Investir avec l'ANAH

Les conventions ANAH (Agence Nationale de l’Habitation) peuvent profiter aux propriétaires bailleurs et leur faire bénéficier de déductions fiscales sur leurs revenus fonciers bruts ainsi que des subventions, notamment afin de financer la réalisation de lourds travaux ou de travaux d’amélioration sur le logement mis en location.

En signant cette convention, le propriétaire s’engage à louer un logement décent et nu à titre de résidence principale, tout en respectant les plafonds de ressources annuels des locataires et de louer le bien à un loyer modéré fixé par l’Etat durant toute la convention. Le logement peut être mis en location pour un organisme, public ou privé, en vue de sa sous-location ou de l’hébergement de personnes physiques.

Avant de louer leur bien, le propriétaire doit impérativement choisir le niveau de loyer qu’il souhaite mettre en location, à savoir le loyer intermédiaire, social ou très social. Ce choix d’engagement détermine le montant des avantages fiscaux et des subventions accordés.

Les propriétaires bailleurs peuvent alors signer trois conventions différentes avec l'Anah pour bénéficier de trois types d’avantages fiscaux en fonction de l’engagement :

• Abattement de 30% sur les loyers encaissés pour les conventions à loyer intermédiaire
• Abattement de 60% pour les conventions à loyer social ou très social
• Abattement de 70% pour les bailleurs situés en zone A bis, A, B1 ou B2 qui ont font appel à l’intermédiation locative quel que soit le niveau de loyer. Cela consiste à confier la gestion et la location du logement social à un organisme public ou privé qui sous-loue ensuite le logement.

Convention avec travaux

Les bailleurs perçoivent des subventions pour le financement des travaux. En contrepartie, ces derniers s’engagent à louer leur bien pendant neuf ans minimum. Le propriétaire peut prolonger la convention. Il doit alors faire une demande auprès de l’ANAH au moins 6 mois avant le terme des neuf années par lettre recommandée avec un avis de réception. La reconduction se fait pour une durée minimale de 3 ans. Les mêmes conditions sont renouvelées telles que les avantages fiscaux perçus, le montant du loyer...

Convention sans travaux

La durée du contrat est de six ans si les propriétaires ne bénéficient pas d’aides pour effectuer des travaux. Si le propriétaire souhaite prolonger la convention, il doit également faire une demande au moins 6 mois avant le terme de la convention par lettre recommandée avec accusé de réception. La reconduction se fait aussi tous les 3 ans.

Pour bénéficier des subventions ANAH, les travaux doivent s’effectuer sur des lourds chantiers de réhabilitation du logement ou sur des travaux d'amélioration, visant l'accessibilité, la sécurité, ou encore la performance énergétique.

Lourds travaux :

Ce type de travaux concernent les logements fortement dégradés voire indignes, où les situations d’habitat sont très difficiles. Les chantiers doivent avoir pour objectif d’améliorer la sécurité et la salubrité du biens et les logements doivent posséder un arrêté d'insalubrité ou de péril, et faire l'objet d'un diagnostic professionnel qui certifie l'insalubrité ou la dégradation majeure du bien. Dans ce cas, les subventions ANAH sont à hauteur de 35% du montant des travaux, mais qui ne peuvent pas dépasser un plafond de 1 000€/m² et de 80 000€ par logement.

Les travaux d'amélioration :

Cela concerne tout type de travaux qui vont permettre d’améliorer le confort du logement : rénovation, agencement, amélioration de la performance énergétique… Les aides accordées par l’ANAH sont de 25% du coût des travaux et sont plafonnées à 750€/m² et 60 000€ par logement.

Le locataire peut donner congé à tout moment pendant le bail en respectant un préavis d’un mois depuis la loi Alur de 2014 pour tous les locataires se voyant attribuer un logement social.

Pour les conventions à loyer social ou très social, le propriétaire ne peut en aucun cas demander congé. Il n’y a que dans le cas des conventions à loyer intermédiaire que le bailleur peut délivrer congé à son locataire avant la date d’expiration du bail, pour un motif sérieux et légitime tels que le retard de paiement du loyer, mauvais entretien du logement, troubles du voisinage… La demande de congé doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant la date de fin du bail.

Si le locataire ne respecte pas précisément ses obligations, l’ANAH peut alors résilier la convention en cours.