Juridique

Acheter un logement rénové à un marchand de biens : garanties, assurances, frais et fiscalité

Publié le 14 novembre 2026

Acheter un logement rénové à un marchand de biens, c’est acheter à un professionnel qui a lui-même fait faire les travaux. Si ses travaux constituent un ouvrage, il est réputé constructeur et doit la garantie décennale ; et la clause qui écarte la garantie des vices cachés ne joue pas, en principe, contre un vendeur professionnel.

Cet article rassemble ce que disent les sources officielles sur chaque point qui compte pour un investisseur : les trois façons d’acheter à un professionnel de la rénovation, les garanties et les assurances, les documents à exiger, la TVA et les droits de mutation, le délai de rétractation, puis le Denormandie. Les règles viennent de service-public.gouv.fr, du BOFiP et des analyses de jurisprudence de l’ANIL, lues le 14 novembre 2026.

L’essentiel en bref

Vices cachés : la clause d’exonération de garantie est inefficace si le vendeur est un professionnel, tenu de connaître les vices (Cour de cassation, analysée par l’ANIL). L’acheteur agit dans les 2 ans de la découverte du vice.
Garantie décennale : la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est réputée constructeur (service-public.gouv.fr) ; pour des travaux de rénovation, cela dépend de leur importance.
Dommages-ouvrage : obligatoire pour le vendeur qui fait réaliser des travaux de construction ou de rénovation importante, pas pour un simple rafraîchissement ; elle est transmise à l’acheteur, et l’acte mentionne son existence ou son absence.
Droits de mutation : un logement achevé depuis plus de cinq ans, acheté à un professionnel, supporte les droits de droit commun ; si les travaux l’ont « rendu à l’état neuf » au sens fiscal et que la vente intervient dans les cinq ans de leur achèvement, elle est soumise à la TVA et les droits sont réduits, sauf taxation sur la marge (BOFiP).
Rétractation : 10 jours pour l’acheteur non professionnel d’un logement, que le vendeur soit un professionnel ou un particulier.
Denormandie : il peut s’appliquer à un logement rénové par le vendeur, s’il n’a été ni utilisé ni occupé depuis la fin des travaux ; testez votre projet avec notre simulateur Denormandie.

Marchand de biens : ce que la loi fiscale en dit

« Marchand de biens » désigne, dans le vocabulaire fiscal, l’acheteur-revendeur d’immeubles : un professionnel assujetti à la TVA qui achète pour revendre. Quand il prend l’engagement de revendre dans les cinq ans, son propre achat bénéficie d’un régime de droits de mutation réduits (article 1115 du code général des impôts, BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-50). Ce régime ne concerne que son achat, pas le vôtre.

Pour l’acheteur, le statut du vendeur compte (voir les vices cachés plus bas), mais le contrat signé compte autant. Trois montages existent :

Montage	Qui commande les travaux	Garanties sur les travaux
Achat d’un logement déjà rénové	Le vendeur, avant la vente	Celles du vendeur réputé constructeur et des entreprises ; dommages-ouvrage du vendeur si elle a été souscrite
Vente d’immeuble à rénover (VIR)	Le vendeur, qui s’engage dans l’acte à réaliser les travaux dans un délai déterminé	Régime légal de la VIR : paiements échelonnés, garantie d’achèvement, assurances du vendeur
Achat d’un plateau, puis contrat de travaux	L’acheteur, maître d’ouvrage	Décennale des entreprises ; dommages-ouvrage à la charge de l’acheteur si les travaux en relèvent

Les deux derniers montages sont détaillés dans notre article sur l’achat d’un plateau brut. La suite traite du premier : un logement que le vendeur a fait rénover et qu’il vend achevé.

Vices cachés : la clause d’exonération ne protège pas un vendeur professionnel

La garantie des vices cachés vaut pour tout bien, mobilier ou immobilier, et pour tout vendeur, professionnel ou particulier. Le défaut doit être caché, antérieur à la vente, et rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement l’usage. L’acheteur peut garder le bien et obtenir une partie du prix, ou le rendre et être remboursé ; si le vendeur professionnel connaissait le défaut, l’acheteur peut demander en plus des dommages et intérêts. Il dispose de 2 ans à partir de la découverte du défaut, dans la limite de 20 ans après la vente (ministère de l’Économie, page du 18 juin 2026).

Selon l’ANIL, la plupart des actes de vente prévoient une clause qui exclut cette garantie. Elle ne joue pas contre un vendeur professionnel : selon la jurisprudence de la Cour de cassation analysée par l’ANIL, il est tenu de connaître les vices du bien qu’il vend. La Cour de cassation assimile d’ailleurs à un professionnel le vendeur qui a lui-même conçu ou conduit les travaux en cause, et écarte la clause quand le vendeur connaissait le vice :

un particulier qui a conçu une installation de chauffage et l’a en partie réalisée, assisté d’un plombier-chauffagiste (Cass. 3e civ., 9 février 2011, analyse de l’ANIL) ;
un vendeur qui avait conçu et installé une cheminée défectueuse (Cass. 3e civ., 10 juillet 2013, n° 12-17.149, analyse de l’ANIL) ;
un vendeur, professionnel de la construction, qui avait réalisé lui-même la rénovation et connaissait la présence de mérule : sa mauvaise foi rendait la clause inefficace (Cass. 3e civ., 8 avril 2014, analyse de l’ANIL).

Le vendeur qui ne remet pas un diagnostic obligatoire (plomb, amiante, termites, gaz, électricité) ne peut pas non plus s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (fiche F2604). Ces décisions sont des cas d’espèce : un litige s’apprécie avec un avocat ou un notaire.

Garantie décennale, dommages-ouvrage : ce que doit le vendeur qui a fait les travaux

Le vendeur réputé constructeur

Service-public.gouv.fr range parmi les constructeurs tenus des garanties après réception la « personne ou mandataire qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire » (fiche F2958, vérifiée le 25 septembre 2026). La règle vient de l’article 1792-1, 2° du code civil, que la Cour de cassation cite ainsi : « est réputé constructeur la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ». Dans un arrêt du 30 janvier 2025, rendu pour un mur de soutènement bâti par un particulier puis vendu, elle ajoute que ce vendeur « est tenu, pendant les dix années suivant la réception de l’ouvrage, d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires », c’est-à-dire les désordres qui n’atteignent pas la gravité décennale ; dans cette affaire, les conditions de la garantie décennale n’étaient pas réunies (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-16.347). Selon l’ANIL, le vendeur réputé constructeur doit à l’acheteur les responsabilités décennale et biennale, c’est-à-dire aussi le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables.

Ce que couvre la décennale : pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, y compris ceux des éléments d’équipement indissociables (canalisations, planchers, chauffage central, huisseries, installation électrique encastrée) (fiche F2034, vérifiée le 10 avril 2026).
Rénovation : la garantie couvre les travaux sur une construction existante « selon leur importance » (F2034). Un rafraîchissement de peinture n’est pas un ouvrage ; une restructuration lourde peut l’être. La qualification se discute au cas par cas.
Le choix de l’acheteur : l’action décennale n’exclut pas celle en garantie des vices cachés contre le vendeur qui a construit ou fait construire (Cass. 3e civ., 2 mars 2005 et 17 juin 2009, n° 08-15.503, analyses de l’ANIL de 2005 et de 2009).
Les entreprises : chacune doit avoir souscrit son assurance décennale avant l’ouverture du chantier ; l’attestation est jointe aux devis et aux factures (F2034).

L’assurance dommages-ouvrage

Elle préfinance, sans attendre la recherche des responsabilités, les réparations relevant de la garantie décennale. Elle est obligatoire, avant l’ouverture d’un chantier de construction ou de rénovation importante, pour le propriétaire de l’ouvrage et notamment pour le vendeur et le promoteur. En cas de vente dans les 10 ans qui suivent la réception, elle est transmise au nouveau propriétaire : l’acte mentionne son existence et l’attestation y est annexée (fiche F2032, vérifiée le 17 septembre 2026). Plus largement, en cas de vente d’un logement dans les 10 ans de sa construction, l’acte mentionne l’existence ou l’absence des assurances obligatoires (F2034).

Si l’acte constate l’absence de dommages-ouvrage, l’acheteur garde les garanties légales contre le vendeur et les entreprises, mais sans le préfinancement de l’assureur : il doit alors agir contre les responsables. Ne pas souscrire une assurance obligatoire est un délit passible de 6 mois d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende au plus, ou de l’une de ces deux peines, sauf pour le particulier qui construit pour lui-même ou sa famille (F2032).

Les documents à demander avant la promesse

Le dossier de diagnostic technique de la vente : DPE, plomb, amiante, électricité et gaz de plus de 15 ans, termites, état des risques, bruit, et en copropriété la surface « loi Carrez ». Quand le bien est issu de la division d’un immeuble, le diagnostic amiante est réalisé avant la vente (fiche F742).
Le DPE après travaux : c’est lui qui donne la classe énergétique du logement rénové, celle qui compte pour la location ; voir DPE et location en 2026.
Le carnet d’information du logement : quand les travaux ont une incidence significative sur la performance énergétique (isolation, fenêtres, chauffage, eau chaude) et ont fait l’objet d’un permis ou d’une déclaration préalable déposés depuis le 1er janvier 2023, le propriétaire le remet à l’acheteur au plus tard à l’acte ; l’acheteur atteste l’avoir reçu dans l’acte (fiche F36759).
Les autorisations d’urbanisme des travaux (permis ou déclaration préalable) et la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.
Le procès-verbal de réception des travaux, qui fait courir les garanties, et les attestations d’assurance décennale des entreprises et de dommages-ouvrage.
Les factures des entreprises, indispensables si vous visez le Denormandie (voir plus bas).
En copropriété : les documents d’organisation et financiers de la copropriété, et pour un immeuble mis en copropriété à l’occasion de la rénovation, le diagnostic technique global ; voir notre article acheter en copropriété ancienne.

Prix, TVA et droits de mutation

Le régime fiscal de la vente dépend de l’âge du logement au sens fiscal et de la nature des travaux du vendeur.

Situation	TVA	Droits de mutation payés par l’acheteur
Logement achevé depuis plus de cinq ans, rénové sans être « rendu à l’état neuf »	Vente exonérée (article 261, 5 du CGI), sauf option du vendeur pour la TVA ; la TVA porte alors sur le prix total ou sur la marge, selon les conditions de l’article 268 du CGI	Taux de droit commun, que le vendeur ait opté ou non pour la TVA (BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 40)
Logement « rendu à l’état neuf » par les travaux, vendu par un professionnel dans les cinq ans qui suivent leur achèvement	Soumise de plein droit (BOFiP BOI-TVA-IMM-10-10-10-20)	Taux réduit, sans taxe additionnelle communale, sauf taxation sur la marge (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 90 à 110)

Pour le fisc, des travaux rendent un immeuble à l’état neuf quand ils portent sur la majorité des fondations, ou la majorité des éléments qui déterminent la résistance et la rigidité de l’ouvrage, ou la majorité de la consistance des façades hors ravalement, ou les deux tiers de chacun des éléments de second œuvre (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques, et, en métropole, système de chauffage). Une seule de ces quatre composantes suffit (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 130 à 240).

Le prix affiché par un professionnel assujetti peut donc être exprimé toutes taxes comprises : demandez au notaire, avant la promesse, quel régime il retient, car il change le montant des frais d’acquisition. Les émoluments du notaire suivent un barème réglementé, identique quel que soit le notaire ; au-delà de 150 000 €, le notaire peut, à certaines conditions, accorder une remise (fiche F17701). Les honoraires d’agence, s’il y en a, figurent dans l’annonce avec la partie qui les paie.

Promesse, rétractation, acompte

Acheter à un professionnel ne change pas les protections de l’acheteur non professionnel d’un logement : un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification de la promesse, et l’interdiction, sous peine d’une amende de 30 000 €, d’exiger ou de recevoir un versement avant la fin de ce délai, sauf promesse conclue par un professionnel mandaté ou somme consignée chez un professionnel disposant d’une garantie financière (fiche F2965 ; fiche F37190). La promesse doit comporter une condition suspensive d’obtention du prêt si l’achat est financé à crédit (F37190). DIVIDOM n’est pas intermédiaire en crédit : nous pouvons vous mettre en relation avec un courtier partenaire.

Denormandie et autres régimes : ce que change l’achat d’un logement déjà rénové

Denormandie : la réduction d’impôt vise aussi les acquisitions de logements qui ont fait l’objet de travaux d’amélioration avant leur acquisition. Aucune condition ne porte sur la date des travaux, mais le logement ne doit pas avoir été utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit depuis leur achèvement (BOFiP BOI-IR-RICI-365-10, § 120 à 150). La base de la réduction est alors le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière (BOI-IR-RICI-365-30, § 30). Les travaux d’amélioration facturés par une entreprise doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération ; pour un logement acheté déjà rénové, le BOFiP donne l’exemple d’un appartement acquis 160 000 €, frais compris, pour lequel les travaux réalisés avant la vente doivent atteindre au moins 40 000 € (BOI-IR-RICI-365-20, § 10). L’investisseur doit pouvoir présenter les factures des entreprises ayant réalisé les travaux et les justificatifs de performance énergétique : faites-en remettre copie à l’acte, avec le montant des travaux. La réduction vise les acquisitions jusqu’au 31 décembre 2027 (service-public.gouv.fr, F35011, vérifiée le 11 mars 2026). Les autres conditions (commune, part des travaux, loyer et ressources du locataire, date limite) sont dans notre guide Denormandie 2026 ; le simulateur Denormandie chiffre la réduction selon vos paramètres.
Déficit foncier : dans une vente d’immeuble à rénover, le prix des travaux réalisés par le vendeur est un élément du prix d’acquisition ; ce ne sont pas des charges de la propriété et ils ne se déduisent pas des revenus fonciers, même si le logement est loué (Conseil d’État, 17 octobre 2022, n° 460113 ; BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 25). Pour un logement vendu déjà rénové, les travaux sont de même compris dans le prix payé au vendeur : ce ne sont pas des dépenses « effectivement supportées par le propriétaire » au sens de l’article 31 du code général des impôts, cité par le Conseil d’État, et l’achat ne crée pas de déficit foncier. Voir notre article déficit foncier 2026.
Location meublée : amortissement au régime réel et sort des amortissements à la revente sont détaillés dans notre article LMNP en 2026.

Avant de signer : la liste à vérifier

La nature du contrat : logement vendu achevé, VIR ou plateau avec contrat de travaux.
L’existence d’une assurance dommages-ouvrage, son attestation annexée à l’acte, ou la mention de son absence.
Les attestations d’assurance décennale des entreprises, la date de réception des travaux et le procès-verbal.
Les autorisations d’urbanisme et la déclaration d’achèvement et de conformité.
Le DPE après travaux, le carnet d’information du logement et le dossier de diagnostic complet.
Le régime de TVA et de droits de mutation retenu par le notaire.
Pour le Denormandie : logement inoccupé depuis les travaux, factures et justificatifs énergétiques remis.
En copropriété : les documents de la copropriété et, pour un immeuble nouvellement divisé, le diagnostic technique global.

DIVIDOM

DIVIDOM, agence immobilière de Lille, commercialise surtout des lots dans l’ancien réhabilité des Hauts-de-France. Dans les ventes de plateaux bruts que nous commercialisons, l’acheteur achète le plateau chez le notaire puis signe lui-même un contrat avec une entreprise de travaux : le montage est conçu comme une vente simple, ni vente d’immeuble à rénover ni achat d’un logement déjà rénové. Aucune assurance dommages-ouvrage n’est fournie, et aucune garantie particulière ne couvre l’achèvement des travaux ni leur prix ; les détails, et ce qu’en dit le juge, sont dans notre article sur l’achat d’un plateau brut. Pour les plateaux bruts, nos honoraires d’agence sont compris dans les prix affichés et à la charge du vendeur ; pour les autres ventes, la partie qui les paie est indiquée dans notre grille d’honoraires et au mandat. Pour voir les biens, consultez nos offres dans l’ancien ; pour étudier un projet, contactez-nous.

Questions fréquentes sur l’achat à un marchand de biens

Un marchand de biens peut-il exclure la garantie des vices cachés ?

Une clause d’exonération figure souvent dans l’acte, mais, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, elle ne joue pas contre un vendeur professionnel, tenu de connaître les vices du bien vendu. L’acheteur dispose de 2 ans à partir de la découverte du vice pour agir, dans la limite de 20 ans après la vente.

Le marchand de biens doit-il la garantie décennale sur les travaux ?

La personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est réputée constructeur : elle doit alors la garantie décennale pendant 10 ans après la réception des travaux. Pour une rénovation, encore faut-il que les travaux, par leur importance, constituent un ouvrage.

Le vendeur doit-il avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage ?

Elle est obligatoire pour le vendeur qui fait réaliser des travaux de construction ou de rénovation importante. Elle est transmise à l’acheteur en cas de vente dans les 10 ans qui suivent la réception ; l’acte mentionne son existence ou son absence.

Les frais de notaire sont-ils réduits quand on achète à un marchand de biens ?

Pas en règle générale : un logement achevé depuis plus de cinq ans, acheté à un professionnel, supporte les droits de mutation de droit commun, même si le vendeur a opté pour la TVA. Ils sont réduits seulement si les travaux ont rendu l’immeuble à l’état neuf au sens fiscal et que la vente, dans les cinq ans, est soumise à la TVA sur le prix total.

Peut-on bénéficier du Denormandie en achetant un logement rénové par le vendeur ?

Oui, si le logement n’a été ni utilisé ni occupé depuis l’achèvement des travaux et que les autres conditions sont réunies (commune éligible, part des travaux, location). La base de la réduction est le prix d’acquisition majoré des frais. Les factures des entreprises doivent pouvoir être présentées.

Quelle différence avec une vente d’immeuble à rénover (VIR) ?

Dans une VIR, le vendeur s’engage dans l’acte à réaliser les travaux après la vente, dans un délai déterminé, avec des paiements échelonnés et une garantie d’achèvement. Dans l’achat d’un logement déjà rénové, les travaux sont terminés à la vente.

A-t-on un délai de rétractation en achetant à un professionnel ?

Oui : 10 jours à compter du lendemain de la notification de la promesse, pour tout acheteur non professionnel d’un logement.

Quels documents demander au marchand de biens ?

Le dossier de diagnostic, le DPE après travaux, le carnet d’information du logement, les autorisations d’urbanisme et la déclaration d’achèvement et de conformité, le procès-verbal de réception, les attestations d’assurance décennale et de dommages-ouvrage, les factures des entreprises et, en copropriété, les documents de la copropriété.

Sources et avertissement

Article informatif, à jour au 14 novembre 2026. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal personnalisé. Les décisions de justice citées sont des cas d’espèce, et le régime fiscal d’une vente dépend des travaux réalisés : avant de vous engager, faites valider votre projet par un notaire et, pour la fiscalité, par un conseil fiscal. L’ADIL informe gratuitement les particuliers.

Sources officielles, lues dans leur texte le 14 novembre 2026 :

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