Acheter un immeuble de rapport : comment accroître sa rentabilité ?

Nos conseils pour optimiser votre investissement

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Comment accroître la rentabilité d'un immeuble de rapport ?

Nos conseils avant d'acheter un immeuble de rapport

Pour rappel, l’immeuble de rapport est un produit locatif. Il s’agit d’un immeuble entier dédié à la création de revenus locatifs. Ce bâtiment peut se composer uniquement d’appartements ou mixer logements locatifs et une surface commerciale avec local commercial en rez-de-chaussée par exemple. En france, ce type d’investissement locatif est un actif très convoité par les investisseurs en quête d’une bonne rentabilité. En effet un immeuble locatif peut constituer un placement très rentable.

Bien négocier le prix d’achat d’un immeuble de rapport

Il y a plusieurs façons d’optimiser et d’accroître un taux de rentabilité. À commencer par la négociation du prix d’achat de l’immeuble. En effet, un bon investissement se fait à l’achat du bien, avant de penser à la revente.

Dans un premier temps renseignez vous sur les immeubles à vendre et visez les biens peu visités, dont les propriétaires sont pressés de vendre, et si possible proche de toutes commodités, à proximité du coeur de ville. Vous pouvez également cibler les immeubles de rapport ayant quelques défauts. Il sera alors plus facile de discuter du prix de vente si quelques travaux de rénovation ou d’amélioration sont à prévoir. L’optimisation d’un immeuble de rapport est une source importante d’accroissement de la rentabilité, nous verrons cela un peu plus tard.

Avant de formuler votre offre d’achat, il est important de passer au crible tous les détails pouvant être considérés comme faiblesses ou inconvénients comme l’emplacement de l’immeuble, l’isolation à revoir, ou l’aménagement du bâtiment par exemple… Pour réussir à faire baisser le prix de l’immeuble, il faut que vous soyez en mesure de justifier le prix que vous proposez.

Optimiser son immeuble de rapport

Optimiser = travaux ?

Entreprendre des travaux de rénovation ou d’amélioration sur un immeuble de rapport est l’un des meilleurs moyens pour en accroître la rentabilité. C’est pourquoi les investisseurs sont toujours sur la piste d’immeubles à rénover qui recèle un fort potentiel. Un cellier ou des combles à aménager, un terrain à bâtir, des garages qui une fois transformés ou améliorés vont forcément augmenter la valeur et les loyers à venir de l’immeuble. Ces améliorations vous aideront donc à attirer des locataires plus haut-de-gamme et limiteront l’effet turn-over, en plus d’une belle plus-value pour la revente dans quelques années.

Pour accroître la valeur locative de vos logements voici les améliorations les plus courantes apportées par les propriétaires d’immeubles :

améliorations des équipements coin cuisine, cuisine équipée ou cuisine ouverte
opter pour une salle de bain moderne, avec les wc séparés ( fortement appréciés par les locataires), la salle d’eau est un point important
installer un système de chauffage à gaz individuel, changer les compteurs électriques, améliorer la classe énergie
remplacer les parquets ou les faïences,
remplacer les ouvertures de fenêtres, pour offrir une pièce de vie plus lumineuse
remplacer les peintures…

Il est aussi possible d’agencer différemment votre immeuble et de revoir entièrement l’espace pour le partager en plusieurs logements plus petits. Vous augmenterez alors le nombre de locataires. Cette démarche vous demandera surement de faire appel aux services d’un architecte afin d’évaluer et d’agencer correctement l’espace en fonction de la hauteur sous plafond et en supprimant des cloisons.

Évaluer correctement les travaux

Afin de calculer le plus justement possible la rentabilité d’un immeuble de rapport, il faut prendre en compte le coût de ces éventuels travaux à effectuer. Le coût des travaux et des réparations peut vite faire augmenter le prix de base de l’immeuble. Vous devez être certain d’avoir les capacités financières d’investissement et d’emprunt. En revanche cela ne doit pas vous effrayer et vous freiner dans votre projet d’investissement dans un immeuble de rapport car en finalité vous obtiendrez un bien très rentable.

Pour un premier investissement, il est conseillé de s’entourer d’artisans afin d’évaluer l’importance et le coût des travaux (toiture, façade, électricité, canalisations…) Les propriétaires plus autonomes pourront effectuer eux mêmes certaines réparations. Ils pourront alors rapporter le coût économisé au rendement locatif tiré de l’immeuble.Ces travaux réalisés assurent des rendements plus élevés. Vous pouvez favoriser un emplacement stratégique, en hyper-centre, proche de la gare ou proche du centre ville qui valorisent votre bien immobilier et apportera plus de loueurs potentiels.