Comment calculer la rentabilité de son investissement locatif ?
Combien l'immobilier locatif rapporte t-il ?
Vous cherchez à investir dans l'immobilier locatif ?
Avant de vous lancer mieux vaut savoir si cet investissement en vaut la peine. C’est une question qui est très soulevée lors d’un investissement immobilier mais encore faut-il savoir comment calculer le rendement avec précision.
Pour effectuer ce calcul il faut prendre en compte, les loyers, les charges, les réductions d’impôts , les impôts à payer , le remboursement de l’emprunt etc… Ce flux annuel de trésorerie vous permettra de juger la rentabilité économique de votre investissement. Il est important d’intégrer au solde annuel les encaissements, les décaissements, et l’effet de levier créé par le crédit bancaire.
La rentabilité brute : un indicateur simple
La rentabilité brute se calcule facilement en divisant le montant des loyers hors charges annuels par le prix d’acquisition du bien. Il faut ensuite multiplier par 100 le résultat obtenu afin d’obtenir un pourcentage de rendement.
Exemple : Vous achetez un bien d’une valeur de 100 000 € avec 7 600€ de frais de notaire. Vous effectuez des travaux de rénovation pour un montant de 10 400€ avant de le mettre en location. Celui-ci vous rapporte 7 200€ de revenus à l’année.
Le calcul du taux de rentabilité brute annuelle sera donc :
(Loyer annuel ÷ Coût d’acquisition) x 100
= (7 200 ÷ 100 000 + 7 600 + 10 400) x 100
= 6,1 % !
Ce résultat très optimiste est parfois éloigné du gain vraiment réalisé. En effet celui ci ne tient pas compte des frais d’entretien et de gestion du logement, ni de l’impact fiscal. Il faut alors se livrer à une analyse plus détaillée.
La rentabilité nette : plus proche de la réalité
La rentabilité nette est le rendement réel d’un investissement immobilier. En effet un logement locatif nécessite des frais afin d’être loué au prix du marché. Pour la connaître il vous faut soustraire aux revenus locatifs l’ensemble des charges d’exploitation:
- les travaux ( gros travaux ou travaux d’entretien),
- les charges de copropriété (honoraires du syndic, travaux d’entretien ou d’amélioration de ma copropriété),
- la taxe foncière,
- les frais de gestion locative,
- les frais d’assurance
- les provisions pour les périodes de vacance locative
Le calcul est le suivant :
Loyer annuel - Charges et Frais locatifs annuels
÷ Coût total d’acquisition
x 100
= Résultat net de frais et de charges
La rentabilité nette après impôts : encore plus précise
La rentabilité nette après impôts intègre l’effet de la fiscalité applicable c’est à dire : revenus fonciers, prélèvements sociaux, avantages fiscaux, réductions d’impôts etc ; elle est par conséquent plus précise. Le calcul est quant à lui plus complex car cela dépend de la situation fiscale de l’investisseur. Situation fiscale qui peut évoluer dans le temps ( perte d’emploi ou départ à la retraite par exemple).
