Comment bien choisir un immeuble de rapport ?
Les critères principaux pour sélectionner votre immeuble de rapport
Comment bien choisir un immeuble de rapport ?
Découvrez les critères importants pour sélectionner un immeuble de rapport
L’immeuble de rapport, que l’on peut également appeler immeuble locatif, peut être un investissement judicieux et rentable. En effet, il attire moins d’acquéreurs et la concurrence à l’achat est donc plus faible. Ce type d’investissement permet de démultiplier les profits en réalisant un seul achat, et pour cause. Un immeuble de rapport est un bâtiment composé de plusieurs habitations. Mais vous avez également la possibilité de choisir un immeuble mixte qui vous permettra de mixer les usages divers :
- Habitations
- Local commercial
- Bureaux
- Parking, garage...
Vous diversifiez alors le risque immobilier car vous investissez dans différents types de lots (Studio, T2, T3…), avec différentes typologies (meublé, nu, commercial, bureaux…) avec ou sans travaux en un seul et même investissement. Vous diversifiez également le risque locatif, en effet avec plusieurs locataires, vous limitez l’impact de la vacance locative. Le risque d’impayés est réparti sur différents biens.
Investir dans un immeuble de rapport présente de nombreux avantages mais également certains inconvénients à prendre en considération, à commencer par le montant d’investissement qui sera naturellement plus élevé que pour un appartement en copropriété.
En tant que propriétaire d’un immeuble de rapport vous gérez vous-même les frais liés à l’immeuble (grâce aux loyers des locataires) car il n’y a pas de charges de copropriété contrairement à un bien immobilier qui fait partie d’une copropriété.
En tant que futur propriétaire d’immeuble de rapport, vous allez pouvoir vous orienter vers un immeuble dont les appartements sont déjà loués, ou un immeuble vide où des travaux doivent être réalisés. Et ainsi valoriser les appartements en modifiant et optimisant les surfaces par exemple.
Pour en tirer le meilleur profit, il est nécessaire de choisir l’immeuble de rapport avec soin. Dividom vous guide dans votre choix en vous présentant les critères essentiels à prendre en compte.
Le rapport qualité-prix
C’est l’un des premiers critères à prendre en compte : le rapport qualité-prix de l’immeuble. En effet il s’agit de l’équilibre entre le prix de vente, le nombre de logements et l’état général du bâtiment. De gros travaux peuvent être à prévoir et faire grimper la mise de départ (électricité, toiture, plomberie…). La rentabilité de votre investissement sera possiblement diminuée par le coût des travaux. Pour vous aider à évaluer l’état des installations existantes, faites-vous accompagner par des artisans du métier.
La localisation : analysez l’offre et la demande
Que vous investissiez dans un studio, un appartement, ou un immeuble entier, la localisation est un critère très important à prendre en compte, surtout que vous ne recherchez pas un seul locataire mais plusieurs !
En plein centre-ville, un immeuble peut représenter un coût élevé. De ce fait les investisseurs peuvent chercher à investir en périphérie ou en campagne. Attention tout de même, un immeuble peut facilement se retrouver impossible à louer à cause de la faible demande locative. A contrario, de nombreux investisseurs recherchent à tout prix un bien en centre-ville pour le côté prestige de l’offre, mais parfois il ne s’agit pas du meilleur calcul... La demande locative est alors un point très important à analyser dès le début de votre projet !
La localisation de votre immeuble est donc un facteur très important. Assurez-vous donc de l’adéquation entre l’offre et la demande à l’endroit où vous souhaitez investir. Faites-vous une idée du marché en allant consulter les agences immobilières, et les petites annonces. Investir dans une zone à forte demande locative, c’est mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un bon retour sur investissement ! À l’inverse acheter dans une zone prestigieuse mais saturée ne se révèlera pas productif du tout ! La clef est donc d’obtenir une offre adaptée au marché local et de connaître ce que recherchent les locataires, suivant leur âge et leur situation familiale.
En effet les jeunes étudiants s’adaptent très facilement dans un espace de 30 m² et préfèrent se retrouver en plein centre-ville. Les familles, quant à elles, vont préférer détenir un jardin et visent un endroit plutôt calme.
Le rendement
Avant toute décision, il est indispensable de calculer le rendement du bien que vous envisagez d’acheter.
Le rendement s’évalue avec le prix d’achat, le potentiel locatif et les diverses charges associées au bien. Si vous souhaitez savoir comment calculer le rendement locatif de votre bien, Dividom y répond juste ici : Comment calculer le rendement locatif ?
L’idéal est que le rendement de votre immeuble permette l’auto-financement de l’investissement. N’hésitez pas à contacter nos conseillers, professionnels de l’immobilier qui pourront vous accompagner dans ce type d’opération.
Les possibilités d'amélioration
Apportez de la valeur à votre immeuble
Apportez de la valeur à votre immeuble
Dernier critère important : réfléchissez au potentiel de l’immeuble, c’est-à-dire ses possibilités d’amélioration. Le but étant de faire monter vos logements en gamme avec vos bénéfices. Ainsi les transformations et rénovations apportées vous permettront d’augmenter le prix de vos loyers mais aussi d’augmenter la valeur de l’immeuble.
Anticipez une stratégie locative en apportant des modifications à votre immeuble !
- Des combles aménageables ? Vous pouvez créer une pièce ou un logement supplémentaire.
- Envisagez la location meublée pour augmenter la rentabilité !
- Pensez à exploiter les caves ou les parkings.
Conclusion
L’achat d’un immeuble de rapport doit donc être très réfléchi. Pour réaliser un investissement prometteur veillez donc à satisfaire les critères suivants :
- un rapport qualité-prix favorable ;
- un rendement qui permet, au minimum, l’autofinancement du projet ;
- se situer dans une zone à forte demande locative ;
- disposer d’un potentiel d’amélioration.
Comme pour tout investissement locatif, privilégiez le rendement et l'emplacement de votre bien plutôt qu'un coup de cœur. Pensez plutôt "potentiel de marché locatif" !
