Investir en SAS : les conditions

Pour votre investissement immobilier locatif, vous avez le choix entre différents types de sociétés pour acquérir un bien immobilier et percevoir des revenus locatifs.

La majorité des investisseurs pensent qu’on ne peut investir dans l’immobilier qu’en SCI (société civile immobilière). En réalité, vous pouvez trouver d’autres types de sociétés comme les sociétés de capitaux telles que la SAS (Société par Actions Simplifiées), traditionnellement réservée pour les activités commerciales mais qui peuvent aussi parfois être adaptées pour l’investissement immobilier.

Une Société par Actions Simplifiées est une société de capitaux qui peut être créé par une seule personne ou plusieurs associés. Le capital minimum à investir dans la société est libre et n'est pas contraint à un minimum fixé.

Investir en SAS : la responsabilité limitée aux apports

Les associés ont une responsabilité limitée aux apports, c’est-à-dire au montant qu’ils ont investi dans le capital de la société au moment de sa création. Contrairement à la SCI, les associés ne sont pas tenus par les dettes de la société grâce à une séparation stricte de leur patrimoine personnel et de celui de la société. Le dirigeant de la société qu’on nomme Président doit établir un bilan des comptes de la société pendant l’année ainsi qu’un rapport de gestion.

Investir en SAS : L'expert comptable est-il obligatoire ?

La création d’une SAS requiert de faire appel à un commissaire au compte qui contrôle et régule les comptes de la société. Cette étape est obligatoire si les 3 seuils suivants sont dépassés lors de la clôture annuelle des comptes est effectuée :

  • Le total du bilan est supérieur à 1 000 000€
  • Le chiffre d’affaires hors taxe dépasse 2 000 000€
  • La société comporte plus de 20 associés

Investir en SAS : quelle fiscalité ?

La Société par Actions Simplifiées est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et imposée à l’impôt sur les sociétés. Elle est opaque fiscalement, c’est à dire qu’elle à sa propre fiscalité.

Les mêmes conditions que la SCI s’appliquent dans ce cas : si le résultat est inférieur à 38 120€ la société peut bénéficier du taux d’imposition réduit de 15% et du taux d’imposition normal 33,3 % si ce montant est supérieur.

Les dirigeants de la société sont assimilés comme des salariés, ce qui signifie qu’ils peuvent profiter du régime de protection de la sécurité sociale. A savoir que les cotisations sociales ne sont pas prises en compte dans les dividendes que les associés perçoivent.

Les dividendes versées par la SAS seront ensuite taxées pour chaque associé au prorata des actions qu’ils détiennent.

Investir en SAS : une obligation pour les plateformes de crowdfunding homologuées par l’AMF ?

L’Autorité des Marchés Financiers est une autorité publique et indépendante qui a pour objectif de réguler les produits et les acteurs financiers ainsi que d’informer et de protéger les particuliers qui investissent sur des plateformes de crowdfunding.

L’AMF fixe une réglementation stricte concernant le crowdfunding immobilier et a créé un statut spécial pour les plateformes qui proposent ce type d’investissement : les Conseillers en Investissements Participatifs (CIP). Ce statut permet aux sociétés de pouvoir exercer une “activité de conseil en investissement” et dont l’activité s’effectue “exclusivement par le biais d’un site Internet” dont la plateforme doit remplir toutes les conditions fixées par le règlement général de l’AMF.

Pour acquérir ce statut de CIP, la société en charge de la plateforme de crowdfunding immobilier ne doit commercialiser que des titres de capital et des titres de créances. Contrairement à la SCI qui propose d’acquérir des parts sociales dans la société et dont les associés sont responsables et solidaires, la SAS permet de détenir des titres de capital et de créances, comme le fixe l’AMF. Il est donc obligatoire pour les plateformes homologuées par l’AMF de proposer de l’investissement via une SAS.

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