Investir dans la vente avec option de rachat (Réméré)

En bref...

  • Placement court terme (- de 5 ans)
  • Placement immobilier (achat d'un bien)
  • Sécurisé (capital garanti à 200% par le bien immobilier)
  • Rentable (> 8% annuel)

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier à court terme et vous assurer un rendement attractif ? Cette solution est faite pour vous !

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La vente en réméré, c'est quoi ?

Également appelé “Vente avec faculté de rachat”, le réméré est une solution de placement immobilier sécurisée, rentable et solidaire. La vente à réméré s’adresse aux personnes propriétaires d’un bien immobilier qui se retrouvent face à une dette importante et qui souhaitent libérer rapidement de la trésorerie pour régulariser leur situation financière.

On peut distinguer deux catégories de personnes qui peuvent rencontrer le besoin d'avoir recours à la vente à réméré :

  • Les personnes qui ont contracté de fortes dettes qui veulent rembourser leurs différents emprunts.
  • Les personnes qui n’ont pas forcément de difficultés financières mais qui ne possèdent pas assez de liquidités disponibles pour investir dans un projet qui leur tient à coeur.
Je souhaite obtenir plus d’informations sur le réméré

La vente en réméré : comment ça marche ?

Le principe est le suivant :

  • Un ou des investisseurs achètent le bien immobilier de la personne en difficulté pour une durée maximale de 5 ans. L'acte est signé devant un notaire. Grâce à cette vente, l’ex-propriétaire a l'obligation de régler ses dettes et/ou factures impayées pour retrouver une situation financière saine. Il sort ainsi la tête de l’eau et peut commencer à chercher un refinancement bancaire pour récupérer son bien.
  • Pendant la durée du réméré, l’ex-propriétaire reste occupant du bien immobilier (et perçoit les revenus locatifs si le bien est loué). En échange, il doit s’acquitter d’une indemnité d’occupation fixée avec le notaire qu’il verse à l’investisseur pour continuer à jouir du bien.
  • Pendant la vente à réméré et une fois que le vendeur a retrouvé une meilleure situation financière, il peut alors choisir de racheter son bien pour retrouver la pleine propriété ou bien le vendre à une tierce personne et encaissera alors la plus-value. Si l’ex-propriétaire ne réussit pas à régler ses difficultés financières à la fin de la durée du contrat, il doit alors quitter les lieux et c’est l’investisseur qui devient pleinement et définitivement propriétaire du bien.
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Pourquoi investir en réméré ?

Tous les projets sont minutieusement analysés par notre partenaire et le profil des vendeurs est vérifié et analysé pour proposer une solution qui correspond à sa situation financière.

Le bien immobilier est examiné par un expert immobilier indépendant. Le montant de la dette due par l’ex-propriétaire est certifié par notre partenaire. Nous pouvons ainsi vous proposer une offre complète et clés en main qui vous permettra de faire votre choix en toute connaissance de cause.

Dividom ne perçoit pas les fonds collectés car ils sont directement versés à la société d'investissement porteuse du projet ou sequestrés par le notaire qui les utilisera pour rembourser les créanciers et régulariser la vente.

  • Vos fonds doivent être disponibles et mobilisables en 12 jours.
  • Nous acceptons que des fonds dont l'origine est identifiée.
  • Investissement minimum : 1 000 €
  • Durée de l'investissement : de 8 à 60 mois
  • Rentabilité selon les projets

Les avantages pour l'investisseur

  • Acquisition momentanée d’un bien immobilier (avec une décote de la valeur de 30 à 50 %)
  • Investissement de courte durée (de 8 à 60 mois)
  • Placement solidaire
  • Bonne rentabilité (supérieure à 8% annuelle)
  • Fiscalité intéressante
  • Garantie apportée par l'actif immobilier
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Dividom vous propose...

Vous souhaitez investir en réméré seul ou avec une communauté d’investisseurs via Dividom, c'est désormais possible !

Pourquoi cette offre ?

Depuis sa création, Dividom n’a cessé de proposer des investissements immobiliers toujours adossés à un actif immobilier. C’est pourquoi, nous ne proposons pas et nous ne proposerons jamais d’investir dans des opérations de promotion immobilière sans avoir un actif immobilier directement adossé. Nous sommes une plateforme immobilière et pas une banque pour promoteurs. Nous laissons cela à d’autres !

Cependant, ce positionnement fort ne nous permettait pas de vous proposer des opérations alliant rendement et horizon à court terme.

Aujourd’hui, et après plusieurs mois d’étude et de développement, nous sommes en mesure de vous proposer des projets en réméré qui réconcilient un horizon de placement à court terme avec un haut rendement tout en s'appuyant sur l’actif immobilier en garantie.

Vous nous l’aviez demandé, Dividom l’a fait !
Obtenir plus d’informations sur le réméré

Exemple d'investissement en réméré

Pour bien comprendre le réméré, rien de mieux qu’un bon exemple.

Monsieur et Madame X sont propriétaires de leur résidence principale. Monsieur X est, suite a un problème de santé, devenu invalide. Le couple a subi une baisse de leurs revenus. Les charges d’endettement d’un prêt auto, d’un prêt consommation et d’un prêt travaux, cumulées à des dépenses imprévues pour adapter la maison sont devenues une charge insurmontable pour le couple. Ils souhaitent cependant conserver leur maison. Mais le salaire de Madame et la pension d'invalidité de Monsieur ne suffisent pas à envisager une restructuration de leurs crédits et de leurs dettes. Ils ne leur restent que la solution du réméré.

Comment cela se passe-t-il ?

La résidence principale est tout d’abord évaluée par un expert immobilier qui la valorise ici à 150 000€. Dividom propose dans cet exemple à ses investisseurs de racheter cette maison 63 000€ soit 42% de sa valeur réelle.

Avec ces 63 000€ le couple a l’obligation de solder tous ses crédits et toutes ses dettes. Une fois leurs dettes payées et leur situation mise au propre, ils entrent en recherche de financement bancaire pour racheter aux investisseurs leur maison ou pour la mettre en vente. Dans cet exemple, ils ont 2 ans pour le faire. Après ce délai, la propriété devient pleine et définitive pour les investisseurs.

Le prix de rachat est fixé par avance. Ici par exemple, il sera de 63 000€ si le rachat se fait en moins de 12 mois et une pénalité de 420€ par mois sera ajoutée entre le 13ème et le 24ème mois. Pendant toute cette durée, le couple doit payer une indemnité mensuelle d’occupation.

Ce type de montage permet d’aller chercher des rentabilités au-delà de 8% annuel pour nos investisseurs.

  Estimation du bien 150 000€
Valeur d'achat 63 000€
Durée de l’opération maximum 24 mois
  Flux pour les investisseurs
Achat du bien immobilier -63 000€
Indemnité fixe 3 780€
Indemnité de sortie entre le 13ème et le 24ème mois 420€ par mois
Indemnité d’occupation 525€ par mois
Retour aux propriétaires 63 000€
  Flux pour les vendeurs
Vente du bien immobilier 63 000€
Honoraires de négociation - 7 200€
Frais de notaire - 1 953€
Expertise immobilière - 500€
Diagnostic de vente - 535€
Séquestre Notaire (comprenant 6 mois d'indemnité, provision pour taxe foncière et taxe d’habitation,...) - 5 190€
Paiement des dettes - 43 340€
Indemnité fixe - 3 780€
Net vendeur 502€

Je suis intéressé ...

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Questions/réponses :

Si le vendeur ne paye pas les indemnités d’occupation mensuelles, que se passe-t-il ?

Selon le principe légal, si une seule indemnité d’occupation est non payée, cela entraine la perte du droit à réméré et c'est à l'investisseur que revient la pleine propriété du bien. Dans les faits, nous mettons en place une sécurité complémentaire grace au séquestre de fonds via un notaire qui prendra à charge les impayés à première demande.

Si le vendeur n’arrive ni à vendre, ni à racheter le bien, que se passe-t-il ?

Dans le principe, l'investisseur est pleinement propriétaire le lendemain de la fin du délai de réméré. Dans les faits, cela arrive rarement car nous nous assurons de sélectionner, grâce à nos partenaires, les meilleurs dossiers et montages financiers qui prennent en compte le manque de liquidité du bien. Plus le pourcentage d'achat de l'investisseur est faible, plus le vendeur retrouvera facilement un acheteur pour son bien.

Si le vendeur utilise l’argent pour faire autre chose que de payer ses dettes, que se passe-t-il ?

La vente à réméré s'effectue dans le cadre d'une opération de restructuration financière, c'est donc au notaire de régler directement les dettes avec les fonds versés. L'argent du réméré peut éventuellement prévoir de payer les dettes à venir quand celles-ci peuvent être connues d'avance (charges de copropriété, taxe foncière etc...)

Si le vendeur n’a pas la capacité de payer les pénalités mensuelles au moment du rachat, que se passe-t-il ?

Dans ce type de montage, ces pénalités ne correspondent pas à une augmentation mensuelle de l'indemnité d'occupation due par le vendeur mais elles sont ajoutées au prix de sortie du réméré. Le montant maximum du prix de sortie (à 24 mois dans l'exemple cité) est lui aussi étudié pour que la vente éventuelle du bien puisse se faire.

Comment se déroulent les déblocages sur le compte séquestre chez le notaire ?

Cela va dépendre des "exigences" des notaires. En général, on signale l'impayé au vendeur par accusé de réception et on transmet la demande signée par le ou les investisseurs au notaire pour débloquer des fonds du compte séquestre.

Les travaux, les charges de copropriété, ... sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur ? Comment cela se passe dans une vente en réméré ?

Le réméré est défini par le Code Civil. L’article 1659 stipule que la “faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673” (voir ci-dessous).

Selon l’article 1673, tous les frais liés à la remise en état du bien : travaux et autres réparations sont à la charge du vendeur. Le montant qui lui sera facturé au moment du rachat de son bien en réméré comprendra ces dépenses ajouté au prix du bien et des autres frais liés à la clause de rachat. Si toutes ces obligations sont respectés, le vendeur peut alors reprendre pleine possession de son bien.

Pour les charges de copropriété, elle sont payables par l'occupant des lieux comme pour un locataire.

Si au terme, les investisseurs récupèrent le bien, comment se débarrassent-ils des ex-propriétaires occupants ?

Dans le principe, à la fin du réméré, les ex-propriétaires deviennent occupants sans droit, ni titre, c'est-à-dire que s'ils décident de rester sur place, ils occuperont alors illégalement le logement. Leur expulsion s'effectuera par le biais d'une décision de justice. Les occupants peuvent être poursuivis pour "vol de domicile" et risquent une amende de 15 000€ et encourent 1 an de prison selon d'article 226-4 du Code Pénal.

En cas d'introduction et de maintien dans le domicile à l'aide de manœuvres, menaces ou de contraintes, le propriétaire du logement occupé peut demander au préfet un commandement de quitter les lieux à l'occupant, après avoir déposé plainte, en faisant constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire. La mise en demeure est assortie d'un délai d'exécution qui ne peut être inférieur à 24 heures. Elle est notifiée aux occupants et publiée sous forme d'affichage en mairie et sur les lieux. Le cas échéant, elle est notifiée au propriétaire ou au locataire.

Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n'a pas été effectuée dans le délai fixé, le préfet doit procéder à l'évacuation forcée du logement. Il est très rare que l'occupant reste à "domicile" et il quitte généralement les lieux spontanément. Ce type d'expulsion avec la force publique est très exceptionnel. La trêve hivernale peut ne pas s'appliquer mais cela dépend de la décision du préfet.

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