Acheter un appartement dans une copropriété ancienne pour le louer, c’est acheter aussi une part de l’immeuble : ses charges, ses travaux votés ou à venir, son fonds de travaux. La loi oblige le vendeur à remettre, au plus tard à la promesse de vente, les documents qui permettent de le mesurer ; le délai de rétractation de 10 jours ne court qu’une fois l’essentiel reçu.
Cet article suit l’ordre de ces documents, d’après les fiches de service-public.gouv.fr lues le 14 novembre 2026 : ce que l’acheteur reçoit, comment lire les procès-verbaux d’assemblée générale, qui paie les travaux votés avant la vente, ce que valent le plan pluriannuel de travaux, le diagnostic technique global et le fonds de travaux, puis ce que la copropriété impose au bailleur. Une partie est consacrée aux immeubles anciens réhabilités puis divisés en lots.
L’essentiel en bref
- Avant de signer : fiche synthétique, règlement de copropriété, procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales, carnet d’entretien, plan pluriannuel de travaux ou son projet, charges payées par le vendeur sur 2 exercices, part du fonds de travaux, impayés de la copropriété, dossier de diagnostic technique (service-public.gouv.fr).
- Rétractation : 10 jours, qui ne commencent qu’une fois remis la fiche synthétique, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales et les informations financières.
- Travaux votés avant la vente : chaque appel de fonds est payé par celui qui est copropriétaire à la date où il est exigible, même si les travaux n’ont pas commencé. Un autre partage peut être convenu dans l’acte, sans effet envers le syndic.
- Plan pluriannuel de travaux : son projet est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 dans les immeubles d’habitation de plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots ; l’assemblée générale n’est pas tenue de l’adopter.
- Fonds de travaux : cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel ; les sommes versées restent à la copropriété quand le lot est vendu.
- État daté : établi par le syndic pour le notaire, facturé au vendeur, 380 € TTC au plus.
- Simuler : nos simulateurs de déficit foncier et de prêt immobilier aident à intégrer les charges de copropriété et les travaux votés dans le budget.
Ce que le vendeur doit vous remettre, et quand
Les documents sont remis au plus tard à la signature de la promesse de vente, en même temps que le dossier de diagnostic technique (fiche F37190, vérifiée le 19 septembre 2025 ; fiche F2604 pour le vendeur, vérifiée le 21 août 2025). Ils peuvent l’être par voie électronique si l’acheteur l’accepte par écrit ; il atteste les avoir reçus en signant la promesse.
| Bloc | Documents | Ce qu’ils permettent de vérifier |
|---|---|---|
| Organisation et fonctionnement | Fiche synthétique de la copropriété ; règlement de copropriété, état descriptif de division et actes modificatifs publiés ; procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ; carnet d’entretien ; conclusions du diagnostic technique global s’il existe ; plan pluriannuel de travaux ou, à défaut, son projet ; notice sur les droits et obligations des copropriétaires | Usage autorisé des lots, répartition des charges, travaux décidés ou envisagés, état de l’immeuble |
| Situation financière | Charges courantes et hors budget payées par le vendeur pour les 2 exercices précédant la vente ; part du fonds de travaux rattachée au lot et dernière cotisation ; sommes que l’acheteur pourrait devoir au syndicat (avance de trésorerie, par exemple) ; état global des impayés de charges et de la dette envers les fournisseurs | Coût réel du lot, santé financière de la copropriété |
| État du lot | Dossier de diagnostic technique : DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, termites, état des risques, bruit, surface « loi Carrez », carnet d’information du logement, arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité s’il en existe un, entre autres | État du logement lui-même |
Le délai de rétractation
L’acheteur non professionnel d’un logement dispose de 10 jours pour se rétracter sans motif (fiche F2965, vérifiée le 10 avril 2026). Ce délai ne commence qu’à partir du lendemain du jour où il a reçu la fiche synthétique, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales et les quatre informations financières du tableau (F37190). Exiger ou recevoir un versement avant la fin de ce délai est puni d’une amende de 30 000 €, sauf promesse conclue par un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier) ou somme consignée chez un professionnel disposant d’une garantie financière dédiée.
Après la promesse : l’état daté et le certificat du syndic
Avant l’acte, le syndic établit l’état daté et le transmet au notaire. Il distingue les sommes dues par le vendeur au syndicat, celles que le syndicat lui doit, et celles qui resteront à la charge de l’acheteur, notamment les provisions non encore exigibles. Son coût est plafonné à 380 € TTC et facturé au vendeur (fiche F37294, vérifiée le 18 février 2026). Le syndic remet aussi au notaire un certificat de moins d’un mois attestant que le vendeur n’a pas de dette envers la copropriété. À défaut de ce certificat, le notaire avertit le syndic du transfert de propriété dans les 15 jours qui suivent la vente ; si le vendeur a des dettes envers la copropriété, le syndic peut faire opposition au versement du prix (F37190). L’acte de vente mentionne le numéro d’immatriculation de la copropriété au registre national (F2604).
Lire les procès-verbaux d’assemblée générale
Les procès-verbaux des trois dernières années disent ce que la copropriété a décidé et ce qu’elle a refusé. Pour un acheteur, quatre points comptent :
- Les travaux votés : en cas de travaux votés avant la vente, le vendeur paie les appels de fonds émis avant la vente, l’acheteur ceux émis après, même si les travaux n’ont pas commencé : c’est le copropriétaire à la date d’exigibilité qui paie (fiche F32920, vérifiée le 13 février 2026). Vendeur et acheteur peuvent convenir dans l’acte d’un autre partage, mais cet accord n’est pas opposable au syndic.
- Les emprunts collectifs : quand le syndicat a emprunté pour financer des travaux, les sommes restant dues par le vendeur deviennent exigibles à la vente ; l’obligation peut être transmise à l’acheteur par un accord entre eux (F2604).
- Les travaux refusés : tant que la façade, la toiture ou le chauffage collectif ne sont pas traités, le DPE du lot reste limité, et le bailleur ne peut pas décider seul de ces travaux. Notre article DPE et location en 2026 détaille ce que le bailleur maîtrise et ce qu’il ne maîtrise pas.
- Les procédures : impayés, contentieux, désignation d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire. L’annonce de vente doit signaler les procédures liées aux difficultés financières de la copropriété (F37190), et l’annexe de l’état daté indique les procédures judiciaires en cours (F37294).
Le budget prévisionnel, voté chaque année à la majorité simple, finance l’entretien et le fonctionnement courants. Les provisions sont dues le premier jour de chaque trimestre, ou de la période fixée par l’assemblée générale (fiche F20586, vérifiée le 4 août 2026). Après la vente, la régularisation annuelle des charges, en plus ou en moins, revient à celui qui est copropriétaire le jour de l’approbation des comptes (F32920).
Plan pluriannuel de travaux, diagnostic technique global, DPE collectif
| Document | Obligatoire ? | Ce qu’il apprend à l’acheteur |
|---|---|---|
| Projet de plan pluriannuel de travaux | Oui depuis le 1er janvier 2025 pour tout immeuble à destination totale ou partielle d’habitation dont la réception remonte à plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots ; dispense si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur 10 ans | Liste des travaux nécessaires sur 10 ans (sauvegarde de l’immeuble, santé et sécurité des occupants, économies d’énergie), estimation de leur coût, hiérarchie et échéancier proposé |
| Plan pluriannuel de travaux adopté | Non : l’assemblée générale peut adopter tout ou partie du projet, le modifier ou le refuser, à la majorité absolue | Feuille de route qui engage la copropriété ; chaque opération de travaux est ensuite votée à son échéance, avec son financement |
| Diagnostic technique global | Oui quand un immeuble de plus de 10 ans destiné en tout ou partie à l’habitation est mis en copropriété ; facultatif pour une copropriété existante | État apparent des parties et équipements communs, DPE de l’immeuble, liste et coût sommaire des travaux des 10 prochaines années |
| DPE collectif | Pour les immeubles d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 : depuis 2024 au-delà de 200 lots, depuis 2025 de 50 à 200 lots, depuis le 1er janvier 2026 jusqu’à 50 lots | Performance énergétique de l’immeuble, valable 10 ans |
Le plan est actualisé tous les 10 ans. Si l’assemblée générale ne l’a pas adopté ou si son échéancier est incertain, le syndic doit réinscrire la question à chaque assemblée qui approuve les comptes. Le maire, le préfet ou le président de l’intercommunalité peuvent en demander la transmission et, à défaut de réponse dans le mois, le faire établir d’office aux frais du syndicat (fiche F36760, vérifiée le 8 juin 2026). Le coût du diagnostic technique global est réparti entre les copropriétaires selon leurs tantièmes et n’est pas récupérable sur le locataire (fiche F32059, vérifiée le 16 octobre 2026).
Le fonds de travaux : une réserve attachée au lot
Tout immeuble à destination totale ou partielle d’habitation constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de 10 ans après la réception des travaux de construction, quel que soit le nombre de lots ; pour un immeuble ancien, ce délai est écoulé depuis longtemps (fiche F34026, vérifiée le 9 juin 2026).
- Montant : une cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel ; si un plan pluriannuel de travaux est adopté, au moins 2,5 % du montant des travaux qu’il prévoit et au moins 5 % du budget prévisionnel. L’assemblée générale peut voter davantage, à la majorité absolue.
- Usage : élaboration du projet de plan et du diagnostic technique global, travaux du plan adopté, travaux urgents ou nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la santé, à la sécurité ou aux économies d’énergie. Jamais l’entretien courant, financé par le budget prévisionnel.
- Suspension : l’assemblée générale peut suspendre les cotisations « lorsque le montant des cotisations du fonds de travaux dépasse le montant du budget prévisionnel » ou « lorsque le montant du fonds de travaux dépasse de 50 % le montant des travaux prévus dans le PPT adopté » (F34026).
- À la vente : les sommes versées appartiennent au syndicat et ne sont pas remboursées au vendeur. Vendeur et acheteur peuvent toutefois prévoir dans l’acte un remboursement des sommes non encore affectées à des travaux, qui s’ajoute alors au prix.
Pour l’acheteur, un fonds bien doté réduit les appels de fonds futurs pour les travaux du plan ; un fonds faible au regard d’un plan chargé annonce des appels de fonds. Le montant rattaché au lot figure parmi les documents remis avant la promesse.
Louer un lot : ce que la copropriété impose au bailleur
- Le bail : en copropriété, un extrait du règlement de copropriété est annexé au bail. Il porte sur la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et communes, et la quote-part de chaque catégorie de charges attribuée au logement (fiche F35109, vérifiée le 1er octobre 2026).
- Les charges : le décompte du syndic distingue la part récupérable sur le locataire et celle qui reste au bailleur ; la liste des charges récupérables et leur traitement fiscal sont dans notre article taxe foncière et charges du propriétaire bailleur. Le coût du diagnostic technique global, lui, n’est pas récupérable (F32059).
- Les travaux dans le lot : ceux qui touchent aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l’immeuble demandent l’accord de l’assemblée générale ; voir notre article acheter un plateau brut.
- Les diagnostics de location : DPE, plomb, électricité, gaz, état des risques ; la liste et les durées de validité sont dans notre article diagnostics obligatoires pour louer.
- La location de courte durée : à Lille, le changement d’usage d’un meublé de tourisme suppose qu’il soit conforme au règlement de copropriété ; voir notre article meublé de tourisme à Lille.
Immeuble ancien réhabilité puis divisé en lots
Dans l’ancien, certains immeubles sont achetés entiers, rénovés, puis vendus lot par lot. La copropriété est alors créée au moment de la division. Plusieurs règles s’appliquent alors :
- Le diagnostic technique global est obligatoire quand un immeuble de plus de 10 ans, destiné en tout ou partie à l’habitation, est mis en copropriété ; l’obligation s’apprécie à la date de la mise en copropriété (F32059). Demandez-le avec les documents de la vente.
- L’immatriculation au registre national des copropriétés est faite par le notaire pour un immeuble ancien mis en copropriété, puis mise à jour chaque année par le syndic (fiche F32058, vérifiée le 11 mars 2026).
- L’amiante : quand un bien est issu de la division d’un immeuble, le diagnostic amiante doit être réalisé avant sa vente (F742).
- Le projet de plan pluriannuel de travaux : exigé pour tout immeuble d’habitation dont la réception remonte à plus de 15 ans (F36760), sauf diagnostic technique global sans besoin de travaux sur 10 ans. Demandez s’il a été établi, ou si le diagnostic technique global en dispense.
Dans une copropriété nouvellement créée, les documents d’historique sont minces : pas de procès-verbaux sur trois ans, pas de charges sur deux exercices. Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, le budget prévisionnel du premier exercice et la fiche synthétique, qui comporte des rubriques propres au premier exercice (fiche F34051), deviennent les pièces principales. Le fonds de travaux, lui, n’attend pas dix ans : la loi Climat et résilience a fixé l’obligation « à 10 ans après l’achèvement de l’immeuble » (réponse du ministre du logement à la question écrite n° 6696, publiée le 27 juin 2023), et l’ANIL ne prévoit le report de dix ans que « pour les immeubles neufs » (ANIL, charges de copropriété). Un immeuble ancien, achevé depuis plus de dix ans, cotise donc en principe dès la création de la copropriété. Si la réhabilitation a été assez lourde pour que l’immeuble soit regardé comme neuf, faites confirmer la date de départ par le notaire. Si la division a supposé des travaux de création de logements, l’intercommunalité ou la commune peut avoir institué un « permis de diviser » ; voir notre article permis de louer dans les Hauts-de-France.
En discussion au Parlement
Le projet de loi « visant la relance et la décentralisation du logement », adopté par le Sénat, est inscrit en séance publique à l’Assemblée nationale le 16 novembre 2026. Dans le texte de la commission n° 3188, l’article 6 bis ajouterait l’amélioration du confort thermique au contenu du plan pluriannuel de travaux, du diagnostic technique global et du DPE, et permettrait de voter à la majorité simple l’installation de protections solaires extérieures sur les baies vitrées. L’article 6 préciserait le cas du bailleur dont le logement ne peut atteindre la classe énergétique exigée parce que l’assemblée générale a refusé les travaux : le logement serait considéré comme décent si la résolution de refus date de moins de dix-huit mois, que le bailleur a fait les démarches pour obtenir un vote et qu’il a réalisé tous les travaux possibles au regard de ce refus, pendant trois ans au plus à compter du premier refus. Le droit en vigueur prévoit déjà une exception devant le juge dans ce cas (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989), décrite dans notre article DPE et location en 2026. Au 14 novembre 2026, rien n’est adopté définitivement ; cet article sera mis à jour après le vote.
Avant de signer : la liste à vérifier
- La fiche synthétique, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales et les quatre informations financières sont remis ; à défaut, le délai de rétractation ne court pas. Les autres documents (carnet d’entretien, plan de travaux, notice) sont aussi dus à la promesse.
- Les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales : travaux votés, échéancier des appels de fonds, emprunt collectif, procédures en cours.
- Le plan pluriannuel de travaux adopté, ou son projet : montant et calendrier des travaux à 10 ans.
- La part du fonds de travaux rattachée au lot, et ce que l’acte prévoit à son sujet.
- Les charges des 2 derniers exercices, et la part récupérable sur un locataire.
- Le DPE du lot et, s’il existe, le DPE collectif : la classe permet-elle de louer, et jusqu’à quand ?
- Le règlement de copropriété : usage d’habitation, location meublée ou de courte durée, travaux dans le lot.
- Dans un immeuble nouvellement divisé : diagnostic technique global, immatriculation, diagnostic amiante.
DIVIDOM
DIVIDOM, agence immobilière de Lille, commercialise surtout des lots dans l’ancien réhabilité des Hauts-de-France. Dans les ventes de plateaux bruts que nous commercialisons, l’autorisation d’urbanisme et les accords de la copropriété sont réglés avant la vente des lots (voir notre article sur l’achat d’un plateau brut). Nous ne promettons aucun rendement : chaque projet dépend du bien, des charges, du loyer obtenu et de votre situation. Pour voir les biens, consultez nos offres dans l’ancien ; pour étudier un projet, contactez-nous.
Questions fréquentes sur l’achat en copropriété
Quels documents de copropriété recevoir avant d’acheter un appartement ?
Au plus tard à la promesse : fiche synthétique, règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales, carnet d’entretien, conclusions du diagnostic technique global s’il existe, plan pluriannuel de travaux ou son projet, notice d’information, charges payées par le vendeur sur 2 exercices, part du fonds de travaux, sommes dues au syndicat, impayés de la copropriété, et le dossier de diagnostic technique.
Qui paie les travaux votés avant la vente ?
Celui qui est copropriétaire à la date où chaque appel de fonds est exigible : le vendeur pour les appels émis avant la vente, l’acheteur pour ceux émis après, même si les travaux n’ont pas commencé. Un autre partage peut être prévu dans l’acte, mais il ne vaut qu’entre vendeur et acheteur, pas envers le syndic.
Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur ?
Non : les sommes versées appartiennent au syndicat des copropriétaires. L’acte de vente peut toutefois prévoir que l’acheteur rembourse au vendeur les sommes non encore affectées à des travaux, en plus du prix.
Le plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire ?
Le projet de plan l’est depuis le 1er janvier 2025 pour les immeubles d’habitation de plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots, sauf diagnostic technique global sans besoin de travaux sur 10 ans. L’assemblée générale n’est pas obligée de l’adopter.
Combien coûte l’état daté ?
380 € TTC au plus, facturé au vendeur par le syndic. Le syndic ne peut pas multiplier les facturations pour la vente simultanée de plusieurs lots, par exemple un appartement et un parking.
Quand commence le délai de rétractation dans une copropriété ?
Le lendemain de la réception de la promesse et des documents obligatoires : fiche synthétique, règlement et état descriptif de division, procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales et informations financières. Tant qu’ils manquent, les 10 jours ne commencent pas.
Le diagnostic technique global est-il obligatoire ?
Seulement quand un immeuble de plus de 10 ans, destiné en tout ou partie à l’habitation, est mis en copropriété. Dans une copropriété existante, il est facultatif, sauf si le maire ou le préfet l’exige pour un immeuble présentant des désordres.
Les charges de copropriété sont-elles récupérables sur le locataire ?
Une partie seulement, selon la liste du décret du 26 août 1987 ; le décompte du syndic distingue les deux parts. Le coût du diagnostic technique global, par exemple, n’est pas récupérable. Voir notre article sur la taxe foncière et les charges du bailleur.
Sources et avertissement
Article informatif, à jour au 14 novembre 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Chaque copropriété a son règlement et ses décisions : avant de vous engager, faites relire les documents par votre notaire. L’ADIL informe gratuitement les particuliers.
Sources officielles, lues dans leur texte le 14 novembre 2026 :
- service-public.gouv.fr : « Achat d’un logement en copropriété » (F37190), fiche vérifiée le 19 septembre 2025
- service-public.gouv.fr : vente d’un logement en copropriété (F2604), fiche vérifiée le 21 août 2025
- service-public.gouv.fr : répartition des charges et travaux entre vendeur et acquéreur (F32920), fiche vérifiée le 13 février 2026
- service-public.gouv.fr : état daté (F37294), fiche vérifiée le 18 février 2026
- service-public.gouv.fr : plan pluriannuel de travaux (F36760), fiche vérifiée le 8 juin 2026
- service-public.gouv.fr : fonds de travaux (F34026), fiche vérifiée le 9 juin 2026
- service-public.gouv.fr : diagnostic technique global (F32059), fiche vérifiée le 16 octobre 2026
- service-public.gouv.fr : DPE collectif (F37504), fiche vérifiée le 1er janvier 2026
- service-public.gouv.fr : budget prévisionnel de la copropriété (F20586), fiche vérifiée le 4 août 2026
- service-public.gouv.fr : fiche synthétique de la copropriété (F34051), fiche vérifiée le 3 juillet 2026
- service-public.gouv.fr : immatriculation des copropriétés (F32058), fiche vérifiée le 11 mars 2026
- service-public.gouv.fr : procès-verbal d’assemblée générale (F2636), fiche vérifiée le 18 février 2026
- service-public.gouv.fr : emprunt collectif de la copropriété (F31418), fiche vérifiée le 11 février 2026
- service-public.gouv.fr : promesse de vente (F2965), fiche vérifiée le 10 avril 2026 (délai de rétractation de l’acquéreur non professionnel)
- service-public.gouv.fr : « État d’amiante » (F742), fiche vérifiée le 16 octobre 2026
- service-public.gouv.fr : « Rédaction du bail d’habitation, logement vide » (F35109), fiche vérifiée le 1er octobre 2026
- ANIL : « Charges de copropriété : charges générales et spéciales » (fonds de travaux, report de dix ans pour les immeubles neufs)
- Assemblée nationale : question écrite n° 6696 (16e législature), réponse du ministre chargé du logement publiée le 27 juin 2023 (fonds de travaux : obligation à 10 ans après l’achèvement de l’immeuble)
- Assemblée nationale : texte de la commission des affaires économiques n° 3188-A0 sur le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, déposé le 23 septembre 2026 (articles 6 et 6 bis)
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