Comment optimiser votre rentabilité locative ?

À chaque changement de locataire, une agence vous facturera des honoraires de mise en location (encadrés par la loi Alur), et la gestion courante coûte en général 5 à 10 % des loyers. Certes, cela vous décharge des démarches administratives et vous fait gagner du temps, mais gérer vous-même vous permet d’économiser ces frais. Beaucoup d’outils existent pour trouver facilement des locataires par vous-même et cela sans frais supplémentaires. Nous vous conseillons éventuellement de faire appel à une société indépendante pour certaines tâches parfois délicates telles que les états des lieux.

Il existe deux régimes d'imposition pour les revenus fonciers: le micro-foncier ou le réel. Comparez votre imposition selon le régime choisi. La déclaration au réel est généralement plus avantageuse au cours des premières années de votre prêt immobilier, car les intérêts d’emprunt et les travaux à déduire sont importants. Le micro-foncier propose quant à lui un abattement de 30 % sur les recettes locatives (50 % pour le micro-BIC en location meublée de longue durée).

Afin d’améliorer le rendement de l’investissement, sachez que l’effet de levier financier et fiscal d’un crédit bancaire est une solution très souvent envisagée. En effet en utilisant l’endettement des financements bancaires vous allez créer de la richesse en augmentant la capacité d’investissement. Les intérêts bancaires viendront diminuer les revenus fonciers ainsi que les impôts liés aux loyers perçus. Tant que le coût du crédit reste inférieur à la rentabilité du bien, financer à crédit améliore la rentabilité de vos fonds propres.

Si les taux d’intérêt ont baissé depuis la souscription de votre prêt (après la forte hausse de 2022-2023, ils se sont en partie détendus), il peut être intéressant de renégocier votre prêt ou de le faire racheter à un taux inférieur, en tenant compte des frais (indemnités de remboursement anticipé, garantie, dossier). Cela fera baisser vos mensualités et/ou raccourcira la durée de l’emprunt. N’hésitez donc pas à revoir vos mensualités et la durée de votre crédit après quelques années de remboursement.

Vous êtes propriétaire et vous cumulez certainement les assurances. Assurance du prêt, assurance habitation non occupant, assurance loyers impayés…. Il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence chaque année (depuis la loi Lemoine de 2022, l’assurance emprunteur peut être résiliée à tout moment). Faites alors des comparatifs, calculez et demandez même à renégocier vos cotisations si vous trouvez une offre plus intéressante. L’économie réalisée sur vos cotisations vous permettra de voir votre rentabilité augmenter.

Ne négligez pas les petits travaux de rénovation. Plus vous êtes régulier, plus votre logement conservera de la valeur. Une location meublée ou vide en très bon état, avec un confort moderne garantira les demandes locatives avec un bon niveau de loyer mensuel. N’hésitez donc pas à investir pour rendre votre logement attrayant. En effet, cela augmentera la demande pour votre logement, vous fidéliserez vos locataires et vous pourrez baisser vos impôts grâce à une déduction fiscale sur une partie de vos travaux de rénovation.

Pour rappel la vacance locative est la période qui sépare le départ du dernier locataire et l’arrivée du nouveau. N’oubliez pas d’intégrer cette donnée dans votre calcul de rentabilité. Pour éviter que la vacance locative fasse effondrer le rendement de votre investissement, ne soyez pas trop gourmand sur le loyer et soyez strict dans la sélection de vos futurs locataires.