Où investir dans la ville de Tourcoing

À Tourcoing, appartements et maisons se sont vendus au même prix médian, ou presque : 1 830 € et 1 837 € le m² (DVF, ventes de 2021 à 2026). La commune, 98 772 habitants en 2023 selon l’Insee, ouvre droit à la réduction d’impôt Denormandie jusqu’au 31 décembre 2027 ; elle est classée en zone B1.

Cette page fait le point au 12 novembre 2026 sur les prix, les loyers, le Denormandie et les règles locales de location, avec la date et la source de chaque chiffre.

L’essentiel en bref

• Prix : 1 830 € le m² en médiane pour un appartement, 1 837 € pour une maison, sur les ventes de juillet 2021 à juin 2026 ; près de deux ventes sur trois portent sur une maison.
• Loyers : 13,2 € le m² par mois, charges comprises, pour un appartement type et 10,1 € pour une maison (annonces du 3e trimestre 2025) ; 11,3 € hors charges en médiane pour un appartement dans la zone de l’observatoire des loyers qui comprend Tourcoing (loyers observés en 2024).
• Denormandie : Tourcoing est éligible ; en zone B1, le loyer est plafonné à 11,80 € le m² hors charges pour un bail conclu en 2026, avant coefficient de surface, et les ressources du locataire le sont aussi.
• Encadrement des loyers : pas de loyers de référence à Tourcoing (ils ne visent que Lille, Hellemmes et Lomme) ; la commune figure parmi les communes de zone tendue, où la hausse du loyer est en principe encadrée quand le logement est reloué.
• Permis de louer : en vigueur dans des périmètres définis de la commune, pour les logements bâtis avant 1974.

Tourcoing en chiffres : le tableau récapitulatif

Prix de l’immobilier ancien à Tourcoing : ce que disent les ventes

Les prix ci-dessous viennent des « demandes de valeurs foncières » (DVF) : ce sont les ventes enregistrées par l’administration fiscale, et non des prix d’annonce. Les statistiques publiées par data.gouv.fr (mise à jour du 21 octobre 2026) couvrent les ventes de juillet 2021 à juin 2026.

Méthode de data.gouv.fr : ventes, ventes en l’état futur d’achèvement et adjudications portant sur un seul logement ; prix de vente divisé par la surface bâtie ; médiane sur toute la période.

À retenir :

• Les maisons font la majorité des ventes : 4 152 des 6 556 logements vendus, soit près de deux sur trois.
• Appartements et maisons se vendent à Tourcoing au même prix médian au m², ou presque : 1 830 € et 1 837 €. Dans l’ensemble de la Métropole européenne de Lille, les médianes sont de 3 219 € et de 2 560 €.
• Entre juillet 2025 et juin 2026, la commune a enregistré de 49 à 87 ventes de maisons par mois, pour une médiane mensuelle de 1 667 € à 1 997 € le m², et de 21 à 48 ventes d’appartements, pour une médiane mensuelle de 1 636 € à 2 061 €. La médiane sur cinq ans reste le repère le plus solide.
• Ces médianes mêlent le neuf et l’ancien, tous quartiers confondus : elles donnent un ordre de grandeur, pas le prix d’un bien. Elles ne comprennent ni les frais d’acquisition ni les travaux.
• Pour une rue ou un quartier, l’explorateur immobilier de data.gouv.fr affiche les ventes par section cadastrale.

Loyers à Tourcoing : loyers d’annonce et loyers observés

Deux sources publiques se complètent. Elles ne mesurent pas la même chose.

Les loyers d’annonce : 13,2 € le m², charges comprises

La « carte des loyers » du ministère chargé du Logement estime, commune par commune, le loyer d’annonce charges comprises d’un bien type loué vide. À Tourcoing, pour le 3e trimestre 2025 :

Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.

Les loyers observés : 11,3 € le m², hors charges, dans la zone de l’observatoire où se trouve Tourcoing

L’observatoire local des loyers de l’agglomération lilloise mesure les loyers payés dans le parc privé, hors charges. Il ne publie pas de résultat pour la seule commune de Tourcoing : il découpe l’agglomération en cinq zones. Tourcoing appartient tout entière à la zone 5, avec Roubaix, Wattrelos et 60 autres communes, en tout ou en partie. Dans cette zone, les résultats 2024 reposent sur 5 750 loyers observés :

• médiane de l’ensemble du parc privé : 10,4 € le m² ; appartements : 11,3 €, la moitié des loyers se situant entre 9,6 € et 12,9 € ; maisons : 9,0 € ;
• par taille d’appartement : 14,2 € pour une pièce, 12,4 € pour deux pièces, 10,4 € pour trois pièces, 8,8 € pour quatre pièces ou plus ;
• selon l’ancienneté du locataire : 11,2 € pour un locataire arrivé depuis moins d’un an, 10,0 € pour les autres ;
• pour comparaison, dans l’ensemble de l’agglomération (21 365 loyers observés) : 12,1 € pour l’ensemble du parc privé, 12,8 € pour les appartements.

L’écart entre les deux sources s’explique : l’une porte sur la commune, sur des annonces et sur des loyers charges comprises ; l’autre sur une zone de 63 communes, sur des baux en cours et sur des loyers hors charges.

Qui habite et qui loue à Tourcoing : les repères de l’Insee

Le recensement de l’Insee (2023) donne quatre repères :

• Population : 98 772 habitants en 2023, contre 97 368 en 2017 et 92 707 en 2012.
• Âge : 14,3 % des habitants ont entre 15 et 24 ans (14 153 personnes) ; 4 802 habitants de 18 à 24 ans sont scolarisés.
• Logements : 46 008 logements, dont 53,0 % de maisons ; la commune en comptait 42 906 en 2017.
• Locataires : 50,9 % des résidences principales sont louées, soit 21 143 ménages, dont 10 595 en HLM (25,5 % des résidences principales). Restent 10 548 ménages locataires hors HLM.

Ces chiffres décrivent la commune entière : ils ne disent rien d’une rue ni d’un immeuble.

Denormandie à Tourcoing : la commune est éligible

Tourcoing figure dans l’arrêté du 26 mars 2019 qui liste les communes ouvrant droit à la réduction d’impôt Denormandie (texte consulté le 12 novembre 2026). C’est cet arrêté qui fonde son éligibilité : la commune n’apparaît pas dans la liste des communes ayant signé une opération de revitalisation de territoire (consultée le 12 novembre 2026). Dans la métropole, l’arrêté cite aussi Roubaix, Wattrelos, Armentières et Houplines ; Lille n’y figure pas. Pour une adresse précise, le simulateur officiel fait foi.

Les règles, rappelées par service-public.gouv.fr (page vérifiée le 11 mars 2026) :

• une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon que vous louez 6, 9 ou 12 ans, calculée sur un investissement plafonné à 300 000 € et à 5 500 € par m² ;
• des travaux qui représentent au moins 25 % du coût total de l’opération, terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achat ;
• une location nue, à titre d’habitation principale, à un locataire dont les ressources ne dépassent pas un plafond, pour un loyer lui aussi plafonné ;
• une opération réalisée au plus tard le 31 décembre 2027.

Zone B1 : le plafond de loyer et le plafond de ressources

Tourcoing est classée en zone B1 dans le zonage A, B, C en vigueur depuis le 26 juin 2026. Pour un bail conclu en 2026, le loyer Denormandie y est plafonné à 11,80 € le m² par mois, hors charges. Ce plafond est multiplié par un coefficient qui dépend de la surface du logement : 0,7 + 19 ÷ S, S étant la surface retenue par le texte, arrondi à la deuxième décimale et limité à 1,2 (article 2 terdecies D de l’annexe III du code général des impôts, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026).

Calcul fait à partir du texte : 11,80 € multiplié par le coefficient, arrondi au centime. Selon service-public.gouv.fr, les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte du marché locatif local.

Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser, en zone B1 et pour un bail conclu en 2026 (revenus de 2024) : 36 144 € pour une personne seule, 48 268 € pour un couple, 58 043 € avec une personne à charge, 70 073 € avec deux personnes à charge.

Pour aller plus loin : notre guide complet de la loi Denormandie 2026 et notre simulateur Denormandie. La réduction d’impôt dépend de votre situation : elle suppose un impôt suffisant, et le plafonnement global des avantages fiscaux s’applique. Faites valider votre projet par un conseiller.

Le Pinel est terminé, la zone B1 demeure

Le Pinel ne concerne plus que les opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2024 (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 11 mars 2026). Le classement en zone B1 sert aujourd’hui à fixer les plafonds de loyer et de ressources de plusieurs dispositifs, dont le Denormandie.

Louer à Tourcoing : encadrement des loyers et permis de louer

Pas de loyers de référence, mais une commune de zone tendue

L’encadrement du niveau des loyers, avec ses loyers de référence, ne s’applique dans la métropole qu’à Lille, Hellemmes et Lomme : Tourcoing ne figure pas dans la liste des territoires concernés publiée par service-public.gouv.fr (page vérifiée le 1er novembre 2026).

Tourcoing figure en revanche dans la liste des communes dites de zone tendue, annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (agglomération de Lille ; texte consulté le 12 novembre 2026). Selon service-public.gouv.fr, l’évolution du loyer est encadrée dans la plupart de ces communes :

• à la première mise en location, le loyer se fixe librement ;
• quand le logement est reloué après moins de 18 mois d’inoccupation, le loyer du précédent locataire figure dans le bail et ne peut être augmenté que dans certains cas ;
• parmi ces cas : des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, faits depuis moins de six mois, permettent de fixer librement le nouveau loyer ; des travaux d’au moins la moitié de la dernière année de loyer permettent d’augmenter le loyer annuel de 15 % de leur montant, toutes taxes comprises ;
• aucune hausse n’est permise pour un logement classé F ou G.

La liste des communes de zone tendue est en cours de remplacement (décret n° 2026-831 du 25 août 2026) : vérifiez le classement de la commune avec le simulateur officiel le jour où vous signez un bail.

Le permis de louer : des périmètres définis, logements bâtis avant 1974

Tourcoing fait partie des communes de la métropole où s’applique l’autorisation préalable de mise en location, dite « permis de louer », dans des périmètres définis (mode d’emploi de la Métropole européenne de Lille, novembre 2022 ; page « Permis de louer », consultée le 12 novembre 2026). Selon ces deux documents :

• le permis de louer concerne les logements bâtis avant 1974, mis en location pour la première fois ou reloués après un changement de locataire ;
• le propriétaire, ou le professionnel qui gère le bien, dépose sa demande avant la mise en location, avec les diagnostics techniques ; la réponse arrive dans le mois qui suit le dépôt d’un dossier complet, et le silence de l’administration vaut autorisation ;
• le non-respect de la procédure expose à une amende pouvant atteindre 15 000 € ;
• le dispositif est obligatoire dans 30 communes de la métropole depuis le 1er janvier 2026 ; selon le secteur, une déclaration de mise en location et un permis de diviser peuvent s’y ajouter.

Ces documents ne donnent pas la liste des rues ou des quartiers de Tourcoing concernés : l’outil en ligne de la métropole indique, à l’adresse du logement, les démarches à suivre.

Rentabilité d’un projet à Tourcoing : les éléments du calcul

Cette page ne donne pas de taux de rentabilité pour la ville : un taux moyen ne dirait rien de votre bien. Le résultat d’un projet se calcule à une adresse, avec :

• le prix d’achat, les frais d’acquisition et le coût des travaux ;
• le loyer que le bien peut atteindre, dans la limite du plafond Denormandie si vous retenez ce dispositif ;
• les charges, la taxe foncière et les frais de gestion ;
• votre fiscalité, réduction d’impôt comprise.

Nos simulateurs font ce calcul sur vos chiffres.

Quels quartiers de Tourcoing ? Ce que les données publiques permettent de dire

Aucune source publique ne donne de prix ni de loyer par quartier nommé : cette page n’en publie donc pas, et ne recommande aucun quartier. Trois repères publics existent :

• les ventes par section cadastrale, sur l’explorateur immobilier de data.gouv.fr ;
• les loyers observés : l’observatoire local des loyers classe toute la commune en zone 5, sans découpage par quartier ;
• le périmètre du permis de louer : l’outil de la Métropole européenne de Lille répond à l’adresse.

Investir dans l’ancien à Tourcoing avec DIVIDOM

DIVIDOM, agence immobilière de Lille, commercialise surtout des lots dans l’ancien réhabilité des Hauts-de-France. Quand des programmes sont en vente à Tourcoing ou dans le Nord, ils s’affichent sur cette page avec leurs prix à jour ; toute l’offre est dans l’immobilier ancien.

Nous ne promettons aucun rendement : chaque projet dépend du bien, des travaux, du loyer obtenu et de votre situation fiscale. Nous ne remplaçons pas non plus votre conseiller fiscal. Pour étudier un projet, contactez-nous ou utilisez nos simulateurs.

L’avis d’un professionnel local

Un professionnel de l’immobilier du secteur répond aux questions de DIVIDOM. Propos condensés : cet avis n’engage que son auteur et ne remplace pas les chiffres sourcés de cette page.

Pourquoi investir à Tourcoing ?

Qui dit investissement immobilier dit location. L’avantage de Tourcoing est sa demande locative importante. Le profil type du locataire : une famille avec deux enfants.

Où investir à Tourcoing ?

Le Blanc Seau est un secteur très prisé : à la pointe sud de Tourcoing, il touche Roubaix, mais surtout Mouvaux et Wasquehal, elles-mêmes convoitées.

Le secteur Gambetta est intéressant pour ses transports en commun (métro, tramway, bus) et ses axes routiers (Grand Boulevard, voie rapide).

Le nord de Tourcoing, limitrophe de Neuville-en-Ferrain (secteur du Pont de Neuville), est très recherché par les familles en quête de verdure.

Enfin, le centre de Tourcoing réunit transports, commerces et enseignement supérieur.

D’autres secteurs en développement sont à suivre, comme la zone de l’Union. L’idéal reste de se rendre sur place à différentes heures de la journée et de se faire sa propre opinion : d’une rue à l’autre, il peut y avoir des différences.

Dans quoi investir à Tourcoing ?

Dans les maisons des années 1930 : très présentes à Tourcoing, elles laissent un grand choix, et vous trouverez facilement celle qui correspond à votre projet. Elles demandent souvent des travaux, qui permettent d’orienter le bien vers le projet le plus adapté : location nue, meublée ou colocation.

Quelles villes regarder à proximité de Tourcoing ?

Roubaix et Wattrelos, où les prix de vente au m² sont plus bas : à Roubaix, il faut choisir son secteur (proximité des transports en commun, des facultés, des grands axes). Bondues, Mouvaux et Wasquehal peuvent aussi être intéressantes, car la recherche de location y est forte ; les prix de vente au m² y sont bien plus élevés.

Sources et avertissement

Page informative, à jour au 12 novembre 2026. Elle ne constitue ni un conseil en investissement ni un conseil fiscal personnalisé, et ne promet aucun rendement : un projet dépend du bien, des travaux, du loyer obtenu et de votre situation fiscale. Les règles et les chiffres évoluent : faites valider votre projet par un conseiller (expert-comptable, avocat fiscaliste, notaire ou conseiller en gestion de patrimoine) avant de vous engager.

Sources consultées le 12 novembre 2026 :

• Insee : dossier complet de la commune (recensement de la population 2023), paru le 27 août 2026
• data.gouv.fr : Statistiques DVF (demandes de valeurs foncières), ventes de juillet 2021 à juin 2026, mise à jour du 21 octobre 2026
• data.gouv.fr : « Carte des loyers », indicateurs de loyers d’annonce par commune en 2025 (ministère chargé du Logement ; estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin)
• data.gouv.fr : résultats des observatoires locaux des loyers par agglomération, agglomération de Lille, résultats 2024 (zone 5 : Roubaix, Tourcoing, Wattrelos et 60 autres communes, en tout ou en partie)
• data.gouv.fr : liste des communes selon le zonage ABC, en vigueur depuis le 26 juin 2026 (ministère chargé du Logement)
• Légifrance : arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d’impôt Denormandie (texte consulté le 12 novembre 2026)
• data.gouv.fr : liste des communes couvertes par une opération de revitalisation de territoire (ORT), consultée le 12 novembre 2026 (Tourcoing n’y figure pas)
• service-public.gouv.fr : réduction d’impôt Denormandie (F35011), page vérifiée le 11 mars 2026
• Légifrance : code général des impôts, annexe III, article 2 terdecies D (plafonds de loyer et coefficient de surface), version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
• service-public.gouv.fr : encadrement des loyers en zone tendue (F1314), page vérifiée le 1er novembre 2026
• Légifrance : décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et son annexe (liste des communes dites de zone tendue), texte consulté le 12 novembre 2026
• service-public.gouv.fr : réduction d’impôt Pinel (F31151), page vérifiée le 11 mars 2026
• Métropole européenne de Lille : « Permis de louer » (page consultée le 12 novembre 2026)
• Métropole européenne de Lille : « L’autorisation préalable de mise en location, mode d’emploi » (dépliant de novembre 2022)