions de l’Anah, les travaux doivent porter sur de lourds chantiers de réhabilitation du logement ou sur des travaux d'amélioration, visant l'accessibilité, la sécurité, ou encore la performance énergétique.

Lourds travaux :

Ce type de travaux concerne les logements fortement dégradés, voire indignes, où les situations d’habitat sont très difficiles. Les chantiers doivent avoir pour objectif d’améliorer la sécurité et la salubrité du bien et les logements doivent posséder un arrêté d'insalubrité ou de péril, et faire l'objet d'un diagnostic professionnel qui certifie l'insalubrité ou la dégradation majeure du bien. Dans ce cas, les subventions de l’Anah étaient de 35 % du montant des travaux, dans la limite de 1 000 €/m² et de 80 000 € par logement (barème indicatif à la date de rédaction ; les taux et plafonds sont régulièrement révisés).

Les travaux d'amélioration :

Cela concerne tout type de travaux qui vont permettre d’améliorer le confort du logement : rénovation, agencement, amélioration de la performance énergétique… Les aides accordées par l’Anah étaient de 25 % du coût des travaux, plafonnées à 750 €/m² et 60 000 € par logement (barème indicatif, à vérifier auprès de France Rénov’).

Le locataire peut donner congé à tout moment pendant le bail, avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans les cas prévus par la loi (zone tendue, mutation, perte d’emploi, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH, raisons de santé, attribution d’un logement social…).

Pendant la convention, le bailleur ne peut pas reprendre le logement pour le vendre ou l’habiter sans perdre ses avantages. Il peut en revanche délivrer congé à son locataire pour l’échéance du bail pour un motif sérieux et légitime, tel que des retards de paiement du loyer, un mauvais entretien du logement ou des troubles de voisinage. Le congé doit être notifié au moins six mois avant la date de fin du bail (lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement).

Si le bailleur ne respecte pas ses engagements, l’Anah peut résilier la convention et l’administration fiscale remettre en cause les avantages obtenus.