Résidence secondaire et location saisonnière sur la Côte d'Opale : taxes et règles en 2026

Sur le littoral du Pas-de-Calais et de la Somme, une résidence secondaire paie la taxe d’habitation, que certaines communes majorent de 5 % à 60 %. Louée à la saison, elle devient un meublé de tourisme : déclaration en mairie, taxe de séjour à collecter, loyers imposés en micro-BIC avec un abattement de 30 % ou de 50 %.

Cet article décrit, règle par règle, ce qui s’applique en 2026 à qui achète un logement sur la Côte d’Opale ou sur le littoral picard pour y venir ou pour le louer à des vacanciers : impôts locaux, démarches, fiscalité des loyers, performance énergétique et règles d’urbanisme pour les travaux. Chaque règle est donnée avec sa source officielle et sa date. Les taux votés par les communes ne sont pas donnés : ils changent d’une année à l’autre et se demandent en mairie.

L’essentiel en bref

• Taxe d’habitation : due sur une résidence secondaire meublée, d’après la situation au 1er janvier ; une majoration de 5 % à 60 % est possible dans 31 communes du Pas-de-Calais et 21 de la Somme, dont des communes de l’arrière-pays (liste fixée par décret, actualisée le 22 décembre 2025). En 2026, 14 communes du Pas-de-Calais, dont Wissant, Audinghen et Merlimont, et 11 de la Somme, dont Fort-Mahon-Plage, Quend, Cayeux-sur-Mer et Mers-les-Bains, l’appliquent (DGFiP) : taux de l’année à demander en mairie.
• Logement vacant : un logement non meublé et inoccupé depuis au moins un an peut être taxé ; une résidence secondaire meublée ne l’est pas à ce titre.
• Meublé de tourisme : déclaration à la mairie avant de louer, au plus 90 jours consécutifs pour un même client ; l’enregistrement national, avec un numéro pour chaque meublé dans toutes les communes, attend l’ouverture du téléservice de l’État, annoncée pour le quatrième trimestre 2026 sans date précise au 13 novembre 2026 ; d’ici là, la démarche reste celle de la mairie.
• Taxe de séjour : le loueur la collecte auprès de ses clients et la reverse à la commune ou à l’intercommunalité, sauf quand une plateforme qui encaisse le paiement le fait à sa place.
• Impôt sur les loyers de 2026 : micro-BIC jusqu’à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 % pour un meublé de tourisme non classé ; jusqu’à 83 600 € avec 50 % pour un meublé classé.
• Performance énergétique : diagnostic classé de A à E pour obtenir un changement d’usage ; à partir du 1er janvier 2034, de A à D pour tout meublé de tourisme qui n’est pas la résidence principale du loueur.
• Travaux : la loi littoral concerne 29 communes du Pas-de-Calais ; dans un site classé, toute modification de l’aspect des lieux demande une autorisation spéciale de l’État.
• Simuler : notre simulateur de location meublée compare le micro-BIC et le régime réel sur vos propres chiffres.

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : qui la paie, qui peut la majorer

La taxe d’habitation a disparu pour les résidences principales le 1er janvier 2023, pas pour les résidences secondaires. D’après la fiche de service-public.gouv.fr (vérifiée le 24 août 2026) :

• Qui la paie : celui qui a la disposition ou la jouissance d’un logement meublé qui n’est pas sa résidence principale, au 1er janvier de l’année, qu’il soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit. Elle est due pour l’année entière.
• Logement loué à des vacanciers : la taxe reste établie au nom du loueur quand le meublé fait partie de sa résidence secondaire, sauf si les locaux sont aménagés et réservés exclusivement à la location. La fiche consacrée aux meublés de tourisme précise qu’elle reste due dès lors que le propriétaire se réserve la jouissance du logement quelques jours par an.
• Calcul : la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances, multipliée par le taux voté par les collectivités. Les résidences secondaires ne bénéficient d’aucun abattement (impots.gouv.fr, page modifiée le 6 juillet 2026). Le service des impôts fonciers du secteur peut communiquer une estimation.
• Déclaration d’occupation : le propriétaire déclare avant le 1er juillet, dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » de son espace sur impots.gouv.fr, un logement jamais déclaré ou un changement de situation (résidence principale, secondaire, logement vacant, occupant). L’absence de déclaration ou une déclaration inexacte expose à une amende de 150 € par local.
• Avis d’imposition : il arrive au dernier trimestre de l’année ; un avis distinct est établi pour chaque commune.
• Exonération possible à partir de 2027 : toutes les communes et intercommunalités peuvent exonérer les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, par une délibération votée avant le 1er octobre 2026 pour une application en 2027. Jusqu’en 2026, cette exonération était réservée aux zones France ruralités revitalisation. Elle est prévue à l’article 1414 bis du code général des impôts, modifié par l’article 112 de la loi de finances pour 2026, et ne porte que sur la surface affectée au meublé classé ou à la chambre d’hôtes (fiche TH-6 de la Direction générale des collectivités locales). La mairie dit si elle l’a votée.
• Gîtes ruraux : la même loi de finances (article 55) place hors du champ de la taxe d’habitation les gîtes ruraux, définis comme des meublés de tourisme sous un signe de qualité officiel reconnu par l’État, maisons indépendantes ou appartements d’un immeuble de quatre logements au plus, situés hors du territoire d’une métropole, l’intercommunalité de ce statut comme la Métropole européenne de Lille (article L. 324-6 du code du tourisme, créé par la loi de finances pour 2026 ; ANIL). Le Pas-de-Calais et la Somme ne comptent aucune métropole. Un décret doit définir ces signes de qualité ; il n’a pas été trouvé au 13 novembre 2026 : le service des impôts dit si un logement est concerné et à partir de quelle année.

La majoration : de 5 % à 60 %, votée par le conseil municipal

Le Bulletin officiel des finances publiques (BOI-IF-TH-70, version en vigueur depuis le 22 décembre 2020) et service-public.gouv.fr décrivent la majoration de l’article 1407 ter du code général des impôts :

• Bornes : le taux de la majoration est compris entre 5 % et 60 % de la part communale de la taxe. Il est plafonné : le taux de la commune, majoré, ne peut pas dépasser le taux plafond de la taxe d’habitation.
• Qui décide : le conseil municipal, par une délibération prise avant le 1er octobre pour s’appliquer au 1er janvier suivant. Elle reste valable tant qu’elle n’est pas modifiée ou rapportée ; le produit revient à la commune.
• Où : seulement dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants, dites « zone tendue ». Ce sont, d’une part, des communes d’agglomérations de plus de 50 000 habitants où l’offre de logements ne suit pas la demande ; d’autre part, depuis le 1er janvier 2024, des communes qui comptent une proportion élevée de logements autres que des résidences principales (service-public.gouv.fr).
• Quels logements : tous les logements meublés qui ne sont pas une résidence principale, qu’ils soient loués à l’année, loués à la saison ou occupés par leur propriétaire. La délibération est de portée générale : le conseil municipal ne peut pas en limiter l’étendue géographique (BOFiP).
• Dégrèvement sur réclamation : pour la personne qui doit loger près de son travail, pour celle qui vit durablement en établissement de soins, et quand le logement ne peut pas devenir une résidence principale pour une cause étrangère à la volonté du propriétaire, par exemple un logement mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur (impots.gouv.fr).

Les communes du littoral concernées

La liste des communes est fixée par décret : élargie par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, elle a été actualisée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 (Journal officiel du 23 décembre 2025), qui ne change rien dans le Pas-de-Calais ni dans la Somme. D’après ce décret et le fichier du zonage publié par le ministère chargé du Logement (data.gouv.fr, 30 décembre 2025), qui concordent avec les données du simulateur officiel, la seconde catégorie, celle des communes « tendues et touristiques », compte la liste complète suivante, qui déborde du littoral :

• 31 communes du Pas-de-Calais : Ambleteuse, Attin, Audembert, Audinghen, Audresselles, Bazinghen, Berck, Brimeux, Camiers, Conchil-le-Temple, Cucq, Escalles, Hervelinghen, Inxent, La Madelaine-sous-Montreuil, Le Touquet-Paris-Plage, Longvilliers, Maresville, Marles-sur-Canche, Merlimont, Montreuil-sur-Mer, Neufchâtel-Hardelot, Recques-sur-Course, Recques-sur-Hem, Saint-Aubin, Saint-Josse, Sangatte, Tardinghen, Widehem, Wimereux, Wissant ; la liste compte aussi des communes de l’intérieur des terres, comme Montreuil-sur-Mer, Brimeux, Marles-sur-Canche ou Inxent, dans le Montreuillois ;
• 21 communes de la Somme : Ault, Cayeux-en-Santerre, Cayeux-sur-Mer, Chipilly, Dominois, Estrébœuf, Favières, Fort-Mahon-Plage, Lanchères, Le Crotoy, Machy, Mers-les-Bains, Noyelles-sur-Mer, Ponches-Estruval, Quend, Regnière-Écluse, Saint-Quentin-en-Tourmont, Saint-Valery-sur-Somme, Vaux-sur-Somme, Villers-sur-Authie, Woignarue ; trois d’entre elles, Cayeux-en-Santerre, Chipilly et Vaux-sur-Somme, sont loin de la côte, dans l’est du département, et d’autres, comme Dominois, Machy, Ponches-Estruval ou Regnière-Écluse, sont en retrait du littoral.

Aucune commune de ces deux départements ne figure dans la première catégorie. Boulogne-sur-Mer et Calais ne sont dans aucune des deux listes. Pour 2027, un nouveau décret du 25 août 2026 fixe la liste au titre de la nouvelle taxe sur la vacance (voir plus bas) ; il n’a pas pu être relu pour cet article : le simulateur officiel ou la mairie confirment la situation d’une commune.

Parmi elles, le jeu de données de la DGFiP sur les taux de fiscalité directe locale (mis à jour le 21 mai 2026) signale, pour les impositions de 2024 et de 2025, une majoration votée dans :

• 14 communes du Pas-de-Calais : Ambleteuse, Audembert, Audinghen, Audresselles, Bazinghen, Camiers, Conchil-le-Temple, Escalles, Hervelinghen, Inxent, Merlimont, Recques-sur-Course, Tardinghen, Wissant ;
• 9 communes de la Somme : Cayeux-sur-Mer, Dominois, Fort-Mahon-Plage, Lanchères, Mers-les-Bains, Noyelles-sur-Mer, Ponches-Estruval, Villers-sur-Authie, Woignarue.

Pour 2026, la DGFiP publie la liste des communes qui appliquent la majoration (annexe de son étude « Les délibérations de fiscalité directe locale 2026 », juillet 2026, et jeu des délibérations applicables en 2026, mis à jour le 24 juillet 2026) : les mêmes 14 communes du Pas-de-Calais et 11 communes de la Somme, les 9 ci-dessus plus Favières (délibération du 17 juillet 2025) et Quend (délibération du 14 avril 2025). Ni en 2025 ni en 2026, la DGFiP ne signale de majoration au Touquet-Paris-Plage, à Berck, à Cucq, à Saint-Josse, à Wimereux, à Neufchâtel-Hardelot, à Sangatte, au Crotoy, à Saint-Valery-sur-Somme ni à Ault. Dans les Hauts-de-France, 48 des 170 communes où la majoration est possible l’appliquent en 2026, contre 43 en 2025 (note de la DGFiP de juillet 2026). Une commune de la liste peut voter la majoration chaque année avant le 1er octobre, pour l’année suivante : le taux de l’année se demande en mairie ou au service des impôts.

Vingt communes du littoral en un tableau

Part des résidences secondaires et logements occasionnels dans l’ensemble des logements (Insee, recensement 2023), présence sur la liste où la majoration est possible, majoration signalée par la DGFiP pour 2024, 2025 et 2026, et collectivité qui perçoit la taxe de séjour (données DELTA de la DGFiP, mises à jour le 29 juin 2026). L’Insee classe dans les résidences secondaires les logements utilisés pour les week-ends, les loisirs ou les vacances, ainsi que les meublés loués à des touristes (définition de l’Insee).

Sources de la colonne Insee : dossiers complets de Wissant, Audinghen, Ambleteuse, Wimereux, Neufchâtel-Hardelot, Boulogne-sur-Mer, Calais, Sangatte, Camiers, Le Touquet-Paris-Plage, Cucq, Merlimont, Berck, Saint-Josse, Fort-Mahon-Plage, Quend, Le Crotoy, Saint-Valery-sur-Somme, Cayeux-sur-Mer, Mers-les-Bains. « Sans objet » : la commune n’est pas sur la liste, la majoration n’y est pas possible.

Taxe sur les logements vacants : un logement non meublé, pas une résidence secondaire

Les communes de la liste ci-dessus sont aussi celles où s’applique la taxe annuelle sur les logements vacants. D’après la fiche de service-public.gouv.fr (vérifiée le 11 juin 2025, avec un encadré sur la loi de finances pour 2026) :

• Logements visés : un logement à usage d’habitation, non meublé, inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. La taxe est perçue par l’État.
• Taux national : 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, 34 % les années suivantes.
• Exonérations : vacance indépendante de la volonté du propriétaire (logement mis en vente ou en location au prix du marché sans preneur), logement occupé plus de 90 jours de suite dans l’année, travaux nécessaires pour le rendre habitable supérieurs à 25 % de sa valeur, résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation.
• Hors de la liste : une commune ou une intercommunalité peut instituer une taxe d’habitation sur les logements vacants, pour un logement vide depuis plus de deux ans, à un taux qu’elle fixe.
• À partir de 2027 : l’article 108 de la loi de finances pour 2026 fusionne les deux taxes en une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation (article 1406 bis du code général des impôts), perçue par les communes à partir des impositions de 2027. Dans les communes de la liste, elle s’applique de plein droit à un logement vacant depuis au moins un an, à 17 % puis 34 %, taux que la commune peut porter jusqu’à 30 % puis 60 % ; les délibérations qui majorent la taxe d’habitation sur les résidences secondaires continuent de s’appliquer, sauf délibération contraire, si la commune reste dans le zonage (Direction générale des collectivités locales). Les règles ci-dessus valent pour 2026.

La frontière tient donc au mobilier : un logement meublé, même occupé quelques semaines par an, relève de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ; un logement vide, de la taxe sur les logements vacants.

Louer à la saison : les démarches du meublé de tourisme

Ce qu’est un meublé de tourisme

Selon la fiche « Faire de sa résidence secondaire une location de vacances » de service-public.gouv.fr (vérifiée le 21 mai 2026), c’est une maison ou un appartement loué en respectant trois conditions : le client a l’usage exclusif du logement ; il y séjourne pour une courte durée, à la journée, à la semaine ou au mois ; un même client ne totalise pas plus de 90 jours consécutifs de location par année civile. Le logement contient au minimum une liste d’équipements fixée par décret : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec congélation, vaisselle, ustensiles, table, sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien.

Avant de louer

1. Le règlement de copropriété : établi depuis le 21 novembre 2024, il dit si les meublés de tourisme sont autorisés ; plus ancien, une clause d’habitation exclusivement bourgeoise les interdit, et l’assemblée générale peut voter leur interdiction quand le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots d’habitation.
2. La déclaration en mairie : dans la plupart des communes, une déclaration simple, avec le formulaire Cerfa n° 14004 envoyé au maire par courrier recommandé avec accusé de réception ou, dans les communes équipées, par un téléservice ; dans les communes qui l’ont instauré, une déclaration avec numéro d’enregistrement, à reporter sur chaque annonce. La mairie indique la démarche applicable.
3. L’immatriculation : l’inscription au répertoire Sirène de l’Insee, gratuite, sur le guichet des formalités des entreprises ; le numéro SIRET sert ensuite à la déclaration des revenus.
4. Le syndic : dans une copropriété, le loueur qui obtient un numéro d’enregistrement en informe le syndic, qui en informe les copropriétaires à la prochaine assemblée générale.

À chaque location, le loueur collecte la taxe de séjour (voir plus bas) et fait remplir une fiche de police à tout client qui n’est pas de nationalité française ; il la conserve six mois. L’annonce porte le numéro d’enregistrement quand il existe et la mention « annonce d’un particulier » ou « annonce d’un professionnel ». L’intermédiaire qui publie l’annonce demande au loueur une attestation sur l’honneur.

Sur la Côte d’Opale : les formulaires des communes

• La commune de Wissant met en ligne un formulaire de déclaration de meublé de tourisme, et le portail des déclarations de la Communauté de communes de la Terre des Deux Caps indique, pour chacune de ses 21 communes, dont Audinghen, qu’aucune n’est ouverte à son téléservice de déclaration (DéclaLoc){NB}: le meublé se déclare avec le formulaire Cerfa n° 14004, à transmettre à la mairie.
• À Cucq, la mairie demande une déclaration « avant toute location », transmise à son service Taxe de séjour, y compris pour un bien proposé sur une plateforme (page « Taxe de séjour »).
• La Ville de Merlimont met en ligne le formulaire de déclaration de meublé de tourisme (page « Taxe de séjour »).
• À Saint-Josse, aucune page de la commune sur la déclaration n’a été trouvée : la mairie indique la démarche.

Aucune des pages lues pour ces cinq communes ne mentionne un numéro d’enregistrement communal ni une autorisation de changement d’usage, au 12 novembre 2026.

L’enregistrement national : le calendrier

La loi du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme généralise l’enregistrement à toutes les communes, par un téléservice national, à une date fixée par décret « et au plus tard le 20 mai 2026 » (texte adopté par le Parlement, article 1er A). Le téléservice n’étant pas ouvert, les administrations annoncent une autre date :

Jusqu’à l’ouverture du téléservice, les obligations restent celles de la commune : déclaration simple, ou numéro d’enregistrement là où il existe. Dans une commune qui n’a pas instauré l’enregistrement, une plateforme ne peut pas exiger de numéro (Direction générale des entreprises). Au 13 novembre 2026, aucune des pages officielles lues ne donne de date d’ouverture plus précise que le quatrième trimestre 2026.

Les sanctions

La loi remplace l’amende civile de 5 000 € par une amende administrative de 10 000 € au plus, à la date de la généralisation de l’enregistrement, que son texte fixe au plus tard au 20 mai 2026 ; la fiche de service-public.gouv.fr vérifiée le 21 mai 2026 indique encore 5 000 €. La mairie précise la sanction qu’elle applique.

Si le logement est votre résidence principale

Une résidence principale, occupée au moins huit mois par an, peut être louée occasionnellement à des vacanciers sans changement d’usage. Dans les communes qui appliquent l’enregistrement, cette location est limitée à 120 jours par année civile ; depuis le 1er janvier 2025, la commune peut, par une délibération motivée, abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours (loi du 19 novembre 2024 ; Direction générale des entreprises ; ministère chargé du Logement, page mise à jour le 8 octobre 2026). La démarche est décrite par la fiche F33175 de service-public.gouv.fr.

Changement d’usage : une règle décidée commune par commune

Une résidence secondaire est, en droit, un local à usage d’habitation. La location répétée d’un logement comme meublé de tourisme n’en est pas un : dans les communes qui appliquent la procédure de changement d’usage, elle demande une autorisation préalable (ministère chargé du Logement, foire aux questions de juin 2025).

• Où : depuis la loi du 19 novembre 2024, la procédure peut s’appliquer dans toute commune, sur délibération de l’intercommunalité compétente pour le plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal, y compris dans les communes de plus de 200 000 habitants, celles de la petite couronne parisienne et celles de la liste de la taxe sur les logements vacants (ministère chargé du Logement, foire aux questions de juin 2025 ; article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dans le texte adopté). Dans une commune où ne s’applique pas la taxe sur les logements vacants, la délibération doit être motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
• Sans changement d’usage dans la commune : la location d’une résidence secondaire en meublé de tourisme est libre, sans limite de durée, après déclaration en mairie (fiche du ministère, janvier 2025).
• Les formes de l’autorisation : définitive et attachée au loueur, définitive avec compensation (transformer en logement un autre local) et attachée au bien, ou temporaire, pour moins de cinq ans, sans renouvellement automatique ; la commune peut fixer un nombre maximal d’autorisations temporaires (service-public.gouv.fr).
• Condition énergétique : en métropole, l’autorisation n’est délivrée que sur un diagnostic de performance énergétique classé de A à E, de A à D à partir du 1er janvier 2034 (article L. 631-10 du code de la construction et de l’habitation).
• Servitude de résidence principale : dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants ou qui comptent au moins 20 % de résidences secondaires, le plan local d’urbanisme peut réserver des zones où les logements neufs seront occupés exclusivement en résidence principale (fiche du ministère, janvier 2025). La Communauté d’agglomération du Boulonnais l’a fait par une délibération du 30 juin 2026 (modification simplifiée n° 4 de son plan local d’urbanisme intercommunal), pour toute la commune de Wimereux et pour le bourg de Neufchâtel, à Neufchâtel-Hardelot, hors station d’Hardelot : les logements neufs de ces secteurs ne peuvent pas être loués comme meublés de tourisme, sauf la location temporaire d’une résidence principale.

Sur la Côte d’Opale, nous n’avons trouvé, au 12 novembre 2026, aucune délibération de changement d’usage sur les sites de Wissant, de la Terre des Deux Caps, de Cucq, de Merlimont, de Saint-Josse ou de la Communauté d’agglomération des Deux Baies en Montreuillois. Ce constat ne prouve pas qu’il n’en existe aucune : le service de l’urbanisme de la mairie le confirme. Le plan local d’urbanisme intercommunal de la Terre des Deux Caps, révisé le 11 juin 2025, inscrit la « maîtrise de la croissance des résidences secondaires » parmi ses orientations, et sa synthèse des modifications (document non opposable) cite une « limite des résidences secondaires/logement de tourisme » dans le règlement écrit : le règlement lui-même dit où et comment, zone par zone.

Taxe de séjour : le loueur collecte, la collectivité perçoit

La taxe de séjour est instituée par la commune ou par l’intercommunalité, qui en fixe le régime (au réel, par personne et par nuit, ou au forfait), la période de perception et les tarifs, par une délibération prise avant le 1er juillet pour l’année suivante (service-public.gouv.fr, espace Entreprendre, fiche vérifiée le 1er janvier 2026). Le loueur de meublé de tourisme la collecte auprès de ses clients et la reverse à la collectivité ; si une plateforme encaisse le paiement pour son compte, c’est elle qui collecte la taxe au réel et la reverse (service-public.gouv.fr). Les portails de la Terre des Deux Caps et de la Communauté d’agglomération des Deux Baies en Montreuillois précisent que cette collecte par la plateforme est obligatoire depuis le 1er janvier 2019 pour les loueurs non professionnels ; le loueur déclare et reverse lui-même la taxe des nuitées qu’il vend directement.

Qui la perçoit sur le littoral

D’après les délibérations transmises à la DGFiP (données DELTA, mises à jour le 29 juin 2026), toutes au réel pour les meublés de tourisme :

• Communauté de communes de la Terre des Deux Caps : Wissant, Audinghen, Ambleteuse, Audresselles, Tardinghen, toute l’année ;
• Communauté d’agglomération du Boulonnais : Boulogne-sur-Mer, Wimereux, Neufchâtel-Hardelot, toute l’année ;
• Communauté d’agglomération Grand Calais Terres et Mers : Calais, Sangatte, toute l’année ;
• Communauté d’agglomération des Deux Baies en Montreuillois : Saint-Josse, toute l’année ;
• La commune elle-même : Le Touquet-Paris-Plage, Cucq, Merlimont, Berck et Étaples, toute l’année ; Camiers, du 16 mars au 15 septembre ;
• Syndicat mixte Baie de Somme Grand Littoral Picard : Fort-Mahon-Plage, Quend, Le Crotoy, Saint-Valery-sur-Somme, Cayeux-sur-Mer et Mers-les-Bains, toute l’année ; une taxe additionnelle départementale s’y ajoute.

Les tarifs de chaque commune se consultent sur l’outil officiel « Tarifs de la taxe de séjour par commune » ou sur le portail de la collectivité.

Les bornes nationales de 2026

Les tarifs votés restent dans un barème national revalorisé chaque année. Pour les meublés de tourisme, par personne et par nuitée (barème 2026) :

Pour un meublé non classé, la taxe dépend donc du prix de la nuitée ; pour un meublé classé, c’est un montant fixe par personne et par nuit.

Classement du meublé : facultatif, payant, valable cinq ans

Le classement en étoiles, de 1 à 5, est une démarche volontaire (service-public.gouv.fr ; Direction générale des entreprises) :

1. le loueur choisit un organisme évaluateur accrédité ou agréé, dont les listes sont publiées par Atout France ;
2. l’organisme visite le logement et remet, dans le mois, un certificat de visite avec une proposition de classement ;
3. le loueur a 15 jours pour refuser la proposition ; sans refus, le classement est acquis ;
4. la décision vaut cinq ans et s’affiche dans le meublé.

La grille compte 133 critères, répartis entre équipements, services au client et accessibilité, et développement durable ; elle a été révisée en 2021 (arrêté du 2 août 2010 modifié). Le classement a trois effets fiscaux, sous conditions : le tarif fixe de la taxe de séjour au lieu du pourcentage du prix de la nuitée, l’abattement de 50 % au lieu de 30 % en micro-BIC, et l’exonération de taxe d’habitation que la commune peut voter.

Impôt sur les loyers : micro-BIC ou régime réel

Les loyers d’un meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux, soumis au barème de l’impôt sur le revenu. La loi du 19 novembre 2024 a abaissé les seuils et les abattements du micro-BIC des meublés de tourisme à partir des revenus de 2025 ; pour un meublé non classé, elle aligne le régime sur celui des locations nues (ministère chargé du Logement). Les seuils en vigueur, d’après la fiche de service-public.gouv.fr (vérifiée le 15 avril 2026) et la page d’impots.gouv.fr (modifiée le 6 juillet 2026) :

Pour les revenus de 2024, les seuils étaient de 77 700 € pour un meublé de tourisme non classé et de 188 700 € pour un meublé classé (impots.gouv.fr). L’abattement ne peut pas être inférieur à 305 € (impots.gouv.fr, « Les locations meublées »).

Ce qu’il faut savoir sur chaque régime

• Micro-BIC : le loueur déclare ses recettes brutes, case 5NH pour un meublé de tourisme non classé, 5NG pour un meublé classé ; l’abattement couvre toutes les charges, qui ne se déduisent pas.
• Régime réel : il s’applique au-delà des seuils, ou sur option sous les seuils ; il permet de déduire les charges réelles et l’amortissement du logement et des meubles, et oblige à tenir une comptabilité et à déposer la déclaration n° 2031 avant le deuxième jour ouvré de mai.
• Dépassement : la première ou la deuxième année au-dessus du seuil, le micro-BIC peut encore s’appliquer une année.
• Loueur professionnel ou non : le loueur est non professionnel si les recettes de son foyer sont inférieures à 23 000 € par an, ou si elles sont inférieures à ses autres revenus d’activité. Pour une location de courte durée, des cotisations sociales sont dues au-delà de 23 000 € de recettes annuelles ; en dessous, seuls les prélèvements sociaux s’appliquent.
• Plus-value à la revente : le loueur non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec son abattement pour durée de détention. S’il a déduit des amortissements au régime réel, ils sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les ventes depuis le 15 février 2025 : voir notre article sur le LMNP en 2026.
• Cotisation foncière des entreprises : la location meublée y est soumise, avec une exonération quand les recettes ne dépassent pas 5 000 €, et une exonération de la location de son habitation personnelle, principale ou secondaire, en meublé de tourisme, sauf délibération contraire de la collectivité (impots.gouv.fr, page modifiée le 8 juillet 2026).
• Plateformes : une plateforme de location remet au loueur, en janvier, le montant brut de ses transactions de l’année passée.

Le choix entre micro-BIC et régime réel dépend des recettes, des charges, du prix du bien et du foyer fiscal. Notre simulateur de location meublée compare les deux régimes sur vos chiffres ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable.

Performance énergétique : le calendrier des meublés de tourisme

Jusqu’à la loi du 19 novembre 2024, les meublés de tourisme échappaient aux règles de décence énergétique des locations de longue durée. La loi a créé l’article L. 631-10 du code de la construction et de l’habitation et l’article L. 324-2-2 du code du tourisme (texte adopté, article 1er) ; le guide pratique 2025 du ministère chargé du Logement (septembre 2025) et la fiche F2043 de service-public.gouv.fr en décrivent l’extension progressive :

À partir de 2034, le maire peut demander au propriétaire un diagnostic valide, à transmettre sous deux mois, faute de quoi une astreinte de 100 € par jour s’applique ; un diagnostic non conforme expose à une amende administrative de 5 000 € au plus par local, et le numéro d’enregistrement peut être retiré. Pour comparaison, les logements loués en résidence principale classés G ne sont plus décents depuis le 1er janvier 2025, ceux classés F le seront en 2028 et ceux classés E en 2034 (même guide).

Pour un logement acheté sur le littoral avec l’idée de le louer un jour à l’année, ce calendrier compte dès l’achat : le permis de louer, que des intercommunalités appliquent notamment à Berck, à Étaples, à Calais et dans six communes de l’agglomération du Boulonnais, s’ajoute alors aux règles de décence. Ce dispositif vise les logements loués en résidence principale, vides ou meublés, sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 (ANIL) : une location touristique saisonnière n’y est pas soumise.

Travaux sur le littoral : loi littoral, sites classés, plan d’urbanisme

La loi littoral

La loi du 3 janvier 1986 s’applique à 1 212 communes en France (ministère chargé de l’Écologie, page mise à jour le 8 juillet 2026), dont 29 dans le Pas-de-Calais : 27 riveraines de la mer, plus Outreau et Wimille, riveraines d’un estuaire (fiche de la préfecture du Pas-de-Calais, mise à jour du 3 juillet 2025). Ses règles d’urbanisme se graduent avec la distance au rivage :

• dans toute la commune : l’extension de l’urbanisation se fait en continuité des zones déjà urbanisées, pas à partir d’un habitat diffus ;
• dans les espaces proches du rivage : elle est limitée et prévue par les documents d’urbanisme ;
• dans une bande de 100 mètres à partir de la limite haute du rivage : il est interdit de construire en dehors des espaces urbanisés, sauf pour les activités qui exigent la proximité immédiate de l’eau ;
• coupures d’urbanisation et espaces remarquables : ils sont préservés ; seuls des aménagements légers y sont possibles.

Ces règles s’appliquent directement aux permis et aux déclarations de travaux, même là où existe un plan local d’urbanisme. Selon la préfecture, la jurisprudence admet l’extension limitée d’une construction existante, et l’ordonnance du 6 avril 2022 prévoit des dérogations pour relocaliser les constructions menacées par le recul du trait de côte, dans les communes inscrites sur une liste fixée par décret. Pour la Somme, la liste des communes littorales n’a pas été relue pour cet article : la mairie le confirme.

Sites classés et sites inscrits

D’après le ministère chargé de l’Écologie (page mise à jour le 12 octobre 2026) :

• en site classé, toute modification de l’état ou de l’aspect des lieux demande une autorisation spéciale de l’État, délivrée par le ministre chargé des sites après plusieurs avis ou, pour des travaux de faible ampleur, par le préfet de département après avis de l’architecte des Bâtiments de France ;
• en site inscrit, les travaux font l’objet d’une déclaration préalable, soumise à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France, ou à son accord pour une démolition ; l’entretien courant des constructions n’est pas concerné ;
• les sites sont des servitudes d’utilité publique, publiées sur le Géoportail de l’urbanisme : la vérification se fait à la parcelle.

Depuis le 1er juillet 2026, un décret du 17 avril 2026 confie au préfet de département une plus grande part de ces autorisations en site classé, notamment pour les travaux de faible ampleur soumis à déclaration préalable ou dispensés d’autorisation d’urbanisme, certains permis de construire modificatifs et certains permis de démolir ; les autres restent délivrées par le ministre (Inspection générale de l’environnement et du développement durable, septembre 2026).

Entre le cap Blanc-Nez et le cap Gris-Nez, le Grand Site de France des Deux-Caps regroupe 18 communes, dont Wissant, Audinghen, Ambleteuse et Wimereux, sur 17 700 hectares ; il compte 5 sites classés et 4 sites inscrits, près de 6 431 hectares, dont l’anse du Gris-Nez à Audinghen. Le label, obtenu le 29 mars 2011, a été renouvelé en 2018 pour six ans, puis en 2025 pour huit ans.

Le plan d’urbanisme et la mairie

À Wissant et à Audinghen, le plan local d’urbanisme intercommunal de la Terre des Deux Caps fixe les règles pour 21 communes : approuvé le 4 décembre 2019, révisé le 11 juin 2025, modifié le 11 mars 2026. Les autorisations sont instruites par la communauté de communes et délivrées par le maire. La commune de Wissant rappelle que tous les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’une maison, toiture, façade, clôture ou extension, sont soumis à autorisation préalable, à déposer en mairie ou en ligne.

Avant d’acheter ou de louer : les points à vérifier

1. La liste des communes : la commune peut-elle majorer la taxe d’habitation, l’a-t-elle votée, et à quel taux cette année ? La mairie ou le service des impôts répond.
2. L’exonération des meublés classés : la commune ou l’intercommunalité l’a-t-elle votée avant le 1er octobre 2026 pour 2027 ?
3. Le règlement de copropriété : autorise-t-il les meublés de tourisme ?
4. La déclaration : déclaration simple ou numéro d’enregistrement, puis enregistrement sur le téléservice national dès son ouverture.
5. Le changement d’usage : la commune l’applique-t-elle, sous quelle forme et avec quel quota ?
6. Le diagnostic de performance énergétique : sa classe, au regard des échéances de 2034.
7. La taxe de séjour : la collectivité qui la perçoit, sa période et ses tarifs, sur l’outil officiel.
8. Le régime fiscal : classé ou non classé, recettes attendues, micro-BIC ou réel, cotisation foncière des entreprises.
9. Les travaux : plan d’urbanisme, loi littoral, site classé ou inscrit, à la parcelle.

Pour une question sur un logement précis, l’ADIL du Nord et du Pas-de-Calais ou l’ADIL de la Somme (annuaire de l’ANIL) informe gratuitement propriétaires et locataires ; la fiscalité relève du service des impôts et, pour un choix de régime, d’un expert-comptable.

DIVIDOM sur la Côte d’Opale

DIVIDOM, agence immobilière de Lille, commercialise surtout des lots dans l’ancien réhabilité des Hauts-de-France. Nous ne promettons aucun rendement et ne publions aucun chiffre de loyer saisonnier : aucune source publique n’en donne. Les prix, les loyers à l’année et les règles locales figurent sur nos pages ville : Wissant, Audinghen, Ambleteuse, Wimereux, Boulogne-sur-Mer, Neufchâtel-Hardelot, Calais, Sangatte, Étaples, Le Touquet-Paris-Plage, Cucq, Merlimont, Berck, Saint-Josse, Fort-Mahon-Plage et Quend. Pour étudier un projet, contactez-nous.

Sources et avertissement

Article informatif, à jour au 13 novembre 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Les délibérations locales changent chaque année : avant d’acheter, de louer ou d’engager des travaux, vérifiez la situation du logement auprès de la mairie, du service des impôts, de l’ADIL, d’un notaire ou d’un expert-comptable.

Sources officielles, consultées les 12 et 13 novembre 2026 :

• service-public.gouv.fr : « Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) » (F42), fiche vérifiée le 24 août 2026
• service-public.gouv.fr : « Taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) » (F17293), fiche vérifiée le 11 juin 2025
• Direction générale des collectivités locales : « Taxe d’habitation sur les logements vacants » (réforme de 2027, taxe sur la vacance des locaux d’habitation)
• service-public.gouv.fr : « Vérifier si la taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique à votre commune » (R65012), simulateur
• Ministère chargé du Logement : « Liste des communes selon le zonage TLV », data.gouv.fr (fichier du zonage après le décret du 22 décembre 2025, mis en ligne le 30 décembre 2025)
• Journal officiel du 23 décembre 2025 : décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (liste des communes de la taxe annuelle sur les logements vacants), copie publiée sur data.gouv.fr
• DILA : données de référence du simulateur des zones tendues, data.gouv.fr (fichier TaxeLogementVacant.json modifié le 10 novembre 2023, conforme à la liste du décret du 22 décembre 2025 pour le Pas-de-Calais et la Somme)
• Bulletin officiel des finances publiques : BOI-IF-TH-70, majoration de la taxe d’habitation des logements meublés non affectés à l’habitation principale, version en vigueur depuis le 22 décembre 2020
• impots.gouv.fr : « Comment est calculée la taxe d’habitation pour ma résidence secondaire ? », page modifiée le 6 juillet 2026
• DGFiP : jeu de données « Fiscalité locale des particuliers » (indicateur et taux de majoration, impositions 2024 et 2025), data.economie.gouv.fr, mis à jour le 21 mai 2026
• DGFiP : « Majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires 2026 », note de juillet 2026, impots.gouv.fr
• DGFiP : « Les délibérations de fiscalité directe locale 2026, décisions des communes », juillet 2026, annexe : communes appliquant la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires en 2026, impots.gouv.fr
• DGFiP : jeu de données « Délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux) », data.economie.gouv.fr, mis à jour le 24 juillet 2026
• Assemblée nationale : projet de loi de finances pour 2026, texte définitif (texte adopté n° 227 du 2 février 2026), devenu la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 ; articles 55, 108 et 112
• ANIL : « Loi de finances pour 2026 », analyse juridique n° 2026-08, à jour au 20 février 2026
• Direction générale des collectivités locales : fiche TH-6 2026, « Exonération en faveur des locaux classés meublés de tourisme ou des chambres d’hôtes » (article 1414 bis du code général des impôts)
• service-public.gouv.fr : « Faire de sa résidence secondaire une location de vacances (meublé de tourisme) » (F2043), fiche vérifiée le 21 mai 2026
• service-public.gouv.fr : « Faire de sa résidence principale une location de vacances (meublé de tourisme) » (F33175), fiche vérifiée le 21 mai 2026
• service-public.gouv.fr : « Déclaration en mairie des meublés de tourisme », formulaire Cerfa n° 14004 (R14321)
• service-public.gouv.fr : « Mettre son logement en location : les règles évoluent en 2026 », actualité publiée le 27 juillet 2026
• Sénat : texte élaboré par la commission mixte paritaire sur la proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (n° 86, 2024-2025), devenu la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024
• Direction générale des entreprises : « Les meublés de tourisme », page publiée le 10 février 2025
• Direction générale des entreprises : « L’API meublés, guichet unique de centralisation des données d’activité des intermédiaires de meublés de tourisme », page mise à jour le 23 juillet 2026
• Ministère chargé du Logement : « La location touristique meublée », page mise à jour le 8 octobre 2026 (foire aux questions sur le changement d’usage, juin 2025)
• Ministère chargé du Logement : « Régulation des meublés touristiques : ce qui change avec la loi du 19 novembre 2024 », janvier 2025
• Ministère chargé du Logement : « Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme », septembre 2025
• service-public.gouv.fr (Entreprendre) : « Taxe de séjour touristique : quels sont les tarifs ? » (F31635), fiche vérifiée le 1er janvier 2026
• service-public.gouv.fr : « Tarifs de la taxe de séjour par commune » (R46583), outil de recherche
• DGFiP : jeu de données « Tarifs taxe de séjour, Delta à partir de 2024 », data.economie.gouv.fr, mis à jour le 29 juin 2026
• service-public.gouv.fr : « Impôt sur le revenu, revenus d’une location meublée » (F32744), fiche vérifiée le 15 avril 2026
• impots.gouv.fr : « Je suis propriétaire d’une location meublée de tourisme. Quel est le nouveau régime fiscal applicable à cette activité ? », page modifiée le 6 juillet 2026
• impots.gouv.fr : « Les locations meublées », page modifiée le 8 avril 2026
• impots.gouv.fr : « Je fais de la location meublée. Dois-je payer de la CFE ? », page modifiée le 8 juillet 2026
• impots.gouv.fr : « Je vends un bien immobilier donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ? », page modifiée le 10 juillet 2026
• ANIL : « Régimes d’autorisation préalable et de déclaration de mise en location », analyse juridique n° 2016-34, à jour au 12 novembre 2024
• Ministère chargé de l’Écologie : « Loi relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral », page mise à jour le 8 juillet 2026
• Préfecture du Pas-de-Calais (DDTM) : fiche n° 4 « La loi Littoral » du porter à connaissance des PLU(i), mise à jour du 3 juillet 2025
• Ministère chargé de l’Écologie : « Politique des sites », page mise à jour le 12 octobre 2026
• Inspection générale de l’environnement et du développement durable : « L’œil du juriste », Veille Paysages n° 34, publiée le 9 septembre 2026 (décret du 17 avril 2026 sur les sites inscrits et classés)
• Grand Site de France Les Deux-Caps : « Le Grand Site de France Les Deux-Caps »
• Communauté de communes de la Terre des Deux Caps : « Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) » (approuvé le 4 décembre 2019, révisé le 11 juin 2025, modifié le 11 mars 2026)
• Communauté de communes de la Terre des Deux Caps : synthèse des modifications de la révision n° 1 du PLUi, pièce annexe non opposable, juin 2025
• Communauté d’agglomération du Boulonnais : délibération du 30 juin 2026 approuvant la modification simplifiée n° 4 du PLUi (servitude de résidence principale à Wimereux et à Neufchâtel-Hardelot), transmise en préfecture le 13 juillet 2026
• ANIL : annuaire des ADIL (« Votre ADIL »)
• Commune de Wissant : « Urbanisme et travaux »
• Commune de Wissant : « Documents à télécharger » (formulaire de déclaration de meublé de tourisme)
• Communauté de communes de la Terre des Deux Caps : plateforme de la taxe de séjour, déclarations préalables communales
• Communauté d’agglomération des Deux Baies en Montreuillois : plateforme de la taxe de séjour
• Mairie de Cucq : « Taxe de séjour »
• Ville de Merlimont : « Taxe de séjour »
• Insee : définition de la résidence secondaire
• Insee : dossier complet, Wissant (62899), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Audinghen (62054), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Ambleteuse (62025), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Wimereux (62893), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Neufchâtel-Hardelot (62604), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Boulogne-sur-Mer (62160), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Calais (62193), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Sangatte (62774), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Camiers (62201), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Le Touquet-Paris-Plage (62826), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Cucq (62261), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Merlimont (62571), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Berck (62108), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Saint-Josse (62752), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Fort-Mahon-Plage (80333), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Quend (80649), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Le Crotoy (80228), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Saint-Valery-sur-Somme (80721), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Cayeux-sur-Mer (80182), recensement 2023
• Insee : dossier complet, Mers-les-Bains (80533), recensement 2023