Fiscalité

Taxe foncière et charges du propriétaire bailleur en 2026 : qui paie quoi, ce qui se récupère, ce qui se déduit

Publié le 14 novembre 2026

Le propriétaire bailleur paie la taxe foncière du logement qu’il loue, d’après la situation au 1er janvier. En 2026, les valeurs locatives qui servent de base augmentent de 0,8 %. Il récupère sur le locataire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les charges du décret de 1987, et déduit la taxe foncière de ses loyers au régime réel.

Cet article rassemble ce qu’un investisseur qui loue un logement, vide ou meublé, paie chaque année en plus de son crédit : taxe foncière et exonérations, taxe d’ordures ménagères, charges récupérables et régularisation, déduction fiscale, taxe d’habitation et taxes sur la vacance, cotisation foncière des entreprises pour le meublé. Chaque règle est donnée avec sa source officielle et sa date. Aucun taux communal n’y figure : les taux changent d’une commune et d’une année à l’autre, et la DGFiP les publie (voir plus bas).

L’essentiel en bref

Qui paie : le propriétaire ou l’usufruitier au 1er janvier, même si le logement est loué. En cas de vente en cours d’année, l’avis reste au nom du vendeur ; le partage au prorata se règle chez le notaire.
Calcul : la moitié de la valeur locative cadastrale, multipliée par les taux votés par les collectivités. Les valeurs locatives sont revalorisées de 0,8 % en 2026 (coefficient de 1,008).
Exonérations : deux ans pour une construction neuve ou un agrandissement, sur déclaration dans les 90 jours ; d’autres sur délibération de la commune. Celles liées à l’âge ou aux revenus ne visent que le logement habité par le propriétaire, pas celui qu’il loue.
Ordures ménagères : la taxe figure sur l’avis de taxe foncière du bailleur, qui la récupère sur le locataire. Elle ne se déduit pas des revenus fonciers.
Charges récupérables : liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987, payées par provisions avec une régularisation au moins une fois par an, ou au forfait en meublé.
Impôt sur le revenu : la taxe foncière se déduit au régime réel, en location nue comme en meublé ; au micro-foncier et au micro-BIC, l’abattement forfaitaire couvre toutes les charges.
Vacance : en 2027, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation remplace la taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants (loi de finances pour 2026, article 108).
Meublé : cotisation foncière des entreprises due, sauf exonération, notamment si les recettes ne dépassent pas 5 000 €.
Simuler : nos simulateurs de déficit foncier (location nue) et LMNP (location meublée) intègrent la taxe foncière annuelle, hors ordures ménagères, et les charges de copropriété non récupérables.

Taxe foncière : qui la paie, comment elle se calcule

D’après la fiche de service-public.gouv.fr sur la taxe foncière (vérifiée le 25 septembre 2026) :

Le redevable : le propriétaire ou l’usufruitier d’un bien bâti au 1er janvier de l’année d’imposition. La taxe est due même si le logement est loué à un locataire.
L’année entière : la taxe est établie une fois par an, pour toute l’année, d’après la situation au 1er janvier. Des travaux qui augmentent la valeur du logement ne sont pris en compte qu’au 1er janvier suivant (service-public.gouv.fr, 5 février 2026).
La vente en cours d’année : l’avis reste au nom du propriétaire au 1er janvier, qui paie la totalité. Vendeur et acheteur conviennent habituellement, chez le notaire, d’une répartition au prorata de l’année, sur la base du dernier avis connu ; cet accord ne vaut qu’entre eux.
L’avis : il regroupe la taxe foncière, ses taxes annexes et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères quand la collectivité l’a instituée.

La base : la valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale est le loyer théorique annuel que le bien pourrait produire s’il était loué dans des conditions normales (impots.gouv.fr, page modifiée le 3 septembre 2026). La base de la taxe foncière est égale à la moitié de cette valeur (service-public.gouv.fr).

Ces valeurs sont revalorisées chaque année par un coefficient forfaitaire qui suit l’indice des prix à la consommation harmonisé de novembre de l’année précédente (article 1518 bis du code général des impôts, BOFiP, BOI-IF-TFB-20-20, version du 10 juin 2026). En 2026, le coefficient est de 1,008, soit une hausse de 0,8 % des bases des propriétés bâties et non bâties, hors locaux professionnels ; la taxe d’enlèvement des ordures ménagères suit la même hausse (impots.gouv.fr ; brochure pratique Impôts locaux 2026 de la DGFiP).

La révision générale des valeurs locatives des logements, qui doit les rapprocher des loyers du marché, est repoussée : la loi de finances pour 2026 (article 106) prévoit son intégration dans les bases d’imposition de 2031 (brochure de la DGFiP).

Les taux : votés par les collectivités

Les taux sont votés chaque année par les collectivités dont dépend le bien : commune, intercommunalité, syndicats, établissement public foncier. Elles peuvent les baisser, les maintenir ou les augmenter (impots.gouv.fr). Le montant de l’avis dépend donc de la commune et de l’année.

Pour connaître les taux d’une commune, la DGFiP publie un outil de consultation des taux de fiscalité directe locale (taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe d’habitation sur les résidences secondaires et sur les logements vacants), avec les moyennes départementales et régionales et les délibérations de l’année (service-public.gouv.fr, 22 juillet 2026). Il n’est pas possible de simuler soi-même sa taxe foncière ; le service des impôts fonciers du secteur peut communiquer une estimation (impots.gouv.fr, page modifiée le 10 juillet 2026). Avant un achat, le dernier avis du vendeur donne le montant de l’année précédente.

Le paiement en 2026

D’après service-public.gouv.fr (actualité mise à jour le 22 septembre 2026) :

avis en ligne depuis le 27 août 2026 pour les propriétaires non mensualisés, à partir du 19 septembre pour les mensualisés ;
date limite de paiement : le 15 octobre 2026 à minuit, ou le 20 octobre 2026 à minuit en cas de paiement en ligne ;
paiement par chèque, virement ou espèces possible seulement si la taxe ne dépasse pas 300 € ;
mensualisation de la taxe foncière de 2027 : adhésion jusqu’au 15 décembre 2026 pour un premier prélèvement en janvier 2027.

Exonérations : celles qui peuvent viser un logement loué, et les autres

Les exonérations de taxe foncière sont de deux natures : celles qui tiennent au bien (construction, travaux, situation) et celles qui tiennent à la personne (âge, revenus, allocations). Les premières peuvent profiter à un bailleur ; les secondes ne visent que le logement qu’habite le propriétaire. Sources : service-public.gouv.fr et brochure de la DGFiP.

Situation	Durée et montant	Condition	Logement loué ?
Construction nouvelle, reconstruction, addition de construction à usage d’habitation	2 ans à partir du 1er janvier qui suit l’achèvement	Déclaration dans les 90 jours de l’achèvement (espace Finances publiques, rubrique « Biens immobiliers », ou formulaires H1, H2 ou IL). La commune peut limiter l’exonération à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base pour sa part ; l’intercommunalité peut la supprimer pour sa part	Oui
Logement achevé depuis plus de 10 ans, après des travaux d’économie d’énergie	3 ans, de 50 % à 100 %, non renouvelable pendant 10 ans	Délibération de la commune ; plus de 10 000 € de dépenses payées l’année précédente ou 15 000 € sur les trois années précédentes ; déclaration avant le 1er janvier de la première année	Oui, si la commune l’a votée
Logement neuf à haut niveau de performance énergétique	5 ans, de 50 % à 100 %	Délibération de la commune ou de l’intercommunalité ; déclaration au centre des impôts	Oui, si elle a été votée
Bureaux transformés en logements	5 ans après l’achèvement des travaux	Délibération de la commune ou de l’intercommunalité	Oui, si elle a été votée
Logement acquis et amélioré avec une subvention de l’Anah, en vue de sa location, en zone France ruralités revitalisation	15 ans après l’achèvement des travaux	Délibération ; l’exonération cesse si le logement n’est plus loué pendant au moins 12 mois de suite	Oui, c’est son objet
Logement destiné à la location mais vacant	Dégrèvement à partir du 1er jour du mois qui suit le début de la vacance	Vacance indépendante de la volonté du propriétaire, d’au moins 3 mois, de tout le logement ou d’une partie louable séparément ; réclamation au centre des impôts. Le dégrèvement s’étend à la taxe d’ordures ménagères	Location vide seulement : les locations meublées et saisonnières sont exclues
Titulaire de l’allocation de solidarité aux personnes âgées, de l’allocation supplémentaire d’invalidité, ou de l’allocation aux adultes handicapés sous condition de revenus	Exonération totale	Habitation principale du redevable	Non
Plus de 75 ans au 1er janvier, revenus sous un plafond (12 793 € pour une part en métropole, revenus de 2025)	Exonération totale	Logement habité par le propriétaire, principal ou secondaire	Non
Plus de 65 ans et au plus 75 ans, même plafond	Dégrèvement de 100 €	Habitation principale	Non
Taxe supérieure à 50 % des revenus du foyer	Plafonnement, sur réclamation	Résidence principale, revenus sous un plafond, pas d’impôt sur la fortune immobilière l’année précédente	Non

Pourquoi les exonérations liées à l’âge ne s’appliquent pas au logement loué

Le Bulletin officiel des finances publiques le dit pour chacune :

l’exonération des titulaires de certaines allocations « ne peut être accordée que pour le logement qui constitue effectivement l’habitation principale du redevable » ; si le propriétaire loue une partie de l’immeuble où il habite, elle n’est accordée que pour le logement qu’il occupe (BOI-IF-TFB-10-55-10, version du 27 juin 2023) ;
l’exonération des plus de 75 ans suppose que l’immeuble soit habité par le propriétaire ou l’usufruitier ; une résidence secondaire mise à la disposition exclusive d’un tiers, même sans bail, n’y ouvre pas droit (BOI-IF-TFB-10-55-20) ;
le dégrèvement de 100 € ne porte que sur la taxe de l’habitation principale (BOI-IF-TFB-10-55-40).

Un bailleur de plus de 75 ans peut donc être exonéré pour la maison qu’il habite et payer la taxe foncière de l’appartement qu’il loue. Aucune de ces exonérations ne s’étend à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (BOI-IF-TFB-10-55).

Ancien réhabilité : une qualification à faire confirmer

L’exonération de deux ans vise les constructions nouvelles, les reconstructions et les additions de construction ; elle s’applique aussi à la conversion d’un bâtiment rural en habitation avec des travaux importants (brochure de la DGFiP). Une simple rénovation d’un logement existant n’y ouvre pas droit ; seule l’exonération pour économies d’énergie peut alors jouer, si la commune l’a votée. Pour un immeuble ancien restructuré ou divisé en plusieurs logements, la qualification des travaux, et donc l’exonération, est à faire confirmer par le centre des impôts fonciers ; la déclaration des changements reste due dans les 90 jours de l’achèvement (service-public.gouv.fr).

Taxe d’enlèvement des ordures ménagères : sur l’avis du bailleur, à la charge du locataire

D’après le Bulletin officiel des finances publiques (BOI-IF-AUT-90-10, version du 3 juillet 2024) et service-public.gouv.fr :

Qui la reçoit : la taxe est établie au nom du propriétaire ou de l’usufruitier, redevable de la taxe foncière, et figure sur le même avis. Le propriétaire la paie, même si le logement est loué.
Base et taux : la même base que la taxe foncière (le revenu net cadastral), avec un taux propre voté par la collectivité compétente pour les déchets ; elle suit donc la revalorisation de 0,8 % de 2026.
Récupération : le propriétaire peut la récupérer de plein droit sur le locataire : elle figure dans la liste des charges récupérables du décret du 26 août 1987. Il en fait lui-même la ventilation et adresse à chaque locataire le compte détaillé des taxes locatives et leur répartition ; l’administration ne la fait pas à sa place.
Aucune exonération personnelle : les exonérations de taxe foncière liées à l’âge ou aux revenus ne s’étendent pas à la taxe d’ordures ménagères. L’exonération de deux ans des constructions neuves ne s’y applique pas non plus.
Redevance : certaines collectivités financent les déchets par une redevance plutôt que par une taxe ; la liste de service-public.gouv.fr classe l’une et l’autre parmi les charges du locataire.

Côté impôt sur le revenu, la taxe d’ordures ménagères n’est pas déductible des revenus fonciers, puisqu’elle est récupérable ; elle ne le devient que si le locataire ne l’a pas remboursée au 31 décembre de l’année de son départ (voir plus bas).

Charges récupérables : la liste du décret du 26 août 1987

Les charges récupérables, ou charges locatives, sont des dépenses dues par le locataire mais payées d’abord par le propriétaire, qui se les fait rembourser (service-public.gouv.fr, fiche F947, vérifiée le 15 avril 2025). Pour un logement loué vide ou meublé en résidence principale, leur liste est celle du décret n° 87-713 du 26 août 1987 (texte reproduit par l’ANIL). Cette liste est limitative : une dépense qui n’y figure pas ne se récupère pas (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-40).

Rubrique du décret	Exemples de dépenses récupérables
I. Ascenseurs et monte-charge	Électricité, visites périodiques, nettoyage, graissage, menues réparations de la cabine et des paliers
II. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif	Eau des occupants et des parties communes (y compris taxes et redevance d’assainissement), combustible ou énergie, entretien courant de la chaufferie, relevé des compteurs
III. Installations individuelles	Entretien courant et menues réparations du chauffage et de la production d’eau chaude, quand le bailleur les fait à la place du locataire
IV. Parties communes intérieures	Électricité, produits d’entretien, minuterie, frais de personnel d’entretien
V. Espaces extérieurs	Entretien des allées, aires de stationnement, espaces verts et aires de jeux
VI. Hygiène	Sacs pour les ordures, désinsectisation, vidange des fosses, élimination des rejets
VII. Équipements divers	Ventilation mécanique, interphone et ouverture codée
VIII. Impositions et redevances	Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage

Quelques règles du décret (article 2) : la rémunération d’un gardien qui assure l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets est récupérable à 75 %, à 40 % s’il n’assure que l’une des deux tâches ; le remplacement d’un élément d’équipement n’est assimilé à une menue réparation que s’il ne coûte pas plus qu’elle.

Ce qui reste au bailleur

Tout ce qui ne figure pas sur la liste reste à la charge du propriétaire. C’est le cas, en lisant le décret, de la taxe foncière elle-même, de l’assurance du propriétaire, des honoraires de gestion locative, des intérêts d’emprunt, et des réparations qui dépassent l’entretien courant et les menues réparations. Service-public.gouv.fr cite aussi le contrôle technique de l’ascenseur, à réaliser tous les cinq ans. En copropriété, le décompte annuel du syndic distingue les dépenses récupérables des autres.

Provisions, forfait et régularisation annuelle

D’après la fiche F947 de service-public.gouv.fr :

Bail	Mode de paiement des charges
Location vide	Provisions mensuelles avec régularisation au moins une fois par an
Location meublée (bail d’habitation)	Au choix du bail : provisions avec régularisation, ou forfait
Bail mobilité	Forfait versé avec le loyer

Les provisions et la régularisation

Le bailleur fixe les provisions d’après le budget prévisionnel et les résultats de la dernière régularisation.
Au moins une fois par an, il compare les provisions demandées aux dépenses réelles : il reverse le trop-perçu ou demande un complément.
Un mois avant la régularisation, il communique le décompte par nature de charges et le mode de répartition entre les logements.
Pendant les six mois qui suivent l’envoi du décompte, il tient les justificatifs à la disposition du locataire.
Il peut réclamer des charges impayées pendant trois ans ; le locataire dispose du même délai pour un trop-versé.
Si la régularisation n’a pas été faite avant la fin de l’année civile qui suit l’année d’exigibilité des charges, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur douze mois. Le juge peut refuser un rappel tardif qu’il juge déloyal et brutal, consécutif à une faute du bailleur.

Le forfait en meublé

Son montant est écrit dans le bail et ne doit pas être disproportionné au regard des charges du précédent locataire. Il ne donne lieu à aucun complément ni régularisation, et peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer.

Pour la colocation et la location à un étudiant, voir nos articles sur la colocation à Lille et la location étudiante.

Ce qui se déduit des loyers

Les sommes que le locataire rembourse au titre des charges ne sont pas des loyers imposables, et les charges locatives payées pour son compte ne sont pas déductibles : l’opération est en principe neutre d’une année sur l’autre (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-40). Les charges qui restent au bailleur, elles, se déduisent au régime réel.

Location nue au régime réel : la déclaration n° 2044

D’après la notice de la déclaration n° 2044 des revenus de 2025 (n° 50156#30) et le BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-50 (version du 6 mai 2020) :

Ligne 227 : la taxe foncière et ses taxes annexes, comme la taxe spéciale d’équipement, pour la part restant à la charge du propriétaire. Elle se déduit l’année de son paiement ; si elle n’est pas encore payée, pour son montant exact si l’avis est reçu, sinon dans la limite de la taxe de l’année précédente, avec une régularisation l’année suivante. Les pénalités de retard se déduisent avec elle.
Pas la taxe d’ordures ménagères : bien qu’elle figure sur l’avis, elle n’est pas déductible, car récupérable sur le locataire. Les frais de gestion de l’avis, y compris ceux de la taxe d’ordures ménagères, sont en revanche déductibles.
Ligne 225 : les charges récupérables que le locataire n’a pas remboursées au 31 décembre de l’année de son départ, y compris celles des années précédentes non déjà déduites. Les sommes retenues sur le dépôt de garantie pour couvrir des charges se déclarent en recettes et se déduisent sur cette ligne, ou ne se déclarent pas si les deux montants sont égaux. Les charges locatives supportées pendant la vacance du logement se déduisent aussi (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-40). Une vente du logement occupé ne permet pas cette déduction.
Lignes 229 et 230 : les provisions pour charges de copropriété versées au syndic, puis leur régularisation l’année suivante, pour la part non récupérable : voir notre article sur le déficit foncier, qui détaille toutes les charges déductibles.
Non déductibles : la taxe d’habitation d’un logement loué, normalement établie au nom du locataire, la taxe d’ordures ménagères et la taxe de balayage (BOFiP).

Au micro-foncier, jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers, l’abattement forfaitaire de 30 % représente les frais : aucune charge réelle ne se déduit (service-public.gouv.fr, fiche F1991, vérifiée le 15 avril 2026). Pour mesurer le poids de la taxe foncière et des charges non récupérables au régime réel, voyez notre simulateur de déficit foncier.

Location meublée (LMNP) au régime réel

Les revenus d’une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime réel, le loueur déduit les charges supportées dans l’intérêt de son activité ; un déficit se reporte sur les revenus de location meublée non professionnelle des dix années suivantes (service-public.gouv.fr, fiche F32744, vérifiée le 15 avril 2026). Les impôts à la charge de l’activité, dont la déduction n’est pas interdite par la loi, font partie des charges déductibles (BOFiP, BOI-BIC-CHG-40-30) : c’est le cas de la taxe foncière du logement loué et de la cotisation foncière des entreprises.

Au micro-BIC, l’abattement forfaitaire, de 50 % pour une location meublée de longue durée, couvre toutes les charges, qui ne se déduisent pas (service-public.gouv.fr). Les amortissements, leur limite et le report du déficit sont détaillés dans notre article sur la location meublée non professionnelle ; pour un calcul, voyez notre simulateur LMNP.

En résumé

Dépense	Location nue, régime réel	Location meublée, régime réel	Micro-foncier ou micro-BIC
Taxe foncière et taxes annexes	Déductible (ligne 227)	Déductible	Couverte par l’abattement
Taxe d’ordures ménagères remboursée par le locataire	Ni déductible, ni imposable	Traitement comptable à voir avec l’expert-comptable	Sans objet
Charges récupérables non remboursées au départ du locataire	Déductibles (ligne 225)	Non précisé par les sources consultées	Couvertes par l’abattement
Cotisation foncière des entreprises	Sans objet	Déductible	Couverte par l’abattement

Taxe d’habitation et vacance : ce qui peut rester au bailleur

Logement loué comme résidence principale du locataire

La taxe d’habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023 : ni le locataire, ni le bailleur ne la paient pour ce logement (service-public.gouv.fr, fiche F42, vérifiée le 24 août 2026). Si le locataire à l’année en fait sa résidence secondaire, c’est lui qui reçoit l’avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Logement meublé : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires

Elle est due par celui qui a la disposition d’un logement meublé qui n’est pas sa résidence principale, au 1er janvier, pour l’année entière.
Un meublé inoccupé reste imposable : selon le BOFiP, le contribuable qui a la disposition d’une habitation meublée est imposable même s’il l’a offerte en location sans trouver preneur, et confier les clés à une agence ne lui en retire pas la disposition (BOI-IF-TH-10-20-10, version du 12 septembre 2012, citant le Conseil d’État). Un meublé vide de locataire au 1er janvier peut donc entraîner un avis au nom du bailleur.
Pour un meublé loué aux vacanciers, la taxe est établie au nom du loueur quand le logement fait partie de sa résidence secondaire, sauf s’il est aménagé et réservé exclusivement à la location (F42).
Les communes de la « zone tendue » peuvent la majorer de 5 % à 60 %, et toutes les communes peuvent exonérer les meublés de tourisme classés à partir de 2027, sur délibération votée avant le 1er octobre 2026 : voir notre article sur les résidences secondaires et la location saisonnière sur la Côte d’Opale.

La déclaration d’occupation

Le propriétaire d’un local d’habitation déclare, avant le 1er juillet, un logement jamais déclaré ou tout changement depuis la déclaration précédente : occupation par lui-même (résidence principale ou secondaire), logement vacant, ou occupation par un tiers, locataire ou occupant gratuit, qu’il identifie (nom, prénom, date et lieu de naissance). La démarche se fait dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » de l’espace sur impots.gouv.fr ; l’absence de déclaration ou une déclaration inexacte expose à une amende de 150 € par local (F42). Depuis la loi de finances pour 2026, le gestionnaire de la location doit transmettre ces informations au propriétaire qui les lui demande, et peut se voir confier la déclaration (article 1418 du code général des impôts, brochure de la DGFiP).

Logement vide et non meublé : les taxes sur la vacance

En 2026, selon la fiche F17293 de service-public.gouv.fr (vérifiée le 11 juin 2025, avec un encadré sur la réforme) :

taxe annuelle sur les logements vacants : dans les communes de la « zone tendue » fixée par décret, pour un logement non meublé inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier ; 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite ; perçue par l’État ;
taxe d’habitation sur les logements vacants : ailleurs, si la commune l’a instituée, pour un logement vacant depuis plus de deux ans ;
exclusions : vacance indépendante de la volonté du propriétaire, logement occupé plus de 90 jours de suite dans l’année, travaux nécessaires de plus de 25 % de la valeur du logement, résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation.

À partir des impositions de 2027, l’article 108 de la loi de finances pour 2026 (texte adopté n° 227 de l’Assemblée nationale, devenu la loi n° 2026-103 du 19 février 2026) remplace ces deux taxes par la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, perçue par les communes (article 1406 bis du code général des impôts ; Direction générale des collectivités locales) :

Point	Commune de la « zone tendue »	Autre commune
Logement visé	Vacant depuis au moins un an au 1er janvier	Vacant depuis au moins deux ans au 1er janvier
Application	De plein droit	Seulement si la commune, ou l’intercommunalité dotée d’un programme local de l’habitat, l’institue
Taux	17 % la première année, 34 % ensuite ; la commune peut les porter jusqu’à 30 % et 60 %	Fixé par la délibération, 50 % au plus
Assiette	Valeur locative du logement
Redevable	Propriétaire, usufruitier, preneur à bail à construction ou à réhabilitation, emphytéote, qui dispose du logement depuis le début de la période
Exclusions	Logement occupé plus de 90 jours consécutifs pendant la période ; vacance indépendante de la volonté du contribuable ; logements sociaux et dépendances du domaine public

Pour l’imposition de 2027, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 compte. Les délibérations prises pour l’ancienne taxe d’habitation sur les logements vacants cessent de s’appliquer au 1er janvier 2027 ; celles qui majorent la taxe d’habitation sur les résidences secondaires continuent, sauf délibération contraire, si la commune reste dans la zone. La liste des communes de la « zone tendue » est fixée par décret : le simulateur de service-public.gouv.fr ou la mairie confirment la situation d’une commune.

Location meublée : la cotisation foncière des entreprises

La location meublée est une activité commerciale : elle est soumise à la cotisation foncière des entreprises, même pour un particulier (impots.gouv.fr, page modifiée le 8 juillet 2026). Le loueur en est exonéré :

si ses recettes ne dépassent pas 5 000 € ;
s’il loue de façon occasionnelle et non répétée une partie de son habitation personnelle ;
s’il loue une partie de son habitation principale, à un prix raisonnable, à une personne qui en fait sa résidence principale : en 2026, loyer annuel hors charges d’au plus 215 € le m² en Île-de-France et 159 € ailleurs ;
sauf délibération contraire de la collectivité, s’il loue tout ou partie de son habitation personnelle, principale ou secondaire, en meublé de tourisme ou, hors des cas précédents, en location meublée.

Un logement acheté pour être loué meublé n’est pas l’habitation personnelle du loueur : seule l’exonération liée au montant des recettes peut alors jouer.

Quand la CFE est due et que la base du logement est faible, une cotisation minimum s’applique, sur une base fixée par la commune ou l’intercommunalité selon le montant des recettes : pour les délibérations prises en 2026, entre 250 € et 597 € de base pour des recettes jusqu’à 10 000 €, à laquelle s’applique le taux local (brochure de la DGFiP, qui cite les loueurs en meublé non exonérés). L’avis se consulte dans l’espace professionnel sur impots.gouv.fr et se paie par un moyen dématérialisé ; en 2026, la date de majoration de l’émission principale est le 15 décembre. Le service des impôts des entreprises du lieu du logement indique si la cotisation est due.

Ces règles sont les mêmes que celles décrites dans notre article sur la LMNP.

Le calendrier du bailleur, de 2026 à 2027

Date	Ce qui se passe	Source
1er janvier	Situation retenue pour la taxe foncière, la taxe d’ordures ménagères, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et les taxes sur la vacance	service-public.gouv.fr
Avant le 1er juillet	Déclaration d’occupation en cas de changement (nouveau locataire, vacance…)	Fiche F42
27 août 2026	Avis de taxe foncière en ligne (non mensualisés) ; à partir du 19 septembre pour les mensualisés	Actualité A15144
Avant le 1er octobre	Délibérations des communes pour l’année suivante : limitation de l’exonération de deux ans, majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, exonération des meublés de tourisme classés	Brochure de la DGFiP, fiche F42
15 octobre 2026 (20 octobre en ligne)	Date limite de paiement de la taxe foncière	Actualité A15144
15 décembre 2026	Date de majoration de la cotisation foncière des entreprises (émission principale) ; dernier jour pour adhérer à la mensualisation de la taxe foncière de 2027	Brochure de la DGFiP, actualité A15144
1er janvier 2027	Taxe sur la vacance des locaux d’habitation, à la place des deux taxes actuelles	Loi de finances pour 2026, article 108
Chaque année	Régularisation des charges, décompte communiqué un mois avant	Fiche F947

Avant d’acheter pour louer : les points à vérifier

Le dernier avis de taxe foncière : son montant, la part de la taxe d’ordures ménagères, et la base sur laquelle le notaire calculera le prorata.
Une exonération en cours : construction récente, travaux d’économie d’énergie, bureaux transformés ; durée restante et délibération de la commune.
Les taux de la commune : sur l’outil de la DGFiP, sans oublier qu’ils sont votés chaque année.
Le décompte de charges de copropriété : part récupérable sur le locataire, part qui restera au bailleur.
Le mode de paiement des charges prévu au bail en cours : provisions ou forfait, date de la dernière régularisation.
La zone de la commune : taxe sur la vacance applicable de plein droit en 2027, majoration possible de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour un meublé.
Le projet de location meublée : cotisation foncière des entreprises et cotisation minimum de la commune.
Le régime fiscal : réel ou forfaitaire, qui décide si la taxe foncière et les charges se déduisent.

Pour une question sur un bail ou des charges, l’ADIL de votre département informe gratuitement bailleurs et locataires ; pour un montant d’impôt, le service des impôts fonciers du secteur.

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DIVIDOM, agence immobilière de Lille, commercialise surtout des lots dans l’ancien réhabilité des Hauts-de-France. Nous ne promettons aucun rendement : chaque projet dépend du bien, des travaux, du loyer obtenu et de votre situation fiscale. Pour tester vos chiffres, utilisez nos simulateurs de déficit foncier et LMNP ; pour voir les biens, nos offres dans l’ancien ; pour étudier un projet, contactez-nous.

Questions fréquentes sur la taxe foncière et les charges du bailleur

Qui paie la taxe foncière d’un logement loué ?

Le propriétaire ou l’usufruitier au 1er janvier de l’année, même si le logement est loué. L’avis comprend aussi la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que le bailleur peut récupérer sur le locataire. En cas de vente en cours d’année, l’avis reste au nom du vendeur ; le partage au prorata se convient chez le notaire.

De combien la taxe foncière augmente-t-elle en 2026 ?

Les valeurs locatives qui servent de base sont revalorisées de 0,8 % (coefficient de 1,008), d’après l’indice des prix harmonisé de novembre 2025. Le montant final dépend aussi des taux votés par la commune, l’intercommunalité et les syndicats, qui peuvent changer chaque année.

Un bailleur de plus de 75 ans est-il exonéré pour le logement qu’il loue ?

Non. L’exonération des plus de 75 ans sous condition de revenus suppose que le propriétaire habite le logement ; le dégrèvement de 100 € des 65 à 75 ans et l’exonération des titulaires de certaines allocations ne visent que l’habitation principale. Le logement donné en location n’en profite pas (BOFiP, BOI-IF-TFB-10-55).

Un logement neuf ou rénové est-il exonéré de taxe foncière ?

Une construction neuve, une reconstruction ou un agrandissement à usage d’habitation est exonéré deux ans, si la déclaration est faite dans les 90 jours de l’achèvement ; la commune peut réduire cette exonération. Une rénovation ouvre droit à une exonération de trois ans seulement pour des travaux d’économie d’énergie, dans les communes qui l’ont votée et au-delà de 10 000 € de dépenses sur un an ou 15 000 € sur trois ans.

Quelles charges le bailleur peut-il récupérer sur le locataire ?

Celles du décret n° 87-713 du 26 août 1987, et elles seules : ascenseur, eau et chauffage collectif, entretien courant des équipements individuels, parties communes, espaces extérieurs, hygiène, ventilation et interphone, taxe d’ordures ménagères et taxe de balayage. La taxe foncière, l’assurance du propriétaire, les honoraires de gestion et les grosses réparations ne figurent pas sur la liste : elles restent au bailleur.

Comment se fait la régularisation des charges ?

Au moins une fois par an, le bailleur compare les provisions versées aux dépenses réelles, rembourse le trop-perçu ou demande un complément. Il envoie le décompte un mois avant et garde les justificatifs à la disposition du locataire pendant six mois. Une régularisation tardive peut être étalée sur douze mois à la demande du locataire. Un forfait de charges, possible en meublé, ne se régularise pas.

La taxe foncière est-elle déductible des revenus locatifs ?

Oui au régime réel : ligne 227 de la déclaration n° 2044 en location nue, charge de l’activité en location meublée. La taxe d’ordures ménagères ne se déduit pas en location nue, car elle est récupérable. Au micro-foncier et au micro-BIC, rien ne se déduit : l’abattement forfaitaire couvre les charges.

Faut-il payer une taxe d’habitation sur un logement loué ?

Pas pour un logement loué comme résidence principale du locataire : cette taxe est supprimée depuis 2023. En revanche, un logement meublé dont le bailleur a la disposition au 1er janvier, vacant entre deux locataires ou loué à la saison dans sa résidence secondaire, peut être soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Un logement vide et non meublé peut relever des taxes sur la vacance.

Un loueur en meublé doit-il payer la cotisation foncière des entreprises ?

Oui en principe, même s’il est un particulier, sauf exonération : notamment des recettes qui ne dépassent pas 5 000 €, ou la location d’une partie de son habitation personnelle dans certaines conditions. Une cotisation minimum, sur une base fixée par la commune, peut s’appliquer. La cotisation est déductible au régime réel.

Que change la taxe sur la vacance des locaux d’habitation en 2027 ?

Elle remplace la taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants à partir des impositions de 2027, et elle est perçue par les communes. En « zone tendue », elle vise un logement vacant depuis au moins un an, à 17 % puis 34 % de la valeur locative, taux que la commune peut porter à 30 % et 60 % ; ailleurs, un logement vacant depuis au moins deux ans, si la commune l’institue, à 50 % au plus.

Sources et avertissement

Article informatif, à jour au 14 novembre 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Les règles peuvent changer, notamment avec la loi de finances pour 2027, et les taux locaux changent chaque année : pour un bien précis, rapprochez-vous du service des impôts fonciers, de l’ADIL, d’un notaire, d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste.

Sources officielles, lues dans leur texte le 14 novembre 2026 :

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