Investir via une SAS
Les avantages et inconvénients d'investir via une SAS
Investir en SAS : les conditions
Pour votre investissement immobilier locatif, vous avez le choix entre différents types de sociétés pour acquérir un bien immobilier et percevoir des revenus locatifs.
La majorité des investisseurs pensent qu’on ne peut investir dans l’immobilier qu’en SCI (société civile immobilière). En réalité, vous pouvez trouver d’autres types de sociétés comme les sociétés de capitaux telles que la SAS (société par actions simplifiée), traditionnellement réservée aux activités commerciales mais qui peut aussi être adaptée pour l’investissement immobilier.
Une société par actions simplifiée est une société de capitaux qui peut être créée par une seule personne (on parle alors de SASU) ou plusieurs associés. Le capital minimum à investir dans la société est libre et n'est pas contraint à un minimum fixé.
Investir en SAS : la responsabilité limitée aux apports
Les associés ont une responsabilité limitée aux apports, c’est-à-dire au montant qu’ils ont investi dans le capital de la société au moment de sa création. Contrairement à la SCI, les associés ne sont pas tenus au-delà de leurs apports par les dettes de la société, grâce à une séparation stricte de leur patrimoine personnel et de celui de la société (sauf caution personnelle). Le dirigeant de la société, appelé président, doit établir chaque année les comptes annuels de la société.
Investir en SAS : le commissaire aux comptes est-il obligatoire ?
Une SAS doit désigner un commissaire aux comptes, chargé de certifier ses comptes, lorsqu’elle dépasse à la clôture de l’exercice deux des trois seuils suivants (seuils relevés en 2019 par la loi Pacte, puis à nouveau en 2024) :
- Le total du bilan est supérieur à 5 000 000 €
- Le chiffre d’affaires hors taxe dépasse 10 000 000 €
- La société emploie plus de 50 salariés
Investir en SAS : Quelle fiscalité ?
La société par actions simplifiée est soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés (une option temporaire pour l’impôt sur le revenu est possible pendant 5 ans pour certaines jeunes sociétés). Elle est opaque fiscalement, c’est-à-dire qu’elle a sa propre fiscalité.
Les mêmes taux que pour une SCI à l’IS s’appliquent : un taux réduit de 15 % sur les bénéfices jusqu’à 42 500 € (sous conditions), puis le taux normal de 25 % au-delà.
Les dirigeants rémunérés de la société sont assimilés à des salariés, ce qui signifie qu’ils peuvent profiter du régime de protection de la sécurité sociale. À savoir : les dividendes ne supportent pas de cotisations sociales, mais restent soumis aux prélèvements sociaux.
Les dividendes versés par la SAS sont ensuite imposés chez chaque associé, au prorata des actions qu’il détient (prélèvement forfaitaire unique ou, sur option, barème progressif).
Investir en SAS : une obligation pour les plateformes de crowdfunding homologuées par l’AMF ?
L’Autorité des Marchés Financiers est une autorité publique et indépendante qui a pour objectif de réguler les produits et les acteurs financiers ainsi que d’informer et de protéger les particuliers qui investissent sur des plateformes de crowdfunding.
L’AMF fixait une réglementation stricte concernant le crowdfunding immobilier, avec un statut spécial pour les plateformes qui proposaient ce type d’investissement : les conseillers en investissements participatifs (CIP). Ce statut français a été remplacé, depuis le 10 novembre 2023, par le statut européen de prestataire de services de financement participatif (PSFP), agréé par l’AMF. Le statut de CIP permettait aux sociétés d’exercer une « activité de conseil en investissement » et dont l’activité s’effectue “exclusivement par le biais d’un site Internet” dont la plateforme devait remplir toutes les conditions fixées par le règlement général de l’AMF.
Pour obtenir ce statut, la plateforme ne pouvait commercialiser que des titres de capital et des titres de créance. Contrairement à la SCI, qui émet des parts sociales et dont les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales, la SAS émet des actions, qui sont des titres financiers. Les plateformes agréées devaient donc proposer l’investissement via une SAS (ou des obligations). Le régime PSFP actuel repose sur la même logique : il couvre les valeurs mobilières (actions, obligations) et les prêts, mais pas les parts de SCI.
